Ispanijos nekilnojamojo turto rinkos perspektyvos po koronaviruso krizės: 2020-2021 m.

Esame tokiu metu, kai Ispanijos nekilnojamojo turto rinkoje yra didelis neapibrėžtumas, kurį daugiausia skatina nepaprasta padėtis, kurioje esame atsidūrę.

Mes čia neaiškinsime, kas atsitiko Ispanijoje ir visame pasaulyje. Šios ataskaitos tikslas – išanalizuoti Ispanijos nekilnojamojo turto rinkos raidos perspektyvas likusioje 2020 m. ir 2021 m.

Norėdami tai padaryti, Ispanijos nekilnojamojo turto rinkoje skirsime kelis labai skirtingus sektorius:

– Ispanijos nacionalinis reikalavimas: pirmoji ir antroji gyvenamoji vieta

– Tarptautinė paklausa: pirmoji ir antroji gyvenamoji vieta

- Naujas ir išjungtas planas bei naudotas (perpardavimas)

– Ilgalaikės nuomos rinka ir Trumpalaikė – turistinė – ir „sezoninė nuoma“

– Savininko, kuris dabar nori parduoti savo turtą, padėtis

1.- ISPANIJOS PAPRAKLA: Ispanijos piliečiai ir gyventojai

Pradedant nuo paklausos pirkti PIRMOJI GYVENAMA, o kalbant apie nacionalinę rinką, suvokiant tai kaip ispanų (piliečių ar gyventojų) namų paklausą, nukentės didelis sąstingis.

Tai sektorius, kuris pastaraisiais metais buvo labai paveiktas ir, nepaisant to, kad būsto kainos pagrindinėse Ispanijos sostinėse ir miestuose auga, vidutinio ir vidutinio Ispanijos piliečio įsigijimo galia nepadidėjo. ta pačia proporcija. Dėl to kasmet vidutinis Ispanijos pilietis palaipsniui prarado perkamąją galią, apribodamas (ir net blokuodamas) galimybę įsigyti būstą.

Todėl pastaraisiais metais mažėja prekyba tarp Ispanijos piliečių (ypač tarp jaunimo), būtent dėl ​​perkamosios galios praradimo, nuomos, kaip vienintelės galimybės gauti būstą jaunimui Ispanijoje, didinimo.

Logiška manyti, kad nuo šiol krizinėje situacijoje, kurioje atsidūrėme, padėtis bus dar blogesnė, nes vidutinio Ispanijos piliečio ekonominiai pajėgumai labai sumažės.

Dėl to tikimasi, kad pagrindinių rezidencijų paklausa Ispanijoje gerokai sumažės bent iki 2022 m.

Tuo pačiu būdu ANTRA GYVENAMA rinką, tai yra, nacionalinę antrosios gyvenamosios vietos paklausą, paveiks krizinė situacija, kurioje atsidūrėme, nes apdairi taupymo padėtis, vedanti į šią krizę, bus bendra norma bent porą metų. metų.

Jau dabar kalbama apie būsto pardavimo kainų mažėjimą nuo 15 iki 30%.

Viską sakė, kad šiuo metu perkamąją galią išlaikantys investuotojai ar taupytojai realių galimybių rinkoje ras, ypač nuo šio rudens, kai rinkoje pradės solidžiau fiksuoti šios krizės slypintys ekonominiai padariniai.

Su kuria, „investuotojo požiūriu“, ir kaip tai atsitiko po 2008 ir 2011 m. krizės, Ispanija vėl bus įdomi vieta ir patraukli taupantiems, nacionaliniams ir tarptautiniams investuotojams.

2.- PIRKĖJAS UŽSIENIO – Investuotojai ir fiziniai asmenys

Kalbant apie tarptautinę užsieniečių paklausą, suprantame, kad ANTRA GYVENAMA rinka turės didelį poveikį, ir mes tikimės, kad atsigavimo tik 2021 m.

Visų pirma, kas reiškia rinką naujos statybos pardavimas, ir statomas, suprantame, kad bus a antrojo namo statybos sustabdymas, ypač turistinėse vietose, pavyzdžiui, Viduržemio jūroje, Balearų ir Kanarų salose.

„Investuotojo požiūriu“, didžiausios galimybės atsiras naudotų daiktų rinkoje, o tai pakenks naujoms statyboms. Taip yra todėl, kad asmenys gali turėti didesnę pardavimo kainos sumažinimo maržą, nes, priklausomai nuo įsigijimo laiko, jie galėjo amortizuoti didelę pirkimo kainos dalį arba visą pirkimo kainą, o tai leidžia sumažinti pardavimo intervalą. kaina. .

Tai, atsižvelgiant į naujos statybos, taip nebus, o atsižvelgiant į tai, matysime mažesnį pasiūlos sumažėjimą ir rinkoje statybininkai turi mažesnę kainų mažinimo maržą nei asmenys.

Su kuria perpardavimo rinka arba naudotų prekių rinka pasiūlys įdomiausias galimybes rinkoje, bent jau tol, kol išnyks anksčiau minėti ekonominės krizės padariniai.

Todėl, kaip minėjome, nacionalinėje rinkoje atsiras realių galimybių tarptautiniam investuotojui-taupančiam, turinčiam perkamąją galią naudotų prekių rinkoje Ispanijoje.

Kalbant apie tarptautinę įsigijimo rinką PIRMOJI GYVENAMA namai, taip pat vadinami „emigrantai“ (arba „emigrantai“), kurie ketina atvykti į Ispaniją gyventi dėl geresnės gyvenimo kokybės arba praleisti savo „priešpensiją“ “, tikime, kad evoliucija bus labai teigiama.

Ispanija yra viena iš labiausiai pageidaujamų pasaulio šalių, norinčių nuolat gyventi. Tai yra pastovi jau daugiau nei 30 metų. Tiesą sakant, ypač 2000–2002 m., išėjusių į pensiją arba išėjusių į pensiją užsieniečių pirkimo operacijų apimtys išliko didelės net ir krizės metu.

Ankstyvas išėjimas į pensiją arba išėjęs į pensiją daugiausia iš Europos šalių, tokių kaip Jungtinė Karalystė, Prancūzija, Belgija, Šveicarija, Vokietija ir kt., yra laikomas „latentine paklausa“. Tai reiškia: Jie visada ketina atvykti į Ispaniją praleisti savo pensijos, motyvuoti geromis oro sąlygomis, gyvenimo kokybe, ryšiais, saugumu ir visuomenės sveikata.

Tačiau pastaraisiais metais tokio tipo paklausų perkamoji galia sumažėjo dėl Ispanijoje išaugusių būsto kainų.

Todėl ir dėl šios dabartinės sanitarinės krizės, tokio tipo pirkėjai taps liudininku, kad atsiras realios pirkimo galimybės labai žemomis ir įdomiomis kainomis vietovėse ir nekilnojamojo turto objektuose, prie kurių prieš metus jie tiesiog nebūtų galėję patekti..

Šio tipo pirkėjai, paprastai vyresnio amžiaus, be kainos ar gyvenimo kokybės, atsižvelgia į Ispanijos visuomenės sveikatos pagalbos lygis.

- Todėl verta pagalvoti ar susimąstyti, kokią reakciją tai sukelia tokio tipo klientams, kaip Ispanijos sistema suvaldė koronaviruso krizę.

Mūsų, ispanų, kurie gyveno šios sveikatos krizės valdymo priešakyje, požiūriu, turime pasakyti, kad sustiprėjo Ispanijos visuomenės sveikatos įvaizdis.

Pagrindinė dėmesio ir reakcijos į virusą nesėkmė buvo ne esama infrastruktūra ir žmogiškieji ištekliai Ispanijoje (perpildyti tik kai kuriose srityse ir laikinai), o antraeiliai elementai, kurie daugiausia buvo įrangos trūkumas.

Paprasti dalykai, tokie kaip kaukės, respiratoriai ar tinkami drabužiai.

Tačiau, kaip sakome, Likusi įranga ir infrastruktūra, ypač gydytojų, slaugytojų ir sveikatos priežiūros darbuotojų komanda, atliko savo užduotį ir parodė savo veiksmingumą ir reakciją į tokio kiekio poveikį, net ir tada, kai visiškai nėra įrangos ir tinkama apsauga.

 (Kaip ispanai, mes visi tikrai DIDŽIUOJAME SAVO SANITARŲ KLAMA)

Kitaip tariant, buvo įrodyta, kad Ispanijos visuomenės sveikatos sistema veikia ir kad ji turi plaučius bei infrastruktūrą aptarnauti tokio tipo klientus.

Be visuomenės sveikatos, yra aukštos kokybės privati ​​sveikata Ispanijoje, kur kainos yra daug mažesnės nei privatus šių pirkėjų kilmės šalių, tokių kaip Prancūzija, Vokietija, Jungtinė Karalystė ir kt., sveikata, o tai kartu su mūsų visuomenės sveikatos veiksmingumu leidžia pasiekti abu labai aukštos kokybės įvaizdis tarp tokio tipo pirkėjų, daugiausia Europos kilmės.

Kita vertus, kalbant apie kitas pasaulio šalis, Ispanijos visuomenės sveikatos sistema pasirodė esanti daug veiksmingesnė ir suteikianti daug daugiau apsaugos garantijų nei ta, kuri egzistuoja tokiose šalyse kaip JAV ir Jungtinė Karalystė., kur sveikatos priežiūra yra labai paprasta visuomenei ir kur vyrauja privati ​​sveikatos priežiūra.

Dėl to, kas išdėstyta aukščiau, didesnio susidomėjimo įsigyti pirmą būstą Ispanijoje tikimasi tokiose šalyse kaip Jungtinė Karalystė, JAV ir kitos Lotynų Amerikos šalys, tokios kaip Meksika, Venesuela, Argentina, Brazilija ir kt., šių šalių piliečių, kuriems Ispanijos visuomenės sveikata bus labiau saugoma ir pasirūpinta nei jų pačių kilmės šalių sveikata.

Galiausiai, norint pridėti dar vieną dalyką, į kurį dabar atsižvelgia šio tipo pirkėjai-klientai, priimdami sprendimą dėl pirkimo, yra ekonominės pragyvenimo ir paslaugų kainos. Būtent dėl ​​šios krizės kelerius metus Ispanijoje būsime liudininkai ženkliai sumažėjo tiek maisto, tiek produktų, tiek paslaugų kainos. Dėl šios priežasties šio tipo klientų ekonominės pragyvenimo išlaidos bus sumažintos, o tai palengvins jų apsisprendimą pirkti Ispanijoje.

Todėl darome išvadą, kad Tiek nekilnojamojo turto pardavimo kainos sumažinimas, tiek nuoseklios visuomenės sveikatos sistemos ir kokybiškos privačios sveikatos priežiūros patvirtinimas tikrai leis orientuotis į kliento pirkimo ketinimus. tarptautiniai pirmosios gyvenamosios vietos namuose.

Dėl ANTRA GYVENAMA, kaip rodo vidaus rinka, vidutinio lygio užsienio pirkėjas nesitikima, kad įsigijimų apimtis bus tokia pati, kokią patyrėme pastaraisiais metais.

Ypač nuo 2015 m. išaugo tarptautinių pirkėjų antrojo būsto įsigijimo apimtys, kurias lėmė ekonomikos pagerėjimas dėl ankstesniais metais patirto ekonomikos pakilimo, taip pat tikintis gauti grąžą iš šių nekilnojamųjų daiktų. per nuomą, ypač turistams.

Akivaizdu, kad sumažės arba sumažės perspektyvos dėl turistinės nuomos galimybių, nes bent jau 2020 ir 2021 metais kelionių ir susisiekimo lygis paveiks turizmo sektorių, todėl norintiems investuoti ketindami išsinuomoti turistiniam naudojimui.

Tačiau ir atsižvelgiant į ANTRA RANKA, kaip minėjome kalbant apie pirmąją gyvenamąją vietą, puikių galimybių tikrai atsiras tiek didelį turizmo potencialą turinčiuose miestuose, tiek pagrindiniuose Ispanijos miestuose, kurie geru draudimu patrauks tarptautinių taupytojų-investuotojų dėmesį.

3.- NUOMOS RINKA – Nuolatinė nuoma – Turistinė – Sezonas

Kalbant apie nuomos rinką, mes skirsime pirmos ir antrojo būsto nuomą.

Dėl PIRMOS GYVENAMOSIOS NUOMOS, pastaraisiais metais stebime nuomos kainų augimą, pagrįstą savininko viltimi gauti didesnę grąžą turistinio nuomos sektoriuje, o tai ypač paskatino platformų, tokių kaip Airbnb ir kt., atsiradimas.

Tai sukėlė tikrą problemą tarp ispanų, ypač jaunų žmonių, dėl nuolatinės nuomos pasiūlos trūkumo, ypač pagrindiniuose Ispanijos miestuose, ir dėl to Ispanijos administracijos sureagavo, sukurdamos ribojančias naudojimo taisykles. nekilnojamąjį turtą kaip turistinę nuomą, siekdami palankiai vertinti pirmosios gyvenamosios vietos nuomą ir tokiu būdu stengtis išvengti pirmosios gyvenamosios vietos nuomos kainų padidėjimo.

Viena iš pagrindinių koronaviruso pasekmių Ispanijoje yra būtent tokia visiškas turizmo veiklos praradimas, Tikimasi, kad jis nepakils iki kitos 2021 m. vasaros.

Todėl, Daugelis namų savininkų tikrai jau galvoja, ką daryti su tais namais, kurie iki šiol buvo naudojami turizmui, ir kad, siekdami pelningumo, jie bus priversti juos panaudoti pirmosios gyvenamosios vietos nuomai. Su kuria, Netrukus sulauksime pirmųjų namų pasiūlos padidėjimo Ispanijoje. Tiek dideliuose miestuose, tiek pajūrio zonose.

Ir dėl ANTROJI GYVENAMOSIOS NUOMA, nors turistinė nuoma, tai yra „dienoms“ ar „savaitėms“, manome, kad ją paveiks sveikatos krizė, manome, kad "sezoninis" nebus....

Istoriškai tradicinė turistinė nuoma Ispanijoje buvo „sezoninė nuoma“. Tai yra, nuoma pagal mėnesius arba pagal sezonus: vasara, ruduo, žiema, pavasaris ir kt.

Tik skaitmeninių platformų, tokių kaip „Airbnb“, revoliucija, kuri leido sutrumpinti viešnagės laiką ir beveik versliškai valdyti privačią nuomos veiklą, pakeitė šią sistemą, sumažindama vienam svečiui tenkančių nakvynių skaičių.

Todėl, tikimasi trumpalaikės nuomos operacijų apimčių sumažėjimo, tačiau tikrai atsiras „sezoninės nuomos“ atsigavimas.

Taip pat reikia pasakyti, kad „turistinės nuomos“ veikla yra itin ribojama regionų ar vietos administracijos, o tam tikrose teritorijose netgi draudžiama. Tai išplaukia iš labai sudėtingų dokumentų, reikalavimų ir pan. Tačiau tai nėra tas pats, kas „sezoninė nuoma“.

Nuomai „sezoninei nuomai“ visiškai netaikomi labai griežti „turistinės nuomos“ apribojimai. Tai visiškai nemokama. Pavyzdžiui, norint išsinuomoti „sezoniškai“, nereikia nei registruoti nuosavybės specialiuose registruose, nei gauti gyvenamosios vietos pažymėjimo, o turtą galima išsinuomoti „pagal kambarius“ (Valensijos regione namai negali būti nuomojami atskirais kambariais turistine nuoma).

Taigi, mes tikimės sulaukti daugiau nuomos sandorių naudojant „sezono“ formulę nei „turistinę“.

Remiantis mūsų paaiškinimu, ispanų ir užsienio šeimos ir toliau atostogaus ir toliau norės atvykti į Ispanijos paplūdimius ar į Ispanijos miestus praleisti atostogų.

Sumažės profesinės paklausos apimtys, tačiau nuomos veikla neišnyks. O organizuojant atostogas turistai bus sąlygojami:

• Ribotesni judesiai, taigi ir daugiau laiko kiekvienoje vietoje.
• Saugos ir higienos sąlygos
• Jie išvengs minios ar perpildytų erdvių

Todėl tokio tipo turistai, rinkdamiesi apgyvendinimo galimybes, rinksis tokias, kuriose jiems būtų garantuotas saugumas ir dezinfekcija pandemijos atžvilgiu. Ir ši saugumo ir dezinfekcijos garantija apartamentuose bus daug didesnė nei viešbučiuose.

Taip yra todėl, kad viešbučiai, kuriuose paprastai būna dideli svečių srautai, iš pradžių gali sukelti nesaugumą tarp jų užtikrinant tinkamą apsaugą. Ir to nenutinka apsistojus apartamentuose, kur svečių ir nakvynių srautas bus mažesnis nei viešbučiuose, nes jį gali išsinuomoti savaitėms ar mėnesiams ta pati šeima.

Viso to, kas išdėstyta, manome, kad „sezoninė nuomos veikla“ bus puiki galimybė tiems savininkams, kurie ypač pakrančių/turistinėse zonose, kur pirmos gyvenamosios vietos paklausa nedidelė.

4.- KĄ TURĖTŲ DARYTI SAVININKAS, NORINTIS PARDUOTI SAVO TURTĄ KRIZĖS METU?

Iki praėjusio mėnesio smarkioje pirkimo rinkoje taisykles nustatydavo pardavėjas. Didelė pardavimo sandorių paklausa pastaraisiais metais paskatino pardavėjus užimti galios pozicijas derybose dėl pardavimo sąlygų.

Tačiau nuo šiol rinka pasikeitė...

Dabar pirkėjas galiausiai užims galios pozicijas derybose su pardavėju.

Dėl to pirkėjas, derėdamasis su pardavėju dėl pirkimo sąlygų, bus daug reiklesnis ne tik dėl kainos, bet ir dėl pirkimo sąlygų. nuosavybės dokumentai.

Kitaip tariant, jei pastaraisiais metais pirkėjas buvo ne toks griežtas reikalaudamas teisinių nuosavybės apribojimų, nuo šiol pirkėjas tikrai reikalaus, kad pardavėjas laikytųsi visų įstatymo sąlygų ir reikalavimų. dėl jų savybių, tokių kaip miesto sąlygos, naudojimosi licencijos arba tinkamumo gyventi sertifikatai, efektyvios vandens ir elektros jungtys, septikai ir kt.

Dėl viso to savininkams, kurie ketina parduoti savo turtą, rekomenduojame atlikti išsamų ir nuodugnų dokumentacijos bei teisinių situacijų, kuriose yra jų turtas, tyrimą, kad būtų lengviau parduoti.

TLA-Abogados atliktas tyrimas 2020 m. balandžio mėn