Ekspropriācijas process Spānijā. Vai jūsu Spānijas īpašumu var atsavināt? Kā?

Atsavināšana ir definēta kā “zemes atņemšana bez īpašnieka piekrišanas…”.

Ir grūti iedomāties tādu valsts varas īstenošanu, kas varētu tiešāk ietekmēt īpašnieka īpašuma tiesības nekā īpašnieka zemes atņemšana bez īpašnieka piekrišanas.

Mums kā profesionāļiem atsavināšanas jautājumos bieži konsultējas abi zemes īpašnieki. Bieži vien vērtēšanas jautājumi, kas rodas atsavināšanas prasībās, ir sarežģīti.

Izpratne par atsavināšanas procesu var ievērojami palīdzēt vērtētājam, kurš jau ir saskārusies ar būtisku uzdevumu.

Šī prezentācija ir paredzēta, lai sniegtu vispārēju pārskatu un izpratni par atsavināšanas procesu no sākuma līdz beigām. Saprotams, ka atsavināšanas process ir ļoti tehnisks un specializēts, un gan zemes īpašniekiem, gan atsavināšanas iestādēm ekspertu konsultācijas kritiskos stratēģiskos jautājumos ar procesa izpratni var atšķirt godīgu un taisnīgu rezultātu no katastrofas.

Ja atsavināšana ir pamatota ar “komunālās saimniecības” mērķi, īpašnieks nevar iebilst pret šo administrācijas lēmumu.

Nepieciešamā vai obligātā atsavināšanas izmantošana, lai radītu neuzticību starp pilsoņiem, jo ​​nozīmē piespiest viņus nodot administrācijai savus īpašumus vai īpašumus. Ceļa, tilta vai sporta laukuma (publiskās infrastruktūras) būvniecības procesā ļoti bieži ir nepieciešams pieprasīt īpašumtiesības uz zemi, kas pieder detaļām. Jāņem vērā, ka Valsts pārvalde ir vienīgā struktūra, kas spēj piespiest ziņas dot savus rekvizītus. Un, pret šo varu, konkrētais nevar izteikt opozīciju.

Piemēram, īpašnieks saņem kompensāciju par ekonomisko kaitējumu vai maiņu pret citu īpašumu. Šī kompensācija ir pazīstama kā “godīga cena” (Justiprecio), kas diemžēl ļoti bieži nav tik “godīgi” kā vēlams, un ir viscīņas punkts šajā procesā.

Ekspropriācijas cēloņi. Spānijas likumi

Obligātā atsavināšana nozīmē īpašumtiesību nodošanu pārvaldei, kas to var iegūt arī bez īpašnieka piekrišanas. Tas ir regulēts Obligātās atsavināšanas akts, no 1954. gada (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), 1957. gada normatīvais akts (RD 1957), un jaunais Likums par atmaksātu zemi no 20. gada 2008. jūnija (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Šo noteikumu galvenās sekas ir pienākums nodot administrācijas pieprasīto īpašumu, ja lietošanas mērķis ir atbilstošs likumiem.

Likumi apstiprina, ka par atsavināšanu var lemt muiža, novada valdība (Autonomā kopiena), province (Province), sala vai vietējā padome (Ayuntamiento), un tā ir absolūtākā publiskās varas izpausme, kuras priekšā konkrētais nevar izteikt nekādu juridisku iebildumu, ja darbība ir pienācīgi pamatota un atbilstoši likumiem.

Šī iemesla dēļ pirmais solis atsavināšanas procesā ir deklarācija "Sabiedriskais pakalpojums" no īpašuma vai tiesībām atsavināt. Faktiski šīs tiesības vai īpašumu ir absolūti nepieciešams pasludināt par “sabiedrisko pakalpojumu”.

Šī “sabiedriskā labuma” prasība ir tik svarīga, ka organismam, kuram jāveic atsavināšana, ir jābūt “sabiedriskam”. Tas nozīmē, ka, piemēram, AVE projektā reģionā atsavināšanas iestāde ir Publisko infrastruktūru ministrija (Ministerio de Obras Públicas), nevis RENFE vai ADIF.

Kādus priekšmetus var atsavināt?

Lai gan vairumā gadījumu ekspropriācijas attiecas uz īpašumtiesībām uz nekustamo īpašumu, uz to var atsavināt jebkāda veida īpašumus, piemēram, mākslas darbus, automašīnas, kuģus, obligācijas, akcijas un jebkuras citas tiesības, kuras noteiktos apstākļos var tikt atsavinātas. nepieciešams “sabiedriskajam pakalpojumam”.

Atsavināšanas process

Pirmais solis ir “sabiedriskās nozīmes” deklarācija. Šī deklarācija vienmēr ir jāiesniedz ar tiesību aktu vai Ministru padomes (Consejo de Ministros) vienošanos, izņemot gadījumus, kad īpašums vai īpašums ir absolūti “būtisks” sabiedriskajiem projektiem, ko izstrādās. Īpašums.

Šajos pēdējos gadījumos “sabiedriskā nozīme” tiek uzskatīta par netiešu, un administrācijai ir tikai jāpublicē atsavināmie īpašumi vai īpašumi publiskajā oficiālajā biļetenā (Boletín Oficial del Estado – BOE), provinces oficiālajā biļetenā (Boletín Oficial). de la Provincia) un viens no populārākajiem provinces laikrakstiem.

Pēc šīs publikācijas sāksies laika intervāls no 15 dienas publisko informāciju. Tas atļaus skartajām ziņām iesniegt iespējamos iebildumus un labot informācijas pārkāpumus.

Pēc šīm 15 dienām ir vēl 20 dienas, kurās administrācija pēta katru no iegūtajiem iebildumiem vai pārkāpumiem. Pēc šī laika administrācija paziņo par “nodarbošanās nepieciešamību” (necesidad de ocupación), kas ir jāpublicē un jāpaziņo individuāli visiem skartajiem.

Faktiski ir ļoti svarīgi individuāli informēt iesaistītos datus. Pretējā gadījumā atsavināšana nevar būt “likumīga”. Pret šo paziņojumu konkrētais nevar izteikt iebildumus, bet var uzskatīt par spēkā neesošu savu īpašumu deklarāciju par “sabiedrisko derīgumu” un/vai deklarāciju par “okupācijas nepieciešamību” administratīvajā procesā un tiesās un tribunālos.

Viens no populārākajiem iebildumiem pret atsavināšanas procesu ir kļūdas 15 dienu sabiedrības informēšanas procesā.

Pēc paziņojuma saņemšanas datiem ir 10 dienas, lai iesniegtu iebildumus pret šo paziņojumu. Šis iebildums tiks iesniegts tieši administratīvajā procesā, nevis Tiesās, un administrācijai būs 20 dienas, lai pieņemtu lēmumu. Tikmēr atsavināšanas process būs gaidīšanas režīmā ar 30 dienu ierobežojumu.

"Godīgā cena" - Justiprecio

Pēc atsavināšanas apstiprināšanas skartajam būs tiesības saņemt kompensāciju, kas ir pazīstama kā “Godīga cena” vai “Justiprecio”. Šīs atlīdzības apmērs tiek aprēķināts, iepriekš izvērtējot atsavināmos īpašumus un tiesības, un 15 dienu laikā var vienoties “draudzīgi” starp daļām.

Ja par šo summu tiks panākta vienošanās, process tiks pabeigts.

Piemēram, ja detaļas nesaskaņo ar šo cenu, ir jāuzsāk jauns process, kurā administrācija atstāj īpašniekiem 20 dienas, lai iesniegtu savus apsvērumus par īpašuma novērtējumu un piedāvātu cenu (Hoja de Aprecio ).

Pēc tam administrācija var pieņemt vai noraidīt šo priekšlikumu. Ja tā pieņems, process būs pabeigts.

Piemēram, ja administrācija atsakās pieņemt piedāvāto daļas cenu, tā veiks citu novērtējumu (Hoja de Aprecio), kas paziņos īpašniekam, lai viņš to izpētītu uz 15 dienām.

Ja viņš pieņems, tad process būs pabeigts.

Piemēram, ja īpašnieks nepieņem pēdējo administrācijas piedāvāto cenu, lieta tiks nodota provincē Ekspropriācijas tribunāli (Jurado Provincial de Expropiación), kas beidzot būs tas, kas izlems par godīgu cenu.

Šie tribunāli atrodas provinces galvaspilsētā (Alikantē, Mursijā, Almerijā, Albasetē, Valensijā, Malagā, Granādā, Kadisā), un tos veido viens prezidents un četri palīgi, kas ir valsts ierēdnis, lauksaimnieku asociācijas (Cámara) pārstāvis. Agraria) un notārs. Viņu funkcija ir izpētīt detaļu cenu piedāvājumus un pieņemt pareizu lēmumu. Teorētiski viņiem vajadzētu pieņemt ne vairāk kā 8 dienas, lai pieņemtu lēmumu (no savas pieredzes es zinu, ka dažreiz tas prasa vienu vai divus gadus!).

Atsavināšanas tribunālu lēmumu var atteikt un nosūtīt to augstākai tiesai. Ja atsavināšanas tribunālu lēmums tiek aizkavēts ilgāk par 6 mēnešiem, kompensācijas summai var pieskaitīt procentus. Un, ja ir lēmums par cenu, bet administrācija nemaksā ilgāk par 2 gadiem, īpašumam ir jāveic jauns novērtējums, lai pēc šī laika pārbaudītu tā vērtību, to sauc par “retasación”.

Pēc “retasación” prezentācijas sāciet no jauna procesu, lai iegūtu jaunu “Godīgu cenu”. Kad jaunā cena ir iegūta un samaksāta, administrācija īpašumu var izmantot ierobežotu laiku. Dažreiz administrācija nolemj apmainīt cenu par atsavināto īpašumu ar citu īpašumu.

Atgriešanas tiesības

Atsavināšanas process var tikt pagarināts uz vairākiem gadiem, līdz abas puses vienojas par “Godīgo cenu”, lai gan tas nenozīmē, ka atsavināšanas process ar to apstājas. Tādā veidā Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) ieviesa “atgriešanas tiesības”. Šīs tiesības ļauj īpašniekam atgūt īpašumu pilnībā vai daļēji, attiecīgi atmaksājot saņemto kompensāciju, ja projekts, kas izraisījis atsavināšanu, netiek īstenots.

Šie ir gadījumi:

• Administrācija nolemj projektu neturpināt
• Pēc diviem gadiem no īpašuma ieņemšanas no administrācijas bez darba veikšanas īpašumā.

• Projekts tika izstrādāts, bet funkcija, kas šobrīd pilda īpašumu, nav “sabiedriskais pakalpojums”. Piemēram, AVE gadījumā zeme tika paņemta, lai izveidotu Dzelzceļa staciju, un tagad šī stacija netiek izmantota vispār, īpašnieks vai viņa mantinieki var izmantot tiesības atgūt īpašumu, maksājot kompensāciju. saņemts par atsavināšanu (kas tiktu aktualizēts uz to laiku).– Ja zeme nekalpo iepriekš uzskatītajā lietošanā, bet var tikt izmantota.

  citai "sabiedriskai lietošanai".

Šim noteikumam ir tikai divi izņēmumi, kuros atgriešanas tiesības nevar darboties:

– Ja zeme nekalpo iepriekš domātajā lietošanā, bet var tikt izmantota

citai "sabiedriskai lietošanai".

– Ja zeme tiek izmantota komunālajiem pakalpojumiem ilgāk par 10 gadiem.