Nekilnojamojo turto nusavinimas Ispanijoje-Land's Grab

Nusavinimas apibrėžiamas kaip „žemės paėmimas be savininko sutikimo...“.

Sunku įsivaizduoti tokį valdžios įgaliojimų vykdymą, kuris galėtų turėti daugiau tiesioginės įtakos savininko nuosavybės teisėms, nei savininko žemės paėmimas be savininko sutikimo.

Mus, kaip profesionalus, nusavinimo klausimais dažnai konsultuoja abu žemės savininkai. Dažnai nusavinimo ieškiniuose iškylantys vertinimo klausimai yra sudėtingi.

Nusavinimo proceso supratimas gali būti labai naudingas vertintojui, jau susidūrusiam su svarbia užduotimi.

Šis pristatymas skirtas bendrai nusavinimo proceso apžvalgai ir supratimui nuo pradžios iki pabaigos. Suprantama, kad nusavinimo procesas yra labai techniškas ir specializuotas, o tiek žemės savininkams, tiek ekspropriaciją vykdančioms institucijoms ekspertų patarimai svarbiais strateginiais klausimais su proceso supratimu gali padaryti skirtumą tarp teisingo ir teisingo rezultato ir nelaimės.

Jeigu nusavinimas pateisinamas „komunalinio ūkio“ tikslu, savininkas negali prieštarauti šiam administracijos sprendimui.

Būtinas ar privalomas nusavinimo naudojimas gali sukelti nepasitikėjimą tarp piliečių, nes reiškia priversti juos perduoti administracijai savo turtą ar turtą. Tiesiant kelią, tiltą ar sporto zoną (viešąją infrastruktūrą), labai dažnai reikia išsireikalauti nuosavybės teise priklausančią žemę. Reikia atsižvelgti į tai, kad Viešasis administravimas yra vienintelis subjektas, kuriam pakanka fakulteto, kad priverstų duomenis pateikti savo savybes. Ir, prieš šią galią, ypač negali prieštarauti.

Pavyzdžiui, savininkas gauna kompensaciją už ekonominę žalą arba pakeičiamas kitu turtu. Ši kompensacija žinoma kaip „Sąžininga kaina“ („Justiprecio“), kuris, deja, labai dažnai nėra toks „sąžiningas“, kaip pageidautinas, ir yra pats kovos taškas procese.

Nusavinimo priežastys. Ispanijos įstatymai

Privalomas nusavinimas reiškia nuosavybės teisės perdavimą iš konkretaus administracijai, kuri gali ją įgyti net ir be savininko sutikimo. Tai reglamentuojama Privalomojo nusavinimo aktas, nuo 1954 m. (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), 1957 m. norminis aktas (RD 1957), ir nauja Grąžintos žemės įstatymas nuo 20 m. birželio 2008 d. (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Pagrindinė šių nuostatų pasekmė – pareiga atiduoti administracijos reikalaujamą turtą, kai naudojimo paskirtis atitinka įstatymus.

Įstatymai patvirtina, kad nusavinti gali nuspręsti dvaras, rajono valdžia (Autonominė bendruomenė), provincija (Provincija), sala arba vietos taryba (Ayuntamiento), ir yra absoliučiausia Viešosios valdžios apraiška, prieš kurią konkretus asmuo negali pareikšti jokio teisinio pasipriešinimo, jei veiksmas yra tinkamai pagrįstas ir pagal įstatymus.

Ar dėl šios priežasties pirmasis nusavinimo proceso žingsnis yra deklaravimas „Viešoji paslauga“ iš turto ar teisės nusavinti. Tiesą sakant, absoliučiai būtina paskelbti tą teisę ar nuosavybę kaip „viešąjį įmonę“.

Šis „viešojo naudingumo“ reikalavimas toks svarbus, kad nusavinimą turintis vykdyti organizmas turi būti „viešas“. Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, AVE projekte regione nusavinimo institucija yra Viešosios infrastruktūros ministerija (Ministerio de Obras Públicas), o ne RENFE ar ADIF.

Kokie daiktai gali būti nusavinti?

Nors daugeliu atvejų nusavinamos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą, tai gali būti nusavinamas bet koks turtas, pavyzdžiui, meno kūriniai, automobiliai, laivai, obligacijos, akcijos ir bet kokios kitos teisės, kurios tam tikromis aplinkybėmis gali būti nusavintos. būtinas „Visuomenei“.

Nusavinimo procesas

Pirmasis žingsnis yra paskelbti „viešąjį naudingumą“. Šis pareiškimas visada turi būti pateiktas teisės aktu arba Ministrų tarybos (Consejo de Ministros) susitarimu, išskyrus tuos atvejus, kai palikimas ar turtas yra absoliučiai „būtinai“ būtinas viešiesiems projektams, kuriuos plėto Turtas.

Pastaraisiais atvejais „viešasis reikalas“ laikomas netiesioginiu, o administracija turi tik paskelbti nusavintą turtą ar turtą Viešajame oficialiajame biuletenyje (Boletín Oficial del Estado – BOE), Provincijos oficialiajame biuletenyje (Boletín Oficial). de la Provincia) ir vienas populiariausių provincijos laikraščių.

Po šio paskelbimo prasidės laiko intervalas 15 dienas viešosios informacijos. Patikrinti galimus prieštaravimus ir ištaisyti informacijos pažeidimus bus palikta pačioms paveiktoms duomenims.

Po šių 15 dienų yra dar 20 dienų, per kurias administracija nagrinėja kiekvieną gautą prieštaravimą ar pažeidimą. Pasibaigus šiam laikui, administracija paskelbia „užsiėmimo būtinybę“ (necesidad de ocupación), apie kurią turi būti paskelbta ir pranešama individualiai visiems nukentėjusiems.

Tiesą sakant, labai svarbu individualiai informuoti susijusius duomenis. Priešingu atveju nusavinimas negali būti „teisėtas“. Šiam pranešimui konkretus asmuo negali prieštarauti, bet gali laikyti negaliojančiu savo valdų „viešojo naudingumo“ ir (arba) „okupacijos būtinumo“ pareiškimą administraciniame procese ir teismuose.

Viena populiariausių pasipriešinimo nusavinimo procesui priežasčių – klaidos 15 dienų visuomenės informavimo procese.

Gavę pranešimą, duomenys turi 10 dienų pareikšti prieštaravimą tokiam pranešimui. Šis prieštaravimas bus pateiktas tiesiogiai administraciniame procese, o ne teismuose, o administracija turės 20 dienų priimti sprendimą. Tuo tarpu nusavinimo procesas bus sustabdytas iki 30 dienų.

„Sąžininga kaina“ – Justiprecio

Patvirtinus ekspropriaciją, nukentėjusysis turės teisę gauti kompensaciją, kuri vadinama „sąžininga kaina“ arba „Justiprecio“. Šios kompensacijos dydis skaičiuojamas iš anksto įvertinus nusavinamą turtą ir teises ir gali būti „draugiškai“ susitarta tarp dalių per 15 dienų.

Jei dėl šios sumos bus susitarta, procesas bus baigtas.

Pavyzdžiui, jei dalys nesuderinamos su ta kaina, turi būti pradėtas naujas procesas, kurio metu administracija palieka 20 dienų savininkams, kad jie galėtų pateikti savo svarstymus dėl turto vertinimo ir pasiūlyti kainą (Hoja de Aprecio). ).

Tada administracija gali priimti arba atmesti šį pasiūlymą. Jei jis sutinka, procesas bus baigtas.

Pavyzdžiui, jei administracija atsisako priimti siūlomą dalies kainą, ji atliks kitą vertinimą (Hoja de Aprecio), kuris įspės savininką, kad jis 15 dienų jį ištirtų.

Jei jis sutiks, procesas bus baigtas.

Pavyzdžiui, jei savininkas nesutinka su paskutine administracijos pasiūlyta kaina, byla bus perkelta į provinciją. Ekspropriacijos tribunolai (Jurado Provincial de Expropiación), kuri pagaliau nuspręs dėl sąžiningos kainos.

Šie tribunolai yra provincijos sostinėje (Alikantėje, Mursijoje, Almerijoje, Albasetėje, Valensijoje, Malagoje, Granadoje, Kadise), juos sudaro vienas prezidentas ir keturi padėjėjai, valstybės pareigūnas, ūkininkų asociacijos (Cámara) atstovas. Agraria) ir notaras. Jų funkcija – išstudijuoti detalių kainų pasiūlymus ir priimti tinkamą sprendimą. Teoriškai jie turėtų užtrukti ne ilgiau kaip 8 dienas, kad priimtų sprendimą (iš savo patirties žinau, kad tai užtrunka, kartais vienerius ar dvejus metus!).

Nusavinimo tribunolų sprendimas gali būti nepriimtas ir išsiųstas aukštesnės instancijos teismui. Jei nusavinimo tribunolų sprendimas pavėluotas daugiau nei 6 mėnesius, prie kompensacijos sumos gali būti priskaičiuojamos palūkanos. O jei yra sprendimas dėl kainos, bet administracija nemoka ilgiau nei 2 metus, turi būti perimtas naujas turto vertinimas, kad po to būtų patikrinta jo vertė, tai vadinama „retasación“.

Po „retasación“ pristatymo pradėkite iš naujo procesą, kad gautumėte naują „Sąžiningą kainą“. Gavus ir sumokėjus naują kainą, administracija gali užimti turtą ribotą laiką. Kartais administracija nusprendžia pakeisti nusavinto turto kainą į kitą turtą.

Grąžinimo teisės

Nusavinimo procesas gali būti pratęstas keleriems metams, kol abi šalys susitars dėl „Sąžiningos kainos“, nors tai nereiškia, kad nusavinimo procesas tuo ir sustoja. Tokiu būdu Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) įvedė „grąžinimo teisę“. Ši teisė suteikia savininkui galimybę susigrąžinti turtą visiškai arba iš dalies, atitinkamai grąžinant gautą kompensaciją, jei projektas, dėl kurio buvo nusavinta, nevykdoma.

Štai tokie atvejai:

• Administracija nusprendžia projekto nevykdyti
• Po dvejų metų nuo turto užėmimo iš administracijos neatliekant jokių darbų nuosavybėje.

• Projektas buvo plėtojamas, tačiau dabar turtą atliekanti funkcija nėra „Viešosios paslaugos“. Pavyzdžiui, AVE atveju žemė buvo paimta Geležinkelio stočiai įrengti, o dabar ši stotis visiškai nenaudojama, savininkas ar jo paveldėtojai gali pasinaudoti teise atgauti turtą, mokėdami kompensaciją. gautas už nusavinimą (kuris būtų atnaujintas iki to laiko).– Jeigu žemė nenaudojama anksčiau svarstytam naudojimui, bet gali būti naudojama.

  kitam „viešajam naudojimui“.

Yra tik dvi šios taisyklės išimtys, kai grąžinimo teisė negali veikti:

– Jei žemė nenaudojama pagal anksčiau svarstytą paskirtį, bet gali būti naudojama

kitam „viešajam naudojimui“.

– Jeigu žemė komunalinėms paslaugoms naudojama ilgiau nei 10 metų.