Kaip pasistatyti namą kaimiškoje žemėje Ispanijoje – ne urbanizuojama žemė
Bendrieji aspektai
TLA teisininkai jau daugiau nei 15 metų sprendžia sandorius ir bylas dėl nuosavybės kaimiškose žemėse visoje Ispanijos teritorijoje. Iš Katalonija (Taragona ir Barselona), Valensijos regionas (Kasteljonas, Valensija ir Alikantė – Kosta Blanka), Mursija, Almerija (Almanzoros slėnis) ir Malagos.
Atsižvelgdami į didelę patirtį ir skirtingų regioninių normatyvų pripažinimą, parengėme vadovą, kuriuo vadovautis ketinantiems įsigyti sklypą/žemę kaimiškose Ispanijos vietovėse su projektu statyti namą tai.
Jei perkate žemę ar nekilnojamąjį turtą šalyje, pavyzdžiui, trobą (cortijo), būtina išsiaiškinti, ar jis yra teritorija, kurioje leidžiama urbanizuoti (šiuo atveju tai vadinama „finca urbana“ arba „suelo urbano“) arba kur neleidžiama urbanizuoti ir statyti gyvenamųjų namų („finca rustica“ arba „suelo rustico“).
Žemė Ispanijoje skirstoma į keletą tipų:
1. Ubano žemė – “Suelo urbano"
Tai žemė, kurioje leidžiama statyti pagal nustatytas miesto ar vietovės „Plėtros planuose“ nurodytas specifikacijas (Planas General de Ordenación Urbana PGOU), arba konkrečiose urbanizacijos zonose, vadinamose „daliniais planais“ (Lėktuvai Parciales) Ir kt.
Šioje žemėje turi būti visi patogumai ir reikalavimai gyventi ten esant dideliam gyventojų tankumui, pavyzdžiui, tinkamas vandens ir elektros tiekimas, prijungimas prie nuotekų sistemos, parkai ir žaliosios zonos, sporto, švietimo, ligoninės ir kt.
Miesto žemė arba „Suelo Urbano“ yra tas, kurį naudojame norėdami rasti miestuose, kaimuose ar urbanizacijose, ir anksčiau turėjome tinkamą privažiavimą keliais, su šaligatviu, pėsčiųjų zonomis, gatvėmis, komercinėmis teritorijomis, sveikatos centrais, mokyklomis, ligoninėmis, sporto šakomis ir kt.
2. Neurbanizuojama žemė – “ Suelo no Urbanizable"
„Nėra urbanizuojamo“ yra žemės rūšis, kurioje negalima užstatyti pramoninės, gyvenamosios ar komercinės paskirties žemės, nes yra skirta nustatyti saugomiems tikslams, daugiausia susijusiems su miškas, žemės ūkis ir kt. Taigi tokio tipo žemėje kitos paskirties, kaip gyvenamoji, pramoninė ar komercinė, naudojimas yra labai ribotas, ribotas ir ne visada leidžiamas.
„Neurbanizuojamoje“ žemėje randame suskirstymą į žemės porūšius, atsižvelgiant į leistiną naudojimą ir apsaugos lygį:
- Saugoma žemė (ispaniškai „Suelo No Urbanizable Protegido“): Tai žemė, kurioje dėl tam tikrų priežasčių (dažniausiai susijusių su gamta, mišku ir pan.) ribojamos statybos ir kitokia veikla, siekiant „apsaugoti“ nustatytą vertę.
- Nesaugoma žemė (ispaniškai „Suelo No Urbanizable Comun“): Tai žemė, kurios pagrindinė paskirtis yra žemės ūkis ir žemdirbystė ir kurioje gali būti leidžiama naudoti kitokią paskirtį (pvz., gyvenamąją, komercinę ir pan.), laikantis nustatytų sąlygų.
"Kaimiška žemė“ yra pavadinimas, kuris paprastai priimamas į Suelo No Urbanizable Comun Ispanijoje. Kitaip tariant: teritorijos, kuriose negalima plėtoti urbanizacijos, kurios yra skirtos žemės ūkio reikmėms, leidžiama naudoti kitaip, kaip gyvenamųjų namų statyba, ar pramonė ir pan., visada laikantis nustatytų normų ir sąlygų.
3.- Urbanizuojama žemė – “Suelo Urbanizuojamas"
Tai yra tokio tipo žemė, kurioje ateityje galima plėtoti urbanizaciją, komercines teritorijas, pramonės parkus ir pan. Taigi, jei bus patvirtintas valstybinis ar privatus statybos projektas, teritorija gali būti urbanizuojama.
Veiksmai, kurių reikia laikytis statant gyvenamąjį namą kaimiškoje žemėje
Dabar kalbame apie „kaimiška žemė“ – tai žemė, kurioje daugiausia leidžiama naudoti „žemės ūkio“ arba ūkininkų žemės ūkio veiklai plėtoti.
Tačiau šioje žemėje išimties tvarka leidžiama statyti naujus gyvenamosios paskirties statinius. Šios konstrukcijos turi būti labai mažo užstatymo tankumo, stengiantis išvengti didelio tankumo užstatytų teritorijų, kurios galėtų sukurti „faktišką urbanizaciją“.
Taigi labai dažnai pastebima, kad tik tada, kai žemė yra minimalaus dydžio (5.000 2 m10.000, 2 20.000 m2 ar XNUMX XNUMX mXNUMX ir tt), leidžiama ten statyti statinį, dar vadinamą „cortijo“, „vila“, „ masía“, chalé, „chalet“, „hacienda“ ir kt.
Ispanijos kaimo ar kaimo vietovėse yra gana įprasta rasti namai, pastatyti ant mažesnių sklypų, nei reikalaujama turėti statybos teisę (pavyzdžiui, namai, pastatyti sklypuose, kurių plotas mažesnis nei 10.000 2 mXNUMX) Taip yra todėl, kad šie pastatai buvo pastatyti prieš įsigaliojant naujiems reglamentams arba tiesiog buvo pastatyti nesilaikant įstatymų, todėl dabar jie laikomi statiniais.Fuera de Ordenación“ (iš dabartinio normatyvo). Taip yra dėl seniai pastatytų objektų, kurie dabar neatitinka galiojančių normatyvų. Tokios nuosavybės dabar gali būti visiškai legalios, tačiau joms taikomi tam tikri naudojimo apribojimai (svarbiausia, kad administracija gerbtų namą ir likusias sklype esančias konstrukcijas, tačiau jų negalima pratęsti, ir tai nėra įgaliota tame sklype statyti naujas statybas).
Taigi, jei ketinate parengti namo statybos „kaimiškose žemėse“ teritorijose projektą, pirmiausia turėtumėte pasidomėti teisinėje institucijoje (daugiausia Rotušė, Taryba = „Ayuntamiento“), kurios yra specifikacijos, reikalavimai ir apribojimai, kuriuos galite ten statyti.
1. Pirmas žingsnis: Patvirtinti, ar projektą galima plėtoti
„Statybos licencija“, „Statybos leidimas“ arba „Statybos licencija“ (Licencia de Construcción, arba Licencia de Edificación, arba Licencia de Obra meras).
Kaip minėjome anksčiau, jei ketinate plėtoti projektą vienoje iš „kaimiškos žemės“ vietovių, pirmiausia turėtumėte pasitarti su vietos valdžia (daugiausia Rotušė arba Taryba = „Ayuntamiento“)arba, kaip alternatyva, konsultuotis ir gauti patarimus teisininkai statybos ir kaimiškos plėtros specialistai.
Taigi, prieš pereinant prie išplėstinių proceso etapų, labai svarbu, kad jūs gauti reikiamos informacijos apie vietos taisykles ir apribojimus šioje srityje, galimybę vystyti ir įgyvendinti savo projektą. Kaip ir kitose šalyse, leidimas jūsų projektui bus oficialiai patvirtintas, kai iš Rotušės gausite „Statybos licenciją“ arba „Statybos leidimą“.
Taigi, Pirmas žingsnis – išsiaiškinti, ar vietinis normatyvas leidžia tame sklype statyti namą.
Labai svarbu: Vandens ir elektros tiekimas
Kaip paaiškinta aukščiau, vandentiekis ir elektros tiekimas bei nuotekų paslauga yra garantuoti miestiečiams „suelo urbano“. Tačiau kaimiška žemė yra už miesto teritorijų ir dažnai už pagrindinių vandens ir elektros prijungimo vietų.
Iš tiesų, Rotušė neprivalo tiekti pagrindinio vandens ir elektros kaimiškose žemėse. Tik mieste. Tad labai svarbu atidžiai išstudijuoti galimybes gauti vandens ir elektros pasirinktame sklype.
Pavyzdžiui: Jei šalia sklypo yra vandentiekis ir elektra ir tada galima jį prijungti, nėra jokių problemų.
Tačiau kartais nutinka taip, kad artimiausia elektros ar vandens jungties vieta yra toli. Taigi, tai reiškia, kad norint prisijungti, reikia mokėti dideles išlaidas ir išlaidas tiekti į turtą.
Tik konsultuoti vietinius elektrikus ir santechnikus, ar vietiniai statybininkai, turėsite reikiamą informaciją patvirtinti vandens ir elektros tiekimo bei pajungimų galimybes prie to sklypo.
Taigi, prieš pradėdami pirkimo procesą, turite į tai atsižvelgti nuo pat proceso pradžios.
Visada galima gauti vandens iš vidinės nuosėdų talpyklos, įrengtos viešbutyje, ir iš tipiško ispaniško vandens „POZOS“ = VANDENS ŠULINIAI. Lygiai taip pat elektrą galima gauti iš saulės kolektorių arba eolinės „vėjo energijos“. Tačiau ne visada vietinės rotušės leidžia tokias medžiagas statyti. Taigi, į šią informaciją reikia atsižvelgti dar labai ankstyvuose pirkimo / statybos proceso etapuose.
Taigi, patariame prieš PERkant sklypą, arba priimdami bet kokį sprendimą dėl sandorio, atminkite, kad a PRELIMINARUS PROJEKTO TYRIMAS konsultuotis su vietiniais teisininkais, architektais, statybininkais arba Rotušės statybos skyriaus statybos techniniais darbuotojais (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Taip investicijos bus saugesnės, nes juk prieš pirkdami žemę turėsite konkrečią idėją ir žinosite apie statybos tame sklype sąlygas ir apribojimus. Labiau nei rekomenduojama, kad tyrimą atliktų advokatas statybos ekspertas ir, jei įmanoma, konsultuotis su architektu, kuris kurs projektą ir statybą.
Be to, tame išankstiniame tyrime paprašykite savo advokato patvirtinti ne tik konkrečias sklypo statybos teises, bet ir sužinoti, kokie kiti toje teritorijoje planuojami darbai, pavyzdžiui, nauji keliai, greitkeliai, traukinių linija, pramoniniai parkai, komercinės zonos, ar net urbanizacija.
Šią informaciją galite gauti iš savo teisininko susitikimų Rotušėje metu, studijuojant vietos normatyvus, taip pat gauti iš Rotušės su dokumentu, pavadintu „CÉDULA URBANÍSTICA“.
Kai tiksliai žinote, kokio tipo pastatą leidžiama statyti toje žemėje, turite sudaryti sutartį su architekto paslaugomis, kad sukurtumėte STATYBOS PROJEKTASarba STATYBOS PROJEKTAS.
Pastato projekte jūsų architektas turi pritaikyti jūsų idėjas ir pageidavimus prie konkrečių Rotušės reglamentų toje vietoje. Taigi, jūsų architektas padės jums viso šio proceso metu, informuodamas apie įvairias galimybes paversti savo „idealų namą“ į konstrukciją, atitinkančią vietovės reikalavimus.
Svarbiausia, kad kiekvieną detalę nurodytų jūsų architektas. Paprašykite savo architekto kuo detaliau išnagrinėti planus. Pabandykite įsivaizduoti, kokie bus vaizdai iš skirtingų langų, kokio dydžio lovos gali tilpti svečių kambariuose ir pan.
Paprastais žodžiais tariant: pasistenkite iš savo architekto gauti tiek informacijos, kiek informacijos apie tai, koks bus galutinis namas. Pabandykite įrengti ir gyventi namuose, kol jis vis dar yra popieriuje. Galbūt nesate vietoje, kad pamatytumėte dalykų, kurie gali jus erzinti daugelį metų, pvz., langą, esantį ne centre, miegamajame arba stoglangius, kurie yra ne aukščiau, kur bus vonios kriauklės.
Kai projektas bus baigtas, jūsų architektas turi dalyvauti pastato projekte vietos rotušėje Statybų skyriuje (“Departamento de Urbanismo“ arba „Concejalía de Urbanismo“). Prašydami Statybos leidimą, turite mokėti komunalinį mokestį, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, kuris taikomas visiems objektams, kuriems reikalinga statybos licencija (nepriklausomai nuo to, ar prašoma, ar ne). Šis mokestis gali svyruoti nuo 2% iki 4% statybos kainos, priklausomai nuo jūsų vietovės Rotušės.
Tada jie ištirs, ar jūsų projektas tinka konkrečioms vietovės sąlygoms ar apribojimams.
Jei jūsų projektas atitinka normatyvus ir tenkina reglamentus bei reikalavimus statyti toje vietovėje, tada jums bus suteikta teisė statyti ten su tinkamais „Statybos licencija"Arba"Statybos leidimas“, todėl jūs turėsite teisę ten statyti lygiai tokį pat turtą, koks buvo pateiktas Rotušei su projektu.
2.- Antras žingsnis: Statybos procesas
Prašome, spustelėkite žemiau gauti išsamią informaciją apie statybos procesą, kai nusprendėte vystyti savo statybos projektą Ispanijoje.
