Iepriekšējos ziņojumos mēs izskaidrojām atšķirības starp PILSĒTAS ZEME un RUSTIC ZEME.
Saistībā ar PILSĒTAS ZEME, mēs paskaidrojām, ka šī ir zeme, kurā ir atļauts būvēt ar noteiktām specifikācijām, kas ietvertas pilsētas vai apgabala “attīstības plānos” (Plan General de Ordenación Urbana), vai konkrētās urbanizācijas zonās, ko sauc par “daļējiem plāniem”. (Planes Parciales) utt.
Šai zemei ir visas iespējas un prasības, lai tur dzīvotu lielā iedzīvotāju blīvumā, piemēram, atbilstoša ūdens un elektroapgāde īpašumiem un būvēm, kā arī sabiedriskā elektrība un ūdens. Un citi pieslēgumi, piemēram, kanalizācija, gāze, telekomunikācijas utt.
Urban Land jeb “Suelo Urbano” ir pilsētu vai ciematu vai urbanizācijas zeme, un tai ir atbilstoša piekļuve ceļiem, ar ietvi, ielām, tirdzniecības zonām, veselības aprūpei, skolām, koledžām, sporta centriem utt.
Bet, runājot par pilsētu zemi, pastāv būtiska atšķirība starp pilsētu zemi “KONSOLIDĒTA” un “NEKONSOLIDĒTA” vai “DAĻĒJKONSOLIDĒTA”.
A KONSOLIDĒTS PILSĒTAS GABALS ir zemes gabals, kurā ir pabeigta visa nepieciešamā urbanizācijas infrastruktūra, un zemes gabalam ir visi pakalpojumi, kas uzskatāmi par "pilsētu" (elektrība, ūdens, ceļš, piebraukšana, kanalizācija utt.), un ir jau piešķirta visa nepieciešamā platība valsts pārvaldei ierīkot visu šo urbanizācijas infrastruktūru. Šis gabals ir piedalījies infrastruktūras apmaksā, un jau ir atdevis (ja nepieciešams) zemes daļas, ko izmantot šai publiskajai infrastruktūrai.
Ja zemes gabals netiks apbūvēts, tas būs zemesgabals ar spēkā esošajiem būvniecības likumiem noteiktām apbūves tiesībām.
Ja zemes gabals jau ir apbūvēts, tad esošās būves, ja tiek būvētas saskaņā ar būvlikumiem, būs pilnībā likumīgas Īpašumi, jo īpašuma tiesības būs absolūti aizsargātas no valsts pārvaldes gan uz zemi, gan uz būvi.
A NEKONSOLIDĒTS PILSĒTAS GABALS ir pretējs. Vai zemes gabals, kurā nav ierīkota visa nepieciešamā infrastruktūra, ir uzskatāms par “KONSOLIDĒTU”.
Tātad, ja zemes gabals netiks apbūvēts, tad pirms būvatļaujas saņemšanas Rātsnams lūgs šajā teritorijā pabeigt urbanizācijas infrastruktūru, ievērojot spēkā esošos būvniecības likumus un/vai zemesgabals nav atdevis telpu sabiedrībai. administrācija šīs infrastruktūras ierīkošanai. Tātad uz zemes var tikt gaidītas iespējamās urbanizācijas izmaksas, un iespējamās zemes gabala daļas var tikt ietekmētas ar urbanizācijas noteikumiem, un līdz ar to tās ir spiestas “atdot” valsts pārvaldei, lai ierīkotu tādu infrastruktūru.
Ja zemes gabals jau ir uzbūvēts, tad, iespējams urbanizācijas maksas var ietekmēt šo konstrukciju izstrādi un izmantošanu, un šīs konstrukcijas var arī būt ietekmē, ja tie atrodas nākotnes infrastruktūras apgabalu vidū. Šie ir tie gadījumi, kad Īpašumi tika uzcelti pirms teritoriju pārveidošanas par "pilsētu" (jo tās bija diezgan vecas), vai vienkārši tāpēc, ka šīs būves tika uzceltas bez atbilstošas būvatļaujas (nelikumīgi).
Šajos gadījumos īpašumtiesības uz zemesgabalu un iespējamās būves īpašnieks nenostiprina. Citiem vārdiem sakot, valsts pārvaldei var būt iespējas iegūt daļu (vai kopumā) zemes, un, pielāgojot zemesgabalu urbanizācijas prasībām, var tikt ietekmētas būves. Tātad gan gabals, gan būves nav pilnībā integrētas īpašuma tiesībās no īpašnieka, jo abus var ietekmēt urbanizācijas prasības un projekti.
NEKONSOLIDĒTAJĀS zonās ir arī īpaša klasifikācija, ko sauc PUSES KONSOLIDĒTS. Daļēji konsolidētās teritorijas ir tās, kuras, būdams “pilsētas”, tās ir kādā no šādiem gadījumiem:
- Ir veikti daži urbanizācijas darbi, bet ne visi.
- Ir atsevišķas zemes daļas, kas ir nodotas valsts pārvaldei publiskajai infrastruktūrai, bet ne visas, ko pieprasa likumi.
Šie ir tipiski gadījumi, ko mēs varam atrast apgabalos no Valensijas, Alikantes (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos uc), dažos citos no Mursijas, Almerijas (Almanzoras ieleja, Vera utt.), Malaga un Sevilja.
Parasti tās ir teritorijas, kur zeme vienmēr tika uzskatīta par “zemniecisku”, un ar laiku tur virzījās māju būvniecība ar augstu apbūves blīvumu (pēc spēkā esošās normas vairāk nekā 6-8 uz hektāru). Šajās teritorijās šīs būves ir vairāk vai mazāk nodrošinātas ar noteiktu ūdens, elektrības, sabiedriskās piekļuves un ceļu infrastruktūru. Atkarībā no gadījuma mēs varam atrast apgabalus, kur uzstādītā infrastruktūra ir pilnīga, un citas zonas, kurās tā ir nabadzīgāka.
Šādos gadījumos puskonsolidētās būvēs ir jābūt likumīgai. Un “legāli”, jo tie tika būvēti ar atbilstošu būvatļauju, vai tāpēc, ka tie tika legalizēti pēc uzbūvēšanas.
Šādos gadījumos īpašnieks “nostiprina” īpašumtiesības uz būvi, bet ne īpašumtiesības uz zemi. Tātad valsts pārvalde neko nevar darīt pret apbūvi, bet zemi var ietekmēt, iespējams, tās daļas atdot pilsētu infrastruktūrai, vai ietekmēt urbanizācijas nodevas.
Tipiskas problēmas, ko mēs varam atrast šajos īpašumos, ir:
- Lai paplašinātu vai celtu mājas gabalos šajās teritorijās, Rātsnams var lūgt daļu zemes piešķirt publiskās infrastruktūras ierīkošanai (gājēju zonas, kanalizācijas pieslēgums, elektroinstalācijas, gāzes, ūdens u.c. .)
- Ka no īpašniekiem tiek prasīts daļēji vai pilnībā apmaksāt teritorijas urbanizācijas izdevumus.
Tātad, ja jūs pērkat apgabalos, piemēram, Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Jávea, Dénia, Lliber, Benidoleig, Pego, Onda, Valensijas apkārtnē (Liria, Olocau, Montroy, Villamarxant uc), Vera, Almanzora Valley , Malaga, Costa del Sol, mēs iesakām saņemt juridiskas konsultācijas no būvniecības tiesību ekspertiem kā TLA CORP.
