[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Ja esat nolēmis iegādāties vai pārdot īpašumu Spānijā, lūdzu, pievērsiet uzmanību šādai informācijai:

1.- PĀRBAUDIET ĪPAŠUMA APRAKSTU ĪPAŠUMA DOKUMENTUS

KĀ ĪPAŠUMS TIEK REĢISTRĒTS UN APRAKSTS ĪPAŠUMA LAKOS: Īpašuma aktos pārbaudiet, vai īpašums ir pareizi aprakstīts un reģistrēts. Īpašuma dokumentos ir jānorāda a ideāls apraksts lielumu, apmalēm un pārējiem īpašumā esošajiem konstrukcijas elementiem.

Diezgan bieži tiek konstatēts, ka īpašumi, kas jau daudzus gadus ir piederējuši dažādiem īpašniekiem, ir pārveidoti/pagarināti to izmēros un/vai atkarībās (jaunas telpas, lieveņa vai terases slēgšana, garāža, baseini utt.).

Ja esošo konstrukciju pašreizējā virsma nesakrīt ar aprakstu aktos, tad mums ir jāzina šīs neatbilstības iemesls! . Daudzos gadījumos pastāv procesi, kurus var veikt, lai šīs neatbilstības labotu, un veidi, kā tās novērst. Taču citos gadījumos šīs atšķirības liecina par juridisku problēmu, kas ietekmē īpašumu, kas jums jāzina, lai saņemtu apstiprinājumu jau no pirmajiem pirkšanas/pārdošanas procesa posmiem.

---

   Piemērs: Māja ar 120 m2 ar 50 m2 baseinu un garāžu, kas pārveidota par "viesu māju". Darbos māja parādās tikai kā 120 m2, bet ne baseins, un garāža ir "garāža” nevis „viesu nams”.

   Sekas: Jāaktualizē akti un jāinformē pircējs, ka “viesu nams” juridiski uzskatāms par “garāžu”.

  PIEZĪME: Mēs nedomājam par mājas “iekšējo aprakstu” (istabu skaits, tualete utt.), mēs ņemam vērā “uzbūvēto izmēru” (spāņu valodā “superficie construída”). Nav nepieciešami akti, lai parādītu precīzu katras iekšējās atkarības aprakstu vai sadalījumu mājas iekšienē. Ja esat pārveidojis īpašuma interjeru, mainot iekšsienas, tad aktus nevajadzēs aktualizēt, pietiks tikai ar jauno iekšējo sadali “deklarēt” pēc pārdošanas pabeigšanas.

ti: Deeds parāda, ka ir “4” guļamistabas, un jūs tās pārveidojat par “2”. Šajā gadījumā aktus nav nepieciešams atjaunināt. Kā īpašnieks jūs varat brīvi mainīt/reformēt iekšējās atkarības īpašuma iekšienē (vienmēr iegūstot atbilstošu reformas licenci).

---

ĪPAŠUMS CATASTRO (pazīstams arī kā “SUMA” vai “IBI” vai “PADOMES NODOKLIS”): Tāpat kā aktos, īpašums ir jāreģistrē “Catastro” ar precīzu un pašreizējo izmēru un virsmu.

Katru gadu Katastrofu rēķinos – “Padomes nodoklis” (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) tiek uzrādīts īpašuma lielums, izmantojot Catastro ierakstus. Šajā likumprojektā aplūkoto būvju lielums ir ļoti būtisks, jo tas tiek izmantots ikgadējā “IBI” vai “Padomes nodokļa” aprēķinos. Tāpēc ir svarīgi pārbaudīt, vai Catastro ieraksti parāda pareizu un atjauninātu esošās būvniecības lielumu īpašumā, ieskaitot jebkādas izmaiņas vai paplašinājumus, kas ir veikti.

Tātad, lūdzu, ņemiet vērā, ka "Catastro birojs" aprēķina Domes nodokli atkarībā no būvju lieluma, ņemot vērā visas būves sastāvdaļas kā māja, baseins, garāža utt.

Tātad, ja īpašums ir pārveidots ar paplašinājumiem utt., tas ir jāņem vērā un jāpārbauda kā būtiska īpašuma darījumu procesa sastāvdaļa.

---

   An piemērs: Iegādājoties īpašumu, esošās konstrukcijas kopā veidoja 120 m2, mājai. Tas tika parādīts arī aktos un Catastro rēķinā (IBI) . Šī iemesla dēļ Catastro rēķini (IBI) bija 300 EUR.

Dažus gadus vēlāk īpašnieks uzcēla 50 m2 baseinu un 40 m2 garāžu. Gadījumā, ja īpašnieks šos jaunos būvniecības elementus nedeklarē Catastro, Catastro rēķini -IBI ir nepietiekami apmaksāti. Iemesls tam, kā skaidrots šajā sadaļā, Katastrofu rēķini tiek aprēķināti, ņemot vērā būvju izmērus (izteiksmē “lielāks būvlaukums” = “augstāks nodoklis”). Tātad, iespējams, ja īpašnieks būtu deklarējis šos elementus, IBI rēķins būtu lielāks par 300 EUR. Tātad, ja pircējs nepievērš uzmanību šim punktam un nešķiro pirkuma procesa laikā, viņš Catastro pārbaužu gadījumā varētu būt atbildīgs Catastro par šīm nedeklarētām būvēm.

---

2.- CITI DOKUMENTI ĪPAŠUMA LIKUMĪBAS APSTIPRINĀŠANAI:

Parasti, lai apstiprinātu īpašuma tiesisko stāvokli, ir jāsaņem šādi dokumenti:

• Īpašuma īpašumtiesību dokumenti: lai apstiprinātu, kā īpašums ir iegādāts, juridiskās robežas un juridiskās maksas/parādi, kas varētu ietekmēt īpašumu.
• Catastro (IBI Padomes nodokļu rēķins)
• Komunālie maksājumi: Ūdens, elektrība, gāze
• Energoefektivitātes sertifikāts: lai apstiprinātu ēkas enerģijas patēriņa līmeni
• Īpašnieku kopienas sertifikāts: lai pierādītu, ka pašreizējie īpašnieki ir informēti par kopienas nodevām
• utt,

Iepriekš minēto dokumentu izpēti Spānijā standartizē aģenti un juristi.

Taču, kā jau īpaši būvniecībā un nekustamajā īpašumā, mūsu kompānija īpašu uzsvaru liek uz citu dokumentu izpēti un izskatīšanu, kurus ne vienmēr ņem vērā citi būvniecībā ne tik specializēti profesionāļi kā TLA.

• Dzīvošanas sertifikāts/nodarbošanās licence/nodarbošanās licence (CH/LO): Šis dokuments tiek iegūts no Rātsnama pēc būvdarbu pabeigšanas, lai apliecinātu, ka īpašums atbilst likumīgajiem apdzīvošanas nosacījumiem. Šis dokuments ir nepieciešams arī ūdens un elektrības pieslēgšanai īpašumam un ūdens un elektrības līgumu maiņas noformēšanai uz jūsu vārda.

Vai šī sertifikāta iegūšana ir obligāta, pārdodot/pērkot īpašumu Spānijā?

Tas ir atkarīgs no īpašuma veida: “Jaunajos” īpašumos būvētājam ir pienākums iesniegt šo dokumentu pircējam pēc pārdošanas procesa pabeigšanas.

Taču, lūdzu, ņemiet vērā, ka sadaļā “Tālākpārdošana” nav likuma, kas liek pārdevējam iesniegt šo dokumentu pēc pārdošanas. Spānijas likumi nosaka, ka pēc aizpildīšanas šis dokuments ir jāsaņem “pircējam”, lai varētu veikt ūdens un elektrības nosaukumu maiņu.

Šobrīd jāsaka, ka administrācija var atteikties izsniegt CH pircējam pēc tā pabeigšanas, ja īpašumā ir veikti nesankcionēti darbi utt. no iepriekšējā īpašnieka. Tātad, ja īpašums nav ideālos juridiskos apstākļos, pastāv risks, ka pēc aizpildīšanas šis dokuments netiks apstiprināts. Un tas pircēju var atstāt ļoti sarežģītā situācijā, jo viņam var rasties problēmas ar komunālo pakalpojumu līgumu noformēšanu uz sava vārda.

Ļoti svarīgs punkts šeit ir tas, ka CH esamība vai derīgums nav parādīts aktos!. Tāpēc jūsu advokātam ir rūpīgi jāpārbauda šī lieta, izmantojot savas zināšanas un pieredzi, lai apstiprinātu tik svarīgu dokumentu kā šis.  

No tā izriet, ka šis sertifikāts ir GALVENIE līdz īpašuma pārdošanai, un tā apliecinājums ir jāpārbauda jau no pirkšanas/pārdošanas procesa sākuma.

• Nepārkāpuma sertifikāts (CNUI): Šis ir Rātsnama izdots sertifikāts, kas apliecina, ka par būvniecību, nedz citiem pārkāpumiem, nedz nojaukšanas rīkojumiem, kas ietekmē īpašumu, nav uzlikts naudas sods. Šis sertifikāts apliecina, vai īpašums ir pakļauts jebkāda veida būvsodi, piemēram, nojaukšanas rīkojumi utt. Ja īpašums tika uzcelts vai paplašināts bez atbilstošas ​​būvatļaujas, Spānijas administrācijai var būt tiesības vērsties pret šo ēku. Taču šīm administrācijas tiesībām ir noteikts laika ierobežojums. Šīs tiesības beidzas 15 gadu laikā pēc darbu pabeigšanas no īpašuma vai jebkurā no tajā iespējamajiem paplašinājumiem. Šo dokumentu īpaši ieteicams iegūt, pērkot “villas”, “dvīņu” īpašumus, vai pērkot īpašumus. lauku zemē.

 

• Cedula Urbanistica: Šis ir no Rātsnama iegūts dokuments, kas apliecina dažādus īpašuma aspektus, piemēram:
  • Zemes gabala un teritorijas “urbānisms”. Piemēram, ja zemes gabals tiek uzskatīts par “zemniecisku” vai “urbanizējamu”, vai “aizsargātu”, vai to ietekmē publiskais īpašums utt.
  • Ja teritorijas urbanizācija ir pabeigta, vai ir vēl kādas teritorijas vai urbanizācijas infrastruktūra, kas jāpabeidz
  • Precīzas zemes gabala “apbūves tiesības” (maksimālā pieļaujamā apbūve/būve gabalā) utt.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]