NELIKUMĪGO ĒKU REĢISTRĀCIJA – FUERA DE ORDENACION

Vispārīgi aspekti

Spānijas noteikumi nosaka, ka, lai būvei būtu piekļuve īpašuma reģistram, notāriem ir jāpieprasa būvatļauja un visa būvniecības dokumentācija, tostarp darba gala sertifikāts utt.

Tas ir teikts 2015. oktobra Karaliskā likumdošanas dekrētā 30/XNUMX (Zemes likuma konsolidētais teksts).

Kāda ir situācija ar tām ēkām, kuras uzceltas bez būvatļaujas?  

Šādos gadījumos šī paša zemes likuma 28.4. panta XNUMX. punkts nosaka, ka tās būves, ēkas un iekārtas, attiecībā uz kurām vairs nav lietderīgi veikt pilsētas likumības atjaunošanas pasākumus, kas nozīmē to nojaukšanu noilguma termiņa beigšanās dēļ. atbilstošos periodus, var piekļūt īpašuma reģistram.

 Kāds ir ēkas "bez licences" mērķis, lai piekļūtu īpašuma reģistram?  

Būtisks iemesls tam ir tas, ka būve, kas nav iekļauta īpašuma reģistrā, nevar būt neviena juridiska darījuma sastāvdaļa. Tas ir, jūs nevarat pirkt, pārdot, mantot, ieķīlāt, maksāt nodokļus utt.

Ar kuru piekļuve īpašuma reģistram ļauj būvei būt par likumīgas satiksmes objektu un būt par daļu no īpašnieka īpašuma tiesībām. Turklāt tas netieši nozīmē, ka tiesību sistēma nevar nojaukt, nojaukt vai citādi iznīcināt minēto īpašumu. Ar ko īpašnieks tādējādi nostiprina īpašuma tiesības uz minēto būvi, pat ja tā ir celta bez licences.

Ja būvniecība būvē bez licences, nonāk īpašumu reģistrā, vai tā ir pilnībā legalizēta? Citiem vārdiem sakot, vai to var uzskatīt par 100% likumīgu?

Atbilde ir sarežģīta.

Kā jau iepriekš teicām, būves bez licences piekļuve īpašumu reģistram nozīmē šīs būves padarīšanu juridiski redzamu.

Citiem vārdiem sakot, , kad būve tiek būvēta ar būvatļauju, dome tiek informēta, ka tiks veikta būvniecība , un Spānijas tiesību sistēma ņem vērā minēto konstrukciju. Tiek informēts arī par šīs būvniecības pabeigšanu ar arhitekta darba izpildes sertifikātu un tās deklarāciju notāra birojā ar atbilstošo jaunbūves deklarāciju. Tādā veidā ar būvatļauju būvēta būve tiek automātiski identificēta un atzīta tiesību sistēmā.

Tomēr konstrukcija, kas ir uzbūvēta bez a būvlicence neietilpst legālajā satiksmē, jo par tās būvniecību nav ziņots valsts pārvaldei . Var jau būt, ka par minēto būvniecību ir uzskaite nodokļu, kadastra un Ibi vajadzībām, taču tas nenozīmē, ka būvniecības likumības nolūkos aģentūras, kas atbild par darbu kontroli un uzraudzību teritorijā, ir uzzinājuši par šo juridisko konstrukciju.

Turklāt, ja tas tā būtu, tas ir, ja administrācija zinātu, ka ir nelikumīga būvniecība, tai automātiski būtu jārīkojas, uzdodot minēto būvi nojaukt, jo tā tika uzskatīta par nelikumīgu.

Kas notiek, ir tas, ka Spānijas administrācija sakarā ar to pašu drošības principu juridisko un komerciālo darbību tiesiskajā apritē, nevar uz nenoteiktu laiku vērsties pret tiem darbiem un būvēm, kas veiktas nelikumīgi.

Ar ko dažādi Spānijas reģionālie noteikumi vienmēr nosaka maksimālo termiņu valsts pārvaldes iestādēm, lai atklātu darbus un būves, kas būvētas bez licences, un tādējādi var sodīt par tām, izmantojot administratīvās sankcijas, naudas sodus un pat nojaukšanas rīkojumus. Pēc šī laika, administrācijai nekonstatējot vai nevēršoties pret būvniecību, tā tiek legalizēta un patrimonializēta īpašnieka īpašumos.

“Fuera de ordenación” pa reģioniem

Tagad mēs runāsim par diviem gadījumiem — Valensijas kopienu un Andalūziju.

Fuera de ordenación Valensijas reģionā

Valensijas kopienā noteikumi ir balstīti uz 5. jūlija likums 2014/25 par “Teritorijas plānošanu, pilsētplānošanu un ainavu” Valensijas kopienas (labāk pazīstama kā LOTUP “), kas tika grozīts pagājušajā 2019. gadā ar 5. februāra likumu, kas ir spēkā kopš 8. gada 2019. februāra.

Šis likums nosaka sekojošo derīguma termiņi :

Lai noteiktu administrācijas darbību termiņu šajos gadījumos, ir jānošķir divi gadījumi:

• Neapbūvēta zeme, zemnieciska, aizsargājama . Darbiem, kas atrodas uz neapbūvējamās vai aizsargājamās zemes, nav derīguma termiņa .

Līdz ar to neatkarīgi no tā, vai ir beigusies iespēja finansiāli sodīt minētos darbus, administrācija jebkurā laikā var dot rīkojumu bez licences celto darbu nojaukšanai, jo, kā mēs sakām, administrācijas tiesības neparedz.

• Pilsētvide vai urbanizējamā zeme: Attiecībā uz pilsētvides apbūves zemi noilguma termiņš tām būvēm, kurām LOTUP spēkā stājoties (2024.gada augustā) nebija noteikts noilguma termiņš saskaņā ar iepriekšējo likumdošanu, ir noteikts. 15 gadi. Iepriekšējais noilguma termiņš bija 4 gadi.

Citiem vārdiem sakot, darbu bez licences var deklarēt tik ilgi, kamēr tas ir bijis pabeigts iepriekš Augusts 20, 2010 . Šis datums ir ļoti svarīgs, jo tas nozīmē četri gadi pirms LOTUP spēkā stāšanās, kas bija tieši 20.gada 2014.augustā.

Ar kuru, darbus pilsētvides apdzīvojamās zemēs, kuri šā likuma spēkā stāšanās dienā bija paredzēti ar būvniecības termiņu, kas pagājis vairāk nekā četri gadi (tas ir, visas būves, kas pabeigtas līdz 2010. gada augustam), var legalizēt līdz plkst. piekļūt īpašuma reģistram.

Tomēr, tās būves uz apbūvējamās pilsētas zemes, kuras bez licences uzceltas pēc 20.gada 2010.augusta , piemēram, 2011., 2012., 2013. u.c., minēto būvju nojaukšanas rīkojumu noilguma termiņš būs 15 gadi .

Tas pats notiek ar uzbūvētām konstrukcijām kopēja neapbūvēta zeme , Kas var piekļūt īpašumu reģistram, ja tie ir uzbūvēti pirms 20. gada 2010. augusta.

Tomēr, kas ir ļoti svarīgi, uz tām būvēm neapbūvētā zemē, kas tika pabeigtas 2010. gada augustā, attiecas LOTUP Piektā/2014. likuma neatņemamības režīms.

Un attiecībā uz aizsargājama neapbūvēta zeme, var deklarēt tikai tās būves bez licences, kas pabeigtas līdz 1.gada 2002.februārim.

Tas tā ir, jo šis datums sakrīt ar četru gadu pagājušo laiku, kas tika regulēts iepriekšējos tiesību aktos, un ar Valensijas Pilsētas likuma 16/2003, kas stājās spēkā 1. gada 2006. februārī un kas stājās spēkā XNUMX. gada XNUMX. februārī, stāšanos spēkā, lai konstatētu nekontrolējamību. aizsargājamai zemei.

Fuera de ordenación koncepcija Andalūzijā - “DAFO”

Tas pats notiek Andalūzijā, lai gan nav atšķirības starp pilsētu un neurbanizējamo. Abos gadījumos Andalūzijas pilsētplānošanas likums 7/2022 tā redakcijā pēc pēdējām izmaiņām 8. gada 2012. februārī administrācijas tiesību pieprasīt būvdarbu nojaukšanu noilguma termiņu palielina no 4 uz 6 gadiem. . celta bez licences.

Tāpat kā Valensijas kopienā šis periods ir attiecināms uz darbiem bez licences, kuriem likuma apstiprināšanas dienā bija pagājis iepriekšējos tiesību aktos noteiktais četru gadu periods. Citiem vārdiem sakot, visas būves, kas uzceltas līdz 4. gada 8. februārim, var tikt legalizētas.

Līdz ar to būvēm, kas uzceltas pēc šī datuma, noilgums kļūst par 6 gadiem.

“Fuera de Ordenación” interpretācija Katalonijā

To pašu var teikt Katalonijā. 1. augusta Likumdošanas dekrēts 2010/3, ar ko apstiprināja Katalonijas pilsētplānošanas likuma pārskatīto tekstu, pagarināja noilguma termiņu darbībai, lai atjaunotu ēku pilsētvides likumību, no 4 uz 6 gadiem .

Tas ir, pieprasīt tās nojaukšanu vai nojaukšanu.

Tomēr Katalonijā Andalūzijas un Valensijas interpretācija terminam, kurā sāk piemērot jauno pagarināto 6 gadu termiņu, netiek sniegta. Saskaņā ar Katalonijas kritērijiem tiem darbiem, kas tika uzbūvēti pirms likuma apstiprināšanas, tas ir, 3. gada 2010. augustā, būtu noilgums 4 gadi. Un tiem, kas uzbūvēti vēlāk, termiņš būtu 6.

LABI. Tas ir saprotams!. Tātad, ja man ir ēka bez licences, kurā mana autonomā apgabala tiesību aktos noteiktie periodi ir pagājuši bez sankcijām, vai mana mājvieta ir 100 %?

Atbilde ir nedaudz sarežģīta.

Kā norādījām šajā ziņojumā, būves sankcionēšanas/sodīšanas termiņa nodošana dod tiesības reģistrēt šo būvi īpašumu reģistrā. Tas nozīmē ka:

Īpašnieks var “piederēt” darbu bez licences. To var ieķīlāt, iznomāt, pārdot, mantot, dāvināt utt., Spānijas sistēma vairs nevar dot rīkojumu par tā nojaukšanu. 

Tomēr, lai gan Spānijas sistēma šādu būvniecību atzīst par likumīgu, tā nevar tai dot visas tiesības un priekšrocības, kādas ir legālai konstrukcijai. Citiem vārdiem sakot, Spānijas sistēma nevar pielīdzināt nelegālas būves, kas neievēroja likumu, nemaksāja būvniecības nodokļus, arhitektus utt. , ar legāliem darbiem, kuriem tika veiktas šīs procedūras, tika uzcelti saskaņā ar likumu un tika Viņi samaksāja visus attiecīgos nodokļus un izdevumus.

Šī iemesla dēļ šīs bez licences celtās, bet īpašumu reģistrā reģistrētās būves tiek kataloģizētas īpašā veidā. Tos sauc par "ārpus normatīviem" ("FUERA DE ORDENACIÓN”) konstrukcijas.

Šim būvniecības veidam ir noteikti ierobežojumi attiecībā uz likumīgām konstrukcijām:

• Tie ir atļauti tikai reformu darbiem, kas attiecas tikai uz saglabāšanu, drošību un veselību. Tāpēc viņiem nav atļauts veikt sanācijas darbus.
• Esošās būves paplašināšanas darbi nav atļauti.
• Gadījumā, ja būve tiek dabiski nojaukta (dabisku iemeslu, drupas vai katastrofas, plūdu uc dēļ), tās nevar atjaunot. Tos nevar atjaunot.
• Viņiem ir problēmas iegūt dzīvesvietas sertifikātu. Atkarībā no reģiona Rātsnams var lūgt veikt dažus urbanizācijas darbus (lauku stilā), lai iegūtu apdzīvošanas sertifikātu, vai pilnībā atteikties, vai pat lūgt nojaukt nelikumīgo ēkas daļu, lai izsniegtu apdzīvojuma sertifikātu.

Šajā brīdī runājot par dzīvesvietas sertifikātu:

• Andalucia: neatļaut dzīvošanas sertifikātu mājām vai būvēm Fuera de Ordenación, bet tas dod to, ko viņi sauc par “DAFO” (“Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación”), kur, lai gan nav nodrošināts apdzīvojuma sertifikāts, īpašums var likumīgā veidā pieslēgt ūdenim un elektrībai.
• Comunidad Valenciana: Nepieļaut apdzīvotības sertifikātu šāda tipa mājām, bet, lauku zemēs tas ir izveidojis legalizācijas sistēmu, kurā, veicot kādus darbus apkārtējo ceļu, ietvju labiekārtošanai un ierīkojot modernas atlikuma ūdens attīrīšanas sistēmas, atļauj dzīvesvietas apliecība, un pat iespēja veikt īpašumā strukturālas reformas un pat pārbūves tiesības sabrukšanas gadījumā.

Neliels ceļvedis, kas atšķiras Lielo darbu licence  un Nelielu darbu licence

Lielo darbu licence

Tā ir Rātsnama būvatļauja tehniski sarežģītiem un ekonomiski nozīmīgiem darbiem. Šī iemesla dēļ šie darbi ir jāreglamentē ar noteikumiem par drošību, apdzīvojamību utt.

Lai iegūtu Lielo darbu licenci, arhitektiem, inženieriem utt. ir jāsagatavo ARHITEKTA PROJEKTS.

Parasti liela būvatļauja ir nepieciešama šādos gadījumos:

• Vispārējā mājokļa sanācija.
• Darbi, kas ietekmē mājas konstrukciju (pamati, konstrukcija, fasāde, jumts utt.)
• Palieliniet ēkas augstumu vai apjomu.
• Darbības, kas saistītas ar ugunsdrošību.
• Nojaukšana vai sadalīšana.
• Izmaiņas ēkas vai mājas lietošanā.
• Komerctelpu kondicionēšana.
• Jauni būvniecības darbi.
• Darbi, kas ietekmē kopējos ēkas elementus.

Nelielu darbu licence

Nelieliem darbiem reformām utt., arī nepieciešama licence. Taču tie ir vienkārši darbi, kuriem nav nepieciešams ne projekts, ne specializēti projekti, un tiem ir daudz zemākas izmaksas. To piemēri var būt nelielas reformas, sienu vai apšuvuma maiņa, iekšējās apdares projekti, arhitektonisko barjeru likvidēšana, bruģa maiņa, virtuves vai vannasistabas atjaunošana, apkures, kanalizācijas, santehnikas un elektrības ierīkošana, apsekojumi, testēšanas u.c.

Legalizācijas piemērs Valensijas reģionā

Māja, kas uzcelta lauku zemē Valensijas reģionā 1979. gadā.

Īpašums tika novietots RUSTIC zonā mazāk nekā 10.000 2 m1979 platībā (mazākais zemes gabala izmērs, lai šajā teritorijā būtu apbūves tiesības). Un celta kopš 10.000. gada. Tātad tas bija diezgan vecs īpašums. Sakarā ar to, ka šis ir vecs īpašums, Rātsnams respektē esošās būves, kuras, būvējot mazāk par 2 XNUMX mXNUMX, un “ārpus normatīvajiem” uzskata šīs būves par “laikam juridiski nostiprinātām”. Piemēram, pašreizējos labojumus nevar pagarināt. Tātad jaunas būves īpašumā nevar būvēt. Rātsnams pieļauj iekšreformas šādos īpašumos, bet ne piebūves, citu ēku, piemēram, garāžu, baseinu u.c., būves.

Tāpat Rātsnams varētu neapstiprināt licenci "būtisku" ēkas konstrukciju daļu, piemēram, pamatu, jumta uc reformēšanai. Rātsnams atļaus "reformēt" esošo māju un "remontēt" esošo konstrukciju, bet ne “noņemiet” no vecajām daļām, lai uzstādītu jaunas. Piemēram, dabas stihijas vai applūšanas gadījumā, kas var ietekmēt māju uz tās konstrukciju, Rātsnams var nedot tiesības “pārbūvēt” īpašumu. Tātad, secināms, Rātsnams pieļauj iekšējās reformas, lai saglabātu būvniecību, bet ne strukturālās reformas no šķembām, pamatiem, jumta maiņas u.c. Ņemot vērā šo faktu, iesakām norādīt savai apdrošināšanas sabiedrībai, ka dabas katastrofas un citas, kas skar esošās būves ir jāsedz obligātajai apdrošināšanai, lai pēc pabeigšanas noslēgtu līgumu ar māju.

Mēs esam redzējuši, ka teritorija NAV pieslēgta galvenajai kanalizācijas sistēmai.

Māju juridiskās sekas, ja tās tiek uzskatītas par “Fuera de Ordenación” Valensijas reģionā 

 Ja tie netiek sodīti līdz 2010. gada augustam, tos nevar sodīt vēlāk, un Spānijas sistēma tos nevar nojaukt, un līdz tam laikam tie ir juridiski konsolidēti.

• Esošās konstrukcijas tiek ievērotas to izmērā, bet nav iespējams uzbūvēt jaunu būvi elements pat ne pagarināt esošos.
• Arī šī fakta dēļ Rātsnams respektē esošās konstrukcijas, bet tos nevar pagarināt. Tātad jaunas būves īpašumā nevar būvēt.
• Rātsnams pieļauj iekšējas reformas par šāda veida īpašumiem. Taču, ņemot vērā to, ka īpašums ir ārpus normatīvajiem aktiem, Rātsnams neapstiprinās licenci veikt no ēkas “būtiskās konstrukcijas daļas”, piemēram, pamatus, jumtu utt. Rātsnams atļausies “reformēt” esošos māju, un esošās konstrukcijas “remontēšanu”, bet ne “izņemšanu” no vecajām daļām, lai uzstādītu jaunas. Piemēram, ja ir izcēlies “ugunsgrēks” vai applūšana, kas var ietekmēt māju uz tās konstrukciju, Rātsnams var nedot tiesības “pārbūvēt” īpašumu. Tātad, secinājums, Rātsnams pieļauj iekšējās reformas, lai saglabātu apbūvi, bet ne strukturālās reformas no binām, pamatiem, jumta maiņas utt.
• Viens no nosacījumiem, lai saņemtu atlīdzību par “ārpus normatīviem”, ir pierādījums, ka īpašums nav ticis sodīts 15 gadu laikā pēc būvniecības.

Dzīvesvietas sertifikāts 

Vēl viens aspekts ir tas, ka atkarībā no apgabala rātsnama un individuālajiem būvniecības un/vai zemes gabala juridiskajiem nosacījumiem īpašums atrodas "Fuera de Ordenación" var būt vai nebūt apdzīvotības sertifikāts, un atkarībā no tā Rātsnams var pieprasīt noteiktus juridiskos aspektus vai darbus īpašumā, lai iegūtu vai atjaunotu šo sertifikātu.

Jūsu informācijai šis ir apgabala rātsnama izdots dokuments, kurā viņi apstiprina, ka īpašums atbilst apdzīvošanas prasībām.

Šis īpašums nav ieguvis "dzīvesvietas sertifikāts” (CH), un mums Rātsnams ir apstiprināts, ka šo sertifikātu šobrīd nav iespējams iegūt.

Šis dokuments ir nepieciešams arī pieslēgt īpašumam ūdeni un elektrību un veikt izmaiņas ūdens un elektrības līgumos uz jūsu vārda.

Urbanizācijas izmaksas, kas jāattīsta, lai pabeigtu legalizācijas procesu Valensijas reģionā

Tuvākajā nākotnē Rātsnams var pieprasīt esošajiem īpašniekiem, lai nodrošinātu labāku un ērtāku savu īpašumu izmantošanu, veikt/apmaksāt dažus darbus, lai uzlabotu tur esošo infrastruktūru, piemēram, ielas (gājēju zonas), ietves, sabiedrisko apgaismojumu, kanalizāciju un tā tālāk, un pat daļu zemes gabalu atvēlot ceļiem, gājējiem vai zaļajām zonām.

Būs jāskatās, kādus darbus turpmāk Rātsnams projektēs lūgt īpašniekiem un kas par tiem maksās. Šajā brīdī, jaunais likums, kas nesen apstiprināts 2019. gadā (LOTUP), ir noskaņots rīkoties ar šāda veida māju grupām, lai izstrādātu dažus urbanizācijas darbus, kas joprojām nav apstiprināti likumā.

Atgādinām, ka visdārgākās urbanizācijas izmaksas ir pieslēgums pilsētas kanalizācijas sistēmai. Tā kā šie īpašumi atrodas diezgan tālu no pilsētas, varētu pieņemt, ka tā vietā, lai izveidotu savienojumu ar galveno notekūdeņu sistēmu, ļaut īpašniekiem uzstādīt septisko tvertni ar attīrīšanas sistēmām, lai filtrētu un attīrītu izlietoto ūdeni

Lielākajā daļā īpašumu šajā teritorijā nav uzstādītas oficiāli regulētas vai modernas septiskās tvertnes, lai attīrītu atlikušo ūdeni. Tātad, ja rātsnama projekts tiks prezentēts nākotnē, tūlītējas izmaksas būs modernas septiskās tvertnes uzstādīšana īpašumā.

Kā informē nekustamo īpašumu aģentūra, septiskās tvertnes neatbilst spēkā esošajiem noteikumiem, kas notiek ļoti bieži.

Kamēr urbanizācijas plāns netiek prezentēts un urbanizācija nav pabeigta, Rātsnams var radīt problēmas, lai apstiprinātu īpašuma strukturālās reformas. Esošās būves tiek respektētas to apmēros, taču varētu būt grūti iegūt licenci vai atļaujas jauna būves elementa būvniecībai vai pat esošo paplašināšanai.

Bet, ja mājas šajā teritorijā tiek uzlabotas ar urbanizācijas darbiem, kas nepieciešami urbanizācijas plānā (saukta par MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), tām būs šādas priekšrocības:

• Māja tiks uzskatīta par “pilnīgi legālu” būvi, tātad vairs netiks uzskatīta par “ārpus normatīviem”, tātad būs atļauta esošo konstrukciju pārbūve, strukturālās reformas, pārbūve utt.
• Īpašumam tiks izsniegts apdzīvotības sertifikāts