[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Jei nusprendėte pirkti ar parduoti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, atkreipkite dėmesį į šią informaciją:

1.- PATIKRINTI NUOSAVYBĖS APRAŠYMĄ, NUOSAVYBĖS DOKUMENTUS

KAIP TURTAS ĮREGISTRUOTAS IR APRAŠYTAS NUOSAVYBĖS DOKUMENTUOSE: Turto aktuose patikrinkite, ar turtas tinkamai aprašytas ir įregistruotas. Nekilnojamojo turto dokumentuose turi būti nurodyta a tobulas aprašymas dydžio, sienų ir kitų objekte esančių konstrukcinių elementų.

Gana dažnai tenka pastebėti, kad daugelį metų skirtingiems savininkams priklausę nekilnojamojo turto objektai buvo modifikuoti/praplėsti savo dydžiais ir/ar priklausomybėmis (naujos patalpos, uždaroma prieangis ar terasa, garažas, baseinai ir pan.).

Jeigu esamų konstrukcijų esamas paviršius nesutampa su aprašymu aktuose, tuomet turime žinoti šio neatitikimo priežastį! . Daugeliu atvejų yra procesų, kurių galima imtis norint ištaisyti tuos neatitikimus, ir būdų juos pašalinti. Tačiau kitais atvejais šie skirtumai rodo turtui įtakos turinčias teisines problemas, kurias turite žinoti, kad būtumėte patvirtinti nuo pat ankstyviausių pirkimo/pardavimo proceso etapų.

---

   Pavyzdys: Namas su 120 m2 su 50 m2 baseinu ir garažu, paverstu „svečių namu“. Namo aktuose nurodyta tik 120 m2, bet ne baseinaso garažas yra „garažas“ ne „svečių namai“.

   Pasekmė: Aktai turi būti atnaujinti ir pirkėjas turi būti informuotas, kad „svečių namai“ teisiškai laikomi „garažu“.

  PASTABA: Nesvarstome apie namo „vidinį aprašymą“ (kambarių skaičius, tualetas ir t. t.), o apie „pastatymo dydį“ (ispaniškai „superficie construída“). Nebūtina aktų parodyti tikslų kiekvieno vidinių priklausomybių aprašymą ar pasiskirstymą namo viduje. Jei pakeitėte turto interjerą, pakeisdami vidines sienas, tuomet aktų atnaujinti nereikės, užteks tik „deklaruoti“ naują vidinį paskirstymą baigus pardavimą.

ty: Deeds rodo, kad yra "4" miegamieji ir jūs juos pavertėte į "2". Šiuo atveju aktų atnaujinti nebūtina. Kaip savininkas, jūs galite laisvai keisti / reformuoti vidines priklausomybes nuosavybės viduje (visada gaudami tinkamą reformos licenciją).

---

TURTAS CATASTRO (taip pat žinomas kaip „SUMA“ arba „IBI“, arba „TARYBOS MOKESTIS“): Lygiai taip pat kaip ir aktuose, turtas turi būti įregistruotas „Catastro“ su tiksliu ir esamu dydžiu bei paviršiumi.

Kiekvienais metais katastrofų sąskaitose – „Tarybos mokesčiu“ (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) nurodomas turto dydis naudojant Katastro įrašus. Šiame projekte nagrinėjamų konstrukcijų dydis yra labai svarbus, nes jis naudojamas skaičiuojant metinį „IBI“ arba „Tarybos mokestį“. Taigi, būtina patikrinti, ar Catastro įrašai rodo tinkamą ir atnaujintą esamų objektų statybų dydį, įskaitant bet kokius pakeitimus ar pratęsimus.

Taigi, atkreipkite dėmesį, kad „Catastro office“ Komunalinį mokestį skaičiuoja pagal statinių dydį, atsižvelgdama į kiekvieną statybos komponentą kaip namas, baseinas, garažas ir kt.

Taigi, jei turtas buvo modifikuotas su plėtiniais ir pan., tai turi būti laikoma ir patikrinta kaip esminė turto sandorio proceso dalis.

---

   An pavyzdys: Įsigijus turtą esamų konstrukcijų iš viso buvo 120 m2, namui. Tai taip pat buvo parodyta aktuose ir katastrofos sąskaitoje (IBI) . Dėl šios priežasties Catastro sąskaitos (IBI) buvo 300 EUR.

Po kelerių metų savininkas pastatė 50 m2 baseiną ir 40 m2 garažą. Jei savininkas nedeklaravo šių naujų konstrukcijų elementų „Catastro“, „Catastro“ sąskaitos -IBI yra nepakankamai apmokėtos. To priežastis, kaip paaiškinta šiame skyriuje, katastrofos sąskaitos yra skaičiuojamos atsižvelgiant į statinių dydį („didesnis pastato dydis“ = „didesnis mokestis“). Taigi, ko gero, jei savininkas būtų deklaravęs šiuos elementus, IBI sąskaita būtų didesnė nei 300 Eur. Taigi tuo atveju, jei pirkėjas neatsižvelgia į šį punktą ir nerūšiuoja pirkimo proceso metu, jis gali būti atsakingas Katastrofai dėl šių nedeklaruotų statybų Catastro patikrinimų atveju.

---

2.- KITI DOKUMENTAI TURTO TEISĖTUMUI PATVIRTINTI:

Paprastai, norint patvirtinti turto teisinę padėtį, reikia gauti šiuos dokumentus:

• Turto nuosavybės teisės aktai: patvirtinti, kaip turtas buvo nupirktas, teisinės sienos ir teisiniai mokesčiai / skolos, galinčios turėti įtakos nuosavybei.
• Catastro (IBI-Council Tax Bill)
• Komunaliniai mokesčiai: Vanduo, elektra, dujos
• Energinio naudingumo sertifikatas: patvirtina pastato energijos suvartojimo lygį
• Savininkų bendruomenės sertifikatas: patvirtinantis, kad dabartiniai savininkai yra susipažinę su bendrijos mokesčiais
• ir tt,

Pirmiau minėtų dokumentų tyrimą Ispanijoje standartizuoja agentai ir teisininkai.

Tačiau, kaip ir statybų bei nekilnojamojo turto srityje, mūsų įmonė ypač daug dėmesio skiria kitų dokumentų studijoms ir svarstymui, į kuriuos ne visada atsižvelgia kiti statybose ne tokie specializuojasi kaip TLA specialistai.

• Gyvenimo pažymėjimas/profesijos licencija/profesijos licencija (CH/LO): Šis dokumentas gaunamas iš Rotušės baigus statybos darbus, siekiant patvirtinti, kad turtas atitinka teisines gyvenimo sąlygas. Šis dokumentas taip pat reikalingas norint prijungti vandenį ir elektrą prie nekilnojamojo turto bei pakeisti vandens ir elektros sutartis savo vardu.

Parduodant/perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje „privaloma“ gauti šį sertifikatą?:

Tai priklauso nuo turto tipo: „Naujuose“ objektuose statytojas privalo pateikti šį dokumentą pirkėjui baigęs pardavimo procesą.

Tačiau atkreipkite dėmesį, kad skyriuje „Perpardavimas“ nėra įstatymo, kuris įpareigotų pardavėją pateikti šį dokumentą užbaigus pardavimą. Ispanijos įstatymai sako, kad „pirkėjas“ turi gauti šį dokumentą po užpildymo, kad galėtų pakeisti vandens ir elektros pavadinimus.

Šiuo metu reikia pasakyti, kad administracija gali atsisakyti duoti CH pirkėjui po užbaigimo, jei turtui buvo atlikti neleistini ankstesnio savininko darbai ir pan. Taigi, jei turtas nėra tobulos teisinės būklės, gali kilti rizika, kad užbaigus šį dokumentą nebus patvirtintas. Ir dėl to pirkėjas gali atsidurti labai sudėtingoje situacijoje, nes jam gali kilti problemų dėl komunalinių paslaugų sutarčių sudarymo savo vardu.

Čia labai svarbus momentas yra tai, kad CH egzistavimas ar galiojimas nėra parodytas aktuose!. Taigi, jūsų advokatas turi atidžiai išnagrinėti šį klausimą, naudodamasis savo žiniomis ir patirtimi, kad patvirtintų tokį svarbų dokumentą kaip šis.  

Iš to darytina išvada, kad šis sertifikatas yra ESMINIS iki turto pardavimo, o jo patvirtinimas turi būti apžiūrimas nuo pat pirkimo/pardavimo proceso pradžios.

• Nepažeidimo pažymėjimas (CNUI): Tai yra Rotušės išduota pažyma, patvirtinanti, kad už statybą, už kitus turtui įtakos turinčius pažeidimus ar griovimo įsakymus nėra skiriamos baudos. Ši pažyma patvirtina, ar turtui yra taikomos kokios nors statybos nuobaudos, pvz., griovimo įsakymai ir pan. Jei turtas buvo pastatytas arba išplėstas be tinkamos statybos licencijos, Ispanijos administracija gali turėti teisę pareikšti ieškinį prieš tą pastatą. Tačiau šios administracijos teisės turi ribotą laiką. Šios teisės nustoja galioti po 15 metų nuo objekto darbų užbaigimo ar bet kurio iš ten atliktų galimų pratęsimų. Šį dokumentą ypač rekomenduojama gauti perkant „vilas“, „sublokus“ arba perkant nekilnojamąjį turtą. kaimiškoje žemėje.

 

• Cedula Urbanistica: Tai dokumentas, gautas iš Rotušės, patvirtinantis skirtingus nuosavybės aspektus, kaip:
  • „Urbanistinis“ sklypo ir vietovės įvertinimas. Pavyzdžiui, jei sklypas laikomas „kaimišku“, „urbanizuojamu“ arba „saugomu“, arba paveiktas viešosios nuosavybės ir pan.
  • Jei teritorijos urbanizacija buvo baigta arba yra kokių nors kitų teritorijų ar urbanizacijos infrastruktūros, kurią reikia užbaigti
  • Tikslios sklypo „užstatymo teisės“ (maksimalus leistinas statyti/statyti sklype) ir pan.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]