REZERVĀCIJAS LĪGUMA GADĪJUMĀ DOUBULTĀRAS ATGRIEŠANA

VAI PIRCĒJS VAR PRETIES ATGRIEZT ĪPAŠNIEKAM PIEGĀDĀTĀ DUBULTĀTĀ DEpozīta summu?

Nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas darījumos bieži sastopams procedūras posms, kas pazīstams kā “ Rezervēšana ". Tas ir gadījums, kad pircējs, kad īpašums ir izvēlēts un cena un pirkuma nosacījumi ir saskaņoti ar īpašnieku vai ar Aģentu, ir gatavs noformēt īpašuma rezervāciju.

Minētā rezervācija nozīmē pieprasītās summas samaksu “signāls”, “rezerve” vai “depozīts”. “, kas tiek piegādāts aģentam vai īpašniekam kā uzticams pierādījums pircēja vēlmei uzsākt pārdošanas procesu ar īpašnieku vai īpašnieku.

Šajos rezervācijas līgumos parasti ir noteikts, ka gadījumā, ja pircējs atsakās no pirkuma bez pamatota iemesla, viņš tiek sodīts ar no no summām, kas piegādātas kā rezervācija.

Savstarpēji, ja tas ir īpašnieks, kurš pārkāpis savas saistības pārdot īpašumu vai rezervēt to uz pircēja vārda bez pamatota iemesla, viņam ir pienākums atgriešanās pircēja saņemtās summas. Turklāt, ja līgumā tā noteikts, īpašnieks ir spiests atgriezties teica dubultotās summas kā kompensācija par nodarīto kaitējumu un zaudējumiem pircējam viņa neatbilstības dēļ.

Parasti, Spānijā rezervēšanas līgumus parasti noformē nekustamā īpašuma aģentūras, kas ir starpnieki pirkuma procesā.

Citos gadījumos, minēto līgumu sastāda pušu advokāti.

Bet, koncentrējoties uz tēmu, kad pircējs ir parakstījis rezervācijas līgumu un ir piegādāta norunātā rezerves summa, ja īpašnieks beidzot pārkāpj savu pārdošanas pienākumu, vai viņam ir jāatdod dubultā ar pircēju samaksātās summas?

Diemžēl atbilde nevar būt vienkārša. Tas būs atkarīgs no tā, kā tiks sastādīts rezervācijas līgums, un kā ir noformēta līguma slēgšanas procedūra attiecībā uz īpašnieku.

Apskatīsim dažus pieņēmumus:

• Līgumā skaidri jānorāda:

  Līgumā skaidri jānorāda, ka gadījumā, ja Īpašnieks nepilda savas līgumsaistības, viņam ir jāatdod pircējam rezervē piegādātās summas divos eksemplāros.

Daudzos gadījumos mēs atklājam, ka rezervācijas līgumos nav noteiktas īpašnieka saistības lai atgrieztu dubultā piegādātās summas. Tas nenozīmē, ka šādi līgumi nav likumīgi, tas vienkārši nozīmē, ka īpašnieks nav pieņēmis minēto sodu vai aģents nav uzskatījis par izdevīgu to iekļaut līgumā.

Šādos gadījumos pircējs var atgūt samaksāto rezervācijas summu, bet nevar pieprasīt dubultu atgriešanu.

• Īpašniekam ir jāsaņem rezervācijas summa vai ir jāpieņem, ka aģents vai viņa advokāts to saņem

  . Tas ir, lai pircējam būtu tiesības pieprasīt dubultas piegādātās summas saistību nepildīšanas gadījumā, īpašniekam (vai jebkurai no viņa pilnvarotajām personām, piemēram, nekustamā īpašuma aģentam, vai viņa advokātam) ir jābūt faktiski saņēmis šīs summas. .

Citiem vārdiem sakot, ir gadījumi, kad līgumā ir iekļauts īpašnieka pienākums atgriezt pircēja piegādātās summas dublikātus, un mēs konstatējam, ka pircēja piegādāto naudu aģentūra ir aizturējusi un tā nav piegādāta īpašniekam.

Šī prakse, kas ir ļoti izplatīta nekustamo īpašumu aģentūrās, patiesībā ir a pircējiem piegādāto summu atmaksas garantija . Citiem vārdiem sakot, nekustamā īpašuma aģents, lai garantētu pircējam, ka viņš saņems samaksāto naudu gadījumā, ja īpašnieks jebkāda veida saistību nepildīs, naudu parasti patur kā depozītu, nevis nogādā īpašniekam. Tādā veidā, ja īpašnieks pārkāpj līgumu, pircējam ir vieglāk atgūt rezervācijas summu, jo aģents to patur .

Bet šajos gadījumos, kad īpašnieks nav saņēmis rezervācijas summu, vai pircējam būtu tiesības gadījumā, ja īpašnieks nepilda saistības, pieprasīt atdot dubultās samaksātās summas ? Tas ir, vai īpašniekam būtu pienākums atgriezt pircēja piegādātās summas dubultā apmērā, ja viņš nav saņēmis maksājumu?

Nu, gadījumā, ja Īpašnieks būtu parakstījis līgumu , un minētajā līgumā ir pierādījumi, ka nauda ir iemaksāta aģenta vai īpašnieka advokāta kontā un ka nav bijis norādījums vai rīkojums to pārskaitīt īpašniekam, šajā gadījumā īpašniekam būtu pienākums atdot dubultā piegādātās summas, pat ja viņš tās nebūtu saņēmis .

Gluži pretēji, ja īpašnieks būtu parakstījis līgumu un līgumā noteikts, ka samaksātā summa ir jāpiegādā īpašniekam, šajā gadījumā, tā kā īpašnieks šo summu nesaņēma, līgums nav pilnībā noformēts, un tāpēc pircējs varēja neprasa īpašniekam atdot divreiz lielāku piegādāto summu .

• Rezervācijas līgumam jābūt likumīgi parakstītam no pusēm

  . Lai rezervācijas līgums būtu spēkā, tam jābūt likumīgi parakstītam no pusēm.

Ar kuru, ja īpašnieks ir parakstījis rezervācijas līgumu, kurā bija noteikts dublikāta atgriešanas nosacījums neatbilstības gadījumā, acīmredzami īpašniekam ir pienākums atgriezt minētās summas divos eksemplāros, pat nesaņemot tās iepriekš.

Tas ir, īpašnieks, parakstījis rezervācijas līgumu, kurā tika noteikts, ka aģents saņem un patur pircēja piegādāto summu kā depozītu, pieņem ka naudu patur Aģents un viņš dod savu apstiprinājumu.

Turklāt īpašnieks pieņem līguma nosacījumus ja tiek konstatēts, ka viņam jāatgriežas divos eksemplāros, ja pēc līguma parakstīšanas viņš nepilda pienākumu rezervēt īpašumu uz pircēja vārda.

Tāpēc, tiklīdz īpašnieks ir parakstījis līgumu, viņi nevar izvairīties no savas atbildības, apgalvojot, ka nav saņēmuši rezervācijas summu . Līdz ar to ir pienākums atdot divkāršu piegādāto summu.

• Līgums jāparaksta pusēm vai to advokātiem

Ļoti bieži tiek konstatēti gadījumi, kad īpašnieki, kuri īrē nekustamā īpašuma aģentu pakalpojumus savu īpašumu pārdošanai, paraksta šos aģentu pakalpojumu līgumi . Šādos pakalpojumu līgumos īpašnieki parasti atļauj un pilnvaro nekustamā īpašuma aģentus saņemt summas no pircējiem kā “depozītu” vai “rezervi”.

Tā ir pilnīgi likumīga prakse un lieliski atpazīts Spānijas sistēma. Tas ir, nekustamā īpašuma aģenti var saņemt rezerves summas īpašnieku vai īpašnieku vārdā. Līdz ar to no juridiskā viedokļa maksājums, kas veikts nekustamā īpašuma aģentam, ko īpašnieks iepriekš ir pilnvarojis pakalpojuma līgumā, ir juridisks maksājums un rada juridiskas sekas.

Tomēr no juridiskā viedokļa, lai gan pakalpojumu līgums starp aģentu un īpašnieku var pilnvarot pirmo saņemt summas un maksājumus uz kontu otrā vārdā, tas neļauj "parakstīt" līgumus. . rezervācija īpašnieka vārdā.

Nekustamā īpašuma tirgū bieži gadās situācijas, kad pircējs ir noslēdzis līgumu un nodevis aģentam noteiktas summas kontā kā depozītu, taču minēto rezervācijas līgumu īpašnieks galīgi neparaksta. Šādos gadījumos, kā mēs sakām, minētā īpašuma rezervēšana nav juridiski formalizēta , ar kuru nekādā gadījumā rezervācijas līgumu nevar uzskatīt par saistošu pusēm.

Un tas pat tad, ja minēto rezervācijas līgumu ir parakstījis nekustamā īpašuma aģents.

Īpašuma aģentam Spānijā nav juridisku pilnvaru vai spēju pārstāvēt īpašnieku ne rezervācijas līguma parakstīšanā, ne cita veida līgumu parakstīšanā.

Un tas, pat ja jūsu pakalpojumu līgums tā teikts.

Spānijā, tāpat kā daudzās pasaules valstīs, vienīgais veids, kā likumīgi pārstāvēt personu, ir notariālas pilnvaras , kas jāparaksta notāra birojā , izmantojot notariālus aktus, un tikai tie pilnvaro parakstīt līgumus personas vārdā.

Ar ko aģenti bieži vien ir neizpratnē un uzskata, ka viņu noslēgtais pakalpojumu līgums ar īpašnieku pilnvaro viņus viņa vārdā parakstīt rezervācijas līgumus ar nākamajiem pircējiem.

Var gadīties, ka ar īpašnieku noslēgtais pakalpojumu līgums pilnvaro aģentus “saņemt” samaksātās summas kā rezervāciju, taču no juridiskā viedokļa minētā pilnvara neparedz nekādas pilnvaras paraksta” līgumu viņa vārdā .

Kā jau teicām, ja aģentam nav atbilstošu notariālu pārstāvības pilnvaru, rezervācijas līgumu nevar pilnveidot ar aģenta parakstu. , jo īpašniekam tas vēlāk būs jāapstiprina un jāautorizē. Un, ja tas tā nav, tas ir, ja īpašnieks nav parakstījis minēto līgumu, viņam tas var būt jebkādā veidā saistošs.

Ar kuru, ja pircējs ir veicis naudas piegādi nekustamā īpašuma aģentam un parakstījis rezervācijas līgumu, viņš nevar prasīt no īpašnieka puses, ja tas nav tieši parakstījis līgumu , vai ir izdevis pilnvaras aģentam to darīt.

Ar kuru, aģenta paraksts vien rezervācijas līgumā nepiešķir šim līgumam spēkā esību .

Ar kuru gadījumā, ja īpašnieks atsakās pārdot īpašumu pircējam, pircējs nekādā veidā nevarēs pieprasīt dubultot piegādātās summas .

Maksimālais un atkarībā no nekustamā īpašuma aģenta godprātības un labās gribas pircējs varēs saņemt depozīta veidā piegādāto summu atgriešanu.

Bet bez iespējas pieprasīt dubultā.

TLACORP