Īpašuma pirkšanas un pārdošanas procesā ļoti svarīgi ir ņemt vērā pārdevēju un būvnieku uzņemtos pienākumus, pārdodot īpašumu pircējiem.
Ir ļoti normāli tirgū atrast īpašumus, kas tiek pārdoti ar defektiem, kuros pircējs nezina, kā īsti labi rīkoties, kā arī kādas ir likumā noteiktās tiesības, konstatējot problēmas vai konstruktīvus defektus, kas iepriekš nav atklāti. pārdošana.
Ir svarīgi noskaidrot, kādas ir tiesības un pienākumi no pārdevējiem un būvniekiem, kā arī no pircējiem, kuri iegādājas īpašumus Spānijā. Tāpēc mēs esam izveidojuši šo ziņojumu, lai precizētu jēdzienus un procedūras, apstiprinot vizuālos vai slēptos defektus.
DEFEKTI:Vispirms noskaidrosim, ko mēs saprotam ar “defekti”. Mēs saprotam defektus vai konstruktīvus defektus jebkāda veida trūkumi, ko atrodam konstrukcijā un kas samazina tās kvalitāti. Šim defektam ir jāizraisa tā, lai īpašnieks nevarētu baudīt un izmantot īpašumu parastajā veidā.
Turklāt mēs varam identificēt, ka defektu vai konstruktīvu defektu var uzskatīt par "nopietns"Vai"kaps”gadījumā, ja ja pircējs to būtu atklājis pirms pārdošanas, viņš pirkumu būtu noraidījis vai arī tas būtu bijis cenu pārrunāšanas rezultāts ar pārdevēju.
DIVI Defektu VEIDI: vizuālie un slēptie
Acīmredzami defekti ir tie, kas ir viegli nosakāmi, veicot vizuālu pārbaudi vai nu ēkas būvniecības procesā, vai pircēja vizuāli pārbaudot. Tas nozīmē, ka ikviens tos var viegli noteikt bez zināšanām vai sagatavošanās.
Pārdevējs nav atbildīgs par šiem redzamajiem defektiem. Līdz ar to pārdevējs nav atbildīgs par redzamiem defektiem, kurus pircējs šādā veidā varēja atklāt, it īpaši, ja tie neietekmē vai nemaina īpašuma cenu.
Slēptie defekti, piemēram, tie, kurus būvniecības procesā nav bijis iespējams noteikt, jo tie nav viegli pamanāmi. Jaunbūvju gadījumā šos defektus būvniecības procesā nav atklājuši dažādi profesionāļi, piemēram, arhitekti, inspektori utt.
Ne visi defekti var izrietēt no atbildības. Lai tas tā būtu, efektam jāatbilst šādiem nosacījumiem:
- Ka to nebija viegli noteikt
- Ka pircējs par to nezināja
- Ka tas pastāvēja pirms pirkuma pabeigšanas
Kā piemēru mēs uzskaitīsim, kuri ir visbiežāk sastopamie slēptie defekti kazuistijā:
- Bojājumi, kas ietekmē ēkas konstrukciju. Tie ir darba defekti, kas būtiski ietekmē ēkas stabilitāti un struktūru.
- Problēmas ar noplūdēm, hidroizolāciju, kas izraisa noplūdes mājā.
- Ēku nosēšanās problēmas. Kad ēka ir uzbūvēta, tajā var rasties dažas plaisas, plaisas utt., kas var rasties sliktas ēkas nosēšanās dēļ un ko rada slikts pagrabs.
ATBILDĪBA
Apsverot atbildību par slēptajiem defektiem, ir jānošķir jaunas būvniecības mājas no pārdošanas mājokļiem.
Jaunajos mājokļos garantija un pircēja prasījuma tiesības par slēptiem defektiem tiek iedalītas trīs veidos:
- VIENS GADS: Problēmas ar apdari kā iekštelpu ietvēm, ārpusi, galdniecību, jaunas ierīces utt. VIENS GADS no būvniecības datuma, vai SEŠI MĒNEŠI no iegādes/pabeigšanas datuma.
- TRĪS GADI: Defektiem, kas radušies īpašumā un kas tieši ietekmē un pasliktina tā apdzīvojamību. Šajā gadījumā runa ir par problēmām, kas skar higiēnu, veselību, ūdens necaurlaidību, veselību utt. Šiem defektu gadījumiem īpašums jāatstāj tā, lai tajā nebūtu iespējams dzīvot. Tātad, lūdzu, ņemiet vērā, ka "sekundārie defekti", kas neliedz izmantot īpašumu dzīvošanai, netiks segti.
- Un problēmām, kas ietekmē ēkas konstrukciju, piemēram, pamatus, balstus, sijas, grīdas utt., DESMIT GADI. Šiem defektiem jābūt tādiem, lai tie apdraudētu ēkas stabilitāti.
Jaunbūvētos īpašumos, Spānijā ir obligāti jāiesniedz a DECENIĀLĀ APDROŠINĀŠANA (Vai DESMIT GADU APDROŠINĀŠANA), kas sedz ēkas konstrukcijas bojājumus uz 10 gadiem. Šie defekti tiek segti tā, ka, parādoties kādam no šiem defektiem, pircējam ir jāinformē sava apdrošināšana, lai viņš varētu pretendēt un izmantot ēkas virzītāja vai būvnieka iepriekš nodrošināto desmit gadu apdrošināšanu. Tādā veidā tiek garantēti pircēji kā jaunas būvniecības māju patērētāji, kuriem DESMIT GADU laikā tiek pienācīgi segti šie defekti.
Šeit ir jāsaka, ka attiecībā uz mājām "AUTOPROMOCIÓN” (Pašreklāmdevējs), desmitgadu apdrošināšanas slēgšana nav obligāta, bet gan brīvprātīga. Būvniecība ir pašreklāma, ja ēkas gala patērētājs ir viens un tas pats zemes gabala īpašnieks un nolīgst celtnieku tikai mājas celtniecībai. Tādā veidā zemes gabala īpašnieks ieņem darbu “virzītāja” amatu, un viņš ir tas, kurš veic dažādu profesionāļu, piemēram, arhitektu, būvnieku u.c., algošanu.
Šādos gadījumos, ņemot vērā to, ka mājoklis netiks pārdots tirgū, meklējot pircējus, bet to izmantos tikai viens un tas pats īpašnieks, Spānijas tiesību akti atļauj veicinātājam nolīgt apdrošināšanu uz desmit gadiem vai ne. Gadījumā, ja īpašnieks izvēlas šo apdrošināšanu neslēgt, ja viņš nolemj īpašumu pārdot garantijas periodā 10 gadi, viņam ir jāinformē iespējamie pircēji, ka mājai šādas apdrošināšanas nav, un pircējiem šī situācija ir skaidri jāpieņem.
Tas attiecas uz JAUNajiem īpašumiem…, bet kas notiek TĀLĀPDOŠANAS jomā? Vai pārdevējiem ir kāda atbildība par slēptiem defektiem?
Atbilde ir apstiprinoša. Pārdevēji, kas pārdod tālākpārdošanas mājas, ir atbildīgi arī par slēptiem defektiem, kas var būt šiem īpašumiem. Šī atbildība attiecas uz slēptajiem defektiem, kas pastāv īpašumā un tā laikā SEŠI MĒNEŠI, pārdevējs būs atbildīgs par jebkāda veida iepriekš minētajiem defektiem, kas var tikt atklāti pirms sešiem mēnešiem no pārdošanas pabeigšanas.
Lai īstenotu pircēja tiesības prasīt atbildību par slēptiem defektiem, nepieciešams:
1.- Defekts ir jāatklāj.
2.- Pārdevējam ir jābrīdina rakstiski, parasti ar sertificētu pastu, informējot viņu par defektiem, paskaidrojot, kādi ir to cēloņi un kādi ir līdzekļi problēmas novēršanai.
3.- Gadījumā, ja pārdevējs neatzīst savu atbildību, pircējam ir jāsaņem rakstisks atzinums no neatkarīga profesionāļa, ja iespējams, eksperta, kurš oficiālā ziņojumā nosaka problēmu, defektu un kādas ir remonta izmaksas.
Ja pārdevējs ir saņēmis neatkarīga profesionāļa ziņojumu, kurā norādīti problēmas cēloņi, remonts un ar to saistītās izmaksas, un neuzņemas atbildību par tā remontu, pircējam ir jākonsultējas ar juristu, lai skatiet, kādi ir juridiskie veidi, kā atrisināt problēmu.
Parasti jāsaka, ka Tribunāla prasības, kas izriet no slēptiem defektiem, par mazām atlīdzībām, parasti ir dārgas un ilgas. Tāpēc vienmēr ir ieteicams mēģināt panākt ārpustiesas izlīgumu ar pārdevēju.
Nopietnos gadījumos, kad ir reāla problēma, kas ietekmē ēkas apdzīvojamību vai uzbūvi, pircēja nostāja būs jāaizstāv vislabākajā iespējamajā veidā, vienmēr apsverot iespēju vērsties tiesā, ja ne panākt vienošanos ar pārdevēju.
