왜 스페인에서 부동산을 사는 과정에서 변호사를 이용해야 합니까?. 스페인에서 부동산을 구매하는 과정에서 공증인 및 변호사/변호사.
스페인의 구매 프로세스는 다른 국가와 매우 유사합니다. 스페인 시스템의 외국인 투자자는 본국과 많은 유사점을 찾을 수 있습니다.
그러나 또한 우리는 많은 차이점을 찾을 수 있습니다.
가장 눈에 띄는 차이점은 위치와 기능입니다. 변호사 그리고 공증인 기능.
I.- 다른 유럽 국가의 일부 예:
A) 영국식 프로세스: 영국의 구매 및 양도 과정에서 공증인은 부동산 판매 과정에 전혀 관여하지 않습니다. 판매자와 구매자는 각각 자신의 변호사와 함께 도움을 받아 거래를 지원합니다. 그러면 매수인 측 변호사와 매도인 측 변호사는 첫 단계부터 완료까지 부동산 명의 변경, 가격, 세금, 등. 두 변호사 모두 계약을 체결하고, 각 당사자가 의무를 이행하도록 주의하고, 세금을 납부하고, 지불을 구성 및 수령하고, 새 소유자에게 재산 등록을 완료하는 등의 작업을 수행합니다.
결론: 공증인은 영국 운송 시스템에 참여하지 않습니다. 부동산 매매의 모든 단계에 참여하는 두 명의 변호사/변호사가 있습니다. 하나는 구매자 측이고 다른 하나는 판매자 측입니다.
B) 유럽 대륙의 절차: 프랑스인, 벨기에인, 스위스인, 네덜란드인, 독일인 및 기타 국가: 이러한 국가에서는 부동산 매매 과정에서 공증인의 존재가 필수적입니다. 공증인이 모든 것을 수행합니다. 영국 시스템과 달리 대륙 시스템에서는 구매자와 판매자 쌍방이 거래의 처음부터 끝까지 공증인을 중개자로 사용하며 다음을 수행합니다.
- 당사자의 근사치 및 계약에 의한 거래의 공식화.
- 각 당사자의 의무 이행에 대한 통제.
- 재산에 대한 법률, 행정 및 세금 조사를 수행합니다.
- 속성의 도시 및 건설 연구.
- 그는 판매에서 모든 지불을 하고 받습니다.
- 판매 증서를 완료합니다.
- 새 소유자를 대신하여 토지 등록부에 등록을 완료합니다.
- 구매 및 판매에 대한 세금 신고 및 납부
- 수도, 전기, 지방세 등의 공급 계약을 변경합니다.
결론 : 이들 국가의 매매 과정에서 변호사의 기능은 다음과 같습니다. 제로. 정당한 소송으로 인한 소송이 있는 경우를 제외하고는 변호사가 관여하지 않습니다.
II.- 스페인어 과정
스페인어를 구매하는 과정은 "영국"과 "대륙"이라는 두 가지 시스템이 혼합되어 있다고 말할 수 있습니다.
스페인 양도 과정에서 공증인은 정말 중요하지만 완전한 보증과 보안으로 구매를 하기에는 충분하지 않습니다. 프랑스, 벨기에, 네덜란드 등과 같은 다른 국가와 마찬가지로 공증인 행위(또는 “escrituras ”).
공증인은 다음과 같은 필수 정보도 확인합니다.
– 당사자가 매수 또는 매도할 수 있는 능력. 즉, 매수인이 매수할 법적 능력이 있고 매도인이 매도할 법적 능력이 있는 경우입니다.
– 부동산에 대한 제한 및 요금에 대한 연구.
– 건축 허가 및 면허 등과 같은 재산 문서의 연구.
– 결제수단 등의 확인
그러나 "대륙" 공증인과 달리 스페인 공증인은 언급된 기능 이상을 수행하지 않습니다. 즉, 스페인 공증인의 기능에 대해 다음과 같이 말합니다.
- 법률 및 도시학 연구: 공증인은 컨설팅 계획으로 부동산의 건설/도시 연구를 하지 않습니다. 토지, 시청, 도시 계획 개발 부서, 지방 및 지역 부서와 같은 다양한 출처에서 부동산에 대한 정보를 찾을 수 있습니다.
- 공증인은 해당 부동산에 건설에 대한 벌금이나 벌금이 있는지 확인하지 않습니다., 또는 예를 들어, 철거 명령.
- 공증인은 재산 등록을 확인하지만 스페인에서는 대부분의그는 건설 벌금 및 벌금은 재산/토지 등록부에 기록되지 않습니다..
- 가능한 미래 개발 프로젝트에 대한 연구 또는 검증이 없습니다. 재산에 영향을 미칠 가능성이 있습니다(예: 수용, 미래 고속도로, 심지어 도시화 프로젝트 등).
안타깝게도 스페인에서는 구매자가 전문 변호사의 도움 없이 완벽한 공증 절차를 거쳐 구매를 완료하고 지적 및 토지대장에 완벽하게 기록되는 경우가 있습니다. 따라서 형식적으로 완벽합니다. 그런 다음, 구매 과정 후 그는 면허증이나 직업 증명서("거주지 증명서")가 누락되었거나 예를 들어 고속도로 프로젝트에 대한 수용 명령이 있거나 해당 부동산에 도시화 비용 또는 일부가 있음을 발견했습니다. 공공 도로 등의 확장을 위해 플롯을 행정부에 제공하거나 상실해야 합니다. .
공증인의 이러한 계획 연구 부족은 다음 속성에서 특정 문제를 야기합니다.
- 도시화의 속성: 예를 들어, 건축업자가 도시 개발을 완료하지 않았고, 도시화 기반 시설이 완료되지 않은 상태에서 도시화 작업이 완료되어 소유자가 지불해야 하는 경우가 있습니다.
- 전원적인 지역 또는 COUNTRYSIDE에 있는 부동산, 주택 또는 빌라: 이러한 속성은 일반적으로 농촌 지역과 도시 지역 외부에 있습니다. 이러한 속성, 일반적으로 빌라 또는 별장에는 다음과 같은 문제가 있을 수 있습니다.
* 라이센스 또는 건설 부족 본관의
* 건물 면허 또는 최종 확장에 대한 면허 부족 본관 또는 그 부속물(수영장, 차고 등).
* 플롯 경계의 식별 또는 정의 문제 또는 토지 등
* 도시 및 건설 벌금, 벌금, 또는 철거 명령 등
- 심각한 기반 시설 문제가 있는 오래된 주택의 빌라 및 아파트 또는 프로젝트 또는 개선 등의 개발이 보류 중입니다.
위의 정보는 스페인의 공증인이 얻을 수 없습니다.
불행히도 스페인에서는 재산에 영향을 미치는 법률, 행정 및 계획 정보가 토지 등록부여야 하므로 단일 정보 지점으로 압축되지 않습니다. 스페인에서는 토지 등록부의 정보가 필수적이기는 하지만 완전하지 않습니다.
스페인의 부동산/토지 등록부에 포함된 정보는 해당 부동산에 영향을 미치는 모든 필요한 정보를 수집하지 않습니다.
- 계약 및 지불: 공증인은 재산 지불을 준비하거나 판매 계약을 선택하거나 준비하지 않습니다. 따라서 구매자는 공증인에게 구매 가격을 지불하지 않습니다. 스페인에서는 가격의 지불 또는 가격의 일부가 변호사, 부동산 중개업체 또는 판매자에게 지불됩니다.
저희 사무소에서는 간혹 고객님께서 공증인의 계좌로 매입대금을 입금해달라고 요청하시는데, 스페인에서는 공증인이 대금을 받지 못하며, 대금을 판매자에게 직접 지급해야 한다고 안내를 하여 놀라움을 금치 못합니다. , 또는 그의 변호사 또는 부동산 중개인에게
- 토지 등기소에서 소유자의 등록 및 변경: 공증인은 일단 구매 절차가 완료되고 공증인 매매 증서에 서명하면 등기부 토지에 거래 등록을 진행할 의무가 없습니다. 따라서 이러한 관리를 하는 공증인이 있고, 이를 인지하지 못하는 공증인이 있습니다. 그리고, 등록대행을 하는 공증인이라도 구매자가 명시적으로 요청하지 않으면 구매를 등록하러 오지 마세요!.
변호사로서 우리는 판매자가 자신의 증서조차도 토지 등록부에 등록되지 않은 것을 발견한 많은 상황을 보았습니다. 구매 당시 현재 소유자는 공증인에게 갔고, 일단 구매가 완료되면 공증인이 등록 단계를 완료하기 위해 필요한 조치를 취할 것이라고 확신하면서 공증인에게 등록을 수행하도록 지시하지 않았습니다. 토지 등록. 그래서, 공증인은 결코 그것을하지 않았습니다!. 따라서 수년에 걸쳐, 그는 공증인에게 명령을 내리지 않았고 귀하의 과정에서 변호사의 도움을 받지 않았기 때문에 재산이 여전히 이전 소유자를 대신한다는 것을 발견했습니다.
- 수도 및 전기 계약 및 기타 지방세 소유자 변경: 공증인은 물 공급 계약, 전기 및 재산세 또는 지방 자치 단체와 같은 기타 항목의 소유권 변경을 관리하지 않습니다.
또한 공증인은 자동 이체를 통해 구매자의 은행 계좌에 이러한 서비스 지불의 주소를 지정하지 않습니다.
- 지적/의회 세금에 대한 소유자 변경: 공증인은 지적 당사자의 소유권 변경을 관리하지 않습니다. 그들은 지적과 통신하지만 이를 따르지 않고 자동이체로 소유자 은행 계좌로 세금 납부 명령을 전달하도록 지적에 지시합니다.
- 거주 증명서 이 사이트의 다른 섹션에 설명된 대로 구매자는 "거주 증명서"라고도 하는 점유 증명서를 취득해야 합니다. 새 부동산(건축업자로부터 직접 구입한 부동산) 중 공증인은 공급업체에 유효한 거주 증명서 제공을 요청하지 않습니다.
공인중개사: 상기 외에 부동산 활동의 활동은 스페인에서 규제되지 않습니다. 판매 시장에서 부동산을 제공하는 활동은 "무료"입니다.. 대리인의 직업이 엄격하게 통제되고 규제되는 다른 국가와 달리 스페인은 그렇지 않습니다.
그래서, 스페인에는 부동산 중개인이 프로페셔널리즘으로 응답한다는 보장이 없습니다.또는 단순히 그들이 시장에서 제공하는 자산의 합법성에 대해 알 수 있는 최소한의 법적 인정이 있다는 것입니다.
따라서 평판이 좋고 안정적인 에이전트를 선택하는 것이 좋습니다. 이를 위해 비즈니스 자격 증명을 요청하고 포럼 및 소셜 미디어에서 에이전트의 평판을 확인하십시오.
그렇다면 스페인에서 변호사를 고용하여 구매하는 것이 적절한 결정인 이유는 무엇입니까?
위에서 언급했듯이 완전한 아이디어를 얻고 구매 프로세스에 대한 정보를 얻으려면 다양한 지역, 지역 출처, 토지 등록부, 계획 부서에서 이 정보를 얻고 건축가 및 기타 전문가 등과 상의해야 합니다. 이 모든 것은 스페인 공증인이 작성하지 않습니다.
이렇게 하려면 다양한 출처에서 모든 정보를 얻고 필요한 모든 법적 및 행정적 사항을 확인할 수 있는 변호사의 서비스를 받아야 합니다.
이 외에도 불행히도 이 과정이 상당히 복잡하기 때문에, 모든 변호사가 부동산 거래를 지원할 수 있는 것은 아닙니다. 그래서 당신은 당신의 언어를 구사할 수 있을 뿐만 아니라 부동산법을 알고 있는 변호사가 필요합니다. 건설 및 도시 계획 법률 전문가, 그리고 건축가, 기타 전문가 및 기술자로 구성된 그의 팀에서 필요한 모든 정보를 얻고 부동산 구매에 관한 모든 측면을 완료할 수 있는 충분한 능력과 기술을 보유하고 있습니다.
따라서 이 단계에서 구매 결정이 확정되면 당사 TLA는 다음과 같이 조언합니다.
- 계약 변호사. 자신을 변호사라고 소개하고 "법률 서비스"를 제공하거나 "법률 고문"으로 자신을 제공하는 회사 또는 에이전트가 있지만 실제로는 변호사가 아닙니다. 때때로 그들은 심지어 스페인어가 아닙니다!.
- 스페인에 등록된 변호사 계약. 당신의 나라에서 변호사를 고용하려는 유혹을 받지 마십시오. 국내 변호사만이 구매 시스템과 스페인 구매 프로세스를 알고 있습니다.
- 변호사는 당신의 언어를 구사해야 합니다. 당신의 언어를 구사하지 못하는 변호사 회사를 피하십시오.
- 변호사가 도시건설법 전문가인지 확인. 부동산법 전문가여야 하며 도시계획 및 건설에 대한 이해도 있어야 합니다.
그리고 마음에 드는 매물을 선택했다면.....
연락처 미국!
