Kas ir kooperatīvs celtniecībai?
Mājokļu kooperatīvs ir personu grupa, kuras vēlas iegūt māju. Šim nolūkam viņi apvienojas kooperatīvā ar mērķi:
- Būvprojekta kontrole
- Iegūt to par zemāko iespējamo cenu
- Būvniecības procesa un kvalitatīvu materiālu kontrole
Pērk kooperatīvā Spānijā kļuva ļoti populārs Spānijā apgabalos no 50. līdz 90. gadiem pirms Spānijas būvniecības uzplaukuma, kopumā tādos lielos apgabalos kā Madride, Bilbao, Barselona, Valensija utt. Tas bija veids, kā no noteiktas datu grupas sadarboties un izstrādāt būvniecības projektus savām mājām, iegūstot kontroli pār projektu, un pārejot no parastā pirkšanas veida tieši no celtniekiem.
Izpirkšanas plānam ir ekonomiskas priekšrocības cenas un maksājuma veida ziņā. Slēgtā cena tādā buļļu tirgū kā pašreizējais ir liela priekšrocība, jo šī summa var būt par 15% zemāka nekā jau uzbūvētai mājai.
Kooperatīva biedram, kurā biedrs ir veiksmīgais pretendents un īpašuma lietotājs, viņš var atteikties no dažiem starpniekiem, kas ļauj iegūt īpašumu par zemām izmaksām. Pirkuma summa var būt no 20% līdz 30% mazāka nekā ārpusbiržas mājai. Tas ir viens no galvenajiem kooperatīva biedru argumentiem, lai uzsāktu šāda veida projektu.
Kooperatīva dibināšana sākas no vairāku cilvēku (partneru) grupas, kas iegulda kapitālu, lai īstenotu projektu, šajā gadījumā māju celtniecību.
Kad kooperatīvs ir juridiski nodibināts, tiek iegūta zeme un a celtniecības uzņēmums tiek pieņemts darbā atbildīgs par īpašuma celtniecību. Tāpēc kooperatīva biedri darbojas kā projekta virzītāji.
Parasti tiek pieņemts darbā a pārvaldības uzņēmums, kas būs atbildīga par līdzekļu administrēšanu un ikdienas darbu vadīšanu. Daudzos gadījumos aiz šiem vadītājiem stāv specializēti virzītāji, kuru priekšrocība ir tā, ka viņiem ir liela pieredze un viņi var panākt labākus ekonomiskos apstākļus ar piegādātājiem, arodbiedrībām un materiāliem.
Jāņem vērā, ka, lai arī pastāv valsts likums, katru autonomo kopienu regulē konkrēti juridiski nosacījumi, šajā gadījumā tie paši Īpašnieku kopienas Satversmes statūti.
Vēsturiski ir bijuši gadījumi, kad attīstītāji dibināja kooperatīvus bez biedriem ar nolūku iepriekš piesaistīt kapitālu būvniecības uzsākšanai. Šādos gadījumos projekts var netikt pabeigts vai var rasties problēmas un nedrošība ieguldītājiem. Lai izvairītos no bezpalīdzības situācijām un ekonomiskiem zaudējumiem, ir jāveic dažas pārbaudes procedūras:
- Zemes īpašumtiesības un pilsētas licences
- Izmaksas, garantijas un finansēšanas programma
- Izpētīt projekta piemērotību un raksturojumus: plānus, aprakstus, kvalitatīvus materiālus un pakalpojumu atskaites
- Ekonomisko iemaksu plāns
- Trajektorija, kredīta ziņojums un informācija par atbildīgo vadītāju un būvnieku
- Kooperatīva biedru statūti un tiesības un pienākumi
Mājokļa iegāde kooperatīvā režīmā ir derīga iespēja, ir tikai ieteicams izsvērt šīs formulas priekšrocības un trūkumus un katram veikt savus novērtējumus, lai noteiktu, vai tas viņam ir ērti:
Mājas iegādes priekšrocības kooperatīvā režīmā:
- Ekonomisks: kā paskaidrots sākumā, kooperatīva biedri, spējot iztikt bez citiem starpniekiem un darboties kā biznesa partneriem, var iegādāties māju par cenu, kas ir no 20% līdz 30% zemāka nekā ārpusbiržas mājokļu tirgū.
- Pēc pasūtījuma: vēl viens kooperatīvo formulu māju ieguvums ir tas, ka dalībnieki var pielāgot savu mājokli savām vēlmēm, veicot izmaiņas plānā, materiālos vai kvalitātē, vienmēr ievērojot noteiktus parametrus.
- Biedri var piedalīties asamblejās un aktīvi piedalīties lēmumu pieņemšanā, kur visu dalībnieku balsīm ir vienāds svars. Sanāksmēs var tikt izskatītas visa veida vajadzības, un tādi jautājumi kā drošības vai novērošanas elementu uzstādīšana tiks aktualizēti līdz, piemēram, brīvo vietu piešķiršanai vai papildu iemaksām.
- Daudzos gadījumos kooperatīva biedru hipotēkas nosacījumi var būt pievilcīgāki vai ar labākiem nosacījumiem nekā tirgū ierastie.
- Kooperatīva biedram ir iespēja atrakstīties un atgūt iemaksātās summas. Nepamatotu izņemšanas gadījumos būs jāapstiprina atgriešanas termiņi vai pat soda procenti, ja tas ir iekļauts statūtos. Konkrētajā gadījumā mēs Statūtos esam redzējuši, ka nav tiesību atteikties no īpašnieku kopības. Tātad brīdī, kad biedrs ienāk un dzied, pārējie kopīpašnieki var prasīt, lai viņš samaksā visus maksājamos maksājumus kā daļu no cenas. Sabiedrība var pat pieprasīt šos maksājumus tiesas ceļā.
Trūkumi:
- Kapitāla avanss: lai izveidotu kooperatīvu un uzsāktu būvniecības procesu, partneriem būs nepieciešams veikt galvenās iemaksas iepriekš.
- Bieži vien kooperatīviem būvniecības laiki kļūst arvien garāki, parasti dažādu iemeslu dēļ, vissvarīgākais ir grūti pieņemt lēmumus sabiedrībā.
- Dažos gadījumos aprēķinu kļūdu, neparedzētu notikumu, sākumā nepadomātu uzlabojumu dēļ... līdzekļu var būt maz, un var būt nepieciešamas ārkārtas iemaksas.
- Ir bijuši gadījumi, kad veicinātāji vai vadītāji, lai piesaistītu partnerus, veido maldinošu reklāmu vai aicina pievērst uzmanību ar neprecīzu informāciju, un tas var izraisīt nopietnas briesmu situācijas. Tāpēc ir svarīgi ievērot informācijas vākšanas ieteikumus un pārbaudīt likumā noteikto normatīvo aktu, tā struktūru, plānus, kā arī apdrošināšanu un garantijas.
- Lai gan darbu uzraudzībai un kontrolei nolīgtās apsaimniekošanas kompānijas ir bijušas šīs jomas speciālisti, vēsturiski ir bijuši gadījumi, kad firmas nesaimnieciskas darbības, nepilnīgu līgumu vai saimniecisku noviržu dēļ izraisījušas bankrotu vai pilnīgu bankrotu. Šajos gadījumos, kas nav izplatīti pašreizējo noteikumu un kontroles dēļ, partneri var zaudēt visas savas iemaksas. Būtiski ir pārzināt trajektoriju, līgumslēdzēju firmu pieredzi un nodrošināt, ka juridiski, garantiju līmenī, apdrošināšana un procedūras tiek veiktas savlaicīgi, lai garantētu projekta izpildi.
- Izdevumi, kas saistīti ar jauno būvdarbu publisko aktu un sadalīšanu horizontālā īpašuma režīmā, kā arī ar vienību izveidošanu un sadalīšanu, tiks segti projekta virzītājam saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem.
- Dažreiz Estatutes rada grūtības dalībniekiem pamest grupu pēc pievienošanās.
- “Īpašnieku kopiena” būs projekta “virzītājs”. Tas nozīmē, ka visa strādnieku atbildība un civiltiesiskā atbildība, drošība un veselība un pat ēkas defekti būs sabiedrības ziņā.
- Finanšu risks: līdzīpašnieki var pārdot savas kopienas daļas trešajām personām. Taču gadījumā, ja vienam vai vairākiem kopīpašniekiem neizdodas veikt maksājumus, pastāv liels risks, ka projektā var rasties finansiālas problēmas, kuras var tikt bloķētas tā attīstības turpināšanai, izraisot sodus, aizkavēšanos vai pat projekta zaudēšanu.
Atslēgas, kas jāņem vērā, pērkot īpašumu kooperatīvā:
- Pārbaudīt finansiālo stāvokli un reputāciju no būvētāja un Pārvaldes sabiedrības (cik ilgi uzņēmums darbojas, finanšu atskaites utt.)
- Lai pārbaudītu kooperatīva statūtus
- Lai apstiprinātu veidus, kādos maksājamās summas tiks efektīvi izmantotas zemes gabala iegādei un/vai katra būvniecības posma pabeigšanai
TLACORP
