Gegužės 12 d. įstatymas Nr. 2023/24 dėl teisės į būstą (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Spustelėkite čia, kad pamatytumėte įstatymą .
I.- BENDRIEJI ASPEKTAI
Šios Teisės į būstą įstatymas įsigaliojo 26 metų gegužės 2023 dieną paskelbus Oficialiajame Valstybės žiniose (BOE). Nepaisant kritikos, sulauktos iš nekilnojamojo turto sektoriaus, įstatyme pateikiamos taisyklės dėl iškeldinimo, laisvų būstų arešto, nuomos apribojimų atnaujinimo ir naujų mokesčių lengvatų savininkams.
Atskaitos indeksas bus sukurtas, kuris pakeis VKI skaičiuojant pajamas. Pagrindiniai ginčai kyla dėl „didžiosios šakės“ figūros ir įtemptų nuomos zonų kūrimo palikimo autonominėms bendruomenėms (CCAA), o tai reikš nuomos rinkos kontrolę.
INTERVENCINIS VALSTYBĖS PRIGIMTIS
Šis įstatymas tampa pirmuoju valstybės reglamentu, reglamentuojančiu teisę į būstą nuo Konstitucijos patvirtinimo.
Tai aiškiai intervencinis Centrinės valstybės įstatymas dėl regionų ir autonominių bendruomenių, nes riboja ir sąlygoja įgaliojimus nekilnojamojo turto ir miestų lygmeniu, kuris iki šiol atitiko skirtingus regionus. Taigi įstatyme nustatytos jurisdikcijos taisyklės, kurias turi taikyti autonominės bendruomenės, kurios turi visą jurisdikciją būsto klausimais.
Tai taip pat suponuoja aiškų viešųjų galių įsikišimą į privačią sferą, nes kišasi, riboja ir sąlygoja privačius asmenų teisinius santykius, susijusius tiek su teise į sutartį, tiek su teise į nuosavybę.
KOKIE YRA ŠIO ĮSTATYMO TIKSLAI?
Šio įstatymo tikslai yra šie:
- Reguliuoti piliečių teises ir pareigas, susijusias su būstu
- Sudaryti sąlygas žmonėms, turintiems ekonominių sunkumų, gauti tinkamą ir tinkamą būstą, užtikrinti namų funkcionalumą ir saugumą
- Apibrėžkite valstybinį būsto planavimą ir programavimą
- Sureguliuoti visuomeninių gyvenamųjų namų parkų teisinį režimą
- Skatinti įvairioms sambūvio formoms tinkamų būsto tipologijų kūrimą
- Pagerinkite apsaugą būsto pirkimo ir nuomos operacijose, be kita ko.
KOKIOS PRIEMONĖS NUTEIKIA Įstatyme?
Kai kurios svarbios įstatymo priemonės, kurios įsigalios nedelsiant, yra šios:
- Savininkų ir tarpininkų pareiga teikti duomenis apie būstus ir jų savininkus
- Naujo atskaitos indekso sukūrimas pajamoms atnaujinti
- Galimybė apmokestinti tuščius namus.
Tačiau kitoms priemonėms, tokioms kaip nuomos mokesčių lubos ir nepalankios zonos, bus taikomas CCAA deklaracija ir reikės papildomų procedūrų bei sąlygų.
Apibendrinant galima teigti, kad Teisės į būstą įstatymu siekiama reglamentuoti įvairius su būstu susijusius aspektus – nuo piliečių teisių iki įperkamo būsto viešųjų parkų kūrimo.
Nors tai sukėlė ginčų, tai yra svarbus etapas, nes tai pirmasis valstijos įstatymas, reglamentuojantis šią konstitucinę teisę, turinčią ryškų intervencinį pobūdį.
KOKIOS PRIEMONĖS GALIOJA?
Jau galiojančios Būsto įstatymo priemonės yra šios:
- Apriboti nuomos pajamų atnaujinimą : Nuo 2022 m. kovo mėn. vartotojų kainų indeksas (VKI) nustojo būti vadinamasis „referencinis indeksas atnaujinant nuomos kainas“.
Iki 31 m. gruodžio 2023 d. galiojančiose nuomos sutartyse metinis nuomos mokesčio padidėjimas negali viršyti 2 proc. 2024 metais ši riba bus padidinta iki 3 proc.
Nuo 2025 m. bus taikomas naujas Nuomos indeksas, kurį kasmet skelbs Ispanijos viešoji administracija.
- Minimali informacija apie būsto pirkimo ir nuomos operacijas: Pirkimo ir nuomos operacijose tarpininkai privalo pateikti išsamią informaciją apie nekilnojamąjį turtą ir jų savininkus. Tai apima ekonomines sąlygas, veiklos licenciją arba tinkamumo gyventi pažymėjimą, esmines būsto ir pastato charakteristikas, taip pat pardavėjo ar nuomotojo tapatybę. Nesilaikant reikalavimų gali būti taikomos ekonominės sankcijos.
Išsamią informaciją apie pareigą informuoti pirkėją ar nuomininką galime rasti mūsų specializuotame straipsnyje TEISĖS Į BŪSTĄ ĮSTATYMO POVEIKIS PIRKIMO IR PARDAVIMO PROCESUI ISPANIJA .
- Neeiliniai nuomos sutarčių pratęsimai pažeidžiamiems asmenims: Privalomas pratęsimas vieneriems metams nustatomas nuomos sutartims, kai nuomininkas parodo socialinį ir ekonominį pažeidžiamumą, o nuomotojas yra stambaus namo savininkas.
- IBI priemoka už tuščius namus : Nekilnojamojo turto mokesčiui (IBI) taikomas priemoka už būstus, kurie negyvenami mažiausiai dvejus metus. Šis priedas gali siekti iki 150 % ir taikomas nekilnojamajam turtui, kuriame vienam savininkui yra mažiausiai keturi būstai, nebent yra pagrįstų priežasčių laikinai laisvai gyventi.
Šiomis priemonėmis siekiama reguliuoti būsto rinką, kontroliuoti nuomos kainas, didinti sandorių skaidrumą ir skatinti neapgyvendintų būstų apgyvendinimą.
„APSAUGOMAS BŪSTAS“ ARBA „SKATINTAS“
Be anksčiau minėtų priemonių, Būsto įstatyme yra ir kitų nuostatų, susijusių su „saugomu“ ar „skatinamu“ būsto režimu, elektroniniais nuomos pajamų mokėjimais, stambaus būsto savininko skaičiumi, nekilnojamojo turto valdymo išlaidomis ir iškeldinimo pokyčiais. , areštai ir nekilnojamojo turto aukcionai.
Kalbant apie „Saugomą būstą“, nustatyta, kad šiems namams bus taikomas nuolatinis visuomenės apsaugos režimas, išskyrus pagrįstas išimtis. Be to, norint jį parduoti ar nuomoti, reikės gauti išankstinį atitinkamos autonominės bendruomenės leidimą.
Kalbant apie „skatinamąjį įperkamą būstą“, valstybės valdžiai leidžiama skatinti šių būstų egzistavimą ir taikyti kainų ribas, kad būtų užtikrinta galimybė patekti į ekonominių sunkumų turinčius žmones.
NUOMOS MOKĖJIMAS „GRYNAIS“ ARBA „GRYNAIS“ BAIGTA
Prievolė nustatyta, kad nuomos pajamos daugiausia mokamos elektroninėmis priemonėmis , išskyrus atvejus, kai viena iš šalių neturi galimybės naudotis šiomis priemonėmis, tokiu atveju nuomojamame būste bus leidžiama atsiskaityti grynaisiais. .
KAS LAIKOMAS „DIDŽIAUSIU NAMŲ VALTOJU“?
Didelio namo savininko skaičius apibrėžiamas kaip fizinis arba juridinis asmuo, kuriam priklauso daugiau nei 10 miesto objektų arba pastatytas didesnis nei 1,500 m2 plotas gyvenamosios paskirties .
Tačiau šį apibrėžimą galima pritaikyti deklaracijose įtempta gyvenamųjų namų rinkos aplinka , leidžianti įtraukti 5 ar daugiau miesto nekilnojamojo turto savininkai tose vietovėse , atsižvelgiant į kompetentingos administracijos, ty autonominių bendruomenių, deklaraciją.
KAS MOKĖS NT AGENTŪROS MOKESČIAI?
Nuomotojas.
Nustatyta, kad nekilnojamojo turto valdymo ir sutarties įforminimo išlaidas turi prisiimti nuomotojas.
IŠVARDYMAI. DIDIDESNĖ NUOMININKĖS APSAUGA PAŽEIDŽIAMOS SITUACIJA
Įstatymas nustato reikšmingus iškeldinimo procedūrų, turto arešto ir turto aukcionų pakeitimus pažeidžiamumo atvejais:
- Apsauga taikoma ir būsto gyventojui, kuris yra pažeidžiamas iškeldinimo ir turto arešto procese.
- Fiziniams asmenims nustatyta iškeldinimo proceso sustabdymo sistema 2 mėnesiams, juridiniams – 4 mėnesiams.
- Taip pat nustatyti papildomi reikalavimai ieškinio priėmimui tais atvejais, kai ieškovas yra daugiabučio namo savininkas, o būstas yra ekonominio pažeidžiamumo padėties gyventojo nuolatinis būstas.
- Nekilnojamojo turto aukcionuose atlikėjas privalo įrodyti, ar gyventojas yra ekonominio pažeidžiamumo situacijoje ir kad tarp šalių buvo atliktas taikinimo arba tarpininkavimo procesas.
Šiomis priemonėmis siekiama užtikrinti didesnę pažeidžiamoje padėtyje esančių būsto gyventojų apsaugą ir reglamentuoti įvairius su subsidijuojamu būstu bei nekilnojamojo turto rinka susijusius aspektus.
DEKLARACIJA APIE „Įtemptą“ GYVENAMŲJŲ RINKOS RAJONĄ
Būsto įstatyme numatytos priemonės, kurios laukia, kol bus paskelbtos įtemptos gyvenamosios rinkos zonos. Šios priemonės bus taikomos, kai plotas bus paskelbtas kaip toks ir bus parengtas konkretus planas pastebėtam disbalansui ištaisyti. Kai kurios iš šių priemonių yra šios:
- Dabartinėse sutartyse nepalankiomis sąlygomis deklaruotose teritorijose bus išlaikytos bendrame lygyje nustatytos padidinimo ribos: 2 m. – 2023 proc., 3 m. – 2024 proc., o nuo 2025 m. – naujas nuomos atskaitos indeksas.
- Įtemptose vietose nuomininkai gali prašyti neeilinio pratęsimo iki 3 metų pasibaigus pradiniam sutarties terminui, jei tenkinami tam tikri reikalavimai. Nuomotojas privalės sutikti su šiuo pratęsimu, nebent būtų susitarta dėl kitų sąlygų arba būstas reikalingas asmeniniam naudojimui.
- Naujose sutartyse, pasirašytose teritorijose, paskelbtose įtemptomis, bus taikomos konkrečios sąlygos, priklausomai nuo to, ar nuomotojas yra smulkusis, ar stambus savininkas. Smulkiesiems savininkams sutartas nuomos mokestis negali viršyti paskutinės ankstesnės sutarties nuomos kainos, atskirais atvejais padidinus ne daugiau kaip 10 proc. Stambiems turėtojams nuomos mokestis bus ribojamas ankstesnės sutarties arba maksimalios kainos ribos, nustatytos pagal orientacinius kainų indeksus.
- Esant įtampai, šalys gali susitarti, kad už tam tikras bendrąsias išlaidas, susijusias su turto priežiūra, tenka nuomininkui. Tačiau jei ši sąlyga nebuvo įtraukta į ankstesnę sutartį, ji neatsispindės naujoje sutartyje.
- Kasmetiniam būsto nuomos sutarčių atnaujinimui bus nustatytas naujas orientacinis indeksas, kurį Nacionalinis statistikos institutas (INE) nustatys iki 31 m. gruodžio 2024 d. Šis naujas indeksas bus atskaitos riba, siekiant išvengti neproporcingo nuomos sutarčių padidėjimo. nuomos sutarčių nuoma.
- Mokesčių lengvatos nuomotojams įsigalios nuo 1 m. sausio 2024 d. Mokesčių lengvatos nustatomos tiek grynajam nuomos pajamingumui apskritai, tiek konkrečioms situacijoms, pavyzdžiui, nuomos mokesčio sumažinimas sutartyse įtemptose vietovėse ar nuoma jaunimui tose vietovėse. Šios mokesčių lengvatos bus taikomos tik tose teritorijose, kurios deklaruojamos kaip įtemptos gyvenamosios rinkos.
Svarbu pabrėžti, kad šios priemonės priklauso nuo įtemptų gyvenamųjų rinkos zonų deklaravimo ir atitinkamų specifinių planų patvirtinimo.
MOKESČIŲ SKATINOS
Antroji baigiamoji nuostata. Gyventojų pajamų mokesčiu taikomos mokestinės lengvatos nekilnojamojo turto nuomai būstui.
Būsto nuomos sutartims, sudarytoms nuo šio įstatymo įsigaliojimo, lapkričio 35 d. Įstatyme Nr. 2006/28 dėl Gyventojų pajamų mokesčio ir pakeitimų dalies Pelno mokesčio, Nerezidentų pajamų įstatymų yra pateikti šie pakeitimai. ir turtas:
Vienas. 2 straipsnio 23 dalis keičiama ir išdėstyta taip:
„2. Išnuomojus nekilnojamąjį turtą būstui, teigiamas grynasis pelnas, apskaičiuotas pagal ankstesnio skyriaus nuostatas, bus sumažintas:
a) 90 proc kai tas pats nuomotojas įformino naują būsto, esančio a plotas su įtempta gyvenamųjų namų rinka , kurioje pradinė nuomos kaina buvo sumažinta daugiau nei 5 procentais, palyginti su paskutiniu ankstesnės nuomos sutarties to paties būsto nuomos mokesčiu, kai buvo taikoma ankstesnės sutarties metinio atnaujinimo sąlyga, jei taikoma.
b) Iki 70 proc kai nesilaikoma a punkte nurodytų reikalavimų, atsiranda bet kuri iš šių aplinkybių:
1.º Mokesčių mokėtojas būstą nuomojosi pirmą kartą, jeigu jis yra įtemptoje gyvenamojo namo turgaus zonoje, o nuomininkas yra nuo 18 iki 35 metų amžiaus. Kai to paties būsto nuomininkai yra keli, šis sumažinimas bus taikomas tai grynojo pelno daliai, kuri proporcingai atitinka šiame rašte nustatytus reikalavimus atitinkančius nuomininkus.
2. Kai nuomininkas yra viešojo administravimo ar pelno nesiekiantis subjektas, kuriam taikomas specialus režimas, reglamentuotas gruodžio 49 d. įstatymo Nr. 2002/23 dėl pelno nesiekiančių subjektų apmokestinimo režimo II antraštinėje dalyje. ir mokestinės paskatos mecenatui, kai būstas skiriamas socialinei nuomai, kurios mėnesinės pajamos mažesnės nei nustatytos valstybinio būsto plano paramos nuomai programoje, arba apgyvendinimui asmenims, atsidūrusiems ekonominio pažeidžiamumo padėtyje, kaip nurodyta Įstatyme 19/2021. gruodžio 20 d., kuri nustato minimalias gyvybiškai svarbias pajamas, arba kai būstui taikoma valstybinė būsto ar kvalifikacijos programa, pagal kurią kompetentinga Administracija nustato nuomos pajamų apribojimą.
c) Iki 60 proc kai, neatitinkant ankstesniuose raštuose nustatytų reikalavimų, būstui buvo taikomas a reabilitacijos veiksmas Mokesčių reglamento 1 straipsnio 41 dalyje numatytais terminais, kurie būtų pasibaigę po dvejų metų. iki nuomos sutarties sudarymo dienos.
d) 50 proc , bet kuriuo kitu atveju.
Nurodyti reikalavimai turi būti įvykdyti sudarant nuomos sutartį, sumažinimas galioja tol, kol jie bus vykdomi.
Šie sumažinimai bus taikomi tik toms grynosioms teigiamoms grąžoms, kurias mokesčių mokėtojas apskaičiavo atlikdamas savianalizę, pateiktą prieš pradedant duomenų tikrinimo, riboto tikrinimo ar patikrinimo procedūrą, kurios tikslas yra tokių deklaracijų tikrinimas. .
Jokiu būdu sumažinimas nebus taikomas teigiamai grynųjų pajamų daliai, gautai iš neįtrauktų pajamų arba iš mokesčių mokėtojo apskaičiavimo metu netinkamai išskaičiuotų išlaidų, kurios sureguliuotos bet kuria iš ankstesnėje pastraipoje nurodytų procedūrų. , net ir tada, kai tas aplinkybes mokesčių mokėtojas deklaravo ar sutiko, nagrinėdamas procedūrą. Nuolaidos taip pat nebus taikomos toms nuomos sutartims, kurios neatitinka Miesto nuomos įstatymo 6 straipsnio 17 skirsnio nuostatų.
Šios teigiamų grynųjų pajamų iš nekilnojamojo turto kapitalo gauta iš sudarytų būsto nuomos sutarčių iki įstatymo 12/2023 įsigaliojimo , gegužės 24 d., už teisę į būstą nuo 2 m. gruodžio 23 d. bus sumažintas šio įstatymo dabartinės redakcijos 31 straipsnio 2021 dalyje.
IBI PRIEDAS
Jei gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas yra nuolat neapgyvendintas, savivaldybės gali reikalauti IBI priemokos iki 50 proc. nuo grynosios mokesčio sumos.
Šiems tikslams nuosavybė kuris lieka neužimtas, nuolat ir be pateisinamos priežasties, dėl a ilgesnis nei dvejų metų laikotarpis , pagal mokesčių potvarkio reikalavimus, įrodinėjimo priemones ir tvarką bus laikomas nuolat nenaudojamu turtu, priklausys keturių ir daugiau gyvenamosios paskirties objektų savininkams.
Priemoka gali siekti iki 100 proc. nuo grynosios mokesčio sumos, kai yra laisvos darbo vietos laikotarpis daugiau nei treji metai , ir gali būti keičiamas atsižvelgiant į laisvos darbo vietos laikotarpį.
Be to, savivaldybės gali padidinti atitinkamą priemokos procentą, vadovaudamosi pirmiau nurodytais iki 50 papildomų procentinių punktų esant nuosavybės teisei dviejų ar daugiau gyvenamųjų patalpų savininkai kurios yra negyvenamos toje pačioje savivaldybės teritorijoje.
Bet kokiu atveju, šios priežastys bus laikomas pagrįstu:
- laikinas perkėlimas dėl darbo ar mokymosi priežasčių,
- adreso pasikeitimas dėl priklausomybės ar sveikatos priežasčių arba socialinės padėties,
- nekilnojamasis turtas, skirtas antrajam būstui, kuriame ne daugiau kaip ketveri metai nepertraukiamai laisvos patalpos,
- turtą, kuriam taikomi darbo ar reabilitacijos veiksmai, arba dėl kitų aplinkybių, dėl kurių neįmanoma veiksmingai juos užimti,
- kad dėl namo yra iškelta byla arba dėl jo laukiama teisminio ar administracinio sprendimo, dėl kurio draudžiama juo naudotis ir disponuoti, arba kad tai yra nekilnojamasis turtas, kurio savininkai rinkos sąlygomis siūlo parduoti, šiuo atveju ne ilgiau kaip vienerius metus, arba išsinuomoti, ne ilgiau kaip šešis mėnesius šioje situacijoje.
Priemoka, kurios bus reikalaujama iš šio mokesčio mokėtojų, kaupsis gruodžio 31 d., ją kasmet sumokės savivaldybės, tą dieną įsitikinus, kad nekilnojamasis turtas yra laisvas, kartu su administraciniu aktu, kuriuo ji deklaravo. .
Savivaldybės deklaravimui kaip nuolat neapgyvendintam turtui reikės iš anksto išklausyti apmokestinamąjį asmenį ir miesto Tarybos akredituoti laisvos darbo vietos požymius, kurie turi būti reglamentuoti minėtu potvarkiu, kuriame gali atsirasti ir susiję su savivaldybės registro duomenimis, taip pat tiekimo paslaugų suvartojimas.»
DIRVOŽEMIO REZERVAS
Paskirti tinkamą ir pakankamą žemės plotą produktyviam naudojimui ir gyvenamajam naudojimui, bet kuriuo atveju rezervuojant dalį būstui, kuriam taikomas visuomenės apsaugos režimas, leidžiantis bent jau nustatyti maksimalią jo pardavimo, nuomos ar kitokios galimybės įsigyti būstą kainą, pavyzdžiui, žemės sklypo teisė arba administracinė koncesija.
Šis rezervas bus nustatytas teritorijų ir miestų planavimo teisės aktais arba, pagal juos, planavimo priemonėmis, garantuos socialinės sanglaudos principą atitinkantį jo vietos paskirstymą ir apims bent jau: kaimo žemėje, kuri bus įtraukta į naujus urbanizacijos veiksmus, ir 40 procentų urbanizuotoje žemėje, kuriai turi būti atlikta urbanizacijos reforma ar atnaujinimo veiksmai, reikalinga žemė 20 procentų miesto planavimo numatyto gyvenamojo ploto.
TLACORP 2023 m
