코로나바이러스 위기 이후 스페인 부동산 시장 전망: 2020-2021

우리는 주로 우리 자신이 처한 이례적인 상황에서 비롯된 스페인 부동산 시장에 심각한 불확실성이 존재하는 시기에 있습니다.

우리는 여기에서 스페인과 세계의 나머지 지역에서 무슨 일이 일어났는지 설명하지 않을 것입니다. 이 보고서를 작성하는 이유는 남은 2020년과 2021년에 스페인 부동산 시장의 진화에 대한 전망을 분석하기 위함입니다.

이를 위해 우리는 스페인 부동산 시장 내에서 여러 분야를 차별화할 것입니다.

– 스페인 국가 수요: 첫 번째 및 두 번째 거주

– 국제수요 : XNUMX차, XNUMX차 거주

– New & Off Plan, 중고(재판매)

– 장기 렌탈 시장과 단기 관광 렌탈 – 그리고 “시즌 렌탈”

– 지금 자신의 부동산을 팔고자 하는 소유자의 위치

1.- 스페인 수요: 스페인 국민 및 거주자

구매 수요를 시작으로 퍼스트 레지던스, 그리고 국내 시장과 관련하여 이를 스페인인(국민 또는 거주자)의 주택 수요로 이해하면 어려움을 겪을 것입니다. 큰 침체.

이것은 최근 몇 년 동안 많은 영향을 받은 부문으로 스페인의 주요 수도와 도시의 집값이 상승하고 있음에도 불구하고 스페인 중산층의 취득력은 증가하지 않았습니다. 같은 비율로. 이로 인해 해마다 중간 규모의 스페인 시민이 점차 구매력을 상실하여 주택 구입에 대한 접근이 제한(심지어 차단)되었습니다.

따라서 최근 몇 년 동안 구매력 상실로 인해 스페인 시민(특히 젊은이들 사이)의 상거래가 감소하여 스페인 젊은이들이 주택에 접근할 수 있는 유일한 수단으로 임대료를 인상했습니다.

지금부터 우리가 처한 위기 상황에서 평균적인 스페인 시민의 경제적 능력이 크게 줄어들 것이기 ​​때문에 상황이 더 나빠질 것이라고 생각하는 것이 논리적입니다.

이에 따라 스페인의 주요 주택 수요는 적어도 2022년까지 상당히 감소할 것으로 예상됩니다.

같은 방식으로 세컨드 레지던스 시장, 즉 두 번째 거주에 대한 국가 수요는 우리가 처한 위기 상황의 영향을 받을 것입니다. 왜냐하면 이 위기를 초래하는 저축의 신중한 입장은 적어도 몇 년 동안 일반적인 규범이 될 것이기 때문입니다. 연령.

이미 주택 판매 가격이 15~30% 하락했다는 이야기가 있습니다.

그럼에도 불구하고 현재 구매력을 유지하고 있는 투자자 또는 저축자는 시장에서 진정한 기회를 찾을 수 있을 것입니다. 특히 이번 위기로 인한 경제적 효과가 시장에 더 견고하게 기록되기 시작하는 올 가을부터입니다.

2008년과 2011년 금융위기 이후 발생한 '투자자 입장'에서 스페인은 다시 한번 흥미로운 목적지가 될 것이며 저축자, 국내 및 국제 투자자들에게 매력적입니다.

2.- 해외 구매자 – 투자자 및 개인

외국인에 대한 국제적 수요와 관련하여 우리는 이해합니다. 세컨드 레지던스 시장은 강력한 영향을 미칠 것이며 2021년까지 반등을 기대하지 않습니다.

무엇보다 시장을 의미하는 것은 신축 매매 및 공사중, 우리는 세컨드 홈 건설 중단, 특히 지중해, 발레아레스 제도 및 카나리아 제도와 같은 관광지에서.

"투자자 입장에서", 가장 큰 기회는 중고 시장에 존재하여 신축 건물에 손해를 입힐 것입니다.. 개인은 취득시기에 따라 매입가의 상당 부분 또는 총액을 상각하여 판매가 인하 폭을 크게 할 수 있기 때문에 판매가의 인하 폭이 더 클 수 있기 때문입니다. 가격. .

이와 관련하여 신축, 이렇게 되지 않을 것이며, 다음을 감안할 때 시장에서 더 적은 감소와 제안을 보게 될 것입니다. 건축업자는 개인보다 가격 인하 마진이 적습니다.

재판매 시장 또는 중고 시장은 시장에서 가장 흥미로운 기회를 제공할 시장입니다., 적어도 위에서 언급한 경제 위기의 영향이 사라질 때까지.

따라서 국내 시장에서 언급했듯이 스페인의 중고 시장에서 구매력을 가진 국제 투자자-절약자에게 실질적인 기회가 있을 것입니다.

의 취득을 위한 국제 시장에 관하여 퍼스트 레지던스 라고도 불리는 주택 "국외 거주자"(또는 "국외 거주자"), 더 나은 삶의 질을 위해 또는 "예비" 또는 "은퇴"를 보내기 위해 스페인에 오려는 사람 ”, 우리는 진화가 매우 긍정적일 것이라고 믿습니다.

스페인은 영구적으로 거주하기 위해 세계에서 가장 원하는 국가 중 하나입니다. 30년이 넘는 세월 동안 변함이 없었습니다. 실제로, 특히 2000~2002년 사이에 퇴직 또는 예비 퇴직 외국인의 구매 활동 규모는 위기 상황에서도 높은 수준을 유지했습니다.

주로 영국, 프랑스, ​​벨기에, 스위스, 독일 등 유럽 국가에서 조기 퇴직 또는 퇴직하는 것을 "잠재 수요"로 간주합니다. 즉 말하자면: 그들은 항상 그의 은퇴를 보내기 위해 스페인에 올 의향이 있습니다. 좋은 기상 조건, 삶의 질, 통신, 보안 및 공중 보건에 의해 동기가 부여됩니다.

그러나 최근 몇 년 동안 이러한 유형의 수요자는 스페인의 집값 상승으로 인해 구매력이 감소했습니다.

따라서 현재의 위생 위기의 결과로, 이러한 유형의 구매자는 XNUMX년 전까지만 해도 접근할 수 없었던 지역과 부동산에서 매우 저렴하고 흥미로운 가격으로 실제 구매 기회의 출현을 목격하게 될 것입니다..

일반적으로 고령인 이러한 유형의 구매자는 가격 또는 삶의 질 수준 외에도 다음을 고려합니다. 스페인 공중 보건 지원 수준.

- 따라서 스페인 시스템이 코로나바이러스 위기를 관리한 방식으로 이러한 유형의 고객에게 발생하는 반응은 무엇인지 생각하거나 궁금해 할 가치가 있습니다.

우리의 관점에서 볼 때, 이 건강 위기를 관리하는 최전선에서 살아온 스페인 사람으로서 우리는 다음과 같이 말해야 합니다. 스페인 공중 보건의 이미지가 강화되었습니다.

바이러스에 대한 관심과 대응의 주요 실패는 스페인의 기존 인프라와 인력(일부 지역에서만, 일시적으로 과잉)이 아니라 주로 장비 부족이었던 이차적 요소였습니다.

마스크, 인공 호흡기 또는 적절한 의복과 같은 간단한 문제.

그러나 우리가 말했듯이, 나머지 장비와 인프라, 특히 의사, 간호사, 의료 종사자로 구성된 팀은 작업에 최선을 다했으며 장비가 전혀 없는 상황에서도 이러한 양의 영향에 대한 효과와 반응을 보여줍니다. 적절한 보호.

 (스페인인으로서 우리 모두는 우리 위생 팀이 정말 자랑스럽습니다)

다른 말로, 스페인 공중 보건 시스템이 작동하고 이러한 유형의 고객에게 서비스를 제공할 수 있는 폐 및 기반 시설이 있는 것으로 나타났습니다.

공중 보건 외에도, 높은 수준의 개인 건강이 있습니다 스페인에서 프랑스, ​​독일, 영국 등과 같은 구매자 출신 국가의 개인 건강보다 훨씬 저렴한 가격으로 공중 보건의 효율성과 함께 두 가지를 모두 달성합니다. 주로 유럽 출신의 이러한 유형의 구매자에서 매우 높은 품질의 이미지.

한편, 세계의 다른 나라들과 관련하여, 스페인의 공중 보건 시스템은 미국 및 영국과 같은 국가에 존재하는 것보다 훨씬 더 효과적이며 훨씬 더 많은 보호를 보장하는 것으로 입증되었습니다., 공공 의료가 매우 기본적이고 민간 의료가 우세한 곳입니다.

위와 같은 결과, 영국, 미국 등의 국가와 멕시코, 베네수엘라, 아르헨티나, 브라질 등 기타 라틴아메리카 국가에서는 스페인에서 첫 거주지를 구입하는 것에 대한 높은 관심이 예상되며, 이들 국가의 시민에 의해 그들은 자신의 출신 국가보다 스페인의 공중 보건이 더 보호되고 보살핌을 받는다는 것을 알게 될 것입니다.

마지막으로 이러한 유형의 구매자-클라이언트가 구매를 결정할 때 고려하는 또 다른 점을 추가하자면, 경제적인 생활비 및 서비스. 바로, 이 위기 때문에 스페인에서 몇 년 동안 우리는 목격하게 될 것입니다. 서비스뿐만 아니라 식품과 제품 모두에서 상당한 가격 인하. 이러한 유형의 고객의 경제적인 생활비는 이 감소로 인해 선호될 것이며, 이는 스페인에서의 구매 결정을 용이하게 할 것입니다.

따라서 우리는 다음과 같이 결론을 내립니다. 부동산 매매 가격의 인하, 일관된 공중 보건 시스템의 확인, 양질의 민간 의료 서비스는 모두 고객의 구매 의도를 확실하게 만들 것입니다. 첫 거주지의 국제.

에 대해서는 세컨드 레지던스, 국내 시장에서 알 수 있듯이 중간 수준의 해외 바이어 우리가 최근 몇 년 동안 경험한 것과 같은 양의 인수를 하지 않을 것으로 예상됩니다.

특히 2015년 이후, 우리는 이전 몇 년 동안 경험한 경제 호황에 따른 경제 개선과 이러한 부동산에 대한 수익을 얻을 수 있다는 희망으로 촉진된 국제 구매자의 두 번째 주택 취득 볼륨의 증가를 경험했습니다. 렌탈, 특히 관광 렌탈을 통해.

명백하게, 우리는 적어도 2020년과 2021년 동안 여행 및 통신 수준이 관광 부문에 영향을 미치므로 관광 렌탈 가능성에 대한 관점의 손실 또는 감소를 보게 될 것입니다. 관광 목적으로 임대할 목적으로 투자합니다.

그러나, 그리고 관련하여 두번째 손, 첫 번째 거주지와 관련하여 언급했듯이 관광 잠재력이 높은 도시와 스페인의 주요 도시 모두에서 큰 기회가 생길 것입니다.

3.- 임대 시장 – 영구 임대 – 관광 – 시즌

임대 시장의 경우 첫 번째 거주지 임대와 두 번째 주택 임대를 구분할 것입니다.

에 대해서는 퍼스트 레지던스 임대, 최근 몇 년 동안 우리는 특히 Airbnb 등과 같은 플랫폼의 출현을 통해 동기 부여된 관광 렌탈 부문에서 더 높은 수익을 얻으려는 소유자의 희망에 따라 렌탈 가격이 상승하는 것을 목격했습니다.

이것은 결과적으로 스페인 정부, 특히 스페인의 주요 도시에서 영구적인 임대 제안의 부족으로 인해 스페인 사람들, 특히 젊은이들 사이에 실질적인 문제를 가져왔습니다. 첫 번째 거주지를 위한 임대를 선호하기 위해 관광 임대로 부동산을 임대하고 이러한 방식으로 첫 번째 거주지의 임대 가격 인상을 방지하려고 합니다.

스페인에서 코로나바이러스의 주요 결과 중 하나는 정확히 관광 활동의 총 손실, 2021년 여름까지 상승하지 않을 것으로 예상됩니다.

따라서, 많은 주택 소유자는 지금까지 관광용으로 사용되었던 주택을 어떻게 처리할지 이미 궁금해하고 있습니다., 그리고 수익성을 찾아 첫 거주지를 임대하는 데 사용하게 될 것입니다. 어느와, 곧 우리는 스페인에서 첫 번째 거주용 주택 공급이 증가하는 것을 경험할 것입니다.. 대도시와 해안 지역 모두에서.

그리고 대해 세컨드 레지던스 렌탈, 관광 렌탈, 즉 "며칠 동안"또는 "몇 주 동안"이지만 건강 위기의 영향을받을 것이라고 생각하지만, 우리는 "계절"이 그렇지 않을 것이라고 생각합니다…

역사적으로 스페인의 전통적인 관광 렌탈 서비스는 "계절 렌탈". 즉, 월별 또는 계절별 임대료(여름, 가을, 겨울, 봄 등)입니다.

숙박 시간을 줄이고 거의 기업가적인 방식으로 개인 임대 활동을 관리할 수 있게 해준 Airbnb와 같은 디지털 플랫폼의 혁명이 되어서야 이 시스템을 변경하여 게스트당 숙박 횟수를 줄였습니다.

따라서, 단기 렌탈 사업의 규모는 줄어들 것으로 예상되지만 '시즌 렌탈'의 반등은 반드시 있을 것이다.

우리는 또한 "관광 임대료"의 활동이 지역 또는 지방 행정부에 의해 극도로 제한되고 특정 지역에서는 금지된다는 점을 말해야 합니다. 매우 복잡한 서류, 요구 사항 등을 통과합니다. 그러나 이것은 "계절 임대료"와 동일하지 않습니다.

"계절 임대료"에 대한 임대는 "관광 임대료"의 매우 엄격한 제한에서 완전히 무료입니다. 그것은 완전히 무료입니다. 예를 들어, "계절"로 임대하려면 특별 등기부에 부동산을 등록하거나 거주 증명서를 받을 필요가 없으며 부동산은 "방으로" 임대할 수 있습니다(발렌시아 지역에서는 주택을 개별 방으로 임대할 수 없습니다. 관광 임대료).

따라서 "관광객" 공식보다 "계절" 공식을 사용하는 임대 거래가 더 많을 것으로 예상합니다.

우리의 설명에 따르면, 스페인인과 외국인 가족은 계속 휴가를 보낼 것이며, 휴가를 보내기 위해 스페인 해변이나 스페인 도시에 계속 오고 싶어할 것입니다.

직업 수요량은 줄어들지만 임대료 활동은 사라지지 않을 것. 그리고 휴일을 조직할 때 관광객은 다음을 조건으로 합니다.

• 움직임이 더 제한되어 각 장소에 더 많은 시간이 소요됩니다.
• 안전 및 위생 조건
• 그들은 군중이나 혼잡 한 공간을 피할 것입니다

따라서 이러한 유형의 관광객은 숙박 시설을 선택할 때 전염병과 관련하여 보안 및 소독이 보장되는 곳을 선택할 것입니다. 그리고 이러한 안전과 소독의 보장은 호텔보다 아파트에서 훨씬 더 클 것입니다.

일반적으로 많은 손님이 모이는 호텔이 적절한 보호를 보장할 때 처음에는 그들 사이에 불안감을 조성할 수 있기 때문입니다. 그리고 같은 가족이 몇 주 또는 몇 달 동안 임대 할 수 있기 때문에 손님과 숙박의 흐름이 호텔보다 적은 아파트에 머물 때 이런 일이 발생하지 않습니다.

위의 모든 것에 대해 우리는 "계절 임대 활동"이 특히 첫 거주 수요가 낮은 해안/관광 지역의 소유자에게 훌륭한 기회가 될 것이라고 생각합니다.

4.- 위기의 시기에 자신의 재산을 팔고자 하는 소유자는 무엇을 해야 합니까?

지난달까지만 해도 매수세가 강세를 보이던 시장에서는 매도인이 판권을 쥐고 있었다. 최근 몇 년 동안 판매 거래에 대한 높은 수요로 인해 판매자가 판매 조건 협상에서 주도적인 위치를 차지하게 되었습니다.

하지만 이제부터 시장이 달라졌다....

이제 판매자와의 협상에서 결국 권력의 위치를 ​​차지할 사람은 구매자입니다..

그 결과 구매자는 가격뿐만 아니라 가격과 관련하여 판매자와 구매 조건을 협상할 때 훨씬 더 까다로워질 것입니다. 재산의 문서.

즉, 최근 몇 년 동안 구매자가 부동산에 대한 법적 제약을 요구할 때 덜 엄격했다면 지금부터, 구매자는 반드시 판매자가 법률의 모든 조건과 요구 사항을 준수하도록 요구할 것입니다. 도시 조건, 점유 허가 또는 거주 증명서, 효율적인 물 및 전기 연결, 정화조 등과 같은 속성과 관련하여

이 모든 것을 위해 부동산을 매각하려는 소유자는 매각을 용이하게 하기 위해 부동산이 위치한 문서 및 법적 상황에 대해 상세하고 심층적인 연구를 수행하는 것이 좋습니다.

2020년 XNUMX월 TLA-Abogados에서 수행한 연구