Kā uzcelt māju lauku zemē Spānijā – neurbanizējama zeme
Vispārīgi aspekti
TLA juristi jau vairāk nekā 15 gadus nodarbojas ar darījumiem un lietām, kas saistītas ar īpašumiem lauku apvidos visā Spānijas teritorijā. No Katalonija (Taragona un Barselona), Valensijas reģions (Kasteljona, Valensija un Alikante – Kosta Blanka), Murcia, Almeria (Almanzoras ieleja) un Malaga.
Mūsu plašās pieredzes un dažādu reģionālo normatīvo aktu atzīšanas rezultātā esam sagatavojuši ceļvedi, kas jāievēro tiem, kam ir nodoms iegādāties zemes gabalu/zemi Spānijas lauku apvidos ar mājas būvniecības projektu. to.
Ja jūs pērkat zemi vai īpašumu valstī, piemēram, lauku māju (cortijo), ir svarīgi noskaidrot, vai tas ir novietots teritorija, kurā ir atļauta urbanizācija (šajā gadījumā to sauc par "finca urbana" vai "suelo urbano") vai kur nav atļauta urbanizācija un dzīvojamo māju apbūve (“finca rustica” vai “suelo rustico”).
Zeme Spānijā ir sadalīta vairākos veidos:
1. Ubāna zeme - “Suelo urbano"
Šī ir zeme, kurā ir atļauts apbūvēt ar noteiktām specifikācijām, kas ietvertas pilsētas vai teritorijas “Attīstības plānos” (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), vai noteiktās urbanizācijas zonās, ko sauc par “daļējiem plāniem” (Lidmašīnas Parciales), Utt.
Šai zemei ir visas iespējas un prasības, lai tur dzīvotu lielā iedzīvotāju blīvumā, piemēram, pareiza ūdens un elektrības apgāde, pieslēgums kanalizācijas sistēmai, parki un zaļās zonas, sporta, izglītības, slimnīcas utt.
Pilsētas zeme jeb "Suelo Urbano” ir tas, ko mēs izmantojam, lai atrastu pilsētās, ciemos vai urbanizācijās, un agrāk tam bija pareiza piekļuve pa ceļiem, ar ietvi, gājēju zonām, ielām, tirdzniecības zonām, veselības centriem, skolām, slimnīcām, sportam utt.
2. Neurbanizējamā zeme – ” Suelo no Urbanizable"
“Nav urbanizējamas” ir zemes veids, kur nav iespējams attīstīt rūpniecisko, dzīvojamo vai komerciālo zemi, jo ir paredzēts noteiktiem aizsargātiem lietojumiem, kas galvenokārt saistīti ar mežs, lauksaimniecība un citi. Tāpēc šāda veida zemēs cita veida izmantošana dzīvojamai, rūpnieciskai vai komerciālai izmantošanai ir ļoti ierobežota, ierobežota un ne vienmēr atļauta.
“Neurbanizējamā” zemē mēs atrodam klasifikāciju zemju apakštipos atkarībā no atļautās izmantošanas un aizsardzības līmeņa:
- Aizsargājama zeme (spāņu valodā “Suelo No Urbanizable Protegido”): Tā ir zeme, kurā noteiktu iemeslu dēļ (parasti saistīta ar dabu, mežu utt.) tiek ierobežotas būves un cita veida darbības, lai “aizsargātu” noteiktu vērtību.
- Neaizsargāta zeme (spāņu valodā “Suelo No Urbanizable Comun”): Šī ir zeme, kuras galvenā izmantošana ir lauksaimniecība un lauksaimniecība un kurā var tikt atļauta cita izmantošana (piemēram, dzīvojamā, komerciāla utt.), ievērojot noteiktus nosacījumus.
"Lauku zeme” ir nosaukums, kas parasti tiek pieņemts Suelo No Urbanizable Comun Spānijā. Citiem vārdiem sakot: teritorijas, kurās nav veidojama urbanizācija, kas paredzēta lauksaimnieciskai izmantošanai, atļauta cita izmantošana, piemēram, dzīvojamo īpašumu apbūve, vai rūpniecība utt., vienmēr ievērojot noteiktus normatīvus un nosacījumus.
3.- Urbanizējamā zeme – “Suelo Urbanizējams"
Šis ir zemes veids, kur nākotnē to var attīstīt ar urbanizāciju, komercplatībām, industriālajiem parkiem utt. Tātad gadījumā, ja tiks apstiprināts valsts vai privāts būvniecības projekts, tad teritoriju var urbanizēt.
Soļi, kas jāievēro, būvējot dzīvojamo māju lauku zemē
Tagad runājam par “lauku zeme” ir zeme, kurā galvenā atļautā izmantošana ir “lauksaimnieciska” vai lauksaimniekiem paredzēta lauksaimnieciskas darbības attīstībai.
Bet šajā zemē izņēmuma kārtā ir atļauts būvēt jaunas būves ar dzīvojamo apbūvi. Šīm būvēm jābūt ļoti zemā apbūves blīvumā, cenšoties izvairīties no liela blīvuma apbūvētu teritoriju veidošanās, kas varētu radīt “faktiski urbanizāciju”.
Tātad ļoti bieži tiek konstatēts, ka tikai tad, ja zemei ir minimālais izmērs (5.000 m2, 10.000 m2 vai 20.000 2 mXNUMX utt.), jums ir tiesības tur būvēt būvi, ko sauc arī par "cortijo", "villa", " masía", chalé", "chalet", "hacienda" utt.
Spānijas lauku vai lauku apvidos tas ir diezgan izplatīts mājas, kas uzceltas uz zemes gabaliem, kuru izmēri ir mazāki par apbūves tiesībām (piemēram, mājas, kas uzceltas zemes gabalos, kuru platība ir mazāka par 10.000 2 mXNUMX) Tas ir tāpēc, ka šīs ēkas ir celtas pirms jauno noteikumu stāšanās spēkā vai, vienkārši, tās celtas, neievērojot likumus, tāpēc šobrīd tās ir uzskatāmas par būvēm.Fuera de Ordenación” (ārpus spēkā esošā normatīvā). Tas attiecas uz sen celtiem īpašumiem, kuri šobrīd neatbilst spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem. Šāda veida īpašumi šobrīd var būt pilnīgi likumīgi, taču uz tiem attiecas daži izmantošanas ierobežojumi (svarīgākais ir tas, ka māju un pārējās īpašumā esošās būves respektē administrācija, bet tos nevar paplašināt, un tas nav pilnvarots šajā zemes gabalā būvēt jaunas būves).
Tātad, ja jūsu nodoms ir izstrādāt projektu mājas celtniecībai “laukumnieciskās zemes” teritorijās, vispirms ir jāpārbauda juridiskajā iestādē (galvenokārt rātsnams, padome = “Ayuntamiento”), kas ir specifikācijas, prasības un ierobežojumi, kas jums var būt tur jābūvē.
1. Pirmais solis: lai apstiprinātu, vai projektu var izstrādāt
"Būvlicence" vai "Būvatļauja" vai "Būvlicence" (Licencia de Construcción, vai Licencia de Edificación, vai Licencia de Obra mērs).
Kā jau norādījām iepriekš, ja jūsu nolūks ir izstrādāt projektu kādā no “zemnieciskās zemes” teritorijām, vispirms sazinieties ar vietējo iestādi (galvenokārt rātsnamu vai domi = "Ayuntamiento"), vai arī konsultējoties un saņemt padomu no juristi būvniecības un lauku attīstības speciālisti.
Tātad, pirms pāriet uz papildu procesa posmiem, ir svarīgi, lai jūs iegūt atbilstošu informāciju par vietējiem noteikumiem un ierobežojumiem šajā apgabalā, Kā arī iespējas izstrādāt un realizēt savu projektu. Tāpat kā citās valstīs, jūsu projekta autorizācija tiks oficiāli apstiprināta, kad no Rātsnama saņemsiet “Būvlicenci” vai “Būvatļauju”.
Tātad, Pirmais solis ir zināt, vai vietējais normatīvais akts atļauj būvēt māju uz šī zemes gabala.
Ļoti svarīgi: Ūdens un elektrības padeve
Kā paskaidrots iepriekš, maģistrālā ūdens un elektrības apgāde, kā arī kanalizācijas pakalpojums ir preces, kas tiek garantētas pilsoņiem, kuri dzīvo pilsētu teritorijās “suelo urbano”. Bet zemnieciskā zeme atrodas ārpus pilsētu teritorijām un bieži vien ārpus galvenajiem ūdens un elektrības pieslēguma punktiem.
Patiesībā, Rātsnams nav pienākuma piegādāt maģistrālo ūdeni un elektrību lauku apvidos. Tikai pilsētā. Tāpēc ļoti svarīgi ir rūpīgi izpētīt iespējas iegūt ūdeni un elektrību izvēlētajā zemes gabalā.
Piemēram: Ja pie zemes ir maģistrālais ūdens un elektrības padeve un tad to var pieslēgt, nav nekādu problēmu.
Bet dažreiz gadās, ka tuvākais elektrības vai ūdens pieslēguma punkts atrodas tālu. Tātad, tas nozīmē, ka, lai pieslēgtos, ir jāmaksā lielas izmaksas un izdevumi par piegādes nodrošināšanu īpašumam.
Tikai vietējo elektriķu un santehniķu konsultēšana, vai vietējiem būvniekiem, jums būs nepieciešamā informācija, lai apstiprinātu ūdens un elektrības piegādes iespējas un pieslēgumus šim zemes gabalam.
Tāpēc jums tas ir jāņem vērā no procesa sākuma, pirms turpināt pirkšanas procesu.
Vienmēr ir iespējams iegūt ūdeni no īpašumā uzstādītās iekšējās depozīta tvertnes un no tipiskā spāņu “POZOS” = ŪDENS AKAS. Tādā pašā veidā ir iespējams iegūt elektrību no saules paneļiem jeb eolisko "vēja enerģiju". Bet ne vienmēr šāda veida piegādes ir pilnvarojušas vietējās rātsnamas, lai dotu atļauju būvēt. Tāpēc šī informācija ir jāņem vērā jau pašā iegādes/būves procesa sākumposmā.
Tātad, mēs iesakām to pirms zemes gabala PIRKT, vai, lai pieņemtu lēmumu par darījumu, ņemiet vērā, ka a PROJEKTA PRIEKŠPĒTĪJUMS konsultējoties ar vietējiem juristiem, arhitektiem, celtniekiem vai Rātsnama Būvniecības nodaļas būvniecības tehniskajiem darbiniekiem (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Tas padarīs ieguldījumu drošāku, jo galu galā pirms zemes pirkšanas jums būs konkrēts priekšstats un apziņa par nosacījumiem un ierobežojumiem, ko šajā zemes gabalā apbūvēt. Ir vairāk nekā ieteicams veikt pētījumu, ko veic advokāts eksperts celtniecībā un, ja iespējams, konsultējoties ar arhitektu, kurš izstrādās projektu un būvniecību.
Tāpat šajā provizoriskajā pētījumā lūdziet savam juristam apstiprināt ne tikai konkrētās apbūves tiesības uz zemes gabala, bet arī noskaidrot, kādi citi objekti šajā teritorijā ir plānoti, piemēram, jauni ceļi, lielceļi, vilcienu līnija, industriālie parki, komercplatības, vai pat urbanizācija.
Šo informāciju var iegūt no sava jurista sanāksmēm Rātsnamā, vietējo normatīvo aktu izpēti, kā arī iegūt no Rātsnama ar dokumentu ar nosaukumu “CÉDULA URBANÍSTICA”.
Tiklīdz jūs precīzi zināt ēkas veidu, kuru atļauts būvēt šajā zemē, jums ir jāslēdz līgums ar arhitekta pakalpojumiem, lai izstrādātu CELTNIECĪBAS PROJEKTS, vai BŪVPROJEKTS.
Ēkas projektā jūsu arhitektam jūsu idejas un vēlmes ir jāpielāgo konkrētajiem Rātsnama noteikumiem šajā teritorijā. Tātad arhitekts jūs vadīs visā šajā procesā, informējot par dažādām iespējām pārveidot savu “ideālo māju” būvniecībā, kas atbilst teritorijas noteikumiem.
Vissvarīgākais ir, lai jūsu arhitekts būtu norādījis katru detaļu. Palūdziet savam arhitektam izskatīt plānus pēc iespējas detalizētāk. Mēģiniet iztēloties, kādi būs skati no dažādiem logiem un kāda izmēra gultas var izturēt viesu istabās utt.
Vienkāršiem vārdiem sakot: mēģiniet iegūt no sava arhitekta tik daudz informācijas par to, kā būs gala māja. Mēģiniet iekārtot māju un dzīvot tajā, kamēr tā vēl ir uz papīra. Iespējams, neatrodaties uz vietas, lai uztvertu lietas, kas jūs varētu kaitināt turpmākajos gados, piemēram, logu, kas atrodas ārpus centra guļamistabā, vai jumta logus, kas neatrodas tieši virs vannas istabas izlietnes.
Kad projekts ir pabeigts, jūsu arhitektam jābūt klāt pie ēkas projekta vietējā rātsnamā Būvniecības departamentā (“Departamento de Urbanismo” vai “Concejalía de Urbanismo”). Ar Būvatļaujas pieteikumu jāmaksā pašvaldības nodoklis, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, kas attiecas uz visām būvēm, kurām nepieciešama būvatļauja (neatkarīgi no tā, vai tā tiek pieprasīta/piešķirta vai nē). Šis nodoklis var svārstīties no 2% līdz 4% no būvniecības izmaksām atkarībā no jūsu rajona rātsnama.
Pēc tam viņi izpētīs, cik jūsu projekts ir piemērots konkrētajiem apstākļiem vai ierobežojumiem šajā jomā.
Ja jūsu projekts atbilst normatīvajiem aktiem un atbilst noteikumiem un prasībām, kas jābūvē šajā teritorijā, viņi pilnvaros jūs tur būvēt ar atbilstošu "Būvlicence"Vai"Būvniecības atļauja”, tātad tur būs tiesīgs būvēt tieši tādu pašu īpašumu, kāds Rātsnams iesniegts ar projektu.
2.- Otrais solis: Būvniecības process
Lūdzu, noklikšķiniet zemāk lai iegūtu detalizētu informāciju par būvniecības procesu, kad nolēmāt izstrādāt savu būvprojektu Spānijā.
