Kodėl perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje turėtumėte pasitelkti advokatą? Notaras ir advokatas/advokatas perka nekilnojamąjį turtą Ispanijoje.
Ispanijos pirkimo procesas labai panašus į kitų šalių. Užsienio investuotojai Ispanijos sistemoje ras daug panašumų su savo gimtomis šalimis.
Tačiau taip pat galime rasti daug skirtumų.
Ryškiausias skirtumas yra padėtis ir funkcijos teisininkas ir notaras funkcijas.
I.- KAI KURI PAVYZDŽIAI KITOSE EUROPOS ŠALYSE:
A) BRITIŠKAS PROCESAS: Didžiosios Britanijos pirkimo ir perdavimo procese notaras visiškai nedalyvauja turto pardavimo procese. Pardavėjas ir pirkėjas padeda sudaryti sandorį, kiekvienas iš jų su savo advokatu. Tada pirkėjo advokatas ir pardavėjo advokatas yra tie, kurie nuo pirmųjų žingsnių iki pabaigos kontroliuoja pardavimo procesą, atlieka ir perduoda turto pavadinimo keitimą, kainos, mokesčių sumokėjimą, tt Abu advokatai yra tie, kurie sudaro sutartis, rūpinasi, kad kiekviena šalis vykdytų savo įsipareigojimus, mokėtų mokesčius, jie organizuoja ir priima mokėjimus bei užbaigia turto registraciją naujam savininkui ir t.t.
Kaip išvada: Notaras nedalyvauja Didžiosios Britanijos pervežimo sistemoje nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo, ir yra du advokatai/advokatai – vienas pirkėjo, o kitas – pardavėjo, kurie dalyvauja visuose proceso etapuose.
B) ŽEMYNINĖS EUROPOS PROCESAS: Prancūzų, belgų, šveicarų, olandų, vokiečių ir kt.: šiose šalyse nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo procese notaro buvimas yra būtinas. Viską daro notaras. Skirtingai nei Didžiosios Britanijos sistemoje, kontinentinėje sistemoje abi šalys, pirkėjas ir pardavėjas, nuo pat pradžios iki pabaigos naudojasi notaru kaip sandorio tarpininku, ir jis atlieka šiuos veiksmus:
- Šalių derinimas ir sandorio įforminimas sutartimi.
- Kiekvienos šalies prievolės įvykdymo kontrolė.
- Atlieka teisinius, administracinius ir mokestinius turto tyrimus.
- Turto urbanistiniai ir statybiniai tyrimai.
- Jis atlieka ir gauna visus mokėjimus iš pardavimo.
- Užpildykite pardavimo aktus.
- Užpildykite registraciją nekilnojamojo turto registre naujojo savininko vardu.
- Pranešti ir sumokėti mokesčius nuo pirkimo ir pardavimo
- Pakeisti vandens, elektros, vietinių mokesčių ir kt. tiekimo sutartis.
Išvada: TEISĖJO funkcija pirkimo/pardavimo procese šiose šalyse yra nulis. Advokatas šiame procese nedalyvauja, išskyrus tuos atvejus, kai bylinėjimasis yra pagrįstas bylinėjimusi.
II.- ISPANIJAS PROCESAS
Galima sakyti, kad ispanų pirkimo procesas yra dviejų nagrinėjamų sistemų – „britų“ ir „žemyninės“ – mišinys.
Ispanijos gabenimo procese notaras yra tikrai svarbus, bet jo nepakanka norint įsigyti su visiška garantija ir saugumu. Ispanijos notaro dalyvavimas pirkimo procese yra būtinas, nes, kaip ir kitose šalyse, tokiose kaip Prancūzija, Belgija, Olandija ir kt., pardavimas negali būti įregistruotas žemės registre neįforminus notaro veiksmų (arba „escrituras“). “).
Notaras taip pat patikrina esminę informaciją, tokią kaip:
– Šalių galimybė pirkti arba parduoti. Tai yra, jei pirkėjas turi teisinę galimybę pirkti, o pardavėjas parduoti.
– Turto apribojimų ir mokesčių tyrimas.
– Turto dokumentų, tokių kaip statybos leidimai, licencijos ir kt., tyrimas.
– Mokėjimo būdo patikrinimas ir kt.
Tačiau skirtingai nei „Žemyniniai“ notarai, ispanai neatlieka daugiau nei paminėtos funkcijos. Tai yra apie Ispanijos notarų funkcijas:
- TEISĖS IR URBANISTINIS TYRIMAS: Notaras neatlieka nekilnojamojo turto statybos/urbanistinio tyrimo kaip konsultacinio planavimo. Informacijos apie turtą galima rasti įvairiuose šaltiniuose, pavyzdžiui, kadastro, miesto rotušėje, urbanistikos ir planavimo plėtros skyriuose, vietiniuose ir regioniniuose skyriuose, kurių pirkimo proceso metu Ispanijos notaras nesikonsultuoja ir netikrina.
- Notaras netikrina, ar turtui už statybą yra skirtos kokios nors nuobaudos ar baudos, arba, pavyzdžiui, griovimo įsakymas.
- Notaras atlieka turto registravimo patikrą, tačiau, Ispanijoje, didžioji dalis tstatybos nuobaudos, o baudos neįrašytos į nekilnojamąjį turtą/žemės registrą.
- Nėra jokių galimų būsimų plėtros projektų tyrimo ar patikrinimo gali turėti įtakos turtui (pvz., nusavinimas ar būsimas greitkelis, ar net urbanizacijos projektas ir pan.).
Deja, Ispanijoje pasitaiko atvejų, kai pirkėjas pirkimą užbaigė be specializuoto advokato pagalbos, puikiai suformulavęs notarinį formalų procesą ir puikiai įrašytas į kadastrą bei žemės registrą. Taigi, formaliai tobula. Ir tada, po pirkimo proceso jis nustatė, kad trūksta licencijos ar veiklos pažymėjimo („gyvenimo pažymėjimas“) arba netgi turėjo nusavinimo įsakymą, pavyzdžiui, greitkelio projektui, arba kad turtui buvo taikomi urbanizacijos mokesčiai, arba dalis sklypas turi būti atiduotas arba prarastas administracijai bendro naudojimo kelio pratęsimui ir pan .
Šis notaro atlikto planavimo tyrimo trūkumas sukelia ypatingų problemų šiuose objektuose:
- Savybės urbanizacijose: Pavyzdžiui, statytojas nebaigė miesto plėtros ir urbanizacijos infrastruktūros, o tada yra urbanizacijos darbai be užbaigimo, kuriuos turi atlikti, o kartais ir apmokėti savininkai.
- Nekilnojamas turtas, namai ar vilos kaimiškose vietovėse arba KAIMĖJE: Šios savybės paprastai yra kaimo vietovėje ir už miesto ribų. Šios savybės, paprastai vilos ar poilsio namai, gali turėti problemų, tokių kaip:
* Licencijos ar statybos trūkumas pagrindinio būsto
* Trūksta statybos licencijos arba licencijos galimam pratęsimui pagrindinio pastato ar jo priedų (baseinas, garažas ir kt.).
* Sklypo ribų nustatymo ar nustatymo problemos arba žemė ir pan.
* Urbanistinės ir statybinės nuobaudos, baudos, arba griovimo įsakymai ir pan.
- Vilos ir butai sename būste su rimtomis infrastruktūros problemomis arba laukiant projekto kūrimo ar tobulinimo ir pan.
Aukščiau pateiktos informacijos notaras Ispanijoje negaus.
Deja, Ispanijoje teisinė, administracinė ir planavimo informacija, turinti įtakos turtui, nėra sujungta į vieną informacijos tašką, nes tai turėtų būti žemės registras. Ispanijoje informacija žemės registre, nors ir esminė, nėra išsami.
Nekilnojamojo turto / žemės registre Ispanijoje esanti informacija nerenka VISOS būtinos informacijos, kuri turi įtakos turtui.
- SUTARTYS IR APMOKĖJIMAI: Notaras rengia mokėjimus už turtą, taip pat pasirenka ir rengia pardavimo sutartis. Taigi, pirkėjas pirkimo kainos notarui nemoka. Ispanijoje kainos arba jos dalies mokėjimai sumokami advokatams, nekilnojamojo turto agentūrai arba pardavėjui.
Mūsų kontoroje klientai kartais prašo notaro banko sąskaitos, kad apmokėtų pirkinio kainą, ir nustemba, kai pranešame, kad Ispanijoje notaras negauna įmokų, o mokėjimus reikia sumokėti tiesiai pardavėjui. , jo advokatui, arba nekilnojamojo turto agentams
- REGISTRACIJA IR SAVININKO KEITIMAS ŽEMĖS REGISTRACIJOJE: Notaras, pasibaigus pirkimo procesui, pasirašius notarinius pardavimo aktus, neturi pareigos tęsti sandorio įregistravimo žemės sklype. Todėl yra notarų, kurie užsiima šiuo valdymu, yra ir kitų, kurie to nesuvokia. Ir net pas notarus, kurie atlieka registravimo paslaugą, neateiti registruoti pirkimo, jei pirkėjas aiškiai to neprašo!.
Kaip teisininkai, esame matę ne vieną situaciją, kai pardavėjai sužinojo, kad net jų aktai nebuvo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Pirkimo metu dabartiniai savininkai kreipėsi į notarą, o užbaigę pirkimą ir įsitikinę, kad notaras atliks reikiamus veiksmus, kad užbaigtų registracijos veiksmus, nenurodė notarui atlikti registracijos žemės registras. Taigi, notaras niekada to nepadarė!. Todėl per daugelį metų nustatė, kad turtas vis dar buvo ankstesnių savininkų vardu, nes jis notarui nedavė nurodymo, o jūsų procese nepadėjo advokatas.
- VANDENS IR ELEKTROS SUTARTIES IR KITŲ SAVIVALDYBINIŲ MOKESČIŲ SAVININKO KEITIMAS: Notaras NEtvarko vandens tiekimo sutarčių, elektros ir kitų, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto mokesčio ar komunalinių mokesčių, nuosavybės pasikeitimo.
Taip pat notaras netvarko šių paslaugų apmokėjimo buveinės pirkėjo banko sąskaitoje tiesioginio debeto būdu.
- SAVININKO KEITIMAS KADASTRO/TARYBOS MOKESČIAI: Notaras NEtvarko kadastro šalių nuosavybės pasikeitimo. Jie susisiekia su Kadastru, bet neatitiko, kad tai daroma, ir paveda Kadastrui pervesti mokesčio mokėjimo tiesioginiu debetu tvarką į savininko banko sąskaitą.
- GYVENIMO SERTIFIKATAS Kaip paaiškinta kitose šios svetainės dalyse, pirkėjas turi gauti gyvenamosios vietos sertifikatą, dar vadinamą „gyvenimo pažymėjimu“. Iš naujų objektų (pirktų tiesiogiai iš statybininkų) notaras neprašo pateikti pardavėjų galiojančio gyvenamosios vietos pažymėjimo.
NEkilnojamojo turto agentai: Be to, Ispanijoje nekilnojamojo turto veiklos veikla nereglamentuojama. Nekilnojamojo turto siūlymas parduoti rinkoje yra „nemokamas“. Skirtingai nuo kitų šalių, kuriose agentų profesija yra griežtai kontroliuojama ir reguliuojama, Ispanijoje taip nėra.
Taigi, Ispanijoje nėra jokios garantijos, patvirtinančios, kad nekilnojamojo turto agentas reaguoja profesionaliai, arba tiesiog, kad jie turi minimalų teisinį patvirtinimą, kad žinotų apie rinkoje siūlomo nekilnojamojo turto teisėtumą.
Taigi, rekomenduojame pasirinkti patikimą ir gerai žinomą agentą. Norėdami tai padaryti, paprašykite verslo kredencialų ir patikrinkite agento reputaciją forumuose ir socialinėje žiniasklaidoje.
Tad kodėl Ispanijoje kreiptis į advokatą, KAD PIRKTI TINKAMAS SPRENDIMAS?
Kaip minėta aukščiau, norint susidaryti išsamų idėją ir gauti informacijos apie pirkimo procesą, reikia gauti šią informaciją iš įvairių vietinių, regioninių šaltinių, žemės registro, planavimo skyrių, taip pat konsultuotis su architektais ir kitais specialistais ir pan. VISKO TAI NEDARYS ISPANIJA NOTARAS.
Norėdami tai padaryti, turėsite pasinaudoti teisininko paslaugomis, kurios gali gauti visą informaciją iš įvairių šaltinių ir patikrinti visus reikalingus teisinius ir administracinius punktus.
Be to, deja, šis procesas yra gana sudėtingas, todėl NE VISI TEISĖJAI GALIOJA PADĖTI ATSAKOMYBĖS NUOTOJIMO SANDORIAMS. Taigi jums reikia advokato, kuris ne tik kalba jūsų kalba, bet ir išmano nekilnojamojo turto teisę būti statybos ir miestų planavimo teisės specialistu, ir turėti savo komandą su architektais ir kitais profesionalais bei technikais, turėti pakankamai galimybių ir įgūdžių gauti visą reikiamą informaciją ir atlikti visus aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto pirkimu.
Todėl šiame etape, kai sprendimas pirkti yra tvirtas, TLA, mūsų įmonė, pataria:
- Sutarti su advokatu. Yra įmonių ar agentų, kurie prisistato kaip teisininkai ir teikia „teisinę paslaugą“, arba siūlo save kaip „teisinius patarėjus“, ir iš tikrųjų jie nėra teisininkai. Kartais jie net ne ispaniški!.
- Sudarykite sutartį su Ispanijoje registruotu advokatu. Nesigundykite savo šalyje pasitelkti advokatus. Tik nacionaliniai teisininkai žino pirkimo sistemą ir Ispanijos pirkimo procesą.
- Advokatas turi kalbėti jūsų kalba. Venkite advokatų įmonių, kurios nekalba jūsų kalba.
- Patikrinkite, ar teisininkas yra miestų ir statybos teisės specialistas. Jis/ji turi būti nekilnojamojo turto teisės ekspertas, bet taip pat turi išmanyti miestų planavimą ir statybą.
O kai išsirinksite jums patinkantį turtą...
SUSISIEKITE SU MUMIS!
