NELEGALIŲ PASTATŲ REGISTRACIJA – FUERA DE ORDENACION

Bendrieji aspektai

Ispanijos teisės aktai nustato, kad tam, kad statinys galėtų patekti į nekilnojamojo turto registrą, notarai turi reikalauti, kad būtų pateikta statybos licencija ir visa statybos dokumentacija, įskaitant baigiamąjį darbų sertifikatą ir kt.

Tai sakoma spalio 2015 d. Karališkajame įstatymų leidybos dekrete Seven/30 (suvestinis žemės įstatymo tekstas)

Kokia yra tų pastatų, kurie buvo pastatyti neturint statybos leidimo, padėtis?  

Tokiais atvejais to paties žemės įstatymo 28.4 straipsnio XNUMX dalyje nustatyta, kad tų statinių, pastatų ir įrenginių, kurių atžvilgiu nebetinkama imtis miestų teisėtumo atkūrimo priemonių, kurios reiškia jų nugriovimą, pasibaigus senaties terminui. atitinkami laikotarpiai, gali turėti prieigą prie nekilnojamojo turto registro.

 Kokia yra pastato „be licencijos“ paskirtis patekti į nekilnojamojo turto registrą?  

Pagrindinė to priežastis yra ta, kad statinys, kuris nėra įtrauktas į nekilnojamojo turto registrą, negali būti jokiame teisiniame sandoryje. Tai yra, jūs negalite pirkti, parduoti, paveldėti, įkeisti, mokėti mokesčių ir pan.

Su kuria prieiga prie nekilnojamojo turto registro leidžia statybai būti teisėto eismo objektu ir būti savininko nuosavybės teisės dalimi. Be to, tai netiesiogiai reiškia, kad teisinė sistema negali nugriauti, nugriauti ar kitaip sunaikinti minėto turto. Su kuria savininkas taip įtvirtina nuosavybės teisę į minėtą statinį, net jei ji buvo pastatyta be licencijos.

Jei statyba pastatyta be licencijos, patenka į nekilnojamojo turto registrą, ar tai visiškai įteisinta? Kitaip tariant, ar tai gali būti laikoma 100% teisėta?

Atsakymas yra sudėtingas.

Kaip jau minėjome anksčiau, statinio, neturinčio licencijos, patekimas į nekilnojamojo turto registrą reiškia, kad šis statinys tampa teisiškai matomas.

Kitaip tariant , kai statomas statybos leidimas, miesto Taryba informuojama, kad bus vykdoma statyba , o Ispanijos teisinė sistema atkreipia dėmesį į minėtą konstrukciją. Taip pat, kai ši statyba baigta, informuojama per architekto darbų atlikimo aktą, o jos deklaracija notaro biure – per atitinkamą naujos statybos deklaraciją. Tokiu būdu pagal statybos leidimą pastatytas statinys automatiškai identifikuojamas ir pripažįstamas teisės sistemos.

Tačiau konstrukcija, kuri buvo pastatyta be a statybos leidimas nėra teisėto eismo dalis, nes apie jo statybą nebuvo pranešta viešajai administracijai . Gali būti, kad yra minėtos statybos įrašas mokesčių, kadastro ir Ibi tikslais, tačiau tai nereiškia, kad statybos teisėtumo tikslais institucijos, atsakingos už darbų kontrolę ir priežiūrą teritorijoje, sužinojo apie šią teisinę konstrukciją.

Be to, jei taip būtų, tai yra, jei administracija žinotų, kad yra neteisėta statyba, ji automatiškai turėtų veikti nurodydama nugriauti minėtą statinį, nes tai buvo laikoma neteisėta.

Kas atsitinka, yra tai, Ispanijos administracija dėl to paties saugumo principo vykdant teisinius ir komercinius veiksmus, negali turėti neterminuoto veikimo prieš tuos darbus ir statybas, kurie buvo atlikti neteisėtai.

Įvairūs Ispanijos regioniniai reglamentai visada nustato maksimalų terminą, per kurį viešojo administravimo institucijos turi aptikti darbus ir statinius, kurie pastatyti be licencijos, ir gali už juos nubausti administracinėmis sankcijomis, baudomis ir net griovimo įsakymais. Praėjus šiam laikui, administracijai nenustačius ar nesiėmus veiksmų prieš statybą, ji įteisinta ir patrimonializuojama savininko turte.

„Fuera de ordenación“ pagal regionus

Dabar kalbėsime apie du atvejus – Valensijos bendruomenę ir Andalūziją.

Fuera de ordenación Valensijos regione

Valensijos bendruomenėje taisyklės grindžiamos Liepos 5 d. įstatymas 2014/25 „Dėl teritorijų planavimo, urbanistikos ir kraštovaizdžio“ Valensijos bendruomenės (geriau žinomos kaip LOTUPAS “), kuris buvo pakeistas 2019 m. vasario 5 d. įstatymu, kuris galioja nuo 8 m. vasario 2019 d.

Šis įstatymas nustato šiuos dalykus galiojimo terminai :

Norint nustatyti administracijos veiksmų galiojimo terminą šiais atvejais, būtina atskirti du atvejus:

• Neužstatyta žemė, kaimiška, saugoma . Darbams, kurie yra neplėtojamoje arba saugomoje žemėje, galiojimo termino nėra .

Todėl, nepaisant to, ar pasibaigė galimybė finansiškai sankcionuoti minėtus darbus, administracija bet kada gali įpareigoti nugriauti be licencijos statytus kūrinius, nes, kaip sakome, administracijos teisės nenumato.

• Miesto arba urbanizuojama žemė: Kalbant apie urbanizuotą žemę, senaties terminas tiems statiniams, kuriems įsigaliojant LOTUP (2024 m. rugpjūčio mėn.) pagal ankstesnius teisės aktus nebuvo nustatytas galiojimo laikas. 15 metų. Ankstesnis ieškinio senaties terminas buvo 4 metai.

Kitaip tariant, deklaruoti kūrinį be licencijos galima tol, kol jis buvo atliktas anksčiau Rugpjūtis 20, 2010 . Ši data yra labai svarbi, nes ji reiškia keturi metai iki LOTUP įsigaliojimo, tai buvo būtent 20 metų rugpjūčio 2014 d.

Su kuria, darbai miesto arurbanizuojamoje žemėje, kurie šio įstatymo įsigaliojimo dieną buvo numatyti statybos terminui, praėję daugiau nei ketverius metus (tai yra visos statybos, baigtos iki 2010 m. rugpjūčio mėn.), gali būti įteisintos iki XNUMX m. patekti į nekilnojamojo turto registrą.

Tačiau, tie statiniai plėtojamoje miesto žemėje, kurie buvo pastatyti be licencijos po 20 m. rugpjūčio 2010 d. , pavyzdžiui, 2011 m., 2012 m., 2013 m. ir kt., minėtų statinių griovimo įsakymų senaties terminas. bus 15 metų .

Tas pats atsitinka ir ant pastatytų konstrukcijų bendros neužstatytos žemės , kuris gali turėti prieigą prie nekilnojamojo turto registro, jei jie buvo pastatyti iki 20 m. rugpjūčio 2010 d.

Tačiau labai svarbu, kad toms statyboms neužstatytoje žemėje, kurios buvo baigtos 2010 m. rugpjūčio mėn., galioja LOTUP 2014/XNUMX įstatymo nepertraukiamumo režimas.

Ir atsižvelgiant į saugoma neužstatyta žemė, gali būti deklaruojami tik tie statiniai be licencijos, kurie buvo baigti iki 1 m. vasario 2002 d.

Taip yra todėl, kad ši data sutampa su praėjusių ketverių metų, kurie buvo reglamentuojami ankstesniuose teisės aktuose, ir su Valensijos miesto įstatymo 16/2003, kuris įsigaliojo 1 m. vasario 2006 d. už saugomą žemę.

Fuera de ordenación Andalūzijoje koncepcija - „DAFO“

Tas pats vyksta Andalūzijoje, nors nėra skirtumo tarp miesto ir neurbanizuojamų. Abiem atvejais Andalūzijos urbanistikos įstatymo 7/2022 redakcija po paskutinio pakeitimo 8 m. vasario 2012 d. padidina administracijos teisės reikalauti nugriauti darbus senaties terminą nuo 4 iki 6 metų. . pastatytas be licencijos.

Kaip ir Valensijos bendruomenėje, šis laikotarpis taikomas darbams be licencijos, kuriems įstatymo patvirtinimo dieną buvo pasibaigęs ankstesniuose teisės aktuose nustatytas 4 metų laikotarpis. Kitaip tariant, visos statybos, pastatytos iki 8 m. vasario 2008 d., gali būti įteisintos.

Todėl statiniams, pastatytiems po šios datos, senaties terminas tampa 6 metai.

„Fuera de Ordenación“ interpretacija Katalonijoje

Tą patį galima pasakyti ir Katalonijoje. Rugpjūčio 1 d. Įstatyminis dekretas Nr. 2010/3, kuriuo patvirtinamas Katalonijos miestų planavimo įstatymo pataisytas tekstas, senaties terminas ieškinio dėl pastatų miesto teisėtumo atkūrimo pailgėjo nuo 4 iki 6 metų .

Tai yra, reikalauti jį nugriauti arba nugriauti.

Tačiau Katalonijoje nėra pateiktas Andalūzijos ir Valensijos termino, nuo kurio pradedamas taikyti naujas pratęstas 6 metų terminas, aiškinimas. Pagal Katalonijos kriterijus tiems darbams, kurie buvo pastatyti iki įstatymo patvirtinimo, tai yra 3 m. rugpjūčio 2010 d., būtų taikomas 4 metų senaties terminas. O tie, kurie pastatyti vėliau, terminas būtų 6.

GERAI. Tai suprantama!. Taigi, jei aš turiu statybą be licencijos, kurioje mano autonominės bendruomenės teisės aktuose nustatyti laikotarpiai praėjo be sankcijų, ar mano būstas yra 100%?

Atsakymas yra šiek tiek sudėtingas.

Kaip nurodėme šioje ataskaitoje, termino sankcionuoti/nubausti statybą praleidimas suteikia teisę įregistruoti minėtą statinį nekilnojamojo turto registre. Tai reiškia, kad:

Savininkas gali „turėti“ kūrinį be licencijos. Jį galima įkeisti, išnuomoti, parduoti, paveldėti, dovanoti ir pan., Ispanijos sistema nebegali nuspręsti jo nugriauti. 

Tačiau nors Ispanijos sistema tokią statybą pripažįsta teisėta, ji negali suteikti jai visų teisių ir privalumų, kuriuos turi legali konstrukcija. Kitaip tariant, Ispanijos sistema negali asimiliuoti nelegalių statybų, kurios nesilaikė įstatymų, nemokėjo statybos mokesčių, architektų ir pan. Jie sumokėjo visus atitinkamus mokesčius ir išlaidas.

Dėl šios priežasties šie be licencijos pastatyti, bet nekilnojamojo turto registre įregistruoti statiniai katalogizuojami specialiu būdu. Jie vadinami „ne normatyviniais“ (“FUERA DE ORDENACIÓN“) konstrukcijos.

Šio tipo statyboms taikomi tam tikri teisinių konstrukcijų apribojimai:

• Jiems neleidžiama daugiau nei reformos, susijusios su išsaugojimu, sauga ir sveikata. Todėl jiems neleidžiama vykdyti reabilitacijos darbų.
• Esamos statybos plėtimo darbai neleidžiami.
• Jei statinys natūraliai nugriautas (dėl gamtinių priežasčių, griuvėsių, nelaimės, potvynio ir pan.), jų negalima atstatyti. Jų negalima atstatyti.
• Jiems kyla problemų gauti gyvenamosios vietos pažymėjimą. Priklausomai nuo regiono, Rotušė gali paprašyti atlikti kai kuriuos urbanizacijos darbus (kaimiškai), kad gautų gyvenamosios vietos pažymėjimą, arba visiškai atsisakyti, ar net prašyti nugriauti neteisėtą pastato dalį, kad būtų išduotas gyvenamosios vietos pažymėjimas.

Šiuo metu kalbame apie gyvenamosios vietos sertifikatą:

• Andalucia: Neleisti išduoti gyvenamosios vietos sertifikato namams ar statiniams Fuera de Ordenación, bet jame pateikiama tai, ką jie vadina „DAFO“ („Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación“), kur, nors ir nepateikiamas gyvenamosios vietos sertifikatas, nuosavybė galima teisėtu būdu prijungti prie vandens ir elektros.
• Comunidad Valenciana: Šio tipo namams neleisti išduoti gyvenamosios vietos pažymėjimo, bet kaimiškoje žemėje sukurta legalizavimo sistema, kurioje, atlikus kokius nors darbus aplinkiniams keliams, dangoms sutvarkyti, įrengti modernias likutinio vandens valymo sistemas, leidžiama. gyvenamosios vietos pažymėjimas, netgi galimybė atlikti struktūrines nuosavybės reformas, o sugriuvus net atstatymo teises.

Mažas vadovas skiriasi Pagrindinių darbų licencija  ir Licencija smulkiems darbams

Pagrindinių darbų licencija

Tai iš Rotušės gautas statybos leidimas techninio sudėtingumo ir ekonomiškai svarbiems darbams atlikti. Dėl šios priežasties šie darbai turi būti reglamentuojami saugos, tinkamumo gyventi ir kt.

Norint gauti didžiųjų darbų licenciją, ARCHITEKTŲ PROJEKTĄ turi parengti architektai, inžinieriai ir kt.

Paprastai statybos leidimas reikalingas šiais atvejais:

• Bendra būsto rekonstrukcija.
• Darbai, turintys įtakos namo konstrukcijai (pamatai, konstrukcija, fasadas, stogas ir kt.)
• Padidinkite pastato aukštį arba tūrį.
• Su priešgaisrine apsauga susiję veiksmai.
• Griovimai arba padaliniai.
• Pastato ar namo paskirties pasikeitimai.
• Komercinių patalpų kondicionavimas.
• Naujos statybos darbai.
• Darbai, turintys įtakos bendriems pastato elementams.

Licencija smulkiems darbams

Smulkūs darbai reformoms ir pan., taip pat reikalinga licencija. Tačiau tai paprasti darbai, kuriems nereikia nei projekto, nei specializuotų projektų, o jų kaina gerokai mažesnė. Tokių pavyzdžiai gali būti nedidelės reformos, sienų ar apkalų keitimas, vidaus apdailos projektai, architektūrinių barjerų šalinimas, dangos keitimas, virtuvės ar vonios atnaujinimas, šildymo, kanalizacijos, vandentiekio ir elektros įrengimas, tyrimai, bandymai ir kt.

Valensijos regiono legalizavimo pavyzdys

Namas, pastatytas kaimiškoje žemėje Valensijos regione 1979 m.

Turtas buvo patalpintas KAIMiškoje vietovėje, kurios plotas mažesnis nei 10.000 2 m1979 (minis sklypo dydis, kad būtų suteikta teisė toje vietovėje). Ir jis buvo pastatytas nuo 10.000 m. Taigi, tai buvo gana senas turtas. Dėl to, kad tai senas turtas, Rotušė gerbia esamas konstrukcijas, kurios, statomos mažiau nei 2 XNUMX mXNUMX, ir „ne normatyvinės“, jos laiko šias statybas „laiku teisiškai įtvirtintomis“. Pavyzdžiui, dabartinių pakeitimų pratęsti negalima. Taigi naujos statybos sklype negali būti statomos. Rotušė leidžia vykdyti vidaus reformas tokio pobūdžio objektuose, bet ne priestatus, kitų pastatų statybas, pavyzdžiui, garažus, baseinus ir pan.

Taip pat Rotušė gali nepatvirtinti licencijos reformuoti „esmines“ pastato konstrukcines dalis, tokias kaip pamatai, stogas ir kt. Rotušė sutiks „reformuoti“ esamą namą, „remontuoti“ esamą konstrukciją, bet ne. „pašalinkite“ iš senų dalių, kad įdiegtumėte naujas. Pavyzdžiui, stichinės nelaimės ar potvynių, galinčių paveikti namo konstrukciją, atveju Rotušė gali nesuteikti teisės „atstatyti“ nuosavybės. Taigi, apibendrinant, Rotušė leidžia atlikti vidines reformas, kad išlaikytų konstrukciją, bet ne struktūrines reformas iš statinių, pamatų, stogo keitimo ir pan. Dėl šios priežasties rekomenduojame nurodyti draudimo bendrovei, kad stichinės nelaimės ir kitos, turinčios įtakos esamos statybos turi būti apdraustos privalomuoju draudimu, kad baigus namą būtų sudaryta sutartis.

Matėme, kad teritorija NĖRA prijungta prie pagrindinės nuotekų sistemos.

Namų teisinės pasekmės, kai jie laikomi „Fuera de Ordenación“ Valensijos regione 

 Jei jie nebus nubausti iki 2010 m. rugpjūčio mėn., jie negali būti baudžiami vėliau ir negali būti nugriauti pagal Ispanijos sistemą, o iki to laiko jie yra teisiškai konsoliduoti.

• Esamas konstrukcijos yra gerbiamos savo dydžiu, bet naujos statybos negalima statyti elementas nei net pratęsti esamąs.
• Taip pat dėl ​​to Rotušė gerbia esamas statybas, tačiau jų negalima pratęsti. Taigi naujos statybos objekte negali būti statomos.
• Rotušė leidžia vidines reformas apie tokias savybes. Tačiau dėl to, kad turtas neatitinka normatyvų, Rotušė nepatvirtins licencijos reformuoti iš pastato „esmines konstrukcines dalis“ kaip pamatus, stogą ir kt. Rotušė sutiks „reformuoti“ esamą namą, o esamą konstrukciją „remontuoti“, bet ne „pašalinti“ iš senų dalių montuoti naujas. Pavyzdžiui, kilus „gaisrui“ ar užliejus potvyniui, kuris gali paveikti namo konstrukciją, Rotušė gali nesuteikti teisės „atstatyti“ nuosavybės. Taigi darytina išvada, kad Rotušė leidžia atlikti vidines reformas, kad išlaikytų konstrukciją, bet ne struktūrines reformas iš balų, pamatų, stogo keitimo ir pan.
• Viena iš sąlygų norint gauti įvertinimą „ne normatyvu“ yra įrodymas, kad turtas nebuvo baustas per 15 metų po statybos.

Gyvenimo pažymėjimas 

Kitas dalykas yra tai, kad, atsižvelgiant į vietovės Rotušę ir individualias teisines statybos ir (arba) sklypo sąlygas, „Fuera de Ordenación“ yra nuosavybė. gali turėti arba neturėti gyvenamosios vietos pažymėjimą, ir priklausomai nuo to, Rotušė gali reikalauti nustatyti teisinius aspektus ar darbus nuosavybėje, kad gautų ar atnaujintų šį sertifikatą.

Jūsų žiniai tai yra dokumentas, išduotas tos vietos Rotušės, kurioje jie patvirtina, kad turtas atitinka gyvenamosios vietos reikalavimus.

Ši nuosavybė negavo „Gyvenimo pažymėjimas“ (CH), ir Rotušė mus patvirtino, kad šiuo metu šio pažymėjimo gauti negalima.

Šis dokumentas taip pat reikalingas prie sklypo prijungtas vanduo ir elektra ir atlikti vandens bei elektros sutarčių pakeitimus jūsų vardu.

Urbanizacijos išlaidos plėtrai, kad būtų užbaigtas legalizavimo procesas Valensijos regione

Netolimoje ateityje Rotušė gali reikalauti, kad dabartiniai savininkai, siekiant geresnio ir patogesnio naudojimosi savo turtu, atliktų/apmokėtų kai kuriuos infrastruktūros gerinimo darbus – gatves (pėsčiųjų zonas), dangą, viešąjį apšvietimą, nuotekas ir kt. dalį sklypų atiduodant keliams, pėsčiųjų ar želdynams.

Reikės žiūrėti, kokių darbų Rotušė projektuos ateityje prašyti savininkų ir kas už tai mokės. Šią akimirką, neseniai 2019 m. patvirtintas naujas įstatymas (LOTUP) turi dvasią veikti su tokio tipo namų grupėmis, siekiant plėtoti kai kuriuos urbanizacijos darbus, kurių įstatymas vis dar nepatvirtina.

Tik noriu atkreipti dėmesį, kad brangiausia urbanizacijos kaina – prijungimas prie miesto nuotekų sistemos. Kadangi šie objektai yra gana toli nuo miesto, galima sutikti, kad užuot prijungę prie pagrindinės nuotekų sistemos, leisti savininkams įrengti septiką su valymo sistemomis, kad būtų filtruojamas ir išvalomas naudojamas vanduo

Daugumoje objektų teritorijoje nėra oficialiai reguliuojamų ar modernių septikų, skirtų likutiniam vandeniui valyti. Taigi, jei Rotušės projektas bus pristatytas ateityje, iš karto kainuos modernaus septiko įrengimas valdoje.

Nekilnojamojo turto agentūros teigimu, septikai neatitinka galiojančių taisyklių, o tai nutinka labai dažnai.

Nors urbanizacijos planas nepateikiamas ir urbanizacija nebaigta, Rotušė gali sukelti problemų leisti vykdyti struktūrines nuosavybės reformas. Esamos konstrukcijos yra gerbiamos savo dydžiu, tačiau gali būti sunku gauti licenciją ar leidimus statyti naują konstrukcinį elementą ar net išplėsti esamus.

Tačiau jei namai šioje vietovėje bus patobulinti atliekant urbanizacijos darbus, kurių reikalaujama pagal urbanizacijos planą (vadinamą MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), jie turės šiuos privalumus:

• Namas bus laikomas „visiškai legalia“ statyba, todėl nebebus laikomas „nenormatyviu“, todėl bus leidžiama perstatyti esamas konstrukcijas, vykdyti struktūrines reformas, perstatyti ir pan.
• Turtas turės gyvenamosios vietos pažymėjimą