Nuoma su galimybe pirkti (RTB)

Kalbant apie nekilnojamojo turto būsto rinką, ty pirmosios / nuolatinės gyvenamosios vietos pirkimą ir pardavimą, mes kalbėjome apie „latentinė paklausa“, kuris egzistuoja Ispanijoje, kalbant apie užsieniečius iš kitų šalių, kurie nori atvykti į Ispaniją nuolat gyventi.

Pastaruosius du dešimtmečius nuolatinis faktas yra užsieniečių, kurie savo nuolatine gyvenamąja vieta pasirinko Ispaniją ir kuriuos mes paprastai identifikuojame kaip "emigrantai"Arba"emigrantai“. Temigrantų, pasirinkusių Ispaniją savo gyvenamąja vieta, skaičius ir skaičius per pastaruosius du dešimtmečius visada buvo pastovūs ir netgi išaugo krizės ar pokriziniais laikotarpiais, pavyzdžiui, Ispanijoje 2008 m. 2011 m.

Daugiau nei 15 metų dirbdama nekilnojamojo turto sektoriuje, mūsų įmonė tai patvirtino kaip tik laikotarpiu iš karto po krizės išaugo emigrantų, norinčių įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, skaičius.

Ir dėl savo patirties pastebėjome, kad tais momentais įvykdyti pirmieji įsigijimai buvo ypač komplikuoti dėl nestabilumo ir neapibrėžtumo konteksto tiek finansavimo, tiek galimos finansavimo evoliucijos požiūriu. būsto rinka.

Kitaip tariant, pirkėjas, kuris ryžtasi investuoti Ispanijoje įsigydamas nuolatinę gyvenamąją vietą, yra paniręs į netikrumą, kurį sukelia mąstymas, ar jau esame paskutinėje krizės fazėje, ar dar yra kelias žemyn. (“Ar pirksiu uz gera kaina?").

Tačiau tokio tipo pirkėjų susidomėjimas pirkiniu yra aiškus. Jiems taip pat aišku apie momentą. Jie nori pirkti dabar. Jie žino, kad laikas, bet jiems neaišku, ar kaina ir pardavimo sąlygos bus tinkamiausios, kol pokrizinis nesaugumo klimatas išnyks ar išsisklaidys.

Šiuo metu kaip sprendimas siūlomas nuomos instrumentas su galimybe pirkti.

Nuoma su galimybe pirkti (RTB) Kas tai yra?

Nuoma su galimybe pirkti, yra sutartis, pagal kurią pirkėjas nori įsigyti nekilnojamąjį turtą gyventi visam laikui ir nori jį užimti bei tuoj pat juo naudotis, tačiau galutinio sprendimo dėl pirkimo priėmimą nori atidėti vėlesniam laikui.

Ir, be to, bVartotojas pageidauja, kad naudojimosi turtu metu pardavėjas negalėtų pasiūlyti turto rinkoje, todėl pirkėjui paliekama išimtinė pirkimo galimybė visam sutarties galiojimo laikui. Čia yra svarbiausias skirtumas tarp šios sutarties ir „įprastos nuomos sutarties“, kai nuomotojas gali parduoti turtą kam nors kitam, net jei yra nuomos sutartis.

Todėl RTB sutartyje yra susijusios dvi pagrindinės sąvokos:

– Tai pirkimo sutartis su „pirkimo galimybe“.

Tai yra, pirkėjas nori pirkti namą, bet reikalauja namu disponuoti, kol jis patvirtins savo sprendimą. Kitaip tariant, jis nori, kad pirkimo galimybė būtų skirta jo išskirtinumui. Taigi, abipusiškai turėdamas nuosavybės pirkimo opciono išimtinę teisę, pirkėjas sumoka pardavėjui sumą, kompensuojančią jam už būsto rezervavimo pirkėjui laiką ir iš pardavimo rinkos ribų.

Įvykdžius sutartyje sutartą terminą ar sąlygą, ateina momentas, kai pirkėjas turi nuspręsti įgyvendinti teisę pirkti turtą. Šiuo metu yra du scenarijai:

• Pirkėjas gali pasinaudoti savo teise pirkti, ir tokiu atveju užbaigti pirkimą. Taigi pirkėjas likusią kainos dalį sumokėtų pardavėjui ir pardavimo sandoris būtų baigtas.
• Pirkėjas nori atsisakyti pirkimo, todėl jis prisiima sumos, kurią sumokėjo pagal „pirkimo variantą“, praradimą, palikdamas šią sumą pardavėjo sąskaita, o šis, atsižvelgdamas į laiką, kurį jis rezervavo namą pirkėjui, padaro ją savo sąskaita. .

– Tai nuomos sutartis.

Pirkėjas nori iš karto įsikurti namą, bet kaip paaiškinta aukščiau, įforminimą ir galutinį pirkimo sprendimą jis mieliau palieka vėlesniam laikui. Su kuria siūloma prisiimti „nuomininko“ arba „nuomininko“ skaičių, kol jis nuspręs pasinaudoti arba atsisakyti pirkimo pasirinkimo per sutartyje numatytą laiką.

Tokiu būdu pirkėjas, dabar nuomininkas/nuomininkas, sutarties galiojimo metu susitaria dėl nuomos sąlygų ir nuomos mokesčio mokėjimo su pardavėju, dabar – nuomotoju/nuomotoju.

Ir tokiu pat būdu, kaip ir pasinaudojant pirkimo pasirinkimo teise, Pasibaigus maksimaliam naudojimosi terminui, pirkėjas arba nuomininkas/nuomininkas turi keletą pasirinkimų:

• Įgyvendinti pirkimo variantą ir užbaigti pardavimą. Tokiu atveju nuomos sandoris atšaukiamas, dabar paverčiamas pardavimu.
• Pirkėjas naudojasi pirkimo galimybe. Šiuo atveju nuomos sutartis taip pat naikintina. Akivaizdu, kad tuo atveju, jei abi šalys susitaria, nuomos sutartis gali būti pratęsta arba sudaryta nauja nuomos sutartis, o tada sutartis bus tik nuoma.

Svarbūs klausimai:

1.- Kas atsitiks su pirkimo opcionu sumokėta suma?

Ar tai laikoma kainos dalimi? Kitaip tariant, ar gali būti atimta nuo galutinės kainos už turtą?

Atsakymas labai paprastas. Taip susitars abi šalys. Tai yra, suma, sumokėta už opcioną, bus išskaičiuota iš kainos, jei abi šalys susitars. Tokiu atveju už pirkimo galimybę sumokėta suma yra diskontuojama iš likusios kainos, kurią reikia sumokėti už turtą.

Tai yra plačiausiai naudojamas variantas rinkoje.

Tačiau savininkas taip pat gali reikalauti, kad už pirkimo galimybę sumokėta suma nebūtų sumažinta nuo kainos, kurią reikia sumokėti už turtą. Tai reiškia, kad ši suma tiesiog apima laiką, kurį turtas buvo išėjęs iš rinkos, ir tai nėra dalis kainos. Su kuria tokiu atveju pirkimo opciono mokėjimas nebus nukainuotas nuo savininkui už pardavimą mokėtinos kainos.

Akivaizdu, kad tai yra daug žalingesnis pasirinkimas pirkėjui, o praktikoje jis nėra taip plačiai naudojamas.

Kad ir kokia būtų pasirinkimo galimybė, ji turi būti aiškiai įtraukta į sutartį, siekiant išsiaiškinti opciono mokėjimo likimą.

2.- Kas atsitiks su sumokėtomis sumomis už nuomą?

Ar jie išskaičiuojami iš galutinės kainos, kurią reikia sumokėti už pardavimą?

Atsakymas yra toks pat kaip aukščiau. Tai yra, susitarti turės šalys, sutinkant su sutarties sąlygomis, jeigu nuomos kaina yra nuo galutinės kainos nuskaičiuojama ar ne, pirkimo sprendimo patvirtinimo atveju.

3.- Agentų komisiniai/mokesčiai. Kada jiems mokama?

Čia vėlgi bus tai, ką susitaria šalys ir nekilnojamojo turto agentūra.

Tačiau teisiniu požiūriu, nebent šalys susitaria kitaip, suprantame, kad agento komisiniai/mokesčiai turi būti sumokėti pirkimo opciono sutarties pasirašymo metu. Taip yra dėl to, kad ši sutartis apima pirkėjo ir pardavėjo pirkimo sutarties sudarymą. Ir tai, nors minėtos sutarties įvykdymas atidedamas iki vėlesnės datos.

Kaip mes sakome, pasirašius RTB sutartį, šalių „susitarimas“ yra pasiektas, ir tai buvo padaryta agento įsikišimu. Štai kodėl agento komisiniai/mokesčiai turi būti sumokėti įforminant RTB.

Gali būti laikoma nesąžininga sąlyga, kad tarpininko komisinis atlyginimas bus sumokėtas, kad būtų priimtas įsiteisėjęs pirkimo sprendimas, kuris liks pirkėjo rankose, o atstovo rankose/kontrolėje.

4.- Kaip įforminamas RTB?

Paprastai tai yra privati ​​sutartis, kurios notariškai patvirtinti nereikia.

Todėl labiausiai paplitusi praktika – privačią sutartį tarp šalių rengia nesikreipiant į notarą. Nors, kaip matysime, būtina, kad sutartį sudarytų specialistas teisininkas.

Dėl didesnio nuomininko saugumo – sutartis gali būti atliktas pas notarą ir įregistruotas turto registre. Pirkimo pasirinkimo sutarties įregistravimas žemės registro įstaigoje kainuos šias išlaidas:

• Notaro ir žemės registro išlaidos
• Advokatų/advokatų mokesčiai
• Mokesčiai

Atkreipkite dėmesį, kad žemės registro įstaigoje priimamos tik ne ilgesnės kaip 4 metų trukmės RTB sutartys.

Todėl labiausiai paplitusi praktika – privačią sutartį tarp šalių rengia nesikreipiant į notarą. Nors, kaip matysime, būtina, kad sutartį sudarytų specialistas teisininkas.

5.- Mokesčiai, susiję su pirkimo pasirinkimo sutartimi:

a) Kai nuomotojas yra įmonė: Įsivaizduokime, statybininkų įmonė, turinti platų asortimentą neparduotų namų, nusprendžia įforminti RTB sutartis. Tokiu atveju sutartis bus apmokestinama PVM, jei tai bus pirmasis namo perleidimas. The PVM kursas bus 10%, nebent mes kalbame apie saugomą būstą (sumažintas PVM 4 proc.). Kitaip tariant, asmuo turės susidurti su šiuo mokesčiu, kurio, kaip galutinis vartotojas, negalės atskaityti.

Jeigu sutartis įregistruota žemės registro įstaigoje, tuomet būtina sumokėti Žyminis mokestis (0,5–2%, priklausomai nuo skirtingo regiono).

be susitarimo dėl mėnesio nuomos mokesčio, galėjo sudaryti pirkimo galimybę, žinomą kaip a „premium“ arba „pirkimo galimybė“ (mokėjimas už galimybę, kad klientas turės įsigyti namą per tam tikrą laikotarpį). Tokia suma taip pat bus apmokestinama PVM (kadangi tai laikoma paslaugų teikimu, VMI duomenimis), taikant bendrąjį 21 proc.

Nuomininkui nusprendus įforminti pirkimą vėliau, perleidimas bus apmokestinamas PVM (10% arba 4%). Tuo atveju, jei potencialus pirkėjas nuspręs nepasirinkti pirkimo, bus galimybė nutraukti sutartį ir pasirinkti kitą nuomos sutartį be galimybės, kuri nebus apmokestinama PVM. Atminkite, kad asmuo negalės susigrąžinti ar išskaityti šio mokesčio.

b) Kai nuomotojas yra fizinis asmuo

Šiuo atveju RTB sutartis (tai laikoma antruoju pervedimu) yra sandoris, kuriam bus taikomas Mokesčių mokestis (ITP), nuomininkas yra mokesčių mokėtojas.

Kalbant apie pirkimo galimybę (premiją), ji taip pat bus apmokestinta pervedimo mokesčiu (ITP), nes „pažadai ir pasirinkimai“ taip pat yra apmokestinami šiuo mokesčiu.

Šios mokesčio bazė sudarys kaina, sumokėta už galimybę pirkti. Tuo atveju, kai dėl to varianto nesutariama arba jis yra mažesnis nei 5% nuo visos turto kainos . Taikomas tarifas skirsis priklausomai nuo autonominės bendruomenės, nes tai yra perleista duoklė (paprastai nuo 6% iki 10%).

---

PAVYZDYS

„A“ yra konkretus nuomotojas, sudarantis RTB sutartį su „B“ su 7.500 250.000 eurų įmokos suma. Buto kaina XNUMX XNUMX eurų.

5% nuo turto kainos yra 250.000 5 x 12.500 % = XNUMX XNUMX eurų.

 Taigi, 5 % viršijant sutartą įmoką, šio pasirinkimo mokesčio bazė bus 12.500 XNUMX eurų. 

 Kadangi nuomotojas yra konkretus, priemoka bus apmokestinta pervedimo mokesčiu – ITP . Šis mokestis Valensijos ir Katalonijos regione yra 10 proc. 

Taigi, 12.500 10 x 1.250 % TPO = XNUMX XNUMX eurų ITP.

---

O vėliau, būsto perdavimo metu, tuo atveju, kai juo pasinaudos pirkėjas, sandoris taip pat vėl bus apmokestinamas (ITP) Perleidimo mokesčiu. Kaip paaiškinta pirmiau šiame skirsnyje, atminkite, kad pirkimo galimybė po pardavimo reiškia, kad mes susiduriame su dviejų legalių verslų (susijusių, bet nepriklausomų) sudarymu, todėl įvyksta du skirtingi apmokestinami įvykiai, o tai logiškai padidins sandorio apmokestinimas.

Pastaruoju atveju (nuomos su galimybe pirkti tarp fizinių asmenų) būtina išaiškinti sandorio apmokestinimą gyventojų pajamų mokesčiu, nuomotojo/pardavėjo požiūriu, nes renkant „pagal galimybę pirkti“ bus „nauda“ pardavėjui/nuomotojui.

Pasibaigus maksimaliam pirkimo pasirinkimo sandorio įgyvendinimo terminui ir tuo atveju, jei pirkėjas pasinaudos minėtu pasirinkimu, su sandoriu susijusios išlaidos ir mokesčiai bus įprasti pardavimo, ty ITP („Nuosavybės perdavimas“). Mokesčiai “), notaro mokesčiai, registracija, advokatai ir kt.

Kita vertus, atkreiptinas dėmesys į tai, kad pasinaudojus opcionu pirkti, taigi, pirkimas galutinai užbaigiamas, nuo pirkimo gauti mokesčiai nėra mažinami su anksčiau sumokėtais mokesčiais už opciono įsigijimą. Tai plačiai paplitusi painiava, praktikoje labai dažna. Priežastis ta, kad pasirinkimo teisė ir būsimas pardavimas fiskaliniu požiūriu yra laikomi savarankiškais ir atskirais apmokestinamaisiais sandoriais.

Kitas dalykas yra tai, kad galima susitarti, kad „pirkimo galimybės“ suma būtų išskaičiuota iš būsimojo pardavimo kainos. Kitaip tariant, šalys gali susitarti, kad tuo atveju, jei pardavimas pagaliau įvyks, visos sumokėtos sumos, įskaitant galimybę nusipirkti, bus nurašomos nuo turto kainos (taip pat, kaip diskontuojamas užstatas).

6.- Kokios problemos dažniausiai iškyla atliekant RTB operacijas?

Pasirašius RTB sutartį, paprastai būna dviejų tipų konfliktai, kurie dažniausiai kartojasi atliekant tokio tipo operacijas:

– Ginčai dėl turto fizinės būklės. Kitaip tariant, kaip ir visose kitose nuomos sutartyse, nuomininkas, perimdamas namą, susiduria su įvairiais statybos defektais ar problemomis, dėl kurių gali kilti konfliktas su savininku.

Todėl abiem šalims reikės sutartyje kiek įmanoma detalizuoti, kokiomis sąlygomis yra turtas, kad sutarties galiojimo metu nekiltų tokio pobūdžio konfliktų.

– Turto teisinės problemos. Nors, priešingai nei fizinės problemos, su kuriomis galima rasti turtą, kurių galima lengvai išvengti tinkamai apžiūrėjus turtą prieš įsisavinant turtą, praktikoje to nepasitaiko kilus teisinėms problemoms, kurios gali turėti įtakos turtui. .

Kaip pranešėme šiame straipsnyje, gali atrodyti, kad RTB sutarties redagavimas yra daugiau ar mažiau lengvas ir paprastas. Tai yra, tai galima padaryti privačiai, nesikreipiant į notarą, todėl gali susidaryti įspūdis, kad tai lengva sutartis: nuomos sutartis, tiesiog įvedus pirkimo galimybę.

Tokiu būdu dažnai, siekiant sutaupyti, šalys įtraukiamos į sandorius, kuriuose tokio pobūdžio sutartis redaguoja nekvalifikuoti specialistai ar net nespecializuoti teisininkai. Taip yra todėl, kad, matyt, tai yra „lengva redaguoti sutartis“. Taigi, neskirti reikiamo laiko ir atsižvelgti į šį sandorį.

Kaip mes sakome, tai nėra „speciali“ nuomos sutartis... tai pirkimo-pardavimo sutartis su specialiomis sąlygomis.

Todėl daugeliu atvejų mes nustatome, kad pirkėjai yra sudarę sutartinius santykius su savininku, sumokėjo didelę pinigų sumą kaip pirkimo galimybę, kurį laiką gyveno turte kaip nuomininkai ir atvyksta pasinaudoti pirkimo galimybe, prieš eidami pasirašyti notarinių aktų arba, deja, dar vėliau nustato turtui įtakos turinčių teisinių nesklandumų, tokių kaip elektros instaliacijos, vandens, miesto problemos, miesto pažeidimai, nuobaudos , problemos atnaujinant tinkamumo gyventi sertifikatą arba, dar blogiau, kad nėra tinkamumo gyventi pažymėjimo, urbanistinės normos nesilaikymas, statinių priestatai ar modifikacijos atlikti be licencijos ar statybos leidimo ir pan.

Pasirašius RTB labai pavojinga atrasti tokio tipo teisinę problemą.

Todėl, kaip teisininkai, rekomenduojame turto teisinę studiją atlikti sutarties įforminimo metu, o ne vėliau.

Įforminant RTB sutartį turi būti atliekamos teisinės turto paieškos, o sutartis turi būti sąlygota, kad būtų gauta reikalinga teisinė informacija, patvirtinanti, kad turtas atitinka teisės ir statybos normatyvus.

Todėl, kai dalyvaujate RTB sutartyje kaip pirkėjas, paprašykite sutarties:

– Rašyti turi teisininkas, kurio specializacija yra nuosavybės teisė. Tai yra, kas yra įsisavinęs sutarčių rengimo įstatymus ir kitus teisės aktus bei išvestines sutarties šalių pareigas ir teises.

Tai padės jums parengti sutartį su maksimaliomis garantijomis.

– Rašyti turi teisininkas, kuris taip pat yra statybos ir urbanistikos teisės specialistas.

Ne visi nekilnojamojo turto teisininkai yra statybos teisės specialistai. Būti statybos teisės ekspertu būtina, kad galėtum ištirti visus esminius teisinius nuosavybės, sienų, statybos leidimų ir leidimų aspektus, statybos istoriją (tai yra, kaip ji buvo pastatyta, kaip reformuota ar išplėsta) , jei jis atitinka visus vietinius miesto reglamentus, jei urbanizacijoje yra mokami miesto mokesčiai arba jei sklypas turi būti sumažintas, kad dalis jo būtų skirta galimiems urbanizacijos darbams ir pan.

TLA – ADVOKATAI – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN