DVIGUBAS GRĄŽINIMAS REZERVAVIMO SUTARTIES ATVEJU

AR PIRKĖJAS GALI REIKALAUTI GRĄŽINTI SAVINININKUI PRISTATYTĄ DVIGUBĄ IŠMĖGĄ?

Nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sandoriuose dažnai randame procedūros etapą, vadinamą „ Rezervacija ". Tai yra atvejis, kai pirkėjas, išsirinkęs turtą, su savininku arba su Agentu suderinęs kainą ir pirkimo sąlygas, yra pasirengęs įforminti turto rezervaciją.

Minėta rezervacija reiškia, kad sumokama suma „signalas“, „rezervas“ arba „indėlis“. “, kuris yra pristatomas agentui arba savininkui kaip patikimas įrodymas, kad pirkėjas nori pradėti pardavimo procesą su savininku ar savininku.

Šiose rezervavimo sutartyse paprastai nustatoma, kad tuo atveju, kai pirkėjas atsisako pirkimo be pateisinamos priežasties, jis yra nubaustas su nuostolis sumų, pristatytų kaip rezervacija.

Abipusiai, jei tai yra savininkui, kuris pažeidė savo pareigas be sąžiningos priežasties parduoti turtą ar rezervuoti jį pirkėjo vardu, jis privalo tai padaryti grįžti pirkėjo gautos sumos. Be to, jei taip nustatyta sutartyje, savininkas yra priverstas grįžti dvigubai padidintos sumos kaip kompensacija už padarytą žalą ir nuostolius pirkėjui dėl jo neatitikimo.

paprastai, Ispanijoje rezervavimo sutartis dažniausiai įformina nekilnojamojo turto agentūros, kurios yra pirkimo proceso tarpininkės.

Kitomis progomis, minėtą sutartį surašo šalių advokatai.

Tačiau, sutelkus dėmesį į temą, kai pirkėjas pasirašo rezervavimo sutartį ir bus pristatyta sutarta rezervo suma, jei savininkas galutinai pažeidžia savo prievolę parduoti, ar jis privalo grąžinti dvigubai su pirkėju sumokėtas sumas?.

Atsakymas, deja, negali būti paprastas. Tai priklausys nuo to, kaip bus sudaryta rezervacijos sutartis, ir kaip buvo įforminta sutarties sudarymo procedūra savininko atžvilgiu.

Pažvelkime į kai kurias prielaidas:

• Sutartyje turi būti aiškiai nurodyta:

  Sutartyje turi būti aiškiai nurodyta, kad jeigu Savininkas nevykdo savo sutartinių įsipareigojimų, jis privalo grąžinti pirkėjui perduotas atsargas dviem egzemplioriais.

Daugeliu atvejų pastebime, kad rezervavimo sutartys nenustato savininko įsipareigojimų grąžinti dvigubai didesnes pristatytas sumas. Tai nereiškia, kad tokios sutartys yra neteisėtos, tai tiesiog reiškia, kad savininkas šios netesybos nepriėmė arba agentas nemanė, kad būtų patogu ją įtraukti į sutartį.

Tokiais atvejais pirkėjas gali susigrąžinti sumokėtą rezervacijos sumą, bet negali reikalauti grąžinti dvigubo dydžio.

• Savininkas turi būti gavęs rezervacijos sumą arba sutikęs, kad ją gautų agentas arba jo advokatas

  . T. y., kad pirkėjas turėtų teisę reikalauti dvigubai didesnes pristatytas sumas įsipareigojimų nevykdymo atveju, savininkas (arba bet kuris jo įgaliotas asmuo, pvz., nekilnojamojo turto agentas ar jo advokatas) turi būti faktiškai gavęs šias sumas. .

Kitaip tariant, pasitaiko atvejų, kai sutartyje numatyta savininko pareiga grąžinti pasikartojančias pirkėjo pristatytas sumas, ir mes nustatome, kad pirkėjo pristatytus pinigus agentūra sulaikė ir savininkui nepristatė.

Ši praktika, kuri labai paplitusi nekilnojamojo turto agentūrose, iš tikrųjų yra a pirkėjams pristatytų sumų grąžinimo garantija . Kitaip tariant, nekilnojamojo turto agentas, norėdamas pirkėjui garantuoti, kad jis gaus sumokėtus pinigus bet kokio tipo savininko įsipareigojimų nevykdymo atveju, dažniausiai pasilieka pinigus kaip užstatą, o ne pristato savininkui. Tokiu būdu, jei savininkas pažeidžia sutartį, pirkėjui lengviau susigrąžinti rezervacijos sumą, nes agentas ją pasilieka .

Tačiau tokiais atvejais, kai savininkas negavo rezervacijos sumos, ar pirkėjas turėtų teisę, savininkui nesilaikant reikalavimų, reikalauti grąžinti dvigubai sumokėtas sumas ? Tai yra, ar savininkas, negavęs jokio mokėjimo, privalėtų grąžinti dvigubą pirkėjo pristatytą sumą?

Na, tuo atveju, jei Savininkas būtų pasirašęs sutartį , o minėtoje sutartyje yra įrodymų, kad pinigai yra įnešti į agento ar savininko advokato sąskaitą ir nebuvo nurodymo ar nurodymo juos pervesti savininkui, šiuo atveju. savininkas privalėtų grąžinti dvigubai daugiau pristatytų sumų, net jei jų nebūtų gavęs .

Kita vertus, jeigu savininkas būtų pasirašęs sutartį ir toje sutartyje nustatyta, kad sumokėta suma turi būti pristatyta savininkui, tai šiuo atveju, kadangi pastarasis minėtos sumos negavo, sutartis nebuvo iki galo įforminta, todėl pirkėjas galėjo nereikalauti, kad savininkas grąžintų dvigubai daugiau pristatytų sumų .

• Rezervavimo sutartis turi būti pasirašyta šalių

  . Kad rezervavimo sutartis galiotų, ji turi būti galiojančiai šalių pasirašyta.

Su kuria, jei savininkas pasirašė rezervavimo sutartį, kurioje buvo nustatyta dublikato grąžinimo sąlyga neatitikties atveju, akivaizdu savininkas privalo grąžinti minėtas sumas dviem egzemplioriais, net ir jų negavęs.

Tai yra, savininkas, pasirašęs rezervavimo sutartį, kurioje buvo nustatyta, kad agentas gauna ir pasilieka pirkėjo pristatytą sumą kaip užstatą, priima kad pinigus pasilieka Agentas ir duoda savo pritarimą Na.

Be to, savininkas sutinka su sutarties sąlygomis nustačius, kad jis privalo grąžinti dviem egzemplioriais, tuo atveju, kai pasirašęs sutartį jis nevykdo savo pareigos rezervuoti turtą pirkėjo vardu.

Todėl savininkui pasirašius sutartį, jie negali išsisukti nuo savo atsakomybės teigdami, kad negavo rezervacijos sumos . Todėl ji privalo grąžinti dvigubai daugiau pristatytų sumų.

• Sutartis turi būti pasirašyta šalių arba jų atstovų

Labai dažnai pasitaiko atvejų, kai savininkai, kurie savo turtui parduoti samdo nekilnojamojo turto agentų paslaugas, pasirašo atstovavimo paslaugų sutartys . Tokiose paslaugų sutartyse savininkai paprastai įgalioja nekilnojamojo turto agentus gauti sumas iš pirkėjų kaip „indėlį“ arba „atsargą“.

Tai visiškai legali praktika ir puikiai atpažino pagal Ispanijos sistemą. Tai yra, nekilnojamojo turto agentai gali gauti rezervo sumas savininkų ar savininkų vardu. Todėl teisiniu požiūriu nekilnojamojo turto agentui atliktas mokėjimas, kurį savininkas anksčiau įgaliojo paslaugų sutartyje, yra teisinis mokėjimas ir turi teisinių padarinių.

Tačiau teisiniu požiūriu, nors paslaugų sutartis tarp agento ir savininko gali įgalioti pirmąjį gauti sumas ir mokėjimus į sąskaitą pastarojo vardu, ji neįgalioja „pasirašyti“ sutarčių. . rezervacija savininko vardu.

Nekilnojamojo turto rinkoje dažnai pasitaiko situacijų, kai pirkėjas yra pasirašęs sutartį ir įveda tam tikras sumas į sąskaitą kaip užstatą agentui, tačiau minėtos rezervavimo sutarties savininkas galutinai nepasirašo. Tokiais atvejais, kaip sakome, minėta nuosavybės rezervacija nėra teisiškai įforminta , su kuria rezervavimo sutartis jokiu būdu negali būti laikoma šalims privaloma.

Ir tai, net jei minėtą rezervavimo sutartį pasirašė nekilnojamojo turto agentas.

Nekilnojamojo turto agentas Ispanijoje neturi teisinių įgaliojimų ar gebėjimų atstovauti savininkui pasirašant rezervavimo sutartį ar pasirašant bet kokios kitos rūšies sutartis.

Ir tai, net jei tai nurodyta jūsų paslaugų sutartyje.

Ispanijoje, kaip ir daugelyje pasaulio šalių, vienintelis būdas teisėtai atstovauti asmeniui yra notariniai įgaliojimai , kurie turi būti pasirašyti notaro biure , notariniais veiksmais, ir tik jie įgalioja pasirašyti sutartis asmens vardu.

Su kuria agentai dažnai susipainioja ir mano, kad paslaugų sutartis, kurią jie pasirašė su savininku, įgalioja juos pasirašyti rezervavimo sutartis su būsimais pirkėjais jo vardu.

Gali būti, kad su savininku pasirašyta paslaugų sutartis įgalioja agentus „gauti“ sumokėtas sumas kaip rezervaciją, tačiau teisiniu požiūriu toks įgaliojimas nereiškia jokių įgaliojimų pasirašyti“ sutartį jo vardu .

Kaip minėjome, jei agentas neturi atitinkamų notarinių atstovavimo įgaliojimų, rezervavimo sutartis negali būti tobulinama agento parašu. , nes jį vėliau turės patvirtinti ir įgalioti savininkas. Ir jei taip nėra, tai yra, jei savininkas tos sutarties nepasirašė, jis gali būti bet kokiu būdu jos saistomas.

Su kuria pirkėjas, pristatęs pinigus nekilnojamojo turto agentui ir pasirašęs rezervavimo sutartį, negali reikalauti, kad savininkas to laikytųsi, jei pastarasis tiesiogiai nepasirašė sutarties , arba yra išdavęs atstovui įgaliojimus tai padaryti.

Su kuria, vien agento parašas rezervavimo sutartyje nesuteikia šios sutarties galiojimo .

Su kuria savininkui atsisakius parduoti turtą pirkėjui, pirkėjas jokiu būdu negalės reikalauti dvigubai didesnių pristatytų sumų .

Daugiausia, priklausomai nuo nekilnojamojo turto agento sąžiningumo ir geros valios, pirkėjas galės atgauti pristatytas sumas kaip užstatą.

Bet negalėdamas reikalauti dvigubai.

TLACORP