TLA juristi jau vairāk nekā 20 gadus nodarbojas ar darījumiem un lietām par īpašumiem lauku apvidos visā Spānijas teritorijā. No Katalonijas (Taragona un Barselona), Valensijas reģiona (Kasteljona, Valensija un Alikante – Kosta Blanka), Maljorkas un Ibizas, Mursijas, Almerijas (Almanzoras ieleja) un Malagas.

Mūsu plašās pieredzes un dažādu reģionālo normatīvo aktu atzīšanas rezultātā esam sagatavojuši dažus aspektus, kas jāņem vērā, pērkot/pārdodot īpašumus gan pilsētas, gan lauku zemēs (laukos), īpaši ņemot vērā mūsu ieteiktās problēmas. no kuriem jāizvairās, pērkot īpašumus Spānijā.[/vc_column_text][vc_column_text]Tāpēc, lūdzu, esiet laipni aicināti tālāk atrast dažas no izplatītākajām problēmām, kas var ietekmēt īpašumu un būvju juridisko izskatīšanu Spānijā:

 

Būvniecības legalizācija Spānijā. Vispārīgi aspekti

Vai man ir nepieciešama būvatļauja, lai pārbūvētu savu māju?

Jā, lai pārbūvētu māju, jums ir nepieciešama būvatļauja. Šo darbu veikšanai nepieciešamās licences veids ir atkarīgs no ar reformu veicamajiem darbiem.

Nelielu darbu licence – “licencia de obra menor”: Tas nepieciešams telpu izmantošanas izmaiņām un sienu sadalīšanai utt. Šīs licences iegūšanai nav nepieciešams arhitekta projekts, jo to var pieteikt pēc detaļām, tikai izskaidrojot darbus un novērtējot tos apmaksāt nodokļiem.

Lai labāk izprastu, šī licence tiek piemērota, ja īpašumā veicamie darbi neskar īpašuma būtisko infrastruktūru, piemēram, jumta, ēkas nesošo konstrukciju vai konstrukcijas, vai kāpņu iekšpuses maiņu.

Parastie gadījumi, kad šī licence ir nepieciešama: Jumta reforma (nemainīt pilnībā, tikai atjaunot). Tālāk ir minēti daži gadījumi, lai pieteiktos šai licencei:

• Lai izveidotu garāžu, šķūni vai noliktavu
• Lai uzbūvētu žogu
• Lai izveidotu baseinu (atkarībā no platības)
• Lai uzbūvētu aploku utt.

Lūdzu, ņemiet vērā, ka aprakstītie gadījumi un licences iegūšanas nosacījumi dažādās zonās vai reģionos var ievērojami atšķirties.

Lielo darbu licence – “licencia de obra mayor”: Šī ir tā pati licence, kas pieprasīta mājas celtniecībai, kas skaidrota sadaļā “Būvniecība lauku zemē” un “Būvniecība pilsētas zemē”. Šī atļauja nepieciešama, ja konstrukcijās veicamie darbi skar ēkas būtiskās daļas, un ir nepieciešams arhitekta projekts. Piemēram, lai uzbūvētu mājas piebūvi (piemēram, jaunu istabu), vai mainītu jumtu.

• Lai pilnībā nomainītu jumtu
• Izbūvēt jaunu telpu, pagarinot būvniecību
• Uzbūvēt garāžu ar flīzēm un betonu
• Izbūvēt otro stāvu
• Uzbūvēt baseinu (atkarībā no teritorijām un reģioniem) utt.

 Tšeit nav īpašumtiesību dokuments vai "akts” zemei, vai zemes paplašinājums vai robežas nav pareizas

Mēs bieži varam konstatēt, ka dažiem īpašumiem nav īpašumtiesību apliecības (escritura)., un jums ir jānosaka savas tiesības uz īpašumu, izmantojot procesu, kas pazīstams kā “expediente de dominio” vai “acta de notoriedad”. Tas ir sarežģīti, un tas ietver jūsu prasības publicēšanu Boletín Oficial de la Provincia (Oficiālais Vēstnesis). Atšķirība starp abiem procesiem galvenokārt ir tāda, ka “expediente de dominio” tiek veikts parastā procesā tribunālos, un “acta de notoriedad” ir process, kas tiek veikts apgabala notāra priekšā. Nav nepieciešams teikt, ka “acta de notoriedad” vienmēr ir ieteicamāks, jo tas ir īsāks, lētāks un ātrāks process nekā otrs. Parasti “expediente de dominio” tiek lietots, ja zemes situācija un īpašumtiesības ir strīdā ar kaimiņiem vai nav skaidras. Un “acta de notoriedad” lieto, ja īpašumtiesības ir labi zināmas un ir problēmas ar īpašuma robežām vai lielumu.

Tad jums ir jāpārliecinās, ka Reģistro de la Propiedad un Catastro ieraksti sakrīt un ka tie atbilst vietējām paražām par īpašuma robežām. Jums ir atļauts būvēt tikai noteiktu procentuālo daļu no zemes platības. Jums jāpārbauda komunālo pakalpojumu pieejamība, īpaši ūdens un elektrība. Jums ir jāpārbauda, ​​vai nav servidumbres de paso (pirmās tiesības), jo tās nevar bloķēt. Pēc tam, “izveidojot” savu īpašumu, tas ir jāreģistrē pirmo reizi. Visos šajos jautājumos jums ir nepieciešami jūsu Spānijas advokāta pakalpojumi.

Bieži arī tā ir zemes izmērs nav tāds pats kā reālais zemes gabals. Šādos gadījumos atkal ir jāveic “expediente de dominio” vai “acta de notoriedad”, lai apstiprinātu, kuras ir īstās zemes robežas, un atjauninātu gan Spānijas katastrofu, gan Spānijas zemes reģistru.

Ko darīt, ja māja nav ierakstīta aktos? 

Dažreiz gadās, ka pati māja (būvniecība). var netikt reģistrēts, vai nu vēsturisku iemeslu dēļ, vai tāpēc, ka tas, kurš to uzbūvēja, vēlējās izvairīties no nodokļiem un izdevumiem par reģistrāciju. Parasti šādos gadījumos zemesgrāmatā un oficiālajos papīros parādās tikai zeme.

Dažos citos gadījumos būve ir reģistrēta (parādās aktos un zemesgrāmatā), bet ne kā “māja”, varbūt kā noliktava, vai šķūnis (“albergue”, vai “almacén”) vai kāda cita līdzīga būve. . Tas nav pietiekami, lai būve būtu likumīgi deklarēta kā "māja". Šī situācija bija jāuzsver pirmslīguma stadijā, jo tam ir jābūt skaidram no nota simple.

Šādos gadījumos, pirms iegādājaties īpašumu, jūsu Spānijas advokātam vai pārdevējam ir jāreģistrē māja pirmo reizi, ja tā vēl nav reģistrēta, vai kā “māja2, ja tā ir reģistrēta, bet kā jebkura cita līdzīga būves. (šķūnis, noliktava utt.). To dara tā sauktais a “declaración de obra nueva” (jaundarbu deklarācija). Un tas ir jādara pat tad, ja māja tur ir simtiem gadu, jo, kā liecina Reģistrs, tā ir pirmā reģistrācija vai vismaz pirmā reģistrācija kā māja.

“Declaración de obra nueva” (DON) ir ēkas vai būves ierakstīšanas process zemesgrāmatā.. Process ir ļoti līdzīgs kā tad, kad māja ir jauna, atšķirības ir nepieciešamie dokumenti, un tas tiek samazināts līdz Spānijas notāra akta izstrādei, kurā deklarēta jaunbūve ar atbilstošu telpu aprakstu, servisu, izmēriem un izmēriem, plāniem utt.

Ja māja ir celta nesen (parasti mazāk nekā 4-8 gadi, atkarībā no platības), dokumenti ir tieši tādi paši kā tad, ja māja ir jauna, un tie ir šādi:

• Zemes akti uz jūsu vārda- Lai pierādītu zemes īpašumtiesības.
• Ēkas projekts no jūsu arhitekta – lai pierādītu izmēru, aprakstu utt. no mājas un ēkas.
• Būvlicence – lai pierādītu, ka īpašums ir saņēmis atbilstošu Spānijas varas iestāžu atļauju.
• Final Works License – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Lai pierādītu, ka darbi Spānijas īpašumā ir pabeigti.
• Desmit gadu apdrošināšana (Seguro Decenal) – ja beidzot esat izvēlējies noslēgt šo apdrošināšanu. Ja nē, tad jānorāda notāram, ka šādi neesat rīkojies, lai informētu pircējus un iegūtu apstiprinājumu, ka viņi piekrīt.
• Rātsnama apliecība par apdzīvotību – lai pierādītu, ka Spānijas varas iestādes šo ēku uzskata par spāņu “māju”.

Bet, ja māja nav jauna, tā ir veca māja (vairāk nekā 4-8 gadi, atkarībā no platības), tad nepieciešamie dokumenti ir atšķirīgi. Šajā gadījumā, tā kā spāņu māja ir veca, būs jāpierāda, cik tas ir vecs. Šim nolūkam ir vairākas sistēmas:

Vecuma sertifikāts, ko izsniedzis arhitekts vai inženieris vai “Certificado de Antigüedad”: Ja māja nav deklarēta ne zemesgrāmatā, ne arī citos oficiālajos reģistros, piemēram, Spānijas katastrofā, kādam šajās iestādēs ir jāapstiprina, cik veca ir celtne un kāds ir tās izmērs, un apraksts (cik kvadrātmetri, kā daudz stāvu, cik liels ir utt.). Šim nolūkam dažos Spānijas apgabalos īpašums ir jāpārbauda speciālistam, kurš apstiprinās aptuveni ēkas vecumu ar īpašumā veiktu personisku aptauju, lai pārbaudītu mājas īpašumu un ņemot vērā pārējos pierādījumi, piemēram, reģistri un ieraksti rātsnamā, kā arī cita publiska vai privāta datubāze.

Lai gan tas netiek piemērots Spānijas likumiem, lai izveidotu DON, arhitekta sertifikātam ir jāpievieno mājas rasējumi vai plāni, lai pierādītu mērījumus. Plāni nākotnē būs ļoti noderīgi, lai māju deklarētu citos reģistros, piemēram, Katastro vai Rātsnamā.

Daži cilvēki sajauc šo sertifikātu ar “aptauju” vai ar bankas “novērtējumu”, lai apstiprinātu iespējamo hipotēku. Kā redzat šajā pārskatā, arhitekta (dažreiz inženieru) izsniegtā vecuma apliecinājums ir mājas uzmērīšana, detalizēta apraksta un arī aptuvenā īpašuma vecuma noteikšana. Šis sertifikāts ir ļoti specifisks, un tas tiek izmantots skaidri deklarēt zemesgrāmatā Spānijas apbūvi ar Declaración de Obra Nueva procesu.

A "aptauja" veido profesionāļi, kas var būt arhitekti vai nē, kuri vienkārši norāda mājas situāciju un būves īpašumu, lai atklātu konstrukciju defektus, un to galvenokārt izmanto īpašuma iegādes vai iegādes procesā. Faktiski tas netiek izmantots, ja pircēji un pārdevēji ir spāņi, bet to plaši izmanto Spānijā, kad pircējs ir no citas valstspiederības, piemēram, britu.

Un, visbeidzot, "vērtējums" hipotēku bankas veiktais atšķiras no “aptaujas” un no “vecuma apliecinājuma”, jo to veido profesionāļi, parasti ne arhitekti, lai tikai "novērtēt" īpašumu. Tas nozīmē, ka banka kā aizdevuma devējs vēlas zināt, cik liela vērtība tai ir pirms tam, lai nodrošinātu aizdevuma līdzekļus, galvenokārt, lai pārbaudītu, vai īpašumam pietiks garantijas, lai segtu risku un aizņemtos līdzekļus.

Vecuma apliecība no rātsnama. Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento. Tas ir Rātsnama izsniegts sertifikāts. Šis apliecinājums nav tik detalizēts būves aprakstā kā pēc arhitekta veiktais, bet tas kalpo, lai Spānijas zemesgrāmatā un notāram apstiprinātu, kāds ir precīzs vai aptuvenais būves vecums.

Katastro sertifikāts. “Certificado Catastral o del Catastro”. Dažos apgabalos Catastro ir detalizēta datu bāze par zemniecisko zonu īpašumiem, būvniecību un zemi. Tādā veidā, ka, lai gan zemesgrāmatu nevar informēt par īpašuma pašreizējo esamību, Katastrofa savas “automātiskās” vai “pārbaudes” darbības dēļ (Zemesgrāmata rīkojas tikai tad, kad ieinteresētās puses informē par noteiktu darījumu , tas nekad nerīkojas pašam pārbaudot vai rīkojoties automātiski), ir iepriekš konstatējis mājas esamību un var vairāk vai mazāk precīzi apstiprināt vecumu. Šādos gadījumos un atkarībā no teritorijām notāri un zemesgrāmatas pieņem Katastro izziņu kā pierādījumu par īpašuma esamību un vecumu DON procesā.

 Abos gadījumos es domāju relatīvi jaunu vai vecu māju, nepieciešamie dokumenti tiek iesniegti notāram, kurš sagatavos atbilstošus aktus, kas tiks izsaukti Declaración de Obra Nueva, kas jāparaksta zemes īpašniekam. Kad akti būs pareizi parakstīti, šie būs pašreizējie īpašuma akti, un iepriekšējie, kuros bija tikai zeme, tiks atcelti.

Kad jums ir visi šie dokumenti, jums tie jāatnes pie notāra. Notārs sagatavos būves īpašumtiesību dokumentus, un jūs to darīsiet parakstiet tos. Šis process tiek saukts Declaración de Obra Nueva. Tas paziņos, ka uz iepriekš esošā zemes gabala tagad atrodas celtne, kas ir māja.

Tad jums būs nepieciešams to ienesiet šos dokumentus zemesgrāmatā veikt pareizu zemes, tagad arī mājas, uzraksta modifikāciju, un māja būs juridiski pabeigta.

Tātad DON izdevumi galvenokārt būs:

• Notāra honorāri par DON aktu sagatavošanu
• Zemesgrāmatas nodevas, lai zemes uzrakstā ierakstītu DON
• Zīmognodeva – 1, 1,5, ,2 % (atkarībā no platības) no īpašuma novērtējuma

 Šādos gadījumos ir ļoti ieteicams vienoties ar pārdevējiem, lai viņi reģistrētu māju atbilstošā DON pirms pārdošanas turpināšanas. Faktiski, ja jūs saņemat hipotēku, banka nevarēs novērtēt īpašumu, kamēr māja nav reģistrēta, izmantojot DON, jo līdz tam (1) tā juridiski pastāv; un (2) kamēr tas nav reģistrēts, nav oficiāli norādīts, kas īsti ir īpašums (lielums, zemes platība un robežas utt.). Tāpat tā nevar noformēt hipotēku uz īpašumu, kas nav reģistrēts. Tāpēc šajā gadījumā nav izvēles: pārdevējiem tas ir jāreģistrē, pirms varat to iegādāties.

Zeme ir perfekti reģistrēta aktos, un māja parādās, bet nav deklarēta pilna tās piebūve, vai arī ir citi aktos nedeklarēti elementi, piemēram, garāža, baseins, noliktavas utt.

Šie gadījumi ir ļoti izplatīti lauku zemēs. Tie ir tipiski gadījumi, kad noteiktā laikā kāds ierakstīja un deklarēja zemi un pat māju, bet tajos nebija iekļautas citas mājas daļas vai citi elementi, jo tie tika uzcelti pēc tam.

Piemēram, īpašnieks, kurš pēc mājas iegādes uzceļ baseinu vai garāžu, vai paplašina māju ar jaunu istabu, vai jaunu lieveni, vai jaunu grīdu, vai terasi utt.

Šie gadījumi ir ārkārtīgi problemātiski, jo tiek deklarēti un atjaunināti akti ar jauno paplašinājumu prasa īpašu šī jautājuma izpēti.

Ir tik daudz dažādu varbūtību un prasību, atkarībā no o KĀDS ir zemes lielums; KUR atrodas īpašums (Valensija, Almerija, Alikante, Mursija, Kasteljona, Granada, Kadisa, Malaga uc), ar ārkārtīgi lielām atšķirībām starp reģioniem un pat starp pilsētām; KAD šie paplašinājumi tika veikti (4 gadus iepriekš, 10 gadus, 20 gadus) un KĀ tie tika uzbūvēti (bez būvatļaujas, ar reformu licenci utt.), ka ir absolūti neiespējami sniegt derīgu pārskatu par šo lietu, kas varētu kalpot par orientieri ietekmētajiem īpašniekiem.

Kas ir “Fuera de ordenación” būvēm Spānijā? 

“Fuera de ordenación” ir VECĀ būve vai VECĀ daļa no būves, kura ir celta bez licences, neatbilst būvniecības normatīvajiem aktiem un nav legalizējama.

• Veca konstrukcija: Būve ir jābūvē vairāk, pirms Spānijas administrācijai ir jāreaģē pret būvniecību (nojaukt+sods).
• Pirms 2014. gada : 4 gadi no būvniecības brīža
• Pēc 2014. gada : 15 gadi no būvniecības brīža
• Tagad tā nevar iegūt licenci, lai to legalizētu

Pozitīvas sekas:

• To var PATRIMONIALIZĒT: tā var būt daļa no jūsu mantojuma vai personīgās bagātības. To var reģistrēt zemesgrāmatu nodaļā, iegūstot hipotēku, pārdot, mantot utt.
• Tā ir būvniecība, kas šobrīd ir legalizēta un līdz šim laikam juridiski nostiprināta, lai gan neatbilstot normatīvajam. Tātad no juridiskā viedokļa, ja uz īpašumu šobrīd nav nekādu naudas sodu, tad nav nekādu darbību, ko Rātsnams varētu veikt pret šo īpašumu tā vecuma dēļ un administrācijai nav iespējams to nojaukt.

Negatīvās sekas:

Arī šī fakta dēļ Rātsnams respektē esošās būves, taču tās nav iespējams pagarināt. Tātad jaunas būves īpašumā nevar būvēt. Rātsnams pieļauj iekšreformas šādos īpašumos, bet ne piebūves, ne citu ēku, piemēram, garāžu, u.tml.

Taču, ņemot vērā to, ka īpašums ir ārpus normatīvajiem aktiem, Rātsnams neapstiprinās licenci, lai veiktu būtisku ēkas konstruktīvo daļu, piemēram, pamatu, jumta uc, reformēšanu. Rātsnams atļaus “reformēt” esošo māju, un esošās konstrukcijas “remontēšana”, bet ne “izņemšana” no vecajām daļām, lai uzstādītu jaunas. Piemēram, ja ir izcēlies “ugunsgrēks” vai applūšana, kas var ietekmēt māju uz tās konstrukciju, Rātsnams var nedot tiesības “pārbūvēt” īpašumu. Tātad, secinājums, Rātsnams pieļauj iekšējās reformas, lai saglabātu apbūvi, bet ne strukturālās reformas no binām, pamatiem, jumta maiņas utt.

Iespējamās problēmas, atjaunojot/pielietojot CH: Fuera de Ordenación īpašumiem nākotnē var rasties problēmas ar CH iegūšanu/atjaunošanu.

Kas ir daļēji konsolidētā urbanizācija Spānijā? Nepabeigtās urbanizācijas

Šajā ziņojumā mēs esam paskaidrojuši par atšķirībām starp PILSĒTAS ZEME un NEURBANIZĒJAMS (RUSTIC ZEME).

Saistībā ar PILSĒTAS ZEME, mēs paskaidrojām, ka šī ir zeme, kurā ir atļauts būvēt ar noteiktām specifikācijām, kas ietvertas pilsētas vai apgabala “attīstības plānos” (Plan General de Ordenación Urbana), vai konkrētās urbanizācijas zonās, ko sauc par “daļējiem plāniem”. (Planes Parciales) utt.

Šai zemei ​​ir visas iespējas un prasības, lai tur dzīvotu lielā iedzīvotāju blīvumā, piemēram, atbilstoša ūdens un elektroapgāde īpašumiem un būvēm, kā arī sabiedriskā elektrība un ūdens. Un citi pieslēgumi, piemēram, kanalizācija, gāze, telekomunikācijas utt.

Urban Land jeb “Suelo Urbano” ir pilsētu vai ciematu vai urbanizācijas zeme, un tai ir atbilstoša piekļuve ceļiem, ar ietvi, ielām, tirdzniecības zonām, veselības aprūpei, skolām, koledžām, sporta centriem utt.

Bet, runājot par pilsētu zemi, pastāv būtiska atšķirība starp pilsētu zemi “KONSOLIDĒTA” un “NEKONSOLIDĒTA” vai “DAĻĒJKONSOLIDĒTA”.

A KONSOLIDĒTS PILSĒTAS GABALS ir sižets, kur ir pabeigta visa nepieciešamā urbanizācijas infrastruktūra, un zemes gabalam ir visi pakalpojumi, kas uzskatāmi par "pilsētu" (elektrība, ūdens, ceļš, pievade, kanalizācija utt.), un jau ir piešķirta visa nepieciešamā platība valsts pārvaldei uzstādīt visu šo urbanizācijas infrastruktūru. Šis gabals ir piedalījies infrastruktūras apmaksā, un jau ir atdevis (ja nepieciešams) zemes daļas, ko izmantot šai publiskajai infrastruktūrai.

Ja zemes gabals netiks apbūvēts, tas būs zemesgabals ar spēkā esošajiem būvniecības likumiem noteiktām apbūves tiesībām.

Ja zemes gabals jau ir apbūvēts, tad esošās būves, ja tiek būvētas saskaņā ar būvlikumiem, būs pilnībā likumīgas Īpašumi, jo īpašuma tiesības būs absolūti aizsargātas no valsts pārvaldes gan uz zemi, gan uz būvi.

A NEKONSOLIDĒTS PILSĒTAS GABALS ir pretējs. Ir sižets kur nav uzstādīta visa nepieciešamā infrastruktūra, lai to uzskatītu par “KONSOLIDĒTU”.

Tātad, ja zemes gabals netiks apbūvēts, tad pirms būvatļaujas saņemšanas Rātsnams lūgs šajā teritorijā pabeigt urbanizācijas infrastruktūru, ievērojot spēkā esošos būvniecības likumus un/vai zemesgabals nav atdevis telpu sabiedrībai. administrācija šīs infrastruktūras ierīkošanai. Tātad uz zemes var tikt gaidītas iespējamās urbanizācijas izmaksas, un iespējamās zemes gabala daļas var tikt ietekmētas ar urbanizācijas noteikumiem, un līdz ar to tās ir spiestas “atdot” valsts pārvaldei, lai ierīkotu tādu infrastruktūru.

Ja zemes gabals jau ir uzbūvēts, tad, iespējams urbanizācijas maksas var ietekmēt šo konstrukciju izstrādi un izmantošanu, un šīs konstrukcijas var arī būt ietekmē, ja tie atrodas nākotnes infrastruktūras apgabalu vidū. Šie ir tie gadījumi, kad Īpašumi tika uzcelti pirms teritoriju pārveidošanas par "pilsētu" (jo tās bija diezgan vecas), vai vienkārši tāpēc, ka šīs būves tika uzceltas bez atbilstošas ​​būvatļaujas (nelikumīgi).

Šajos gadījumos īpašumtiesības uz zemesgabalu un iespējamās būves īpašnieks nenostiprina. Citiem vārdiem sakot, valsts pārvaldei var būt iespējas iegūt daļu (vai kopumā) zemes, un, pielāgojot zemesgabalu urbanizācijas prasībām, var tikt ietekmētas būves. Tātad gan gabals, gan būves nav pilnībā integrētas īpašuma tiesībās no īpašnieka, jo abus var ietekmēt urbanizācijas prasības un projekti.

NEKONSOLIDĒTAJĀS zonās ir arī īpaša klasifikācija, ko sauc PUSES KONSOLIDĒTS . Daļēji konsolidētās teritorijas ir tās, kuras, būdams “pilsētas”, tās ir kādā no šādiem gadījumiem:

• Ir veikti daži urbanizācijas darbi, bet ne visi.
• Ir atsevišķas zemes daļas, kas ir nodotas valsts pārvaldei publiskajai infrastruktūrai, bet ne visas, ko pieprasa likumi.

Šie ir tipiski gadījumi, ko mēs varam atrast apgabalos no Valensijas, Alikantes (Dēnija, Kampello, Benidoleiga, Onda, Javea, Benisa, Moraira, Kalpe, Gata de Gorgos uc), dažos citos no Mursijas, Almerijas (Almanzoras ieleja, Vera utt.), Malaga un Sevilja.

Parasti tās ir teritorijas, kur zeme vienmēr tika uzskatīta par “zemniecisku”, un ar laiku tur virzījās māju būvniecība ar augstu apbūves blīvumu (pēc spēkā esošās normas vairāk nekā 6-8 uz hektāru). Šajās teritorijās šīs būves ir vairāk vai mazāk nodrošinātas ar noteiktu ūdens, elektrības, sabiedriskās piekļuves un ceļu infrastruktūru. Atkarībā no gadījuma mēs varam atrast apgabalus, kur uzstādītā infrastruktūra ir pilnīga, un citas zonas, kurās tā ir nabadzīgāka.

Šādos gadījumos puskonsolidētās būvēs ir jābūt likumīgai. Un “legāli”, jo tie tika būvēti ar atbilstošu būvatļauju, vai tāpēc, ka tie tika legalizēti pēc uzbūvēšanas.

Šādos gadījumos īpašnieks “nostiprina” īpašumtiesības uz būvi, bet ne īpašumtiesības uz zemi. Tātad valsts pārvalde neko nevar darīt pret apbūvi, bet zemi var ietekmēt, iespējams, tās daļas atdot pilsētu infrastruktūrai, vai ietekmēt urbanizācijas nodevas.

Tipiskas problēmas, ko mēs varam atrast šajos īpašumos, ir:

• Lai paplašinātu vai celtu mājas gabalos šajās teritorijās, Rātsnams var lūgt daļu zemes piešķirt publiskās infrastruktūras ierīkošanai (gājēju zonas, kanalizācijas pieslēgums, elektroinstalācijas, gāzes, ūdens u.c. .)
• Ka no īpašniekiem tiek prasīts daļēji vai pilnībā apmaksāt teritorijas urbanizācijas izdevumus (pieslēgums kanalizācijai, ūdens, elektrība, modernu septiķu ierīkošana, daļu zemes piešķiršana koplietošanas ceļiem u.c.).

• SAVAS MĀJAS CELTNIECĪBA PILSĒTAS ZEMĒ 
• SAVAS MĀJAS CELTNIECĪBA "RUSTIKĀ ZEME"
• ĪPAŠUMA CELTNIECĪBAS PROCESS SPĀNIJA SAVĀM
• LEGALIZĀCIJAS, REFORMAS UN KOPĪGĀS JURIDISKĀS PROBLĒMAS