Jau daugelį metų patiriame daugybę įstatymų reformų ir esminių pokyčių, susijusių su Ispanijos būsto paskolų gavimo istoriškai vystymosi raida. Ispanijos bankai patyrė didelį stresą, kai reikia teisiškai patvirtinti pareigas ir sąlygas, kuriomis jie dirbo, taip pat reikalavimus, kurių buvo prašoma iš piliečių, ir dėl to buvo išduoti įstatymų, reformų, reglamentų, nuosprendžių, nuobaudų ir kt. gausa, kurios sukėlė revoliuciją Ispanijos hipotekos procese.
Vienas iš naujausių naujojo hipotekos įstatymo reikalavimų įsigalios 16 m. birželio 2019 d. Tai reiškia, kad kitą savaitę Ispanijoje bus sugeneruotas esminis hipotekos gavimo formos ir proceso pokytis.
Kas tai per pasikeitimas? Tai labai paprasta, kol neįsigaliojus šiam įstatymui, bankai dėl konkrečių būsto paskolų sąlygų paprastai susitardavo tiesiogiai su klientais. Tai yra, klientas kreipėsi į banką prašydamas hipotekos, bankas išnagrinėjo atvejį ir tuo atveju, jei bankas patvirtintų hipoteką, toks sutikimas buvo suformuluotas per dokumentą, kurį tas pats bankas pateikė klientui, tačiau įprastai nebuvo pasirašyta iki notaro paskyrimo pasirašyti pirkimo nuosavybės teisės aktą. Taigi, priėmimas iš kliento dėl hipotekos sąlygų buvo atliktas tame pačiame akte ir notarų susirinkime dėl pardavimo (dažniausiai tai vadiname „užbaigimu“) nuosavybės teisės aktų pasirašymui. Tą akimirką klientui, kaip žingsnį prieš hipotekos lakšto pasirašymą, buvo pateiktas pasirašyti privatus hipotekos dokumentas su visomis hipotekos sąlygomis ir pateiktas kaip esminis žingsnis prieš pasirašant hipotekos lakštą ir pardavimas.
Tačiau toks „hipotekos patvirtinimo“ būdas atvedė į atvejus, kai bankas, susitaręs su klientu dėl konkrečių hipotekos patvirtinimo sąlygų, formaliai tokios sąlygos nebuvo priimtos iki jos pasirašymo pas notarą tą pačią įkeitimo dieną. pardavimas. Taigi, jei bankas paskutinę minutę padarė pakeitimus, klientas gali būti neinformuotas iki to momento, kai jis eina pas notarą paskutiniame užbaigimo posėdyje.
Kitais atvejais kartais atsitikdavo taip, kad bankas tiesiog neinformavo savo klientų apie paskolos sąlygas, būdamas informuotas paskutinę akimirką, o pateikdavo spaudžiamas, kad, jei tos sąlygos nebūtų priimtos, pirkimo-pardavimas neužtruks. vieta.
Tai buvo vertinama kaip perteklinis spaudimas piliečiams, kurie dėl šios paskutinės minutės informacijos liko be gynybos prieš banką, todėl paprastai buvo priversti susitaikyti su keliamomis sąlygomis, jei nenori prarasti pardavimo.
Todėl ši dezinformacija piliečių atžvilgiu buvo vertinama kaip neapsaugotumas, o banko piktnaudžiavimas valdžia savo klientų atžvilgiu.
Kad tai išspręstų, įstatyme numatyta tai klientas, likus pakankamai laiko iki pirkimo proceso pabaigos, pasirašo SU banke NOTARA su paskolos sąlygų priėmimu.
Nustatytas terminas yra 10 dienų.
Kaip tai veikia ?: By notaro aktas. Tai yra, prieš pasirašant hipotekos lakštą (taigi ir pardavimą), bankas ir klientas turi atvykti pas notarą (klientas gali atvykti asmeniškai arba atstovaujamas advokato) su 10 dienų terminu. avansą, įforminti paskolos sąlygų priėmimo aktą.
Tokiu būdu išvengiama spaudimo, kuris gali būti daromas klientui, nes tuo atveju, kai nesutinka su banko nustatytomis sąlygomis, klientas nepatiria spaudimo sutikti su šiomis sąlygomis tame pačiame posėdyje dėl sutarties pasirašymo. pirkimo aktus.
Todėl procesas iki šiol buvo toks:
– Klientas prašo hipotekos, o bankas ją priima
– Nustatoma pardavimo ir hipotekos aktų data ir parašas
– Tą pačią dieną, kai pasirašo pas notarą, klientas pasirašo hipotekos lakštą ir pardavimo aktas. Banko sąlygų priėmimas vyksta privačiu dokumentu (kuris pridedamas prie to paties hipotekos lakšto turinio).
Taigi, klientas pasirašo du poelgiai: Pardavimo aktai ir hipotekos lakštai.
Naujasis hipotekos įstatymas nustato:
– Klientas prašo hipotekos. Bankas tai patvirtina
– Bankas susitaria su klientu pas notarą pasirašyti a hipotekos sąlygų priėmimo aktai su minimumu 10 dienų iki nustatytos galutinės hipotekos pasirašymo ir pardavimo datos. Klientas padeda atlikti šį susitikimą asmeniškai dalyvaudamas arba turėdamas savo advokato įgaliojimą.
– Klientas padeda (asmeniškai arba per įgaliojimą) datą, kurią klientas pasirašo pirkimo aktai taip pat hipotekos lakštus.
Taigi, klientas pasirašo TRYS notariniai aktai:
1.- Hipotekos priėmimo aktai
2.- Pardavimo lakštai + hipotekos lakštai.
Tokiu būdu piliečiams suteikiamos geresnės garantijos, kad jie turi teisę būti išsamiai informuoti ir laisvai patvirtinti savo sprendimą gauti būsto paskolą.
Todėl apibendrinant galima teigti, kad bankai įpareigoti ne vėliau kaip prieš 10 dienų padėti notarų biure asmeniškai arba pagal įgaliojimą pasirašyti hipotekos priėmimo aktus.
Kaip tai paveikia užsienio pirkėjus nerezidentus? Kaip matome, būsto paskolos pirkimo procesas iki šiol leido Ispanijos negyvenantiems asmenims, įsigijusiems nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, per vieną dieną jie galėjo sau leisti ir vieną, ir kitą – ir nekilnojamąjį turtą, ir jo hipoteką. Tai yra, ONE jie galėtų užbaigti veiksmą iki įsigyti turtąir hipotekos gavimas.
Tačiau per šią reformą reikia atlikti dar vieną ankstesnį veiksmą. Taigi tampa būtina, kad klientas nerezidentas arba negyvenantis Ispanijoje, prieš užbaigdamas pirkimo procesą, turi vykti į Ispaniją, kad formaliai priimtų Banko sąlygas. Tai reiškia, kad tie, kurie negyvena Ispanijoje, turi vykti į kelionę dar nebaigę pasirašyti šias hipotekos sąlygas pas notarą.
Dėl šios priežasties svarbu, kad visi tie, kurie perka būstą Ispanijoje ir kreipiasi dėl hipotekos Ispanijos banke, turėtų turėti omenyje, kad gali tekti persikelti į Ispaniją, o ne tik formalizuoti pirkimo procesą pabaigos, bet taip pat likus maždaug 10 dienų iki proceso pabaigos.
Akivaizdu, kad jei pirkėjas iš užsienio ar nerezidentas nusprendžia arba nenori atvykti į Ispaniją iš anksto, jis turės suteikti savo advokatui arba savo teisiniam atstovui būtinus atstovavimo įgaliojimus (įgaliojimą).
SPRENDIMAS: Taigi sprendimas klientui išvengti šio papildomo poslinkio būtų toks, kad jis suteikia POA savo advokatui.
Kadangi Ispanijoje įgaliojimai protokoluojami kitaip nei kitose šalyse, o užsienyje suteikiamus įgaliojimus reikia įteisinti, kurie užtrunka, rekomenduojame visiems, perkantiems turtą Ispanijoje su Ispanijos hipoteka arba turintiems ketindamos tai padaryti, apsvarstyti šį naują reikalavimą asmeniškai apsilankyti Ispanijoje prieš baigiant susitikimą su savo advokatais, kad būtų pasiūlytas geriausias sprendimas, įskaitant galimybę suteikti įgaliojimus jų advokatams ar teisiniams atstovams.
Tokiu būdu tie, kurie negali taip toli atvykti į Ispaniją, jų teisininkai galės pasirašyti bet kokio tipo dokumentus, kurių jų bankas pareikalaus įformindamas pirkimo ir hipotekos procesą.
