Ispanijos nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Kapitalo prieaugis

Jei nusprendėte PARDUOTI savo Ispanijos turtą, atkreipkite dėmesį į šias sąvokas, kurios padės sužinoti apie kapitalo prieaugio mokestį, kurį turite sumokėti parduodant:

1.- ĮSIGIJIMO KAINA: Tai yra visa turto kaina, sumokėta pardavėjui užbaigus nekilnojamojo turto pirkimą.

2.- ĮSIGIJIMO IŠLAIDOS: Tai yra visos išlaidos ir mokesčiai, kuriuos sumokėjote prie kainos: notaro mokesčiai, žemės registro mokesčiai, perdavimo mokestis, advokato mokesčiai ir kt.

3.- PRIIMTINOS REFORMOS, KAD SUMAŽINTI KAPITALO PAUJĄ: Atkreipkite dėmesį, kad išlaidos nuosavybės reformoms ne visada priimamos siekiant sumažinti kapitalo prieaugį. Tik reformos, kurios laikomos „struktūrinėmis“, yra sąvokos, kurios gali sumažinti šį mokestį.

Paprastai nekilnojamojo turto darbai ir reformos bus atskaitomos, jei jos yra dalis struktūrinės nuosavybės reformos, kuriai paprastai taikoma „Mayor Worls License“, o ne už kitus darbus, neturinčius įtakos statinio struktūrinėms dalims ( „Galutinių darbų licencija“).

„Mero darbų licencijos“ atveju Ispanijos administracija pripažįsta išskaitytinas sumas, nurodytas architekto projekte, kuris naudojamas taikant šių tipų licencijas. Šiuose Architektiniuose projektuose atliekamų darbų, kurie laikomi bendromis darbų sąnaudomis, ekonominis tyrimas. Sumos, nurodytos kaip bendros išlaidos, yra tos, kurios gali būti laikomos išskaitomomis pagal kapitalo prieaugį.

Norėdami geriau suprasti, kurie darbai atitinka kiekvieną atvejį (didieji ir smulkūs darbai), žr. toliau pateiktą informaciją:

Pagrindinių darbų licencija

Tai iš Rotušės gautas statybos leidimas techninio sudėtingumo ir ekonomiškai svarbiems darbams atlikti. Dėl šios priežasties šie darbai turi būti reglamentuojami saugos, tinkamumo gyventi ir kt.

Norint gauti didžiųjų darbų licenciją, ARCHITEKTŲ PROJEKTĄ turi parengti architektai, inžinieriai ir kt.

Paprastai statybos leidimas reikalingas šiais atvejais:

• Bendra būsto rekonstrukcija.
• Darbai, turintys įtakos namo konstrukcijai (pamatai, konstrukcija, fasadas, stogas ir kt.)
• Padidinkite pastato aukštį arba tūrį.
• Su priešgaisrine apsauga susiję veiksmai.
• Griovimai arba padaliniai.
• Pastato ar namo paskirties pasikeitimai.
• Komercinių patalpų kondicionavimas.
• Naujos statybos darbai.
• Darbai, turintys įtakos bendriems pastato elementams.

Licencija smulkiems darbams

Smulkūs darbai reformoms ir pan., taip pat reikalinga licencija. Tačiau tai paprasti darbai, kuriems nereikia nei projekto, nei specializuotų projektų, o jų kaina gerokai mažesnė. Tokių pavyzdžiai gali būti nedidelės reformos, sienų ar apkalų keitimas, vidaus apdailos projektai, architektūrinių barjerų šalinimas, dangos keitimas, virtuvės ar vonios atnaujinimas, šildymo, kanalizacijos, vandentiekio ir elektros įrengimas, apklausos, degustacijos ir kt.

4.- KAPITALO PAUJO IŠLAIKYMAS: Parduodant nekilnojamąjį turtą, kai pardavėjas nėra Ispanijos mokesčių rezidentas, iš 3 % sutartos pardavimo kainos išskaičiuojama, kuri pardavėjui nesumokama. Pirkėjas privalo „sulaikyti“ 3 % nuo kainos ir įnešti juos į Ispanijos mokesčių inspekciją, kaip „išankstinį mokėjimą“ iš pardavėjo kapitalo prieaugio.

KAPITALO PAUJO APSKAIČIAVIMAS

Parduodant Ispanijos nekilnojamąjį turtą, pardavėjams atsiranda kapitalo prieaugio įsipareigojimas.

Mokėtinas kapitalo pelno mokestis yra 19 % pardavimo „grynojo pelno“.

Norėdami sužinoti, koks yra pardavimo „grynasis pelnas“, turite vadovautis šia formule:

Pardavimo kaina – Įsigijimo kaina – Įsigijimo išlaidos ir mokesčiai – Turto „struktūrinių reformų“ kaina

---

Kapitalo prieaugio skaičiavimo pavyzdys: 

• 2015 m. įsigijote perpardavimo turtą už 200.000 XNUMX EUR.
• Tą akimirką sumokėjote 24.000 12 EUR, tai yra 10 % išlaidų: 2 % perleidimo mokestis + XNUMX % notaro, žemės registro, advokato honorarai ir kt.
• Tada atlikote vidines reformas už 17.000 XNUMX Eur (pakeitėte grindų įdirbimą, suremontavote baseiną ir naujus langus).
• Po kelerių metų pastatėte garažą už 20.000 XNUMX EUR

Tada nusprendėte dabar parduoti už 260.000 XNUMX EUR.

Kas yra kapitalo prieaugis deatsiskyrė nuo tai pardavimas?

PASTABA: Prieš atlikdami skaičiavimus, turime informuoti, kad Ispanijos administracija apsvarstys visas aukščiau pateiktas mokesčių mažinimo koncepcijas, išskyrus „vidaus reformų“ 17.000 XNUMX EUR vertės koncepciją. Taip yra dėl to, kad „vidinės“ reformos, kurios nėra „struktūrinės“ reformos, nėra laikomos mokesčių lengvatomis.

Mes naudojame formulę:

260.000 (išpardavimo kaina) - 200.000 (Įsigijimo kaina) - 24.000 (Įsigijimo išlaidos ir mokesčiai) - 20.000 (Naujas garažas) =

16.000 eurų

Tai yra „grynasis pelnas“, kurį reikia gauti pardavus

Kadangi kapitalo prieaugio tarifas yra 19%, kapitalo prieaugio mokesčio suma bus tokia:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 eurų

KAPITALO PRIEJO MOKĖJIMO BŪDAS

1.- ISPANIJOS NE MOKESČIŲ GYVENTOJAMS

Kadangi esate NE Ispanijos mokesčių rezidentas, kapitalo prieaugio mokėjimo būdas yra toks:

• PABAIGUS PARDAVIMĄ: 3 % IŠLAIKYMAS: Baigus pardavimą, Ispanijos administracija verčia pirkėją IŠLAIKYTI 3 % nuo pardavimo kainos vertės. Taigi, jūs negaunate visos sutartos kainos. Pirkėjas pasilieka 3 % visos kainos ir privalo juos įmokėti mokesčių inspekcijoje. Tai daroma „tą pačią pardavimo užbaigimo dieną“.

PASTABA: Vadovaujantis aukščiau pateiktu pavyzdžiu, jei pardavimo kaina būtų 260.000 260.000 EUR, pirkėjo sumokėta sulaikymo suma būtų 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 eurų.

• PRIEŠ 4 MĖNESIUS BAIGUS PARDAVIMĄ: KAPITALO PAUJO DEKLARACIJA 19% galioja ir ES, ir NE ES piliečiams): Baigę pardavimą, turite 6 mėnesius Ispanijos mokesčių inspekcijai pateikti „kapitalo prieaugio deklaraciją“. Šioje deklaracijoje jūs (arba jūsų advokatas) turite apskaičiuoti mokestį pagal aukščiau pateiktą pavyzdį. Tokiu atveju suma, kurią turite sumokėti, yra 3.040 EUR.

PASTABA: Kaip paaiškinta čia, iš šio sandorio gautas CG yra 3.040 EUR. Kadangi buvote išlaikytas didesne suma (7.800 EUR), tuomet turite „kreditą“ Ispanijos administracijoje už skirtumą.

Taigi, jei Ispanijos administracija iš jūsų pasilieka 7.800 3.040 EUR už CG Tax, nes galutinis mokesčio rezultatas yra tik 7.800 3.040 EUR, Ispanijos administracija turi „grąžinti“ jums skirtumą: XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 eurų.

Kaip kreiptis dėl šios pinigų grąžinimo? Jūsų advokatas turi įtraukti šį faktą į tą pačią kapitalo prieaugio deklaraciją, kurią norite pateikti mokesčių inspekcijai.

2.- KAPITALO PAUJAS Ispanijos mokesčių rezidentams: 

Jei esate laikomas „Ispanijos mokesčių rezidentu“ (tai reiškia, kad mokate pajamų mokestį Ispanijoje kaip Ispanijos gyventojas), tada, apskaičiavę kapitalo prieaugį, turėsite šias mokesčių lengvatas:

• NĖRA KAPITALO PAUJO UŽ NUOLATINĘ GYVENTOJĄ: Jei parduodamas turtas yra jūsų nuolatinė gyvenamoji vieta (jau daugiau nei 3 metus naudojate jį kaip „nuolatinį namą“), tuomet turėsite šiuos privalumus:
  • Jei esate jaunesnis nei 65 metų: Jūs nemokate CG už gautas pardavimo sumas, „reinvestuotas“ į naujo turto, kuris bus naudojamas kaip nuolatinė gyvenamoji vieta, įsigijimą. Jūs turite 2 metus praktikuoti šį "reinvestavimą" (praėjo 2 metus neinvestavus tų sumų, būsite apmokestintas visiškai).
  • Jei esate vyresnis nei 65 metų: Jūs nemokate CG už sumas, gautas parduodant. Ir tai net jei „nereinvestuojate“ į naują turtą.
• NĖRA 3 % IŠLAIKYMO: Kai pardavimas bus baigtas, iš pirkėjo gausite visą kainos sumą, netaikomos sumos.

PASTABA: Paprastai savininkai painioja „Ispanijos mokesčių rezidenciją“ su „Ispanijos rezidencija“.

Kitaip tariant, žmonės mano, kad Ispanijos nacionalinėje policijoje gautos „Ispanijos rezidencijos kortelės“ arba „gyvenamosios vietos pažymėjimas“ pakanka įrodyti, kad jie yra „Ispanijos gyventojai už mokesčius“, ir, deja, taip nėra.

"Ispanijos rezidencijos kortelė“(Arba„Ispanijos gyvenamosios vietos pažymėjimas“), nėra galiojantis dokumentas, leidžiantis pakeisti jūsų Mokesčius kaip „Mokesčių rezidentas“.

Ispanijos gyventojo kortelė (arba pažymėjimas) yra skirtas tik patvirtinti, kad jūs „gyvenate“ Ispanijoje, kad policija galėtų geriau kontroliuoti tam tikros srities gyventojus.

Norėdami tapti Ispanijos gyventoju už mokesčius, o tada pradėsite mokėti mokesčius Ispanijoje kaip įprastas Ispanijos pilietis, turite gauti ISPANIJOS GYVENTOJO MOKESČIŲ PAŽYMĖJIMAS išduoda Ispanijos mokesčių tarnyba arba Ispanijos muitinė, tada mokesčius pradėsite mokėti Ispanijoje, o ne savo kilmės šalyje.

Taip pat, kai turėsite deklaruoti savo šalies mokesčių inspekcijai, kad esate Ispanijos mokesčių rezidentas ir nenorite toliau būti mokesčių rezidencija savo šalyje,

Taigi, pasitarkite su savo mokesčių konsultantu, kokius mokesčius mokate šiuo metu, nes net jei nesate Ispanijos gyventojas, turėtumėte deklaruoti ir mokėti PAJAMŲ MOKESTĮ NE GYVENTOJAI.

KELI KLAUSIMAI APIE 3 % IŠLAIKYMĄ PARDUODAMI NE GYVENTOJUS

Kodėl reikia praktikuoti 3% išlaikymą iš pardavėjo?

Kadangi tai yra garantija Ispanijos administracijai, kad mokesčiai, gauti iš pardavėjo gauto kapitalo prieaugio, bus sumokėti Ispanijoje.

 Kas atsitiks, jei 3% išlaikymas nebus sumokėtas?

Tuo atveju, jei pirkėjas nevykdo sulaikymo, Ispanijos administracija gali įvykdyti skolą už minėtą mokėjimą už parduodamas prekes ar nekilnojamąjį turtą.

Tuo atveju, jei pirkėjas neatsiskaito ir nesulaiko pardavėjo, jis gali nukentėti dėl galimų skolos išieškojimo procesų, o jo atveju – ir įsigyto turto arešto.

Ką turi daryti pardavėjas, pritaikius 3 % išlaikymą?

Mokesčių deklaraciją, 210 pavyzdį, turėsite pateikti per keturis mėnesius nuo pardavimo pasirašymo dienos.

Šiuo atveju tuo atveju, jei buvo sulaikyta mažesnė suma, gauta apskaičiavus kapitalo prieaugį, tai yra, jei iš pardavėjo buvo išskaityta 10,000 15,000 eurų, o kapitalo prieaugio apskaičiavimo rezultatas yra 5,000 210 eurų. . , likusius XNUMX € turėsite prisidėti prie XNUMX modelio pristatymo, per keturis mėnesius nuo pardavimo datos.

Priešingu atveju, jei pardavėjas išskaičiavo didesnę sumą nei suma, gauta sumokėjus kapitalo prieaugio mokestį, jis turės teisę reikalauti, kad ši suma būtų grąžinta. Tai turi būti pateikta per keturis mėnesius nuo pardavimo datos.

Šiuo metu svarbu, ty tuo atveju, jei Ispanijos administracija turi teisę grąžinti 3 % arba dalį minėto sulaikymo, tam reikės, kad pardavėjas anksčiau būtų įvykdęs mokestines prievoles, kurias jis buvo įpareigotas kaip savininkas Ispanijoje pagal savo nerezidento sampratą. Tai reiškia, kad būtų pateiktas antrosios gyvenamosios vietos IRPFNR metinis apskaičiuotasis pajamų mokestis, kurį privalo mokėti visi nekilnojamojo turto savininkai Ispanijoje kaip nerezidentai. Paprastai šio įsipareigojimo bus reikalaujama ketverius metus. Kitaip tariant, Ispanijos administracija nereikalaus, kad būtų sureguliuoti priskiriami pajamų mokesčiai, nesumokėti ilgiau nei paskutinius ketverius metus iki pardavimo datos.

Kiek laiko Ispanijos administracija turi grąžinti sulaikytą 3% perviršį?

Administracija turi 6 mėnesius grąžinti sumokėtą perviršį. Po 6 mėnesių administracija privalės grąžinti minėtą sumą kartu su delspinigiais.

Ypatingas dėmesys turi būti skiriamas grąžinimo terminui, nes Ispanijos administracija tam tikrais atvejais gali užtrukti ilgiau nei metus.

Taip pat reikia atsižvelgti į tai, kad administracija turi iki KETURIŲ METŲ ir vieno mėnesio nuo pardavimo datos (5 modelio įstatymo 210 str.https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) praktikuoti grąžinimą arba kompensavimą. Todėl tuo atveju, jei pinigų grąžinimas užtruks ilgiau nei metus, turėsite pasisamdyti specialisto paslaugas, kurios paralyžiuotų teisės į grąžinimą galiojimo terminus.

Ar Ispanijoje dovanojant nekilnojamąjį turtą privaloma taikyti 3 % išlaikymą?

Dovanojant nekilnojamąjį turtą, esantį Ispanijoje, nes jis yra nemokamas, už juos nereikia mokėti, tai yra, nėra atlygio, nėra įpareigojimo sulaikyti 3 proc. auką arba į ją įvedant per 211 modelį.

Ar bendrosios nuosavybės likvidavimo, ar bendrosios nuosavybės išnykimo atveju privaloma sulaikyti 3 proc.

Ne normaliai . Kitaip tariant, daugiabučių namų bendrijos likvidavimas yra neutralus dispozityvus veiksmas, dėl kurio nė viena šalis neperduoda turto. Todėl nelaikoma, kad yra pelno.

Tačiau , tuo atveju, kai vienam iš bendraturčių būtų priteista didesnė dalis nei jam priklauso , šiuo atveju bus laikoma, kad minėta dalis yra bendraturčio kapitalo prieaugis, su kuriuo išlaikymas turi būti praktikuojamas. 3 % nuo minėtos perteklinės dalies .

Kitaip tariant, pavyzdžiui, įsivaizduokime, kad yra atvejis, kai „A“ ir „B“ turi nuosavybę Ispanijoje, kurioje „A“ dalijasi 65 proc., o „B“ – 35 proc. Tokiu atveju, įvykus daugiabučio namo likvidavimui, kai nustatoma, kad kiekvienam priklauso po 50% turto, bus laikoma, kad „B“ gavo 15% daugiau nei įnešė. Tai yra, įnešus 35 % vertę, gautą 50 % rezultato, su tuo 15 % perteklius bus laikomas kapitalo prieaugiu, o "A" bus priverstas pasilikti 3% nuo tų 15% vertės. "B".

Taip pat įsivaizduokime, kad yra dar vienas pavyzdys, kai „B“ be savo 35% turto gauna 50,000 3 eurų grynųjų pinigų pokalbį. Lygiai taip pat minėtai kompensacijai pinigais būtų taikomas XNUMX procentų išlaikymas, nes tai yra vienas iš esamų „B“ turto.

KITI MOKESČIAI PARDAVĖJAMS-PLUSVALÍA

Iš esmės PLUSVALÍA yra mokestis už žemės, kurioje yra jūsų turtas, vertės padidėjimą nuo pirkimo ir pardavimo laiko. Tai vienintelis mokestis, kurio mes negalime skaičiuoti anksčiau parduodant, nes priklauso nuo konkrečių Rotušės kriterijų.

Tokiais atvejais šio mokesčio sumokėjimui padengti pakanka pirkėjo sulaikymo pardavėjui. Apskritai, kai pardavėjas išvyksta iš šalies po pardavimo.

SUSISIEKITE SU MUMIS!