12. maija Likums 2023/24 par tiesībām uz mājokli (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Noklikšķiniet šeit, lai skatītu likumu .
I.- VISPĀRĒJIE ASPEKTI
Jūsu darbs IR Klientu apkalpošana Likums par tiesībām uz mājokli stājās spēkā 26. gada 2023. maijā pēc publicēšanas Oficiālajā Valsts Vēstnesī (BOE). Neraugoties uz kritiku, kas saņemta no nekustamā īpašuma sektora, likums paredz noteikumus par izlikšanu, brīvu māju apķīlāšanu, īres maksas ierobežojumu un jaunus nodokļu atvieglojumus īpašniekiem.
Atsauces indekss tiks izveidota, kas aizstās PCI ienākumu aprēķinā. Galvenās domstarpības ir par “lielās dakšas” figūru un par saspringto īres zonu izveides atstāšanu autonomo apgabalu (CCAA) rokās, kas nozīmēs īres tirgus kontroli.
VALSTS INTERVENCIJAS DABA
Šis likums kļūst par pirmo valsts regulējumu, kas regulē tiesības uz mājokli kopš Satversmes apstiprināšanas.
Tas ir nepārprotami intervences centrālās valsts likums par reģioniem un autonomajiem apgabaliem, jo tas ierobežo un nosaka pilnvaras nekustamā īpašuma un pilsētu līmenī, kas līdz šim atbilda dažādiem reģioniem. Tādējādi likums nosaka jurisdikcijas noteikumus, kas jāpiemēro autonomajiem apgabaliem, kuriem ir pilna jurisdikcija mājokļu lietās.
Tas paredz arī skaidru publisko varas iejaukšanos privātajā sfērā, jo tā iejaucas, ierobežo un nosaka privāttiesiskās attiecības starp privātpersonām, kas saistītas gan ar tiesībām slēgt līgumu, gan tiesībām uz īpašumu.
KĀDI IR ŠĪ LIKUMA MĒRĶI?
Šī likuma mērķi ir:
- Regulēt pilsoņu tiesības un pienākumus saistībā ar mājokli
- Atvieglināt piekļuvi pienācīgam un atbilstošam mājoklim cilvēkiem ar ekonomiskām grūtībām, garantēt mājokļu funkcionalitāti un drošību
- Definējiet valsts mājokļu plānošanu un plānošanu
- Regulēt publisko dzīvojamo parku tiesisko režīmu
- Veicināt dažādām līdzāspastāvēšanas formām atbilstošu mājokļu tipoloģiju izstrādi
- Uzlabojiet aizsardzību mājokļu pirkšanas un nomas operācijās, cita starpā.
KĀDU PASĀKUMU IEVĒRO LIKUMS?
Daži no nozīmīgākajiem likuma pasākumiem, kas stāsies spēkā nekavējoties, ir:
- Īpašnieku un starpnieku pienākums sniegt datus par mājokļiem un to īpašniekiem
- Jauna atsauces indeksa izveide, lai atjauninātu ienākumus
- Iespēja aplikt ar nodokli tukšas mājas.
Tomēr uz citiem pasākumiem, piemēram, nomas maksas griestiem un stresa zonām, attieksies CCAA deklarācija, un tiem būs nepieciešamas papildu procedūras un nosacījumi.
Rezumējot, Tiesību uz mājokli likums paredz regulēt dažādus ar mājokli saistītus aspektus, sākot no iedzīvotāju tiesībām līdz pieejamu mājokļu publisko parku izveidei.
Lai gan tas ir izraisījis strīdus, tas ir pagrieziena punkts, jo tas ir pirmais valsts likums, kas regulē šīs konstitucionālās tiesības ar izteiktu intervences raksturu.
KĀDI PASĀKUMI IR SPĒKĀ?
Dzīvokļu likuma pasākumi, kas jau ir spēkā, ir šādi:
- Ierobežojiet īres ienākumu atjaunināšanu : Kopš 2022. gada marta patēriņa cenu indekss (PCI) vairs nav tā sauktais “atsauces indekss īres maksu atjaunināšanā”.
Līdz 31. gada 2023. decembrim īres maksas ikgadējais pieaugums esošajos īres līgumos nevar pārsniegt 2%. 2024. gadā šī robeža tiks palielināta līdz 3%.
Sākot ar 2025. gadu, tiks piemērots jauns Īres indekss, ko katru gadu publicēs Spānijas valsts pārvalde.
- Minimālā informācija mājokļa iegādes un īrēšanas operācijās: Starpniekiem pirkšanas un nomas operācijās jāsniedz detalizēta informācija par īpašumiem un to īpašniekiem. Tas ietver ekonomiskos nosacījumus, nodarbošanās licenci vai apdzīvojamības sertifikātu, mājas un ēkas būtiskās īpašības, kā arī pārdevēja vai saimnieka identifikāciju. Šo noteikumu neievērošana var izraisīt ekonomiskas sankcijas.
Detalizētu informāciju par pienākumu informēt pircēju vai īrnieku varam atrast mūsu specializētajā rakstā TIESĪBU UZ MĀJOKĻI LIKUMA IETEKME UZ PIRKŠANAS UN PĀRDOŠANAS PROCESU SPĀNIJA .
- Īres līgumu ārkārtas pagarināšana neaizsargātām personām: Obligāts pagarinājums uz vienu gadu tiek noteikts īres līgumiem, ja īrnieks uzrāda sociāli ekonomisku neaizsargātību un izīrētājs ir liels mājas īpašnieks.
- IBI piemaksa par tukšām mājām : Nekustamā īpašuma nodoklim (IBI) tiek piemērota piemaksa par mājām, kas ir neapdzīvotas vismaz divus gadus. Šī piemaksa var pieaugt līdz 150%, un tā tiek piemērota īpašumiem, kuros vienam īpašniekam ir vismaz četri mājokļi, ja vien nav pamatotu iemeslu pagaidu atbrīvošanai.
Šo pasākumu mērķis ir regulēt mājokļu tirgu, kontrolēt īres cenas, uzlabot darījumu caurskatāmību un veicināt neapdzīvotu māju apņemšanu.
“AIZSARGĀTAIS MĀJOKLIS” VAI “MĀJOKLIS”
Papildus iepriekš minētajiem pasākumiem Mājokļu likumā ir iekļauti arī citi noteikumi, kas saistīti ar “aizsargājamā” vai “stimulētā” mājokļa režīmu, īres ienākumu elektroniskajiem maksājumiem, lielā mājokļa īpašnieka figūru, nekustamā īpašuma apsaimniekošanas izdevumiem un izmaiņām izlikšanā. , ķīlas un nekustamā īpašuma izsoles.
Attiecībā uz "Aizsargājamo māju" noteikts, ka uz šīm mājām tiks piemērots pastāvīgs sabiedriskās aizsardzības režīms, izņemot pamatotus izņēmumus. Turklāt tā pārdošanai vai nomai būs nepieciešama attiecīgā autonomā apgabala iepriekšēja atļauja.
Attiecībā uz “stimulētu mājokļu pieejamību” valsts varai ir atļauts veicināt šo māju pastāvēšanu un piemērot cenu ierobežojumus, lai garantētu piekļuvi cilvēkiem ar ekonomiskām grūtībām.
ĪRES MAKSĀJUMS “SKAIDRĀ” VAI “SKAIDRĀ” IR BEIGUSIES
Pienākums ir noteikts, ka īres ienākumu maksājumi tiek veikti galvenokārt elektroniski , izņemot gadījumus, kad kādai no pusēm šie līdzekļi nav pieejami, tādā gadījumā nomātajā mājoklī būs atļauta norēķināšanās skaidrā naudā. .
KAS TIEK UZSKATA PAR MĀJU “LIELO ĪPAŠNIEKU”?
Lielā mājas īpašnieka skaitlis tiek definēts kā fiziska vai juridiska persona, kurai pieder vairāk nekā 10 pilsētas īpašumi vai apbūvētā platība vairāk nekā 1,500 m2 dzīvojamai lietošanai .
Tomēr šo definīciju var pielāgot deklarācijās saspringta mājokļu tirgus vide , ļaujot iekļaut 5 vai vairāk pilsētu īpašumu īpašnieki šajās teritorijās , saskaņā ar kompetentās administrācijas, tas ir, autonomo apgabalu, deklarāciju.
KAS MAKSĀS NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA AĢENTŪRAS MAKSAS?
Saimnieks.
Noteikts, ka nekustamā īpašuma apsaimniekošanas un līguma noformēšanas izdevumi ir jāuzņemas iznomātājam.
IZDZĪŠANAS. LIELĀKĀ ĪRNIEKA AIZSARDZĪBA IEDARBĪBAS SITUĀCIJĀ
Likums ievieš būtiskas izmaiņas izlikšanas procedūrās, iekasēšanā un īpašuma izsolēs neaizsargātības situācijās:
- Aizsardzība tiek attiecināta uz mājokļa iemītnieku neaizsargātības situācijā izlikšanas un atsavināšanas procesā.
- Fiziskām personām ir noteikta izlikšanas procesa apturēšanas sistēma uz 2 mēnešiem un juridiskajām personām uz 4 mēnešiem.
- Papildu prasības tiek noteiktas arī prasības pieņemamībai gadījumos, kad prasītājs ir daudzdzīvokļu mājas īpašnieks un mājoklis ir ekonomiski neaizsargātā situācijā esošā iemītnieka pastāvīgā dzīvesvieta.
- Nekustamā īpašuma izsolēs izpildītājam ir jāpierāda, vai iemītnieks atrodas ekonomiski neaizsargātā situācijā un ka starp pusēm ir ievērots samierināšanas vai starpniecības process.
Šo pasākumu mērķis ir nodrošināt lielāku aizsardzību neaizsargātā situācijā esošiem mājokļu iemītniekiem un regulēt dažādus ar subsidētajiem mājokļiem un nekustamā īpašuma tirgu saistītus aspektus.
DEKLARĀCIJA PAR DZĪVOJAMO DZĪVOJAMO TIRGUS ZONU
Mājokļu likumā paredzēti pasākumi, kas gaida saspringto dzīvojamo tirgus zonu pasludināšanu. Šos pasākumus piemēros pēc tam, kad platība būs deklarēta un būs izstrādāts īpašs plāns novērotās nelīdzsvarotības novēršanai. Daži no šiem pasākumiem ir šādi:
- Pašreizējie līgumi spriedzes apstākļos deklarētajās platībās saglabās vispārējā līmenī noteiktos pieauguma limitus: 2.gadā 2023%, 3.gadā 2024% un no 2025.gada jauno īres atsauces indeksu.
- Saspringtajās zonās īrnieki var pieprasīt ārkārtas pagarinājumu līdz 3 gadiem pēc līguma sākotnējā termiņa noslēgšanās, ja tiek izpildītas noteiktas prasības. Saimniekam būs pienākums pieņemt šo pagarinājumu, ja vien nav saskaņoti citi noteikumi vai mājoklis ir nepieciešams personīgai lietošanai.
- Jaunajos līgumos, kas noslēgti par saspringtām teritorijām, tiks piemēroti īpaši nosacījumi atkarībā no tā, vai iznomātājs ir mazais īpašnieks vai lielais īpašnieks. Mazo īpašnieku gadījumā saskaņotā nomas maksa nedrīkst pārsniegt iepriekšējā līguma pēdējo īres maksu, plus konkrētos gadījumos maksimālais palielinājums par 10%. Lielajiem īpašniekiem nomas maksu ierobežos iepriekšējais līgums vai maksimālā cenas robeža, kas noteikta atbilstoši atsauces cenu indeksiem.
- Slodzes zonās puses var vienoties, ka atsevišķi vispārīgi izdevumi, kas saistīti ar īpašuma uzturēšanu, ir nomnieka atbildība. Taču, ja šis punkts nebūtu bijis iekļauts iepriekšējā līgumā, tas netiks atspoguļots jaunajā līgumā.
- Mājokļu īres līgumu ikgadējai atjaunināšanai tiks noteikts jauns atsauces indekss, ko Nacionālais statistikas institūts (INE) noteiks līdz 31. gada 2024. decembrim. Šis jaunais indekss kalpos kā atsauces robeža, lai izvairītos no nesamērīga pieauguma īres līgumu noma.
- Nodokļu atlaides namīpašniekiem stāsies spēkā 1. gada 2024. janvārī. Nodokļu atlaides noteiktas gan par neto īres ienesīgumu kopumā, gan konkrētām situācijām, piemēram, īres maksas samazinājumi līgumos saspringtajās zonās vai īre jauniešiem šajās teritorijās. Šie nodokļu samazinājumi tiks piemēroti tikai platībās, kas deklarētas kā saspringti dzīvojamo māju tirgi.
Svarīgi uzsvērt, ka šie pasākumi ir pakļauti saspringto dzīvojamo tirgus teritoriju deklarēšanai un atbilstošo specifisko plānu apstiprināšanai.
NODOKĻU STIPRINĀJUMI
Otrais nobeiguma noteikums. Iedzīvotāju ienākuma nodoklī piemērojamie nodokļu atvieglojumi nekustamā īpašuma iznomāšanai mājokļiem.
Stājoties spēkā mājokļa īres līgumiem, kas noslēgti no šī likuma spēkā stāšanās dienas, 35. novembra likumā 2006/28 par iedzīvotāju ienākuma nodokli un grozījumu daļā likumos par uzņēmumu ienākuma nodokli, nerezidentu ienākumiem ir ieviestas šādas izmaiņas. un bagātība:
Viens. Tiek grozīts 2.panta 23.punkts, kas izteikts šādā redakcijā:
“2. Nekustamā īpašuma iznomāšanas mājokļa gadījumā pozitīvā neto peļņa, kas aprēķināta saskaņā ar iepriekšējās sadaļas noteikumiem, tiks samazināta:
a) par 90 procentiem kad tas pats saimnieks ir noformējis jaunu īres līgumu par māju, kas atrodas rajons ar saspringtu dzīvojamo māju tirgu , kurā sākotnējā īres maksa ir samazināta par vairāk nekā 5 procentiem attiecībā pret pēdējo īres maksu iepriekšējā īres līgumā par to pašu mājokli, ja ir piemērota iepriekšējā līguma ikgadējās atjaunināšanas klauzula, ja tāda bija.
b) Par 70 procentiem ja nav izpildītas a) apakšpunktā minētās prasības, rodas kāds no šiem apstākļiem:
1.º Nodokļu maksātājs mājokli īrējis pirmo reizi, ja tas atrodas noslogotā dzīvojamā tirgus rajonā un īrnieks ir vecumā no 18 līdz 35 gadiem. Ja vienā mājoklī ir vairāki īrnieki, šis samazinājums tiks piemērots tai neto ienesīguma daļai, kas proporcionāli atbilst īrniekiem, kuri atbilst šajā vēstulē noteiktajām prasībām.
2. Ja nomnieks ir valsts pārvaldes vai bezpeļņas organizācija, kurai piemērojams 49.decembra likuma 2002/23 II sadaļā par bezpeļņas organizāciju nodokļu režīmu noteiktais īpašais režīms. un nodokļu atvieglojumi mecenātismam, kas piešķir mājokli sociālajai īrei ar ikmēneša ienākumiem, kas ir zemāki par valsts mājokļu plāna īres atbalsta programmā noteikto, vai izmitināšanai personām, kuras atrodas likumā 19/2021 minētajā ekonomiskajā neaizsargātībā. 20. decembris, kas nosaka minimālo dzīvībai svarīgo ienākumu, vai ja mājoklis ir iekļauts valsts mājokļu vai kvalifikācijas programmā, saskaņā ar kuru kompetentā administrācija nosaka īres ienākumu ierobežojumu.
c) Par 60 procentiem kad, neatbilstot iepriekšējo vēstuļu prasībām, mājoklis bija pakļauts a rehabilitācijas darbība Nodokļu regulas 1. panta 41. punktā paredzētajos termiņos, kas būtu beigušies pēc diviem gadiem. pirms nomas līguma datuma.
d) 50 procentos , jebkurā citā gadījumā.
Norādītajām prasībām jābūt izpildītām nomas līguma noslēgšanas brīdī, samazinājums ir spēkā tik ilgi, kamēr tās tiek pildītas.
Šie samazinājumi attieksies tikai uz tiem pozitīvajiem neto ienākumiem, kurus nodokļu maksātājs ir aprēķinājis pašnovērtējumā, kas iesniegts pirms datu pārbaudes, ierobežotas pārbaudes vai pārbaudes procedūras uzsākšanas, kuras mērķī ir iekļauta šādu deklarāciju pārbaude. .
Samazinājumi nekādā gadījumā netiks piemēroti attiecībā uz pozitīvā neto ienākuma daļu, kas gūta no ienākuma, kas nav iekļauts vai nodokļu maksātāja pašnovērtējumā neatbilstoši atskaitīts, un kas ir noregulēts kādā no iepriekšējā punktā minētajām procedūrām. , pat ja šos apstākļus nodokļu maksātājs ir deklarējis vai pieņēmis procedūras apstrādes laikā. Samazinājumi netiks piemēroti arī tiem nomas līgumiem, kas neatbilst Pilsētas nomas likuma 6. panta 17. panta noteikumiem.
Jūsu darbs IR Klientu apkalpošana pozitīvi neto ienākumi no nekustamā īpašuma kapitāla kas izriet no noslēgtajiem mājokļu īres līgumiem pirms likuma 12/2023 spēkā stāšanās , 24.maija, tiesībām uz mājokli, no 2.gada 23.decembra tiks piemērots šā likuma 31.panta 2021.pantā paredzētais samazinājums tā pašreizējā redakcijā.”
IBI PIEMAKSAS
Tādu īpašumu gadījumā, kas paredzēti dzīvojamai lietošanai, kas ir pastāvīgi neapdzīvoti, pašvaldības var pieprasīt IBI piemaksu līdz pat. 50 procenti no nodokļa neto summas.
Šiem nolūkiem īpašums kas paliek neaizņemts, nepārtraukti un bez pamatota iemesla, uz a vairāk nekā divus gadus , saskaņā ar nodokļu rīkojumā noteiktajām prasībām, pierādījumu līdzekļiem un kārtību, tiks uzskatīts par pastāvīgi neapdzīvotu īpašumu un pieder četru vai vairāku dzīvojamo telpu īpašniekiem.
Piemaksa var būt līdz 100 procenti no nodokļa neto summas, kad vakances periods ir vairāk nekā trīs gadus , un to var modulēt, pamatojoties uz vakances periodu.
Turklāt pašvaldības var palielināt atbilstošo piemaksas procentu saskaņā ar iepriekš minēto ar līdz 50 papildu procentpunktiem piederošo īpašumu gadījumā divu vai vairāku dzīvojamo telpu īpašniekiem kuras ir neapdzīvotas tajā pašā pašvaldības teritorijā.
Jebkurā gadījumā šādi cēloņi tiks uzskatīts par pamatotu:
- pagaidu pārcelšana darba vai apmācības iemeslu dēļ,
- adreses maiņa atkarības vai veselības apsvērumu dēļ, vai sociāla ārkārtas situācija,
- īpašumi, kas paredzēti otrreizējai mājoklim ar ne vairāk kā četru gadu nepārtrauktu vakanci,
- īpašumus, uz kuriem attiecas darba vai rehabilitācijas pasākumi, vai citi apstākļi, kas padara neiespējamu to efektīvu izmantošanu,
- ka mājoklis ir tiesvedības priekšmets vai tiek gaidīts tiesas vai administratīvs lēmums, kas neļauj to izmantot un atsavināt, vai ka tas ir nekustamais īpašums, kuru īpašnieki tirgus apstākļos piedāvā pārdošanai, šajā situācijā ne ilgāk kā vienu gadu, vai īrēšanai, maksimāli sešus mēnešus šajā situācijā.
Uzrēķins, kas tiks prasīts no šī nodokļa maksātājiem, iekasēsies 31.decembrī, un to pašvaldības ik gadu nokārtos, tiklīdz šajā datumā būs pārbaudīta īpašuma brīvā vieta kopā ar administratīvo aktu, ar kuru tā tiek noteikta. deklarēts. .
Pašvaldības deklarācijai par pastāvīgi neapdzīvotu īpašumu būs nepieciešama iepriekšēja apliekamās personas uzklausīšana un Domes vakances pazīmju akreditācija, kas jāregulē minētajā rīkojumā, kurā var parādīties ar pašvaldības reģistra datiem saistītie, kā arī piegādes pakalpojumu patēriņu.»
AUGSNES REZERVE
Piešķirt adekvātu un pietiekamu zemi produktīvai izmantošanai un dzīvojamai izmantošanai, jebkurā gadījumā rezervējot mājokļiem paredzēto daļu, uz kuru attiecas sabiedrības aizsardzības režīms, kas vismaz ļauj noteikt tās maksimālo pārdošanas, īres vai cita veida mājokļa pieejamības cenu, piemēram, virszemes tiesības vai administratīvā koncesija.
Šo rezervi noteiks teritoriālās un pilsētplānošanas tiesību akti vai, saskaņā ar to, plānošanas instrumenti, tā garantēs sociālās kohēzijas principu ievērojošu tās izvietojuma sadalījumu un ietvers vismaz zeme, kas nepieciešama, lai veiktu pilsētplānošanā paredzētās dzīvojamās apbūves platības 40 procentus uz lauku zemēm, kas tiks iekļautas jaunajās urbanizācijas darbībās, un 20 procentus uz urbanizētās zemes, kurām jāveic urbanizācijas reforma vai atjaunošanas pasākumi.
TLACORP 2023
