Jeigu nusprendėte PARDUOTI savo turtą, atkreipkite dėmesį į šią informaciją:

1.- Patikrinkite dokumentus ir nuosavybės teisėtumą

1.-Patikrinkite nuosavybės aprašą nuosavybės dokumentuose („Escritura“) 

Patikrinti nuosavybės dokumentus: Turto aktuose patikrinkite, ar turtas aprašytas teisingai. Nuosavybės aktuose turi būti a tobulas aprašymas objekte esančių konstrukcijų.

Gana dažnas atvejis, kai daugelį metų skirtingiems savininkams priklausę nekilnojamojo turto objektai buvo modifikuojami pristatant (nauja patalpa, uždarant prieangį ar terasą ir pan.), arba naujomis statybomis (garažas, baseinas, svečias). namas).

Jei realus dydis ir konstrukcijos nesutampa su aprašymu aktes    nesijaudink!  yra procesų, kuriuos galima atlikti, ir yra būdų tai sutvarkyti!. Bet jūs turite juos žinoti tą pačią akimirką, kai priimate sprendimą parduoti, kad tiksliai žinotumėte, „ką“ turite padaryti ir „kiek“ bus šie veiksmai.

---

Pavyzdžiui: Jūs turite 120 m2 namą su 50 m2 baseinu ir garažu, paverstu svečių namu. Namo aktuose nurodyta tik 120 m2, bet dokumentuose apie baseiną neminimas. O garažas aktuose aprašytas kaip „garažas“, o ne „svečių namai“.

Tokiu atveju jūsų aktai turi būti atnaujinti, o jūs turite už tai sumokėti. 

PASTABA: Kalbame ne apie „vidinį namo aprašymą“, o tik apie nuosavybės perimetrą, žinomą kaip „pastatytas dydis“ (ispaniškai „superficie construida“).

Aktuose nereikia rodyti tikrojo aprašymo ar paskirstymo „namo viduje“. Jei pakeitėte turto interjerą, pakeisdami vidines sienas, tada aktų atnaujinti nereikės. Užteks tada užbaigus naują paskirstymą paskelbti notarui.

Pavyzdžiui, iš aktų matyti, kad yra 4 miegamieji, o pirkdami būstą jūs juos pavertėte 2. Šiuo atveju aktų atnaujinti nebūtina. Kaip savininkas, jūs turite laisvę pertvarkyti nuosavybę (visada gaunama tinkama licencija).

2.- Patikrinkite, kaip turtas užregistruotas Katastro biure (taip pat žinomas kaip „SUMA“ arba „IBI“, arba „TARYBOS MOKESTIS“)

Kaip ir aktuose, turtas turi būti įregistruotas „Catastro“ toks, koks jis yra tikras. Kiekvienais metais katastrofos sąskaitos parodo tikrąjį turto dydį. Tada turite patikrinti, ar „Castro“ įrašai rodo tikrąjį nuosavybės dydį, koks jis yra „tikrasis“, įskaitant bet kokius atliktus išorinius pakeitimus ar plėtinius.

Atminkite, kad  Catastro biuras apskaičiuoja Tarybos mokestį pagal nuosavybės dydį, atsižvelgdamas į visas statybos komponentus, pvz., namą, baseiną, garažą ir kt. Jei pratęsėte nuosavybę ir apie tai neinformavote, Tinkamas momentas tai padaryti yra tada, kai nuspręsite parduoti.

---

  PASTABA: Prašome, sekite šiuo pavyzdžiu: Kai įsigijote turtą, ten buvo 120m2 namas. Tai taip pat buvo parodyta aktuose ir „Catastro“ sąskaitoje. Dėl šios priežasties Catastro sąskaitos (IBI) buvo 300 EUR.

Praėjus metams po to, kai pastatėte 50 m2 baseiną ir 40 m2 garažą. Jūs jų nepaskelbėte „Catastro“. Jei naują baseiną ir garažą būtumėte deklaravę Kataras, savivaldybės mokesčių sąskaitos būtų padidintos nuo 300 Eur iki 350 Eur (apytiksliai), 50 Eur daugiau dėl naujų statybų.

Dabar, jei nuspręstumėte parduoti savo turtą, turite atnaujinti Katastrofų biure registruotą informaciją. Tada galite informuoti „Catastro Office“ apie jūsų atliktus pratęsimus, o tada jie gali paprašyti sumokėti 50 EUR (apie) skirtumą už nedeklaruotą pratęsimą iki 4 metų atgal.

 KLAUSIMAS: pratęsiau savo turtą per tą laiką, kai buvau savininkas, arba, tiesiog, mano darbai ir Katastrofų biuras nesutampa su tikruoju mano turto dydžiu. Kaip man tai sutvarkyti?

3.- Patikrinkite statybos teisinę situaciją:

Norint parduoti turtą, būtina gauti turto teisėtumą patvirtinantį dokumentą. DU dokumentai gali jums padėti:

• Gyvenimo pažymėjimas (CH)
• Nėra pažeidimo pažymėjimo (CNUI)

A)   Ar parduodant/perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje „privalomas“ gyvenamosios vietos pažymėjimas arba darbo licencija?

ATSAKYMAS: Tai priklauso nuo turto tipo

In „Naujos“ savybės, statytojas privalo pateikti šį dokumentą pirkėjui užbaigus pardavimo procesą.

Bet, prašau, atkreipkite dėmesį skiltyje „Perpardavimas“, nėra įstatymo, kuris įpareigotų pardavėją pateikti šį dokumentą užbaigus pardavimą. Ispanijos įstatymai sako, kad „pirkėjas“ turi gauti šį dokumentą savo vardu po užpildymo, kad galėtų keisti vandens ir elektros pavadinimus.

Šiuo metu reikia pasakyti, kad administracija gali atsisakyti duoti CH pirkėjui po užbaigimo, jei turtas buvo nukentėjęs nuo ankstesnio savininko neteisėtų darbų ir pan. Taigi, jei turtas nėra tobulos teisinės būklės, gali kilti rizika, kad užbaigus šį dokumentą nebus patvirtintas. Ir dėl to pirkėjas gali atsidurti labai sudėtingoje situacijoje, nes jam gali kilti problemų dėl komunalinių paslaugų sutarčių sudarymo savo vardu.

Labai svarbus dalykas yra tai, kad CH egzistavimas ar galiojimas ir kita informacija apie CH yra nurodyta ne aktuose, o vietinėje rajono Rotušėje!.

Taigi, jūsų advokatas turi atidžiai išnagrinėti šį klausimą, naudodamasis savo žiniomis ir patirtimi, kad patvirtintų tokį svarbų dokumentą kaip šis.  

Iš išvados, šis sertifikatas yra BŪTINAS iki turto pardavimo, o jo patvirtinimas turi būti apžiūrimas nuo pat pirkimo/pardavimo proceso pradžios.

Visi žinome, kad CH yra dokumentas, rodantis, kad turtas buvo pastatytas laikantis Ispanijos statybų įstatymų ir juos laikantis.

Šis dokumentas taip pat reikalingas norint prijungti vandenį ir elektrą prie nekilnojamojo turto pirmą kartą įsigyjant turtą ir garantuoti sutarčių pasikeitimus bei tiekimą antriesiems ir paskesniems savininkams.

CH galiojo 5-10 metų ir turi būti atnaujintas kiekvieną kartą parduodant ar perduodant turtą, nurodant dabartinių savininkų vardus ir pavardes.

Cpalaižykite toliau, kad sužinotumėte daugiau apie reikalavimą pateikti gyvenamosios vietos sertifikatą perparduodant:

Kas yra gyvenamosios vietos sertifikatas – Profesijos licencija – Cedula de habitabilidad. Ar to reikia Ispanijoje?

 

B) – Nėra teisės pažeidimo pažymėjimo .- Tai vadinama "Certificado de No Infracción Urbanística“ (CNUI).

Tai yra Rotušės išduota pažyma, patvirtinanti, kad turtas yra laisvas (arba ne), nuo bet kokių baudų už turtą, atsiradusią dėl statybų ar veiksmų, atliktų be tinkamo leidimo.

Pavyzdžiui, pagrindinio namo, garažų, statybų priestatų, baseinų statyba, žemės sklypo, kraštovaizdžio ir pan. statyba be atitinkamų Rotušės leidimų ar licencijų.

Kodėl parduodant turtą Ispanijoje reikalingas nepažeidimo pažymėjimas?

Tai padės jūsų pardavimui vykti sklandžiai. Jei visi dokumentai yra tvarkingi, pavyzdžiui, pažymos, patvirtinančios, kad jūsų turtui netaikoma jokia statybinė bauda, ​​procesas ir pardavimas vyks greičiau ir lengviau.

Turint visus nekilnojamojo turto dokumentus, atsiranda pasitikėjimas galimu pirkėju ir savo Advokatu.

Atkreipkite dėmesį, kad jei jūsų turtui bus skirta bauda dėl statybų ar bet kurio išplėtimo, IT AKTO NEBUS PARODYTA ir (arba) likusius dokumentus iš nuosavybės. Šią informaciją galima gauti tik vietinėje rajono rotušėje.

Nuo šiol šis sertifikatas yra ESMINIS parduodant turtą ir turi būti gautas iš savininko  prieš užbaigimas.

Kaip gauti „Certificado de No Infracción Urbanística“ – ne pažeidimo pažymėjimą Ispanijoje?

Geriausias būdas jį gauti – kreiptis dėl jo Rotušėje. Galite paprašyti savo advokato tai padaryti.

Pažymoje apie nepažeidimą nurodomos tam tikros nuobaudos ar baudos, ar net įsakymai griauti, ar galiu tokiais atvejais parduoti turtą? 

Jei Pažymos apie pažeidimą rezultatas rodo bet kokią informaciją apie galimas baudas, nuobaudas ar kt., turėtumėte parodyti statybų teisininkui, kad jis nurodytų, kaip elgtis. Kartais šio sertifikato informacijoje yra istorinių baudų, kurios jau sumokėtos arba kurių galiojimo laikas pasibaigęs, o kitais atvejais kyla rimtų problemų, kurios gali turėti įtakos pardavimo procesui.

Taip sakant, turtas gali būti parduodamas, nes Ispanijos sistema leidžia pirkėjams pirkti nekilnojamąjį turtą su statybos bauda, ​​tačiau pirkėjai turi būti puikiai informuoti apie tų baudų detales ir pasekmes, kurias gali turėti nauji savininkai. Jei pirkėjai yra tinkamai informuoti ir jie aiškiai sutinka pirkti turtą su šiomis baudomis, tada pardavimas gali vykti.

 

2.- Patikrinkite savo asmeninę mokesčių situaciją  – mokesčių planavimas parduodant namą Ispanijoje

a) Kaip apskaičiuoti kapitalo prieaugį pardavus Ispanijos turtą?

Parduodant Ispanijos nekilnojamąjį turtą, pardavėjams atsiranda kapitalo prieaugio įsipareigojimas.

Mokėtinas kapitalo pelno mokestis yra 19 % pardavimo „grynojo pelno“.

Norėdami sužinoti, koks yra pardavimo „grynasis pelnas“, turite vadovautis šia formule:

Pardavimo kaina – Įsigijimo kaina – Įsigijimo išlaidos ir mokesčiai – Turto „struktūrinių reformų“ kaina

---

Kapitalo prieaugio skaičiavimo pavyzdys: 

• 2015 m. įsigijote perpardavimo turtą už 200.000 XNUMX EUR.
• Tą akimirką sumokėjote 24.000 12 EUR, tai yra 10 % išlaidų: 2 % perleidimo mokestis + XNUMX % notaro, žemės registro, advokato honorarai ir kt.
• Tada atlikote vidines reformas už 17.000 XNUMX Eur (pakeitėte grindų įdirbimą, suremontavote baseiną ir naujus langus).
• Po kelerių metų pastatėte garažą už 20.000 XNUMX EUR

Tada nusprendėte dabar parduoti už 260.000 XNUMX EUR.

Kas yra kapitalo prieaugis deatsiskyrė nuo tai pardavimas?

PASTABA: Prieš atlikdami skaičiavimus, turime informuoti, kad Ispanijos administracija apsvarstys visas aukščiau pateiktas mokesčių mažinimo koncepcijas, išskyrus „vidaus reformų“ 17.000 XNUMX EUR vertės koncepciją. Taip yra dėl to, kad „vidinės“ reformos, kurios nėra „struktūrinės“ reformos, nėra laikomos mokesčių lengvatomis.

Mes naudojame formulę:

260.000 (išpardavimo kaina) - 200.000 (Įsigijimo kaina) - 24.000 (Įsigijimo išlaidos ir mokesčiai) - 20.000 (Naujas garažas) =

16.000 eurų

Tai yra „grynasis pelnas“, kurį reikia gauti pardavus

Kadangi kapitalo prieaugio tarifas yra 19%, kapitalo prieaugio mokesčio suma bus tokia:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 eurų

---

b) Kaip sumokėti kapitalo prieaugį pardavus Ispanijos nekilnojamąjį turtą

1.- Apskaičiuokite Ispanijos kapitalo prieaugį Ispanijos gyventojams

Kadangi esate NE Ispanijos mokesčių rezidentas, kapitalo prieaugio mokėjimo būdas yra toks:

– PABAIGUS PARDAVIMĄ: 3 % IŠLAIKYMAS

: Baigus pardavimą, Ispanijos administracija verčia pirkėją IŠLAIKYTI 3 % nuo pardavimo kainos vertės. Taigi, jūs negaunate visos sutartos kainos. Pirkėjas pasilieka 3 % visos kainos ir privalo juos įmokėti mokesčių inspekcijoje. Tai daroma „tą pačią pardavimo užbaigimo dieną“.

PASTABA: Vadovaujantis aukščiau pateiktu pavyzdžiu, jei pardavimo kaina būtų 260.000 260.000 EUR, pirkėjo sumokėta sulaikymo suma būtų 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 eurų.

– PRIEŠ 6 MĖNESIUS PO PARDAVIMO UŽBAIGIMO: KAPITALO PAUJO DEKLARACIJA (19%):

Baigę pardavimą, turite 6 mėnesius Ispanijos mokesčių inspekcijai pateikti „kapitalo prieaugio deklaraciją“. Šioje deklaracijoje jūs (arba jūsų advokatas) turite apskaičiuoti mokestį pagal aukščiau pateiktą pavyzdį. Tokiu atveju suma, kurią turite sumokėti, yra 3.040 EUR.

PASTABA: Kaip paaiškinta čia, iš šio sandorio gautas CG yra 3.040 EUR. Kadangi buvote išlaikytas didesne suma (7.800 EUR), tuomet turite „kreditą“ Ispanijos administracijoje už skirtumą.

Taigi, jei Ispanijos administracija iš jūsų pasilieka 7.800 3.040 EUR už CG Tax, nes galutinis mokesčio rezultatas yra tik 7.800 3.040 EUR, Ispanijos administracija turi „grąžinti“ jums skirtumą: XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 eurų.

Kaip kreiptis dėl šios pinigų grąžinimo? Jūsų advokatas turi įtraukti šį faktą į tą pačią kapitalo prieaugio deklaraciją, kurią norite pateikti mokesčių inspekcijai.

2.- Apskaičiuokite Ispanijos kapitalo prieaugį kaip Ispanijos mokesčių rezidentus 

Jei esate laikomas „Ispanijos mokesčių rezidentu“ (tai reiškia, kad mokate pajamų mokestį Ispanijoje kaip Ispanijos gyventojas), tada, apskaičiavę kapitalo prieaugį, turėsite šias mokesčių lengvatas:

• NUOLATINĖS GYVENTOJOS KAPITALO PAUJO NĖRA: Jei jūsų parduodamas turtas yra jūsų nuolatinė gyvenamoji vieta (bičių jį naudojate kaip „nuolatinį namą“ daugiau nei 3 metus), tuomet turėsite šiuos privalumus:
  • Jei esate jaunesnis nei 65 metų: Jūs nemokate CG už gautas pardavimo sumas, „reinvestuotas“ į naujo turto, kuris bus naudojamas kaip nuolatinė gyvenamoji vieta, įsigijimą. Jūs turite 2 metus praktikuoti šį "reinvestavimą" (praėjo 2 metus neinvestavus tų sumų, būsite apmokestintas visiškai).
  • Jei esate vyresnis nei 65 metų: Jūs nemokate CG už sumas, gautas parduodant. Ir tai net jei „nereinvestuojate“ į naują turtą.
• NĖRA 3 % LAIKYMO: Kai pardavimas bus baigtas, iš pirkėjo gausite visą kainos sumą be jokio sulaikymo.

Paprastai savininkai painioja „Ispanijos mokesčių rezidenciją“ su „Ispanijos rezidencija“.

Kitaip tariant, žmonės mano, kad Ispanijos nacionalinėje policijoje gautos „Ispanijos rezidencijos kortelės“ arba „gyvenamosios vietos pažymėjimas“ pakanka įrodyti, kad jie yra „Ispanijos gyventojai už mokesčius“, ir, deja, taip nėra.

"Ispanijos rezidencijos kortelė“(Arba„Ispanijos gyvenamosios vietos pažymėjimas“), nėra galiojantis dokumentas, leidžiantis pakeisti jūsų Mokesčius kaip „Mokesčių rezidentas“.

Ispanijos gyventojo kortelė (arba pažymėjimas) yra skirtas tik patvirtinti, kad jūs „gyvenate“ Ispanijoje, kad policija galėtų geriau kontroliuoti tam tikros srities gyventojus.

Kas yra Ispanijos mokesčių pažyma, ji yra tokia pati kaip „TIE“? 

Norėdami tapti Ispanijos gyventoju už mokesčius, o tada pradėsite mokėti mokesčius Ispanijoje kaip įprastas Ispanijos pilietis, turite gauti ISPANIJOS GYVENTOJO MOKESČIŲ PAŽYMĖJIMAS išduoda Ispanijos mokesčių tarnyba arba Ispanijos muitinė, tada mokesčius pradėsite mokėti Ispanijoje, o ne savo kilmės šalyje.

Taip pat, kai turėsite deklaruoti savo šalies mokesčių inspekcijai, kad esate Ispanijos mokesčių rezidentas ir nenorite toliau būti mokesčių rezidencija savo šalyje,

Taigi, pasitarkite su savo mokesčių konsultantu, kokius mokesčius mokate šiuo metu, nes net jei nesate Ispanijos gyventojas, turėtumėte deklaruoti ir mokėti PAJAMŲ MOKESTĮ NE GYVENTOJAI.

– IŠVADOS

Taigi, kai paaiškinsite visa tai, kas išdėstyta aukščiau, kai nusprendėte PARDUOTI Ispanijos turtą, atsižvelkite į tai, kad jums reikia gauti/pateikti: dokumentus prieš parduodant:

1. Turto nuosavybės teisės aktai (Rašymas): Jei įmanoma, ORIGINALUS. Su teisingu ir atnaujintu konstrukcijų aprašymu.
2. Tarybos mokesčių įstatymo projektas (IBI – SUMA) .- Su teisingu konstrukcijų aprašymu.
3. Sąskaitos už vandenį ir elektrą.- patys naujausi.
4. Gyvenimo pažymėjimas taip pat vadinama "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Nėra teisės pažeidimo pažymėjimo .- Tai vadinama "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Savininkų bendrijos sertifikatas (jei taip) rodo, kad esate susipažinę su bendruomenės mokesčiais.
7. Originalūs NIE ir originalūs pasai
8. Energinio naudingumo sertifikatas

MOKESČIAI : Turite pateikti šiuos mokesčių dokumentus:

210 arba 214 modeliai nuo praėjusių 3 metų. Jei ne Ispanijos mokesčių gyventojas

Modelis 100 nuo 3 ankstesnių metų. Jei Ispanijos mokesčių rezidentas