스페인 부동산 판매에 대한 세금. 자본 이득

스페인 부동산을 판매하기로 결정한 경우 판매 시 지불해야 하는 양도소득세에 대해 알아보는 데 도움이 되는 다음 개념에 주의하십시오.

1.- 취득 가격: 부동산 구매 완료 시 판매자에게 지불한 부동산의 총 가격입니다.

2.- 취득 비용: 공증인 수수료, 토지 등록 수수료, 양도세, 변호사 수수료 등 가격 외에 지불한 총 비용 및 세금입니다.

3.- 자본 이득을 줄이기 위해 허용되는 개혁: 자본 이득을 줄이기 위해 부동산에서 이루어진 개혁 비용이 항상 허용되는 것은 아니라는 점에 유의하십시오. "구조적"으로 간주되는 개혁만이 이 세금을 줄일 수 있는 개념입니다.

일반적으로 부동산에 대한 작업 및 개량은 일반적으로 "Mayor Worls License"가 적용되는 건물의 구조적 개량의 일부를 형성하는 경우 공제 가능하며 건설의 구조적 부분에 영향을 미치지 않는 다른 작업에 대해서는 공제되지 않습니다( "최종 작업 라이선스").

"시장 작업 라이센스"의 경우, 스페인 행정부는 이러한 유형의 라이센스 적용에 사용되는 건축가의 프로젝트에 나열된 금액을 공제액으로 사용합니다. 이러한 건축가의 프로젝트는 작업의 총 비용으로 간주되는 수행할 작업에 대한 경제적 연구를 포함하는 데 사용됩니다. 총 비용으로 나열된 금액은 자본 이득에 따라 공제 가능한 것으로 간주될 수 있는 금액입니다.

어떤 작품이 각각의 경우에 해당하는지 더 잘 이해하려면(대저작물 및 부저작물) 아래를 참조하십시오.

주요저작권

기술적 복잡성이 필요하고 경제적으로 중요한 작업에 대해 시청에서 얻은 건축 허가입니다. 이러한 이유로 이러한 작업은 안전, 거주 가능성 등에 관한 규정에 의해 규제되어야 합니다.

Major Works License를 취득하려면 건축가, 엔지니어 등이 ARCHITECT PROJECT를 준비해야 합니다.

일반적으로 다음과 같은 상황에서는 주요 건축 허가가 필요합니다.

• 주택의 전반적인 재활.
• 집의 구조에 영향을 미치는 작업(기초, 구조, 파사드, 지붕 등)
• 건물 높이 또는 볼륨을 높입니다.
• 화재 예방과 관련된 조치.
• 철거 또는 세분화.
• 건물이나 집의 용도 변경.
• 상업 건물의 컨디셔닝.
• 새로운 건설이 작동합니다.
• 건물의 공통 요소에 영향을 미치는 작업.

미성년자 라이선스

개혁 등을 위한 경미한 작업도 라이센스가 필요합니다. 그러나 이들은 프로젝트나 전문 프로젝트가 필요하지 않은 간단한 작업이며 비용이 훨씬 저렴합니다. 예를 들면 소규모 개혁, 벽이나 클래딩 변경, 실내 장식 프로젝트, 건축 장벽 제거, 포장 도로 변경, 주방 또는 욕실 리뉴얼, 난방, 하수도, 배관 및 전기 설치, 측량, 시식 등이 있습니다.

4.- 자본 이득을 위한 보유: 부동산 매매의 경우 판매자가 스페인 비과세 거주자인 경우 판매에 대해 합의된 가격의 3%가 유보되며 이는 판매자에게 지급되지 않습니다. 구매자는 공급업체로부터 지불할 자본 이득의 "선불"로 가격에서 3%를 "보유"하고 스페인 세무서에 예치할 의무가 있습니다.

자본 이득 계산

스페인 부동산의 판매는 공급업체에 대한 자본 이득(Capital Gains) 책임을 가져옵니다.

Caiptal Gains 세금은 판매의 "순이익"의 19%입니다.

판매의 "순이익"을 구하려면 다음 공식을 따라야 합니다.

판매 가격 – 취득 가격 – 취득에 대한 비용 및 세금 – 부동산에 대한 "구조적 개혁" 비용

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자본 이득 계산의 예: 

• 2015년에 재판매 부동산을 200.000유로에 구입했습니다.
• 그 순간 귀하는 24.000 EUR를 지불했는데, 이는 12%의 비용(10% 양도세 + 2% 공증인, 토지 등기부, 변호사 비용 등)의 XNUMX%입니다.
• 그런 다음 17.000 EUR(바닥 타일 교체, 수영장 수리 및 새 창 교체)에 대해 내부 개혁을 수행했습니다.
• 몇 년 후 당신은 20.000유로에 차고를 지었습니다.

그런 다음 지금 260.000유로에 판매하기로 결정했습니다.

자본 이득 드 란 무엇입니까~에서 쫓겨난 이 판매?

참고: 계산하기 전에 스페인 행정부가 17.000유로의 "내부 개혁"을 제외하고 세금을 줄이기 위해 위의 모든 개념을 고려할 것임을 알려야 합니다. 그 이유는 '구조' 개혁이 아닌 '내부' 개혁은 세제혜택 대상에서 제외되기 때문이다.

우리는 공식을 사용합니다:

260.000 (판매가격) - 200.000 (취득가격) - 24.000 (취득에 따른 비용 및 세금) - 20.000 (새 차고) =

16.000 EUR

이것이 매각으로 얻게 되는 "순이익"입니다.

양도소득세율이 19%이므로 양도소득세 세액은 다음과 같습니다.

16.000 * 19% = 3.040 EUR

자본 이득의 지불 방법

1.- 스페인 비납세자용

스페인에 거주하는 비납세자로서 자본 이득을 지불하는 방법은 다음과 같습니다.

• 판매 완료 시: 3% 보유: 판매가 완료되면 스페인 행정부는 구매자에게 판매 가격의 3%를 유보하도록 강제합니다. 따라서 합의된 전체 가격을 받지 못합니다. 구매자는 총 가격의 3%를 보유하고 세무서에 예치할 의무가 있습니다. 이것은 "판매 완료 당일"에 이루어집니다.

참고: 위의 예에 따라 판매 가격이 260.000 EUR인 경우 구매자가 유지하는 금액은 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• 4개월 전 매각완료 후 자본이득 신고 19% EU 및 비 EU 국민 모두에게 적용 가능): 매각 완료 후 6개월 이내에 스페인 세무서에 "Capital Gains Declaration"을 제출해야 합니다. 이 선언에서 귀하(또는 귀하의 변호사)는 위의 예에 따라 세금을 계산해야 합니다. 이 경우 지불해야 하는 금액은 3.040 EUR입니다.

참고: 여기에 설명된 대로 이 거래에서 파생된 CG는 3.040 EUR입니다. 귀하가 더 높은 금액(7.800 EUR)으로 유보되었으므로 귀하는 그 차액에 대해 스페인 행정부에 "크레딧"을 받습니다.

따라서 스페인 행정부가 귀하로부터 CG 세금으로 7.800유로를 보류하는 경우 세금의 최종 결과가 3.040유로에 불과하므로 스페인 행정부는 차액을 "환불"해야 합니다. 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

이 환불을 청구하는 방법은 무엇입니까? 귀하의 변호사는 세무서에 제출하기 위해 동일한 자본 이득 신고서에 이 사실을 포함해야 합니다.

2.- 스페인 납세자의 경우 자본 이득: 

귀하가 "스페인 세금 거주자"(스페인 거주자로서 스페인에서 소득세를 납부하고 있음을 의미)로 간주되는 경우 자본 이득을 계산하면 세금에 다음과 같은 혜택이 있습니다.

• 영주권에 대한 자본 이득 없음: 판매하는 부동산이 영주권("영주권"으로 3년 이상 사용)인 경우 다음과 같은 혜택이 있습니다.
  • 65세 미만인 경우: 영주권으로 사용할 새 부동산 취득에 "재투자"된 판매 금액에 대해 CG를 지불하지 않습니다. 이 "재투자"를 실행하는 데 2년이 주어집니다(해당 금액을 투자하지 않고 2년이 지나면 전액 세금이 부과됩니다).
  • 65세 이상인 경우: 판매로 얻은 금액에 대해 CG를 지불하지 않습니다. 그리고 이는 새 부동산에 "재투자"하지 않는 경우에도 마찬가지입니다.
• NO 3 % RETENTION: 판매가 완료되면 구매자로부터 전체 금액을 보유하고 적용되지 않는 금액을 받습니다.

참고: 일반적으로 소유자는 "스페인 세금 거주지"와 "스페인 거주지"를 혼동합니다..

즉, 사람들은 스페인 경찰에서 취득한 "스페인 거주 카드" 또는 "거주 증명서"만 있으면 자신이 "조세 대상 스페인 거주자"임을 입증하기에 충분하다고 생각하지만 안타깝게도 그렇지 않습니다.

"스페인 거주 카드”(또는“스페인 거주 증명서")는 세금 고려 사항을 "세금 거주자"로 변경하는 데 유효한 문서가 아닙니다.

스페인 거주 카드(또는 증명서)는 경찰이 특정 지역의 거주자를 더 잘 통제할 수 있도록 귀하가 스페인에 "거주"하고 있음을 선언하는 역할만 합니다.

세금을 위해 스페인 거주자가 되려면, 그리고 일반 스페인 시민으로서 스페인에서 세금을 납부하기 시작하려면 다음을 취득해야 합니다. 스페인 거주자 세금 증명서 스페인 세무서 또는 스페인 세관에서 발행한 세금계산서를 발급받은 경우, 귀하는 귀하의 출신 국가가 아닌 스페인에서 세금을 납부하기 시작합니다.

또한, 귀하가 귀하의 국가에서 세무서에 귀하가 스페인 납세자 거주자이며 귀하의 국가에서 계속 납세자 신분을 유지하고 싶지 않다고 선언해야 하는 경우-

따라서 스페인 거주자가 아니더라도 소득세 비거주자를 신고 및 납부해야 하므로 현재 납부하고 있는 세금을 세무사에게 확인하십시오.

비거주자 판매의 경우 3% 보유에 대한 몇 가지 질문

판매자로부터 3% 리텐션을 실행하는 이유는 무엇입니까?

판매자가 얻은 자본 이득에서 파생된 세금이 스페인에서 지불될 것이라는 스페인 행정부에 대한 보증을 나타내기 때문입니다.

 3% 리텐션이 지급되지 않으면 어떻게 됩니까?

구매자가 보류를 실행하지 않는 경우 스페인 행정부는 판매 대상 상품 또는 재산에 대해 상기 지불에 대한 부채를 실행할 수 있습니다.

구매자가 지불을 하지 않거나 판매자를 보류하지 않는 경우 그는 최종 채무 이행 과정을 겪을 수 있으며 그의 경우 취득한 재산을 압류할 수 있습니다.

3% 리텐션이 적용되면 판매자는 어떻게 해야 합니까?

판매 서명일로부터 210개월 이내에 모델 XNUMX인 세금 신고서를 제출해야 합니다.

이 경우 양도차익 계산 결과 금액보다 적은 금액 즉, 판매자로부터 10,000유로를 원천징수하고 양도차익 계산 결과 15,000유로인 경우 . , 판매일로부터 5,000개월 이내에 210 모델 발표와 함께 나머지 XNUMX유로를 기부해야 합니다.

그렇지 않고 판매자가 양도소득세 납부로 인한 금액보다 많은 금액을 원천징수한 경우 판매자는 해당 금액을 반환받을 권리가 있습니다. 판매일로부터 XNUMX개월 이내에 제시해야 합니다.

이 시점에서 중요합니다. 즉, 3%의 반환 권리 또는 스페인 행정부에 대한 상기 보유의 일부가 있는 경우 판매자는 이전에 해당 세금 의무를 준수해야 합니다. 그는 비거주자의 개념에서 스페인의 소유자로서 의무가 있습니다. 즉, 스페인의 모든 부동산 소유자가 비거주자로서 의무가 있는 두 번째 거주지인 IRPFNR의 연간 귀속 소득세를 제시하는 것입니다. 일반적으로 이 의무는 XNUMX년 동안 요구됩니다. 즉, 스페인 행정부는 귀속 소득세를 합법화할 것을 요구하지 않을 것이며, 판매일 이전의 마지막 XNUMX년을 초과하여 지불하지 않을 것입니다.

스페인 행정부는 원천 징수된 3%의 초과분을 반환하는 데 얼마나 많은 시간을 할애해야 합니까?

행정부는 6개월 이내에 초과 유보금을 반환해야 합니다. 6개월 후, 행정부는 연체 이자와 함께 상기 금액을 반환할 의무가 있습니다.

스페인 행정부가 경우에 따라 반환을 수행하는 데 XNUMX년 이상이 소요될 수 있으므로 반환 기간에 특별한 주의를 기울여야 합니다.

또한 행정부는 판매일로부터 최대 5년 210개월(모델 XNUMX 법률의 XNUMX조)을 고려해야 합니다.https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) 반품 또는 상환을 연습합니다. 따라서 환급을 받기까지 XNUMX년 이상 소요되는 경우에는 환급받을 권리의 만료기간을 마비시키기 위해 전문가의 대행을 받아야 합니다.

스페인에서 재산 기부의 경우 3% 보유 의무가 있습니까?

스페인에 위치한 재산 기부의 경우, 이들은 무료이기 때문에 지불할 대가가 없습니다. 모델 211을 통해 기부하거나 입력합니다.

아파트 해산, 공동소유권 소멸 시 3% 원천징수 의무화?

일반적이지 않음 . 즉, 콘도미니엄의 해산은 당사자 중 누구에게도 세습 재산 이전을 발생시키지 않는 중립 처분 행위입니다. 따라서 이익이 있다고 생각하지 않습니다.

그러나 , 공동 소유자 중 한 명이 자신에게 속한 것보다 더 많은 부분을 부여받은 경우 , 이 경우 그 부분은 공유자에 대한 자본 이득을 구성하는 것으로 간주되며, 보관을 실천해야 합니다. 상기 초과 부분에 대해 3% .

즉, 예를 들어 “A”와 “B”가 스페인에서 부동산을 갖고 있는데 “A”가 65%, “B”가 35%를 공유하는 경우를 상상해 봅시다. 이 경우 각자가 50%의 재산을 소유하는 것으로 확인되는 아파트 해산이 발생하면 “B”는 자신이 출연한 것보다 15% 더 취득한 것으로 간주됩니다. 즉, 35%의 가치를 기부하여 50%의 결과를 얻었고, 그 결과 15%의 잉여금은 자본 이득으로 간주되며 "A"는 그 3%의 가치 중 15%를 "비".

같은 방식으로 "B"가 재산의 35% 외에 50,000유로의 현금 대화를 받는 또 다른 예가 있다고 상상해 봅시다. 같은 방식으로 상기 현금 보상은 "B"의 기존 자산 중 하나를 나타내므로 3% 유보됩니다.

VENDORS-PLUSVALÍA에 대한 기타 세금

주로 PLUSVALÍA는 매수 및 매도 시점에서 귀하의 부동산이 있는 토지의 가치 증가에 대한 세금입니다. 시청의 특정 기준에 따라 다르기 때문에 판매에 대해 이전에 계산할 수 없는 위치에 있는 유일한 세금입니다.

이러한 경우 구매자로부터 판매자에게 유보되는 금액은 이 세금을 지불하기에 충분합니다. 판매자가 판매 후 국가를 떠날 때 전체.

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