구매 옵션이 있는 임대(RTB)
부동산 주거 시장, 즉 최초/영구 주택의 매매와 관련하여 우리는 “잠재 수요” 스페인에 영구적으로 거주하기 위해 오기를 원하는 다른 국가의 외국인과 관련하여 스페인에 존재합니다.
지난 XNUMX년 동안 변함없는 사실은 스페인을 영구 거주지로 선택한 외국인의 도착이며 일반적으로 "국외 추방자"또는"외국인". 티지난 2008년 동안 스페인을 거주지로 선택한 국외 추방자의 수와 수는 항상 일정했으며 2011년에 스페인에서 경험한 것과 같은 위기 기간 또는 위기 이후에는 증가했습니다. XNUMX.
저희 회사는 부동산 분야에서 15년 이상 위기 직후 스페인에서 부동산을 취득하는 데 관심이 있는 국외 거주자의 수가 증가했습니다.
그리고 우리 경험의 결과, 그 순간에 체결된 첫 번째 인수가 자금조달의 관점에서 그리고 가능한 진화의 관점에서 불안정과 불확실성의 맥락으로 인해 특히 복잡하다는 것을 관찰했습니다. 주택 시장.
즉, 영주권 구입을 위해 스페인에 투자를 감행하는 구매자는 이미 위기의 마지막 국면에 와 있는지, 아니면 아직 내리막길이 남아 있는지 생각하여 야기되는 불확실성에 빠져 있습니다. (“좋은 가격에 살까요?").
그러나 이러한 유형의 구매자는 구매에 대한 관심이 명확합니다. 그들은 또한 그 순간에 대해 명확합니다. 그들은 지금 사고 싶어합니다. 그들은 때가 되었다는 것을 알고 있지만 가격과 판매 조건이 위기 이후 불안한 분위기가 사라지거나 사라질 때까지 가장 적절한지 여부는 분명하지 않습니다.
이 시점에서 구매 옵션이 있는 렌탈 기기가 솔루션으로 제안됩니다.
구매 옵션이 있는 임대(RTB)에 대한 내용은 무엇입니까?
구매 옵션이 있는 임대, 매수인이 부동산을 영구적으로 취득하여 즉시 점유하여 사용하고 싶지만 최종 구매 결정을 나중으로 미루고자 하는 계약입니다.
그리고 추가적으로 b구매자는 부동산을 사용하는 동안 판매자가 부동산을 시장에 내놓을 수 없기를 원하므로 계약 기간 전체 동안 구매자에게 독점적인 구매 옵션을 유보합니다. 이 계약과 임대 계약이 있는 동안에도 집주인이 다른 사람에게 부동산을 판매할 수 있는 "통상 임대 계약"과의 가장 중요한 차이점은 다음과 같습니다.
따라서 RTB 계약에는 관련된 두 가지 주요 개념:
– "구매 옵션"이 있는 구매 계약입니다.
즉, 구매자는 집을 사고 싶어하지만 결정을 확인할 때까지 집을 소유할 것을 요구합니다.. 다시 말해, 그는 자신의 독점성을 위해 구매 옵션을 원합니다. 따라서, 그 부동산에 대한 구매 옵션의 독점권과 반대로, 구매자는 주택이 구매자에게 예약된 시간과 판매 시장에서 나온 시간에 대해 보상하기 위해 판매자에게 금액을 지불합니다.
계약서에서 합의한 조건이 충족되면, 구매자가 부동산을 구매할 권리를 실행하기로 결정해야 하는 순간이 도래합니다. 이 순간에는 두 가지 시나리오가 있습니다.
- 구매자는 구매 권리를 행사할 수 있으며, 이 경우 구매를 완료하십시오. 따라서 구매자는 나머지 가격을 판매자에게 지불하고 판매 거래가 완료됩니다.
- 구매자가 구매를 철회하고자 합니다.따라서 그는 "구매 옵션"에 따라 지불한 금액의 손실을 가정하고 이 금액을 판매자의 계정에 남겨두고 구매자를 위해 집을 예약한 시간을 고려하여 자신의 계정으로 만듭니다. .
- 임대차계약서입니다.
매수인은 즉시 입주를 원하지만, 위에서 설명한 것처럼, 그는 나중에 공식화 및 최종 구매 결정을 남겨두는 것을 선호합니다. 이를 통해 계약에 명시된 기간 동안 구매 옵션을 행사하거나 중단하기로 결정할 때까지 "임차인" 또는 "임차인"의 역할을 하는 것이 제안됩니다.
이러한 방식으로 현재 임차인/세입자가 된 구매자는 계약 기간 동안 임대 조건 및 임대료 지불에 대해 판매자(현재는 임대인/임대인)와 합의합니다.
그리고 마찬가지로 매수선택권의 행사와 관련하여, 최대 행사 기간이 되면 구매자 또는 임차인/세입자는 다음과 같은 몇 가지 옵션을 선택할 수 있습니다.
- 그가 구매 옵션을 실행하고 판매를 완료하려면. 이 경우 임대 거래가 취소되고 이제 판매로 전환됩니다.
- 구매자는 봇이 구매 옵션을 행사합니다. 이 경우 임대차계약도 해지된다. 물론 쌍방이 합의할 경우 임대 계약을 연장하거나 새로운 임대 계약을 체결할 수 있으며 그 다음에는 임대 계약만 됩니다.
중요한 질문:
1.- 구매 옵션에서 지불한 금액은 어떻게 됩니까?
가격의 일부로 간주됩니까? 즉, 옵션을 최종 가격에서 할인하여 부동산에 지불할 수 있습니까?
대답은 매우 간단합니다. 양 당사자가 동의하는 것입니다. 즉, 옵션에 대해 지불한 금액은 쌍방이 동의하는 경우 가격에서 차감됩니다. 이 경우 옵션 구매에 대해 지불한 금액을 나머지 가격에서 할인하여 해당 부동산에 지불합니다.
이것은 시장에서 가장 널리 사용되는 옵션입니다.
그러나 소유자는 구매 옵션에 대해 지불한 금액이 해당 부동산에 지불하는 가격에서 할인되지 않도록 요구할 수도 있습니다. 즉, 이 금액은 해당 부동산이 시장에서 제외된 시간을 포함하며 가격의 일부를 나타내지 않습니다. 이 경우 구매 옵션의 지불은 판매를 위해 소유자에게 지불해야 할 가격에서 할인되지 않습니다.
분명히 이것은 구매자에게 훨씬 더 해로운 옵션이며 실제로 널리 사용되지는 않습니다.
옵션 지불의 운명을 명확히 하기 위해 옵션이 무엇이든 계약에 명시적으로 포함되어야 합니다.
2.- 임대료를 지불한 금액은 어떻게 됩니까?
판매 비용을 지불하기 위해 최종 가격에서 공제됩니까?
답변은 위와 동일합니다. 그건, 동의해야 할 당사자가 될 것입니다, 계약조건에 동의할 때, 최종가격에서 임대료를 할인하는지 여부, 구매결정이 확정된 경우
3.- 에이전트 수수료/수수료. 급여는 언제 지급되나요?
여기서도 당사자와 부동산 중개소 사이에 합의된 사항이 있을 것입니다.
다만, 법적인 관점에서 당사자 간에 반대되는 합의가 없는 한, 에이전트 수수료/수수료는 구매 옵션 계약 시 지불해야 함을 이해합니다.. 그 이유는 이 계약은 구매자와 판매자 간의 구매 계약에 도달하는 것을 포함하기 때문입니다. 그리고 이는 비록 상기 계약의 완료가 나중으로 미루더라도.
우리가 말했듯이 RTB 계약이 체결되면 당사자 간의 "합의"가 이루어지며 이는 에이전트의 개입을 통해 이루어집니다. 이것이 바로 RTB가 공식화될 때 에이전트의 커미션/수수료를 지불해야 하는 이유입니다.
대리인 수수료 지불을 유효한 구매 결정(구매자의 손에 남아 있고 대리인의 손/통제 밖에 있음)을 조건으로 하는 것은 불공정한 것으로 간주될 수 있습니다.
4.- RTB는 어떻게 공식화됩니까?
일반적으로 공증을 받을 필요가 없는 사적 계약입니다.
따라서 공증인을 거치지 않고 당사자 간의 사적 계약서를 작성하는 것이 가장 일반적인 관행입니다. 앞으로 보게 되겠지만, 계약은 전문 변호사가 작성하는 것이 필수적입니다.
임차인의 보다 안전한 계약을 위해 공증인에게 작성하고 재산 등록부에 등록할 수 있습니다. 토지 등록 사무소에서 매수 옵션 계약을 등록하는 데는 다음과 같은 비용이 듭니다.
- 공증인 및 토지 등록 비용
- 변호사/변호사 수수료
- 세금
최대 4년 기간의 RTB 계약만 토지 등기소에 등록할 수 있습니다.
따라서 공증인을 거치지 않고 당사자 간의 사적 계약서를 작성하는 것이 가장 일반적인 관행입니다. 앞으로 보게 되겠지만, 계약은 전문 변호사가 작성하는 것이 필수적입니다.
5.- Option-To-Buy 계약과 관련된 세금:
) 임대인이 법인인 경우: 팔 수 없는 다양한 주택을 보유한 건설회사가 RTB 계약을 공식화하기로 결정했다고 가정해 봅시다. 이 경우 주택의 첫 양도인 경우 계약에 VAT가 적용됩니다. 그만큼 VAT 비율은 10%, 보호 주택(부가가치세 4% 감면). 즉, 개인은 최종 소비자로서 공제할 수 없는 이 세금에 직면해야 합니다.
토지 등기소에 계약을 등록한 경우에는 대금을 지급해야 합니다. 인지세 (다른 지역에 따라 0,5%-2%).
월세에 동의하는 것 외에도 구매 옵션을 설정할 수 있었습니다. "프리미엄" 또는 "구매 옵션" (고객이 일정 기간 동안 집을 구입해야 하는 옵션에 대한 지불). 그러한 금액은 21%의 일반 세율로 VAT(세무 총국에 따르면 서비스 제공으로 간주됨)의 적용을 받습니다.
임차인이 나중에 구매를 공식화하기로 결정한 경우 양도세는 VAT(10% 또는 4%)로 과세됩니다. 잠재적 구매자가 구매를 선택하지 않기로 결정한 경우 계약을 종료하고 VAT가 부과되지 않는 옵션 없이 다른 임대를 공식화하는 옵션이 있습니다. 개인은 이 세금을 회수하거나 공제할 수 없음을 기억하십시오.
b) 임대인이 개인인 경우
이 경우 RTB 계약(이를 XNUMX차 이체로 간주)은 다음의 적용을 받는 거래입니다. 양도세(ITP), 임차인은 납세자입니다.
구매 옵션(프리미엄)에 대해서는 "약속 및 옵션"도 이 세금에 대해 과세되기 때문에 양도세(ITP)도 과세됩니다.
XNUMXD덴탈의 과세 기준 에 의해 구성됩니다. 구매 옵션에 대해 지불한 가격. 옵션에 동의하지 않았거나 그 미만인 경우 총 부동산 가격의 5% . 자치단체에 따라 적용되는 세율은 양도세(보통 6%~10%)로 차등 적용된다.
예
"A"는 "B"와 7.500유로의 프리미엄 금액으로 RTB 계약에 동의하는 특정 집주인입니다. 부동산 가격은 250.000유로입니다.
부동산 가격의 5%는 250.000 x 5 %= 12.500유로.
따라서 합의된 프리미엄보다 5% 높으므로 이 옵션에 대한 세금 기준은 12.500유로가 됩니다.
집주인은 특정인이므로 양도세 - ITP 로 프리미엄이 과세됩니다. 이 세금 i 발렌시아 및 카탈루냐 지역은 10%입니다.
그래서, 12.500 x 10% TPO = 1.250유로의 ITP.
그리고 이후에 주택 양도 시 매수인이 행사하는 경우 해당 거래에도 (ITP) 양도세가 다시 과세됩니다. 이 섹션에서 위에서 설명한 대로 구매 옵션에 이어 판매는 두 개의 법적 사업(관련이 있지만 독립적임)의 결론에 직면하여 두 가지 다른 과세 이벤트가 발생하여 논리적으로 증가할 것임을 의미한다는 점을 명심하십시오 거래에 대한 과세.
후자의 경우(개인 간 구매 옵션이 있는 임대) 임대인/매도인의 관점에서 개인 소득세와 관련하여 거래에 대한 과세를 명확히 할 필요가 있습니다. to buy"는 판매자/집주인에게 "이득"이 될 것입니다.
매수선택권을 행사할 수 있는 최대 기간이 도래하고 매수자가 해당 옵션을 행사하는 경우 거래에서 발생하는 비용과 세금은 매각의 정상적인 비용, 즉 ITP("재산양도")가 됩니다. 세금 "), 공증인 수수료, 등록, 변호사 등
한편, 매수할 수 있는 옵션이 행사되어 최종적으로 매수가 완료되는 경우에는 매수로 인한 세금이 옵션의 취득에 대해 이전에 납부한 세금으로 감소되지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 이것은 실제로 매우 자주 발생하는 광범위하고 일반적인 혼동입니다. 그 이유는 선택권과 미래 매각이 재정적으로 자율적이고 별개의 과세 대상 거래로 간주되기 때문입니다.
다른 점은 "매수 옵션" 금액이 향후 판매 시 지불할 가격에서 공제되도록 합의할 수 있다는 것입니다. 즉, 당사자들은 판매가 최종적으로 진행되는 경우 구매 옵션을 포함하여 지불된 모든 금액이 부동산 가격에서 할인된다는 데 동의할 수 있습니다(보증금이 할인되는 것과 같은 방식).
6.- RTB 거래에서 일반적으로 발생하는 가장 일반적인 문제는 무엇입니까?
RTB 계약이 서명되면 일반적으로 이러한 유형의 거래에서 일반적으로 반복되는 두 가지 유형의 충돌이 있습니다.
– 재산의 물리적 상태에 관한 분쟁. 즉, 다른 임대 계약과 마찬가지로 세입자가 집을 점유할 때 여러 가지 건축 결함이나 문제가 발생하여 소유자와 갈등을 일으킬 수 있습니다.
따라서 양 당사자는 계약 기간 동안 이러한 유형의 충돌을 피하기 위해 부동산이 위치한 조건을 가능한 한 많이 계약서에 자세히 설명해야 합니다.
– 재산의 법적 문제. 재산을 점유하기 전에 재산을 적절하게 조사하면 쉽게 피할 수 있는 재산을 발견할 수 있는 물리적인 문제와 달리, 재산에 영향을 미칠 수 있는 궁극적인 법적 문제에 대해서는 실제로 동일하게 발생하지 않습니다. .
이 기사에서 보고했듯이 RTB 계약을 수정하는 것은 다소 쉽고 간단해 보일 수 있습니다. 즉, 공증인을 거치지 않고 비공개로 진행이 가능하기 때문에 구매 옵션만 도입하면 임대 계약이라는 쉬운 계약이라는 인상을 줄 수 있습니다.
이런 식으로 많은 경우 비용을 절약하기 위해 자격이 없는 전문가 또는 비전문 변호사가 이러한 유형의 계약을 수정하는 거래에 당사자가 참여합니다. 그 이유는 분명히 이것이 수정하기 쉬운 "간단한 계약"이기 때문입니다. 따라서 필요한 시간을 할애하지 않고 이 거래에 수반되는 고려를 합니다.
우리가 말했듯이 이것은 "특별한"임대 계약이 아닙니다. 이것은 특별한 조건의 매매 계약입니다.
따라서 많은 경우에 구매자가 소유주와 계약 관계를 맺었고 구매 옵션으로 상당한 금액을 지불했으며 일정 기간 동안 해당 부동산에 세입자로 살았으며 시간이 지나면 공증인에 서명하기 전에 구매 옵션을 행사하거나 불행히도 나중에라도 전기 설치 문제, 수도 문제, 도시 문제, 도시 위반, 벌금 , 거주 증명서 갱신 시 문제 또는 더 심각한 것은 거주 증명서가 없는 것, 도시 규정 미준수, 면허 또는 건축 허가 없이 수행되는 건물의 확장 또는 수정 등입니다.
RTB에 서명한 후 이러한 유형의 법적 문제를 발견하는 것은 매우 위험합니다.
따라서 변호사로서 재산에 대한 법적 연구는 계약 공식화 과정 중에 수행해야 하며 이후에는 수행하지 않는 것이 좋습니다.
부동산에 대한 법적 조사는 RTB 계약이 공식화되는 동안 수행되어야 하며, 해당 부동산이 법적 및 건설 규범을 충족하는지 확인하는 데 필요한 법적 정보를 얻을 수 있도록 계약을 조건화해야 합니다.
따라서 구매자로 RTB 계약에 참여하는 경우 계약을 요청하십시오.
– 재산법 전문 변호사가 작성. 즉, 누가 계약서 작성에 관한 법률과 규정, 파생된 계약 의무 및 당사자의 권리를 마스터했는지입니다.
이것은 당신이 최대한의 보장으로 계약을 준비하는 데 도움이 될 것입니다.
– 건설 및 도시 계획법 전문가이기도 한 변호사가 작성합니다.
모든 부동산 변호사가 건설법 전문가는 아닙니다. 건설법 전문가가 되는 것은 재산, 국경, 건설 면허 및 허가, 건설의 역사(즉, 건설된 방법, 개조 또는 확장된 방법)의 모든 필수 법적 측면을 조사할 수 있는 데 필수적입니다. , 모든 지역 도시 규정을 준수하는 경우, 도시화에서 지불해야 할 도시 요금이 있는 경우 또는 도시화의 최종 작업을 위해 일부를 제공하기 위해 플롯을 축소해야 하는 경우 등
TLA – 변호사 – 옹호자 – RECHTSANWÄLTE – 옹호자
