연체에 대한 월별 지불이 있는 경우 일반적으로 스페인 은행에서 미지급 모기지를 실행할 수 있는 2가지 솔루션을 제공합니다.
1.- 공개 경매 – 금지
일정 수의 미지급 월 모기지 지불이 발생하면 은행은 법원에 부동산을 고소하고 압류 절차를 시작합니다. 이 순간, 지연이자에 따라 모기지 비용이 증가하고 법원 절차에 관련된 모든 비용(변호사, 검사, 공무비, 판사)이 채무에 합산되며, 고객이 청산을 원할 경우 모기지 부채에서 재산을 빼면 그는 새로 생성된 비용과 함께 모기지 총 금액을 지불해야 합니다. 따라서 은행이 법원에 청구를 제기하는 순간 고객은 연체료를 그냥 납입하는 것을 피할 수 없어 모기지 총금액만 요구하고 나머지 비용은 은행이 부담한다. 압류를 취소합니다.
압류 절차가 끝나면 은행은 부동산을 공개 경매로 보내 잠재적 구매자가 특별 가격(때로는 은행과 동일한 금액)으로 부동산을 구입할 수 있습니다. 잔금이 있으면 채무자는 잔금을 은행에 지급해야 합니다.. 그러면 은행은 채무자가 어디에 있든지 그 빚을 다 갚을 때까지 평생 동안 채무자를 대적할 것입니다. 한편, 지연이자 및 비용은 부채를 증가시킬 것입니다. 이것은 스페인 시스템입니다.
불행히도, 부동산 경매에서 지불된 가격은 최종 시장 가치보다 매우 낮습니다. 때로는 경매에서 부동산이 시장 가격의 25%로 판매됩니다. 그래서, 저는 여러분이 재산을 잃어버렸지만 여전히 은행에 빚을 지고 있는 많은 채무자들에게서 발생하는 상황에 대해 이해하고 있다고 확신합니다.
2.- 회수 – Dacion en Pago
어떤 경우에는 은행이 공개 경매에서 부동산을 판매하는 데 관심이 없고 지불로 부동산 소유권을 얻는 것을 선호하고 부채를 취소하여 이전 엠바고 프로세스에서 파생된 비용과 비용을 피합니다.
이것을 "Dación en Pago"라고 합니다. 은행이 부채 상환으로 재산을 인수하는 것을 수락하고 그 순간 부채가 취소됨을 의미합니다. 따라서 채무자는 재산을 제공한 후 부채가 취소됩니다.
때때로 은행은 부채의 100%를 취소하는 것을 수락하지 않습니다. 그 순간 시장에서 부동산의 현재 가치가 무엇이든 상관없습니다. 그래서 그들은 업데이트 된 평가를 신청하고 얻은 금액에 대한 부채를 취소합니다.
이 두 가지 경우(완전한 취소 또는 부분적)에서 다음과 같은 이유로 금수 조치보다 채무자에게 상황이 더 유리합니다.
– 완전해제에서는 채무자가 재산을 양도하고 채무를 탕감합니다.
– 부분 취소에서 채무자는 재산의 업데이트된 상업적 가치를 받기 때문에 최종 경매에서 얻은 것보다 높은 가격으로 재산을 제공합니다.
최악의 시나리오는 은행이 공개 경매에서 부동산을 매각하기로 결정하는 것입니다. 매각에서 얻은 가격이 매우 낮을 수 있고 은행이 채무자가 살아 있더라도 나머지 부채에 대해 채무자에게 불리하기 때문입니다. 스페인에서.
우리의 일은 이것을 피하는 것입니다. 따라서 귀하가 당사 서비스를 계약하면 귀하의 은행과 중개하여 "dación en pago" 솔루션에 도달하기 위해 협상할 수 있습니다.
