스페인에서 부동산을 판매하는 방법에 대한 법률 가이드

스페인에서 부동산 판매를 위한 팁 및 프로세스

1 1.- 부동산의 서류와 적법성을 확인하세요
2 2.- 개인 세금 상황 확인 – 스페인에서 주택 판매 시 세금 계획

부동산을 매각하기로 결정한 경우 다음 정보에 주의하십시오.

1.- 부동산의 서류와 적법성을 확인하세요

1.- 소유권 증서(“Escritura”)에서 부동산 설명을 확인하세요.

소유권 증서 확인: 부동산이 올바르게 설명되어 나타나는지 부동산 증서에서 확인하십시오. 재산 증서는 반드시 완벽한 설명 부동산에 존재하는 건축물의

여러 해 동안 다른 소유자가 소유한 부동산이 확장(새 방, 베란다 또는 테라스 폐쇄 등)으로 수정되거나 새 건축물(차고, 수영장, 손님 집).

증서에 기재된 내용과 실제 크기 및 구조가 일치하지 않는 경우s 걱정하지 마십시오! 수행할 수 있는 프로세스가 있고 이를 분류하는 방법이 있습니다!. 그러나 "무엇"을 수행해야 하고 "얼마나" 이러한 조치를 취해야 하는지 정확히 알기 위해서는 판매 결정을 내리는 순간에 이를 알아야 합니다.

예: 120m2 수영장이 있는 50m2 집과 게스트 하우스로 개조된 차고가 있습니다. 증서에는 집이 120m2로 표시되지만 증서에는 수영장에 대한 언급이 없습니다. 그리고 차고는 증서에 "게스트 하우스"가 아닌 "차고"로 기술되어 있습니다.

이 경우 귀하의 행위를 업데이트해야하며 비용을 지불해야합니다.

알림: 우리는 집의 "내부 설명"이 아니라 "건축 크기"(스페인어로 "superficie construida")로 알려진 부동산의 둘레에 대해 이야기하고 있습니다.

증서는 집 "내부"에 대한 실제 설명이나 분포를 보여줄 필요가 없습니다. 내부 벽을 변경하여 부동산 내부를 수정한 경우 증서를 업데이트할 필요가 없습니다. 완료되면 공증인에게 새로운 분배를 선언하는 것으로 충분할 것입니다.

예를 들어 증서에는 침실이 4개 있고 부동산을 구입할 때 침실 2개로 전환했다고 나와 있습니다. 이 경우 증서를 업데이트할 필요가 없습니다. 소유주로서 귀하는 부동산 내부를 개조할 자유가 있습니다(항상 적절한 라이센스를 취득해야 함).

2.- 부동산이 Catastro 사무실에 어떻게 등록되어 있는지 확인하세요("SUMA", "IBI" 또는 "COUNCIL TAX"라고도 함).

증서와 마찬가지로 부동산은 실제와 마찬가지로 "Catastro"에 등록되어야 합니다. 매년 Catastro 청구서에는 부동산의 실제 규모가 표시됩니다. 그런 다음 Catastro 기록에 수행된 외부 수정이나 확장을 포함하여 부동산의 실제 크기가 "실제"로 표시되는지 확인해야 합니다.

Catastro 사무실은 집, 수영장, 차고 등과 같은 모든 건축 구성 요소를 고려하여 부동산 크기에 따라 의회세를 계산한다는 점을 기억하십시오. 부동산을 확장했지만 Catastro 사무실에 알리지 않은 경우, 가장 적절한 순간은 판매하기로 결정한 때입니다.

알림: 제발, 이 예를 따르십시오: 구입 당시 120㎡의 집이 있었습니다. 이는 증서와 카타스트로 법안에도 나와 있습니다. 이러한 이유로 Catastro 법안(IBI)은 2유로였습니다.

50m2 수영장과 40m2 차고를 지은 지 300년. 당신은 그것들을 카타스트로에게 선언하지 않았습니다. 새 수영장과 차고를 Catastro에 신고했다면 의회 세금 청구서는 새 공사로 인해 350유로에서 50유로(대략)로 증가했을 것입니다.

이제 부동산을 매각하기로 결정했다면 Catastro Office에 등록된 정보를 업데이트해야 합니다. 그런 다음 Catastro Office에 귀하가 수행한 연장에 대해 알릴 수 있으며, 그러면 최대 50년 전까지 신고되지 않은 연장에 대해 4유로(약) 차액을 지불하도록 요청할 수 있습니다.

질문: 내가 소유주였던 기간 동안 내 재산을 확장했거나, 단순히 내 행위와 Catastro Office가 내 재산의 실제 크기와 일치하지 않습니다. 어떻게 정리하나요?

3.- 건설의 법적 상황을 확인하십시오.

부동산을 매각하려면 부동산의 적법성을 입증해야 합니다. 다음과 같은 두 가지 문서가 도움이 될 수 있습니다.

거주증명서(CH)
위반 증명서 없음(CNUI)

A) 스페인에서 부동산을 매매할 때 거주 증명서나 직업 면허증이 "의무"인가요?

답변: 속성 유형에 따라 다릅니다.

In "새" 속성, 건축업자는 판매 프로세스가 완료되면 이 문서를 구매자에게 제공할 의무가 있습니다.

하지만 참고하세요. "재판매"에서, 판매자가 판매 완료 시 이 문서를 제공하도록 강제하는 법률은 없습니다. 스페인 법에 따르면 물과 전기 이름의 변경을 진행하려면 완료 후 자신의 이름으로 이 문서를 입수해야 하는 것은 "구매자"입니다.

이 시점에서 우리는 건물이 이전 소유자로부터 승인되지 않은 작업 등을 받은 경우 관리가 완료 후 구매자에게 CH 제공을 거부할 수 있다고 말해야 합니다. 따라서 부동산의 법적 조건이 완벽하지 않은 경우 완료 후 이 문서의 승인을 받지 못할 위험이 있습니다. 그리고 이것은 구매자를 매우 복잡한 상황에 빠뜨릴 수 있습니다. 그 당시 그의 이름으로 유틸리티 계약을 체결하는 데 문제가 있을 수 있기 때문입니다.

여기서 매우 중요한 점은 CH의 존재 또는 유효성 및 CH에 대한 나머지 정보가 증서에 표시되지 않고 해당 지역의 지역 시청에 표시된다는 것입니다!.

따라서 변호사는 자신의 전문성과 경험을 활용하여 이 문제를 꼼꼼히 살펴보고 이 문서만큼 중요한 문서를 확인해야 합니다.

결론부터 말하자면, 이 인증서는 필수입니다 부동산 매각에 대한 확인은 매입/매도 과정의 맨 처음부터 확인되어야 합니다.

우리 모두는 CH가 스페인 건축법에 따라 건축되었음을 보여주는 문서라는 것을 알고 있습니다.

이 문서는 또한 귀하가 부동산을 처음 취득할 때 부동산에 물과 전기를 연결하고 두 번째 및 후속 소유자에 대한 계약 및 공급의 변경을 보장하는 데 필요합니다.

CH는 5-10년 동안 유효했으며 현재 소유자의 이름이 표시된 부동산을 매각하거나 양도할 때마다 갱신해야 합니다.

C재판매 절차에 대한 거주 증명서 제공 요구 사항에 대한 자세한 내용을 보려면 아래를 클릭하십시오.

거주 증명서 – 직업 허가증 – Cedula dehababilidad란 무엇입니까? 스페인에서는 필요합니까?

B) – 위반 인증서 없음 .- 이것을 호출합니다. "Infraccion Urbanística 없음 인증서" (CNUI).

이는 적절한 허가 없이 부동산에 행해진 건축이나 행위로 인해 발생한 벌금이 해당 부동산에 부과되지 않음(또는 부과되지 않음)을 입증하는 시청에서 발행한 증명서입니다.

예를 들어 시청의 적절한 허가나 면허 없이 안채, 차고, 확장 공사, 수영장, 토지 작업, 풍경 등을 건설하는 경우입니다.

스페인에서 부동산을 판매할 때 위반 증명서가 필요한 이유는 무엇입니까?

원활한 판매를 도와드립니다. 귀하의 재산에 건축 과태료가 없음을 증명하는 증명서와 같은 모든 문서가 순서대로 있으면 프로세스 및 판매가 더 빠르고 쉬운 방법으로 개발될 것입니다.

자산의 모든 문서를 준비하면 가능한 구매자와 자신의 변호사에 대한 신뢰를 얻을 수 있습니다.

건설 또는 확장으로 인해 재산에 영향을 미치는 벌금이 부과되는 경우, IT 행동에 표시되지 않습니다 및 / 또는 재산의 나머지 문서. 이 정보는 해당 지역의 시청에서만 얻을 수 있습니다.

이제부터 이 인증서는 본질적인 부동산을 매각하고 소유자로부터 받아야 합니다. 전에 완성.

"Certificado de No Infraccion Urbanística" – 스페인의 비위반 증명서를 받는 방법은 무엇입니까?

가장 좋은 방법은 시청에 신청하는 것입니다. 변호사에게 요청할 수도 있습니다.

위반 없음 증명서에는 처벌이나 벌금, 심지어 철거 명령까지 명시되어 있습니다. 이러한 경우 해당 부동산을 매각할 수 있습니까?

위반 없음 증명서의 결과에 최종 벌금, 벌칙 또는 기타 사항에 대한 정보가 표시되는 경우 건설 전문 변호사에게 제시하여 진행 방법을 알려야 합니다. 때로는 이 인증서의 정보에 이미 지불되었거나 만료된 히스토리컬 벌금이 포함되어 있으며 다른 경우에는 판매 프로세스에 영향을 미칠 수 있는 심각한 문제가 있습니다.

즉, 스페인 시스템에서는 구매자가 건설 벌금이 있는 부동산을 구매할 수 있기 때문에 부동산을 판매할 수 있지만 구매자는 해당 벌금의 세부 사항과 새 소유자가 받을 수 있는 결과에 대해 완벽하게 알고 있어야 합니다. 구매자가 적절한 정보를 받고 해당 벌금으로 부동산 구매를 명시적으로 수락한 경우 판매가 진행될 수 있습니다.

2.- 개인 세금 상황 확인 – 스페인에서 주택 판매 시 세금 계획

a) 스페인 부동산 매각에 대한 자본 이득은 어떻게 계산합니까?

스페인 부동산의 판매는 공급업체에 대한 자본 이득(Capital Gains) 책임을 가져옵니다.

Caiptal Gains 세금은 판매의 "순이익"의 19%입니다.

판매의 "순이익"을 구하려면 다음 공식을 따라야 합니다.

판매 가격 – 취득 가격 – 취득에 대한 비용 및 세금 – 부동산에 대한 "구조적 개혁" 비용

자본 이득 계산의 예:

2015년에 재판매 부동산을 200.000유로에 구입했습니다.
그 순간 귀하는 24.000 EUR를 지불했는데, 이는 12%의 비용(10% 양도세 + 2% 공증인, 토지 등기부, 변호사 비용 등)의 XNUMX%입니다.
그런 다음 17.000 EUR(바닥 타일 교체, 수영장 수리 및 새 창 교체)에 대해 내부 개혁을 수행했습니다.
몇 년 후 당신은 20.000유로에 차고를 지었습니다.

그런 다음 지금 260.000유로에 판매하기로 결정했습니다.

자본 이득 드 란 무엇입니까~에서 쫓겨난 이 판매?

참고: 계산하기 전에 스페인 행정부가 17.000유로의 "내부 개혁"을 제외하고 세금을 줄이기 위해 위의 모든 개념을 고려할 것임을 알려야 합니다. 그 이유는 '구조' 개혁이 아닌 '내부' 개혁은 세제혜택 대상에서 제외되기 때문이다.

우리는 공식을 사용합니다:

260.000 (판매가격) - 200.000 (취득가격) - 24.000 (취득에 따른 비용 및 세금) - 20.000 (새 차고) =

16.000 EUR

이것이 매각으로 얻게 되는 "순이익"입니다.

양도소득세율이 19%이므로 양도소득세 세액은 다음과 같습니다.

16.000 * 19% = 3.040 EUR

b) 스페인 부동산 판매에 대한 자본 이득을 지불하는 방법

1.- 스페인 거주자를 위한 스페인 자본 이득 계산

스페인에 거주하는 비납세자로서 자본 이득을 지불하는 방법은 다음과 같습니다.

– 판매 완료 시: 3% 보유

: 판매가 완료되면 스페인 행정부는 구매자에게 판매 가격의 3%를 유보하도록 강제합니다. 따라서 합의된 전체 가격을 받지 못합니다. 구매자는 총 가격의 3%를 보유하고 세무서에 예치할 의무가 있습니다. 이것은 "판매 완료 당일"에 이루어집니다.

참고: 위의 예에 따라 판매 가격이 260.000 EUR인 경우 구매자가 유지하는 금액은 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

– 매각 완료 후 6개월 이전: 자본 이득 신고(19%):

판매가 완료된 후 6개월 이내에 스페인 세무서에 "자본 이득 신고서"를 제출해야 합니다. 이 신고서에서 귀하(또는 귀하의 변호사)는 위의 예에 따라 세금을 계산해야 합니다. 이 경우 지불해야 하는 금액은 3.040 EUR입니다.

참고: 여기에 설명된 대로 이 거래에서 파생된 CG는 3.040 EUR입니다. 귀하가 더 높은 금액(7.800 EUR)으로 유보되었으므로 귀하는 그 차액에 대해 스페인 행정부에 "크레딧"을 받습니다.

따라서 스페인 행정부가 귀하로부터 CG 세금으로 7.800유로를 보류하는 경우 세금의 최종 결과가 3.040유로에 불과하므로 스페인 행정부는 차액을 "환불"해야 합니다. 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

이 환불을 청구하는 방법은 무엇입니까? 귀하의 변호사는 세무서에 제출하기 위해 동일한 자본 이득 신고서에 이 사실을 포함해야 합니다.

2.- 스페인 세금 거주자로서 스페인 자본 이득 계산

귀하가 "스페인 세금 거주자"(스페인 거주자로서 스페인에서 소득세를 납부하고 있음을 의미)로 간주되는 경우 자본 이득을 계산하면 세금에 다음과 같은 혜택이 있습니다.

영주권에 대한 자본 이득 없음: 귀하가 판매하는 부동산이 귀하의 영구 거주지(3년 이상 “영주 주택”으로 사용하고 있음)인 경우 다음과 같은 혜택을 누릴 수 있습니다.
- 65세 미만인 경우: 영주권으로 사용할 새 부동산 취득에 "재투자"된 판매 금액에 대해 CG를 지불하지 않습니다. 이 "재투자"를 실행하는 데 2년이 주어집니다(해당 금액을 투자하지 않고 2년이 지나면 전액 세금이 부과됩니다).
- 65세 이상인 경우: 판매로 얻은 금액에 대해 CG를 지불하지 않습니다. 그리고 이는 새 부동산에 "재투자"하지 않는 경우에도 마찬가지입니다.
3% 보유 없음: 판매가 완료되면 보유 없이 구매자로부터 전액을 받습니다.

일반적으로 소유자는 "스페인 세금 거주지"와 "스페인 거주지"를 혼동합니다..

즉, 사람들은 스페인 경찰에서 취득한 "스페인 거주 카드" 또는 "거주 증명서"만 있으면 자신이 "조세 대상 스페인 거주자"임을 입증하기에 충분하다고 생각하지만 안타깝게도 그렇지 않습니다.

"스페인 거주 카드”(또는“스페인 거주 증명서")는 세금 고려 사항을 "세금 거주자"로 변경하는 데 유효한 문서가 아닙니다.

스페인 거주 카드(또는 증명서)는 경찰이 특정 지역의 거주자를 더 잘 통제할 수 있도록 귀하가 스페인에 "거주"하고 있음을 선언하는 역할만 합니다.

스페인 세금 증명서는 무엇입니까? "TIE"와 동일합니까?

세금을 위해 스페인 거주자가 되려면, 그리고 일반 스페인 시민으로서 스페인에서 세금을 납부하기 시작하려면 다음을 취득해야 합니다. 스페인 거주자 세금 증명서 스페인 세무서 또는 스페인 세관에서 발행한 세금계산서를 발급받은 경우, 귀하는 귀하의 출신 국가가 아닌 스페인에서 세금을 납부하기 시작합니다.

또한, 귀하가 귀하의 국가에서 세무서에 귀하가 스페인 납세자 거주자이며 귀하의 국가에서 계속 납세자 신분을 유지하고 싶지 않다고 선언해야 하는 경우-

따라서 스페인 거주자가 아니더라도 소득세 비거주자를 신고 및 납부해야 하므로 현재 납부하고 있는 세금을 세무사에게 확인하십시오.

– 결론

따라서 위의 모든 사항을 설명한 후 귀하의 스페인 자산을 매각하기로 결정한 경우 다음을 획득/제시해야 함을 고려하십시오. 판매 전 서류:

재산의 소유권 증서(글쓰기): 가능하면 원본. 구성에 대한 정확하고 업데이트된 설명과 함께.
의회 세금 법안(IBI – SUMA) .- 구조에 대한 정확한 설명과 함께.
수도요금과 전기요금.- 가장 최근 것.
거주증명서 "라고도 한다.LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
위반 증명서 없음 .- 이것은 ... 불리운다 "Infraccion Urbanística 없음 인증서".
소유자 커뮤니티 인증서 (경우에 따라) 커뮤니티 요금에 대한 최신 정보를 표시합니다.
NIE 원본 및 여권 원본
에너지 성능 인증서

구실 : 다음과 같은 세금 문서를 제출해야 합니다.

모델 210 또는 214 지난 3년부터. 스페인 세금 거주자가 아닌 경우

모델 100 이전 3년부터. 스페인 세금 거주자의 경우