Turto pirkimo ir pardavimo procese labai svarbu atsižvelgti į pardavėjų ir statytojų prisiimamas pareigas parduodant turtą pirkėjams.
Labai normalu rinkoje rasti nekilnojamojo turto, kuris parduodamas su trūkumais, kuriuose pirkėjas nelabai žino, kaip elgtis, nei kokios yra teisės pagal įstatymą, radęs anksčiau neaptiktų problemų ar konstrukcinių defektų. pardavimas.
Svarbu nustatyti, kokios yra pardavėjų, statytojų, taip pat pirkėjų, įsigyjančių nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, teisės ir pareigos. Štai kodėl mes sukūrėme šią ataskaitą, kad paaiškintume sąvokas ir procedūras, patvirtinant vizualius ar paslėptus defektus.
DEFEKTAI:Pirmiausia išsiaiškinkime, ką suprantamedefektai“. Mes suprantame defektus arba konstrukcinius defektus bet kokio tipo trūkumai, kuriuos aptinkame konstrukcijoje ir kurie mažina jos kokybę. Šis trūkumas turi atsirasti taip, kad savininkas negalėtų turtu mėgautis ir juo naudotis įprastai.
Be to, galime nustatyti, kad defektas arba konstrukcinis defektas gali būti laikomas „rimtas"Arba"kapas"tuo atveju, jei pirkėjas būtų jį atradęs prieš parduodamas, jis pirkinį būtų atmetęs arba būtų derėjęsis su pardavėju dėl kainos.
DVIEJI Defektų tipai: vaizdiniai ir paslėpti
Matomi defektai yra tie, kuriuos galima lengvai aptikti vizualiai apžiūrint pastatą statant arba pirkėjui apžiūrint. Tai yra, juos lengvai aptinka bet kas, neturėdamas žinių ar nepasiruošęs.
Už šiuos matomus defektus pardavėjas neatsako. Todėl pardavėjas neprisiima atsakomybės už matomus trūkumus, kuriuos pirkėjas galėjo tokiu būdu atrasti, ypač jei jie neturi įtakos ar nekeičia turto kainos.
Paslėpti defektaiPavyzdžiui, yra tie, kurių nebuvo įmanoma aptikti atliekant statybos procesą, nes jie nėra lengvai matomi. Naujų statybų atveju šių defektų statybos proceso metu nenustatė skirtingi specialistai, pavyzdžiui, architektai, inspektoriai ir kt.
Ne visi trūkumai gali kilti iš atsakomybės. Kad taip būtų, poveikis turi atitikti šias sąlygas:
- Kad tai nebuvo lengva aptikti
- Kad pirkėjas apie tai nežinojo
- Kad jis egzistavo prieš užbaigiant pirkimą
Pavyzdžiui, išvardinsime dažniausiai pasikartojančius paslėptus kazuistikos defektus:
- Pažeidimai, turintys įtakos pastato konstrukcijai. Tai darbo trūkumai, kurie iš esmės turi įtakos pastato stabilumui ir konstrukcijai.
- Nesandarumo, hidroizoliacijos problemos, kurios sukelia nesandarumus namuose.
- Pastatų nusėdimo problemos. Pastačius pastatą, jame gali atsirasti įtrūkimų, įtrūkimų ir pan., kurie atsiranda dėl blogo pastato sėdėjimo ir dėl prasto rūsio.
ATSAKOMYBĖ
Svarstant atsakomybę už paslėptus defektus, būtina atskirti naujos statybos namus ir parduodamus namus.
Naujuose būstuose garantija ir pirkėjo reikalavimo teisė dėl paslėptų defektų skirstoma į tris tipus:
- VIENERI METAI: Problemos atliekant vidaus dangų, išorės, dailidžių, naujų prietaisų ir tt apdailos problemas. VIENERI METAI nuo pastatymo datos arba ŠEŠI MĖNESIAI nuo pirkimo/užbaigimo datos.
- TRYS METAI: Defektams, atsiradusiems objekte ir kurie tiesiogiai veikia ir pablogina jo tinkamumą gyventi. Šiuo atveju kalbama apie problemas, turinčias įtakos higienai, sveikatai, vandens sandarumui, sveikumui ir kt. Šie defektų atvejai turi palikti turtą taip, kad jo viduje nebūtų galima gyventi. Taigi, atkreipkite dėmesį, kad „antriniai trūkumai“, kurie netrukdo naudoti turtą gyventi, nebus padengti.
- Ir dėl problemų, turinčių įtakos pastato konstrukcijai, pavyzdžiui, pamatams, stulpams, sijomis, grindims ir kt. DEŠIMT METŲ. Šie defektai turi būti tokie, kad pakenktų pastato stabilumui.
Naujai pastatytuose sklypuose, Ispanijoje privaloma pateikti a DECENINIS DRAUDIMAS (Arba DEŠIMT METŲ DRAUDIMAS), kuris padengia pastato konstrukcinius pažeidimus 10 metų. Šie trūkumai yra padengiami taip, kad, atsiradus kai kuriems iš šių defektų, pirkėjas privalo informuoti savo draudimą, kad galėtų pretenduoti į pastato vykdytojo ar statytojo anksčiau suteiktą dešimties metų draudimą ir juo pasinaudoti. Tokiu būdu pirkėjams suteikiama garantija, kaip naujos statybos namų vartotojams, kuriems per DEŠIMT METŲ tinkamai padengiami šie defektai.
Čia reikia pasakyti, kad kalbant apie namus „AUTOPROMOCIÓN“ (Self-promoter), dešimties metų draudimo sutartis yra ne privaloma, o savanoriška. Statyba yra savireklama, kai galutinis pastato vartotojas yra tas pats sklypo savininkas, o statytoją samdo tik namo statybai. Tokiu būdu sklypo savininkas užima darbų „skatintojo“ pareigas, o būtent jis samdo įvairius profesionalus, tokius kaip architektai, statybininkai ir kt.
Tokiais atvejais, atsižvelgiant į tai, kad būstas nebus parduodamas turguje ieškant pirkėjų, o juo naudosis tik tas pats savininkas, Ispanijos įstatymai leidžia reklamuotojui išsinuomoti dešimties metų draudimą arba ne. Savininkui pasirinkus nesudaryti šio draudimo, nusprendęs parduoti turtą per garantinį 10 metų laikotarpį, jis privalo informuoti galimus pirkėjus, kad būstas tokio draudimo nėra, o pirkėjai turi aiškiai sutikti su tokia situacija.
Kalbant apie NAUJAS savybes… Ar pardavėjai prisiima atsakomybę už paslėptus defektus?
Atsakymas yra teigiamas. Pardavėjai, parduodantys perparduodamus namus, taip pat atsakingi už paslėptus šių objektų trūkumus. Ši atsakomybė yra susijusi su paslėptais turto trūkumais, kurie egzistuoja ir jo metu ŠEŠI MĖNESIAI, pardavėjas bus atsakingas už bet kokius aukščiau paminėtus trūkumus, kurie gali būti aptikti per šešis mėnesius nuo pardavimo pabaigos.
Norint įgyvendinti pirkėjo teisę reikalauti atsakomybės už paslėptus trūkumus, būtina:
1.- Defektas turi būti aptiktas.
2.- Pardavėjui turi būti pranešta raštu, dažniausiai sertifikuotu paštu, supažindinant jį su defektais, paaiškinant, kokios gali būti priežastys ir kokios yra problemos pašalinimo priemonės.
3.- Tuo atveju, kai pardavėjas nepripažįsta savo atsakomybės, pirkėjas privalo gauti raštišką nepriklausomo specialisto, jei įmanoma, eksperto išvadą, kuri tarnybinėje ataskaitoje nustato problemą, defektą ir tai, kokios yra remonto išlaidos.
Jei pardavėjas gavo nepriklausomo specialisto ataskaitą, kurioje nurodytos problemos priežastys, remontas ir su tuo susijusios išlaidos, ir neprisiima jo remonto, pirkėją turi konsultuoti teisininkas, kad pažiūrėkite, kokie yra teisiniai problemos sprendimo būdai.
Paprastai reikia pasakyti, kad Tribunolo ieškiniai, kylantys dėl paslėptų nedidelių trūkumų, paprastai yra brangūs ir ilgi. Todėl visada patartina pabandyti susitarti su pardavėju neteisminiu būdu.
Rimtais atvejais, kai iškyla reali problema, turinti įtakos pastato tinkamumui gyventi ar konstrukcijai, pirkėjo poziciją teks ginti geriausiu įmanomu būdu, visada įvertinant galimybę kreiptis į teismą, jei ne rasti susitarimą su pardavėju.
