PAGRINDINĖ INFORMACIJA NEKILNOJAMOJO NUSTATYMO AGENTĖS PROFESIJOMS PLĖTOTI VALENCIJOS REGIONE – DEKRETAS 98/2022
Naujas reglamentas atsirado Valensijos regione / Comunidad (įskaitant Alikantę, Kasteljoną ir Valensijos provinciją), o tai tikrai reikš „prieš ir po“ tarpininko arba tarpininkavimo agento veikla nekilnojamojo turto srityje sandorių Valensijos regione.
Tai naujas įstatymas, kuris reikalauja daugiau žinių apie profesiją ir veiklą, Taip pat didesnis visų nekilnojamojo turto agentų įsipareigojimas ir atsakomybė dalyvauja nekilnojamojo turto sandoriuose Valensijos regione.
Kaip visi žinote, šiuo metu nekilnojamojo turto agento profesija Ispanijoje nėra reglamentuota, kaip ir kitose šalyse, tokiose kaip Prancūzija, Belgija, Vokietija, Olandija, JAV ir kt.
Tai buvo vienas iš klausimų, kuriuos visada kėlė užsienio pirkėjai, kurie atvyksta į Ispaniją ieškoti nekilnojamojo turto ir stebisi, kad Ispanijoje nėra nekilnojamojo turto agento profesijos reglamentavimo ir kontroliuojama valstybės, per tam tikrą mokymą, sertifikavimą ar registraciją.
Keliose bendruomenėse, pvz Andalūzija, Kanarų salos, Madridas, Mursija, yra tam tikri registrai, kuriuose nekilnojamojo turto tarpininkavimo specialistai turi būti registruoti, kad galėtų verstis savo profesija ir veikla.
Dėl to, Valensijos bendruomenė pradėjo kurti nekilnojamojo turto brokerių / agentų registrą, siekiant reguliuoti, kontroliuoti ir prižiūrėti visų šių tarpininkų veiklą nekilnojamojo turto operacijų ir sandorių srityje Valensijos regione.
Ši registracijos prievolė pratęsiama ne tik pačiam registracijos aktui. Tai ne tik įrašas registre, bet ir apie nustatyti garantijas, įsipareigojimus ir reikalavimus, kurių agentai turi laikytis, tiek lygiu mokymas, Taip pat civilinė atsakomybė už žalą, padarytą vykdant savo profesiją, dėl aplaidumo ir pan., tarsi tai būtų bet kokio tipo profesionalai, tokie kaip gydytojai, teisininkai, architektai, ekonomistai ir kt., kurie privalo laikytis šių garantijų ir taisyklių savo veikloje. profesinę veiklą.
Akivaizdu, kad ši registracija reikš a didelių pokyčių Valensijos nekilnojamojo turto sektoriuje. Viena vertus, tai reikš visų tų nekilnojamojo turto agentūrų, kurios yra gerai įsitvirtinusios teritorijoje ir kurios Ispanijos rinkoje veikia sąžiningai, rimtai ir solidžiai bei turi didelę patirtį šiame sektoriuje, konsolidaciją.
Tačiau šis reglamentas nepaisys visų, kurie nekilnojamojo turto rinkoje toje srityje veikia atsitiktinai ar nerimtai ir kurie nėra pasirengę profesionaliai, stropiai ir efektyviai tobulėti tokioje svarbioje nacionalinei/tarptautinei teisinei veiklai. nekilnojamojo turto ir vartotojų namų pirkimo ir pardavimo srautas.
Mes kalbame apie Spalio 130 d. konsell dekretas Nr. 2021/1 dėl tuščių ir neįgaliųjų namų mobilizacijos reglamento patvirtinimo, išleistas vykdant ir tobulinant Socialinės funkcijos įstatymą. Šiame potvarkyje numatomas tarpininkavimo veiklos reglamentavimas teisės į būstą reglamentų taikymo sferoje, kad administracija galėtų veiksmingai kontroliuoti pagerinti nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugų kokybę, kuriame būtina registruotis registre, kuris turi būti viešas, taip apsaugant vartotojus ir juo besinaudojančius vartotojus.
Todėl šis reglamentas pagerins paslaugų garantijas vartotojams ir naudotojams.
Tai taip pat sukuria sistemą sankcijos visiems, kurie nėra įregistruoti minėtame registre arba nevykdo kokių nors įpareigojimų, numatytų teisės aktuose dėl profesinės veiklos. Šios nuobaudos skiriasi nuo
- Už sunkius nusikaltimus grės bauda nuo 10,000.00 350,000.00 iki XNUMX XNUMX eurų.
- Už labai sunkius pažeidimus grės bauda nuo 350,001.00 950,000.00 iki XNUMX XNUMX eurų.
Todėl šiuo nauju reglamentu nustatomas ir įtvirtinamas garantinis paslaugų ir nekilnojamojo turto agento profesijos reglamentas regione, kartu gerinant garantiją ir paslaugų kokybę, o tai užtikrina geresnę vartotojų ir naudotojų apsaugą.
Rengiant šį reglamentą buvo paskelbti du Consell nutarimai – liepos 85 d. Dekretas 2022/1, kuriuo patvirtinamas Tuščių ir neįgaliųjų namų mobilizacijos reglamentas ir Liepos 98 d. Dekretas 2022/29 , svarbiausia, kuri reguliuoja Valensijos bendruomenės nekilnojamojo turto tarpininkavimo agentų registras (DECRETO 98/2022, de julio 29, del Consell, por el que se regula el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana y los requisitos para la inscripción). taip pat jų registracijos reikalavimus.
Jis pagrįstas šiuo naujausiu liepos 98 d. dekretas, 2022/29 , kuris įsigaliojo Rugpjūtis 16, 2022 , kuria remsimės šio straipsnio turiniu.
1.- Įstatymo tikslas ir paskirtis
Kaip jau komentavome, šiuo nauju reglamentu siekiama sukurti Nekilnojamojo turto tarpininkavimo agentų registras “, Valensijos bendruomenės, taip pat visų tų reikalavimų, būtinų registruojant visus asmenis, kurie individualiai ar verslui atsiduoda šiai profesijai, reglamentavimas.
Kai kalbame apie „ tarpininkavimo veikla “Arba„ nekilnojamojo turto tarpininkavimas “, mes nurodome bendrai visi tie žmonės, kurie yra pasišventę tarpininkauti, konsultuoti ar valdyti sandorius dėl turto ir daiktinių teisių į nekilnojamąjį turtą, butus, žemę, kurių galutinis tikslas yra „Būsto“ naudojimas.
Todėl šiuo nauju reglamentu siekiama padidinti tokio pobūdžio paslaugų ir sandorių skaidrumą, taip pat užtikrinti visų šių paslaugų vartotojų apsaugą visų pirma būsto klausimais.
Todėl, nors nuostatuose neaišku, bet privalantys laikytis šio įstatymo reikalavimų yra visi, kurie tarpininkauja arba pataria vykdant operacijas, kurių tikslas yra parduoti būstą, o ne kitų tipų nuosavybėje, pavyzdžiui, žemėje. , komercinės patalpos, gamybinės patalpos ir kt.
2.- Kam skirtas šis įstatymas?
Visi tie fiziniai ar juridiniai asmenys, t. įmonės ar fiziniai asmenys, norintys nekilnojamojo turto tarpininkavimo veiklą Valensijos bendruomenės teritorijoje vykdyti „įprastu“ būdu, privalės.
Nuostatuose suprantama, kad kalbama apie visus tuos, kurie teikia tarpininkavimo, konsultacijų ir valdymo paslaugos nekilnojamojo turto operacijų srityje susijusių su sandoriais nekilnojamojo turto pardavimas, nuoma, keitimas, perleidimas ir atitinkamos teisės , įskaitant:
- Kolegiški nekilnojamojo turto agentai , pagal konkrečius jų teisės aktus. Tai yra, API
- Tie, kurie turi aukštasis universitetinis socialinių ir teisės mokslų, inžinerijos ar architektūros mokslų srities išsilavinimas , akredituotas universitetiniu išsilavinimu. Pavyzdžiui, teisininkai, ekonomistai ir kt.
- Bet kuris fizinis arba juridinis asmuo, turintis profesinį išsilavinimą, reikalingą bendradarbiauti nekilnojamojo turto agentams.
- Kas išduoda ne mažiau kaip 200 mokymo valandų nekilnojamojo turto akademinių „mokymo kursų“ lankymo ir pasiekimų pažymėjimus , susijusius su tarpininkavimo paslaugomis, konsultacijomis ir nekilnojamojo turto valdymu. Nesvarbu, koks būdas yra akis į akį, nuotolinis, internetinis ar mišrus.
Akivaizdu, kad Valensijos regione yra daug agentų kurie dirba tarptautiniame nekilnojamojo turto sektoriuje, kurie neturi Ispanijoje patvirtinto universitetinio išsilavinimo, kuriems reikės nekilnojamojo turto agentų profesinio mokymo kursų . Kitaip tariant, tai profesionalai, dažnai iš užsienio, įsikūrę Ispanijoje plėtoti nekilnojamojo turto veiklos ir neturintys universitetinio išsilavinimo, kuriam įgyti reikės sudaryti sutartį dėl akademinio mokymo kurso, kuriame bent jau 200 valandų, jie mokomi nekilnojamojo turto, susijusių su valdymu, tarpininkavimu, konsultacijomis ir valdymo paslaugomis.
Pateikiame keletą mūsų rastų nekilnojamojo turto valdymo ir tarpininkavimo kursų pavyzdžių „Google“ paieškoje
Kaip nurodo įstatymai, šie kursai gali būti ir tiesioginiai. padaryti , nuotoliniu, internetu arba mišriu .
Be to, kaip paaiškiname, šie specialistai privalo užsiregistruoti minėtame registre, jei jie yra skirti nekilnojamojo turto tarpininkavimas reguliariai .
Ši profesija laikoma verčiama „ reguliariai “, kai agentas įsikišo tarpininkaujant daugiau nei dvi pirkimo ar būsto operacijos bet kuriame nekilnojamojo turto versle, susijusiame su būstu Valensijos bendruomenėje per metus.
Todėl įsigaliojus šiam įstatymui, bet kuris asmuo, veikiantis nekilnojamojo turto rinkoje Valensijos bendruomenėje ir teikiantis daugiau nei dvi paslaugas per pastaruosius 12 mėnesių, turi užsiregistruoti agentų registre , ir atitikti normatyvo nustatytus reikalavimus.
Visiems tiems atsiveria galimybė Nekilnojamojo turto agentai, kurie vykdo operacijas Valensijos bendruomenėje ir kurie turi kitus veiklos centrus kitose Ispanijos dalyse ir kurie jau yra įgiję išsilavinimą savo kilmės vietose, kad galėtų naudotis panašiais registrais . Kitaip tariant, gali atsitikti taip, kad nekilnojamojo turto agentūra Malagoje vykdo pardavimo operacijas Valensijos regione ir jau yra įregistruota analogiškame Andalūzijos regiono registre, nes įvykdė ankstesnio mokymo reikalavimą, kuriam XNUMX m. šiais atvejais, bus įpareigota užsiregistruoti Valensijos bendruomenės registre, nors įgytas vardas arba kursas, kuris buvo skirtas šio profesionalaus agento mokymui Andalūzijos regione, gali būti patvirtintas naudoti Valensijos bendruomenėje. .
Kitaip tariant, Jums nereikės įgyti naujo mokymo pavadinimo, jei jį jau turėjote, kad užsiregistruotumėte Andalūzijos bendruomenės registre.
3.- Reikalavimai ir garantijos veiklai vykdyti.
- Vietos ir priežiūros reikalavimai
– Asmuo, plėtojantis nekilnojamojo turto agento profesiją, privalo turėti visuomenei atvira įstaiga , nebent jų paslaugos teikiamos tik internetu arba telematiniu būdu.
Jei turite visuomenei atvira įstaiga , taip bus suprantamas profesinės veiklos adresas, komercinės patalpos arba biurai ar biurai, kurie atitinka visus reikalavimus ir turi leidimus, veiklos licencijas, mokesčių registracijas, kurių teisiškai reikia veiklai vykdyti. .
Tais atvejais, kai tai daro išskirtinai paslaugas teikiantys asmenys elektroniniu, telematiniu ar internetu , jie turi turėti a fizinis adresas Valensijos bendruomenės teritorijoje.
Tai reiškia, kad Belgijos, Vokietijos ar Anglijos nekilnojamojo turto agentūra, kuri plėtoja nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugas Ispanijoje, turi turėti fizinį adresą Valensijos bendruomenės teritorijoje.
Panašiai, nekilnojamojo turto agentūra Malagoje arba Maljorkoje, parduodanti nekilnojamąjį turtą Valensijos bendruomenėje, turi turėti fizinį adresą Valensijos regiono teritorijoje.
Įstaigų atveju, jei jos turi tų įmonių ar agentų, kurie dirba tik internetu, fizinį adresą, jie turi nagrinėti vartotojų ir vartotojų užklausas, skundus, pretenzijas, susijusias su nekilnojamojo turto tarpininkavimu. paslaugų, kurias jie suteikė.
Kai nekilnojamojo turto agentas yra a juridinis asmuo , bus keliami profesinio pasirengimo reikalavimai šios įmonės administratoriai , arba bent jau iš vienas iš bendrovės direktorių tarybos narių .
Tiems taip pat bus taikomi mokymo reikalavimai atsakingas už visuomenei atviras įstaigas, kuris jokiu būdu negali vadovauti daugiau nei trims įstaigoms ir patvirtina visus juridinio asmens vardu sudarytus užsakymo raštus ir pavedimo sutartis.
Tai reiškia, kad teisinės įmonės, kuri yra skirta nekilnojamojo turto agentūrai, administratorius arba vienas iš bendrovės direktorių valdybos narių turi turėti profesinį išsilavinimą, kurio reikalaujama iš šių agentų, kad yra, jei turi Ispanijos universitetinį išsilavinimą, yra baigęs intervencijos ir nekilnojamojo turto konsultacijų valdymo mokymo kursą.
Be to, jei šios įmonės veikia per visuomenei atviras įstaigas, biurus ir pan., už šias įstaigas atsakingi asmenys, kurie skiriasi nuo įmonės administratorių, taip pat turės turėti reikiamą mokymą ir negali turėti daugiau nei trys įstaigos. jūsų sąskaita.
Agentūrų, kurios veikia išskirtinai, atveju elektroniniu, telematiniu ar internetu , mokymų reikalavimai taip pat bus reikalingi ne tik įmonės administratoriams, ar agentūrai atsakingam asmeniui, bet ir asmuo, susietas su fiziniu adresu, kuris teikia paslaugas elektroniniu būdu . Pavyzdžiui, jei agentūra Malagoje, kuri veikia Valensijos bendruomenėje, neturi buveinės, bet turi fizinį adresą, bus reikalingas už fizinį adresą atsakingo asmens mokymas.
- Mokumo reikalavimai
Profesionalus arba tarpininkas turi turėti draudimo ir aptarnavimo garantijos padengti savo atsakomybę už žalą, padarytą jų darbu, atsižvelgiant į:
1.- Turite arba samdyti a garantija išduotas banko, arba draudimas iš draudimo bendrovės garantuoti pirkimo operacijose gautus indėlius (atsargus, indėlius, uždarbį), kad agentui tapus neveiksniu būtų garantuotas jų grąžinimas į atitinkamą dalį.
Tai reiškia, kad tais atvejais, kai agentas gauna sumas arba atidėjimus už kainą, prieš tai turi turėti garantiją, kurią išduos bankas arba draudimo bendrovė.
Tais atvejais, kai agentas veikia per nustatymas Valensijos bendruomenėje minimali šios garantijos arba laidavimo draudimo suma kiekvienam agentui bus 60,000 XNUMX EUR už vieną viešai atvirą įstaigą ir draudimo metus .
Ir tais atvejais, kai žmonės vykdo savo veiklą per elektroninis , telematikos, internetinės priemonės, tai bus 300,000 XNUMX EUR vienam agentui ir draudimo metams .
2.- Be garantijos jie turi turėti civilinės atsakomybės draudimas , kuri apima visą Europos Sąjungos teritoriją, už tas pareigas, kurios gali kilti dėl žalos, padarytos jų klientams, dėl kaltės, klaidos ar profesinio aplaidumo.
Šis draudimas turi būti taikomas ne mažiau kaip 600,000 XNUMX eurų už ieškinį , ir metai draudimo, vienam nukentėjusiam asmeniui ribojant 150,000 XNUMX eurų.
Jei agentas dirba tik internetu, minimali civilinės atsakomybės draudimo suma bus 1 milijonas eurų vienai žalai , ir draudimo metus , su 150,000 XNUMX eurų priedu vienai nukentėjusiajai.
Agentai bus įpareigoti visiems pageidaujantiems pateikti poliso numerį ir draudimo bendrovės pavadinimą arba garantijos numerį garantijų atveju – finansų įstaigos pavadinimą ir nurodys pavedimo sutartyje arba pavedimo pažymoje, kad pasirašo ir sudaro sutartis su savo klientais.
Šie draudimai ir garantijos gali būti sudaromi individualiai arba kolektyviai per profesines asociacijas arba teisininkų, nekilnojamojo turto agentų, inžinierių, architektų ir kt. asociacijas.
4.- Įregistravimo registre tvarka
– Įregistravimo į registrą procedūra pradedama suinteresuoto asmens prašymu elektroninėmis priemonėmis, ty internetu, Generalitat Valenciana registracijos tarnyboje.
– Paraiškos gali būti teikiamos individualiai arba kolektyviai.
- Individualiai , agentas pristatys a atsakomybės deklaracija kuriame jis turi nurodyti asmens tapatybės dokumentus ir šias nuorodas:
– Kad jis turi visuomenei atvira įstaiga , arba, jei paslaugos teikiamos tik internetu, nuotoliniu būdu elektroninėmis arba telematikos priemonėmis, ji turės nurodyti fizinį adresą, kurį turi Valensijos bendruomenės teritorijoje.
– Kad, norint teikti tarpininkavimo paslaugas ir veiklą nekilnojamojo turto paslaugų srityje, leidimai, veiklos licencijos ir atitinkama mokestinė registracija kaip individuali veikla , suteikta verslo atidarymo veiklos licencija ir kt.
Kitaip tariant, jei turite verslo patalpas, kuriose vykdote savo profesiją, kurioje yra eilė su atitinkama atidarymo licencija, o agentas mokesčių tikslais yra registruotas Ispanijos mokesčių agentūroje.
– Tai įsipareigoja savo veiklą plėtoti vadovaudamasis veiklos principais ir profesinės etikos, elgesio etikos kodeksais , profesinę paslaptį, taip pat komercinius ir pervedimus, kuriuos pateikiau dėl komisinių, mokesčių ir kt. atlygio nustatymo.
– Kad turi reikiamą profesinė kapitalizacija
– Kad jis turi profesinės civilinės atsakomybės draudimo ir laidavimo polisas , ir kad jis užsiprenumeravo šiose taisyklėse reikalaujamų sumų ir sąlygų garantijų , siekiant apsaugoti klientus nuo nekilnojamojo turto brokerių nesugebėjimo pervesti sumų, kurias jie gauna vykdydami tarpininkavimo veiklą.
– Kad įsipareigoja išlaikyti sąlygas ir reikalavimus kad šis reglamentas numato vykdyti nekilnojamojo turto agento veiklą.
Be to, šioje atsakingoje deklaracijoje agentas įgalioja Valensijos bendruomenės atstovų registrą tvarkančius asmenis atlikti visus pateiktų dokumentų patikrinimus ir patikras, siekiant įsitikinti, kad jie atitinka įstatymo nustatytus reikalavimus.
- Kolektyviai, per profesinę asociaciją, ar tai būtų nekilnojamojo turto agentai, teisininkai, architektai, inžinieriai ir pan.
– Pateikus prašymą kartu su atsakingu pareiškimu, registracija bus nedelsiant suderinta registre, ir registraciją akredituojantis dokumentas bus įteiktas suinteresuotam asmeniui.
– Registracija bus atlikta asmeniškai kiekvienam agentui . Kitaip tariant, nesvarbu, ar jis pateikiamas individualiai, ar kolektyviai, registracija visada bus atliekama kiekvienam agentui, kuris yra paraiškos dalis.
– Registracija turi neribotos trukmės , nepažeidžiant šiuose nuostatuose numatytų sustabdymo ar panaikinimo atvejų, bus įteikiamas standartizuotas ženklelis, kuris pateikiamas įstatymo priede ir kuris yra toks:
– Registracija leidžia nedelsiant akredituoti registre įrašytą asmenį, atitinkantį reikalavimus ir tinkamas sąlygas veiklai vykdyti, su sąlyga, kad laikui bėgant išsaugomos registracijos metu prisiimtos aplinkybės, įsipareigojimai, reikalavimai ir įsipareigojimai. Užrašas.
Dėl to užsiregistravę specialistai visada privalo turėti atnaujintus duomenis, o apie bet kokius pakeitimus informuoti administraciją . Šis duomenų atnaujinimas ar pakeitimas visada bus atliekamas atsakingo pareiškimo būdu.
– Registracijos įrašas bus automatiškai atšauktas:
- Iki mirties
- Dėl mokestinės veiklos nutraukimo juridinio asmens atveju
- Dėl registracijos reikalavimų nesilaikymo bet kuriuo profesinės veiklos plėtros momentu
5.- Terminas
a) Individualių paraiškų registracijos pateikimo terminas
Terminas yra vienerių metų nuo šio potvarkio įsigaliojimo.
Su kuria visi, kurie vykdo profesionalią nekilnojamojo turto tarpininkavimo veiklą ir kuriems galioja šis įstatymas, turi terminą iki kitų 2023 metų rugpjūčio mėn tvarkyti registraciją Valensijos bendrijos nekilnojamojo turto tarpininkavimo agentų registre. Taip pat civilinės atsakomybės draudimo poliso ir šiame įstatyme nustatytų garantijų suteikimas.
b) kolektyvinių paraiškų pateikimo terminas, profesinės asociacijos arba asociacijos turi pateikti bendrą paraišką plastikine forma per maksimalų laikotarpį praėjus šešiems mėnesiams .
KELETAS DUK:
1.- Kaip gauti įstatymo reikalaujamą banko garantiją?
ATSAKYMAS: rekomenduojame pasikonsultuoti su savo banku arba draudimo bendrove. Jie turėtų duoti jums tinkamą patarimą.
2.- Kaip užsiregistruoti ir kur?
ATSAKYMAS: Nekilnojamojo turto agentų registras dar nesukurtas. Tikimasi, kad jis bus sukurtas 2022 m. spalio–lapkričio mėnesiais.
3.- Ar yra kokių nors kitų dokumentų, kurių jums gali prireikti?
ATSAKYMAS: Nors įstatyme nieko nesakoma, kaip ir kitose įstatyme reikalaujamose sąlygose, iš jūsų tikimasi pateikti:
- Nuosprendžių registro pažymėjimas – Vidaus reikalų ministerija
- Pažyma apie atleidimą nuo mokesčių skolų – Agencia Tributaria
- Pažyma apie be skolų socialinei apsaugai – Seguridad Social
- Elektroninis parašas
- Jūsų Agento biuro – Rotušės veiklos licencija
- Registracija kaip autonominė – 030/Įmonės aktai
- Įmonės CIF
4.- Aš tik nuomoju nekilnojamąjį turtą, o ne parduodu Valensijos regione, ar man reikia užsiregistruoti?
ATSAKYMAS: Jei Valensijos regione atlikote daugiau nei 2 pardavimo, nuomos ir pan. sandorius, turite užsiregistruoti
5.- Turiu 2 biurus Valensijos regione ir esu įmonė, kaip užsiregistruoti?
ATSAKYMAS: Suprantame, kad registracija turi būti skirta įmonės administratoriui, kuris gali būti atsakingas už 2 biurus.
6.- Turiu 4 biurus Valensijos regione.
ATSAKYMAS: Suprantame, kad šiuo atveju turite užregistruoti 2 agentus: vieną 3 biurams ir kitą 4 biurams.th vienas.
SVARBI PASTABA: tai naujas įstatymas, o jo aiškinimo detalės ir klausimai turi būti rūšiuojami kartu pagal praktiką ir jo rengimo patirtį. Taigi, šis pranešimas buvo sukurtas mūsų pačių interpretuojant neseniai priimtą įstatymą, kuris ateityje gali neatitikti administracijos. Taigi, prašau, laikykite šį straipsnį informacijos šaltiniu, bet ne įstatymu ar vadovu.
