Spānijas nekustamā īpašuma tirgus izredzes pēc koronavīrusa krīzes: 2020-2021
Mēs atrodamies laikā, kad Spānijas nekustamā īpašuma tirgū valda nopietna nenoteiktība, ko galvenokārt motivē ārkārtējā situācija, kurā atrodamies.
Mēs šeit nepaskaidrosim, kas ir noticis Spānijā un pārējā pasaulē. Šī ziņojuma mērķis ir analizēt Spānijas nekustamā īpašuma tirgus attīstības perspektīvas atlikušajā 2020. gadā un 2021. gadā.
Šim nolūkam Spānijas nekustamā īpašuma tirgū mēs nošķirsim vairākas ļoti atšķirīgas nozares:
– Spānijas valsts pieprasījums: pirmā un otrā dzīvesvieta
– Starptautiskais pieprasījums: pirmā un otrā dzīvesvieta
- Jauns un izslēgts plāns un lietots (tālākpārdošana)
– Ilgtermiņa īres tirgus un Īstermiņa tūristu īre – un “sezonas īre”
– Īpašnieka pozīcija, kas vēlas pārdot savu īpašumu tagad
1.- SPĀNIJAS PIEPRASĪJUMS: Spānijas pilsoņi un iedzīvotāji
Sākot ar pieprasījumu pēc iegādes PIRMĀ DZĪVNIEKA, un attiecībā uz valsts tirgu, saprotot to kā pieprasījumu pēc mājām no spāņiem (valstniekiem vai iedzīvotājiem), cietīs liela stagnācija.
Šī ir nozare, kas pēdējos gados ir ļoti ietekmēta un kas, neskatoties uz to, ka mājokļu cenas galvenajās Spānijas galvaspilsētās un pilsētās ir pieaugušas, vidēja un vidējā Spānijas pilsoņa iegādes spēja nav palielinājusies. tādā pašā proporcijā. Tas ir radījis to, ka gadu no gada vidējais Spānijas pilsonis pakāpeniski zaudē pirktspēju, ierobežojot (un pat bloķējot) iespēju iegādāties māju.
Tāpēc pēdējos gados ir vērojama tirdzniecības samazināšanās Spānijas pilsoņu (īpaši jauniešu) vidū, ko izraisa tieši pirktspējas zudums, īres maksas paaugstināšana kā vienīgajam Spānijas jauniešu mājokļa pieejamības līdzeklim.
Ir loģiski domāt, ka no šī brīža krīzes situācijā, kurā esam nonākuši, situācija būs sliktāka, jo vidusmēra Spānijas pilsoņa ekonomiskās spējas tiks ievērojami samazinātas.
Līdz ar to sagaidāms, ka pieprasījums pēc galvenajām dzīvesvietām Spānijā ievērojami samazināsies vismaz līdz 2022. gadam.
Tādā pašā veidā, OTRĀ DZĪVNIEKA tirgu, tas ir, valsts pieprasījumu pēc otrās dzīvesvietas, ietekmēs krīzes situācija, kurā atrodamies, jo piesardzīga uzkrājumu pozīcija, kas novedīs pie šīs krīzes, būs vispārēja norma vismaz pāris gadus. gadiem.
Jau tagad tiek runāts par mājokļu pārdošanas cenu kritumu no 15 līdz 30%.
To visu teica, investori jeb noguldītāji, kuri šobrīd saglabā pirktspēju, tirgū atradīs reālas iespējas, īpaši no šī rudens, kad tirgū sāks stabilāk fiksēt šīs krīzes radītās ekonomiskās sekas.
Ar ko, raugoties no “investora viedokļa”, un tāpat kā tas notika pēc 2008. un 2011. gada krīzes, Spānija atkal būs interesants galamērķis un pievilcīgs noguldītājiem, valsts un starptautiskajiem investoriem.
2.- ĀRVALSTU PIRCĒJS – Investori un privātpersonas
Runājot par starptautisko pieprasījumu pēc ārzemniekiem, mēs saprotam, ka OTRĀ DZĪVNIEKA tirgum būs spēcīga ietekme, un mēs negaidām, ka tas atgūsies līdz pat 2021. gadam.
Pirmām kārtām, kas attiecas uz tirgu jaunas būvniecības pārdošana un būvniecības stadijā, saprotam, ka būs a apstāšanās otrās mājas celtniecībā, īpaši tūristu vietās, piemēram, Vidusjūrā un Baleāru un Kanāriju salās.
No "investora viedokļa" vislielākās iespējas būs lietoto preču tirgū, kas kaitēs jaunbūvei. Tas tā ir tāpēc, ka privātpersonām var būt lielāka pārdošanas cenas samazinājuma rezerve, jo atkarībā no iegādes laika tās var būt amortizējušas lielu pirkuma cenas daļu vai kopējo pirkuma cenu, pieļaujot lielāku pārdošanas samazinājuma intervālu. cena. .
Tas, ņemot vērā jaunbūve, tā nebūs, un, ņemot vērā to, mēs redzēsim mazāku piedāvājuma samazinājumu tirgū celtniekiem ir mazāka cenu samazinājuma rezerve nekā privātpersonām.
Ar kuru tālākpārdošanas tirgus jeb lietoto preču tirgus piedāvās interesantākās iespējas tirgū, vismaz līdz brīdim, kad izzudīs iepriekš minētās ekonomiskās krīzes sekas.
Līdz ar to, kā jau minējām nacionālajā tirgū, starptautiskajam investoram – taupītājam, kuram ir pirktspēja lietoto preču tirgū Spānijā, būs reālas iespējas.
Attiecībā uz starptautisko tirgu iegādei PIRMĀ DZĪVNIEKA mājas, ko sauc arī par “ekspatrianti (vai “emigranti”), kuri plāno ierasties Spānijā, lai dzīvotu vai nu labākas dzīves kvalitātes dēļ, vai lai pavadītu savu "pirmspensijas" vai ”, mēs ticam, ka evolūcija būs ļoti pozitīva.
Spānija ir viena no vispieprasītākajām valstīm pasaulē, kur ierasties uz pastāvīgu dzīvi. Tā ir nemainīga jau vairāk nekā 30 gadus. Faktiski un īpaši no 2000. līdz 2002. gadam pensionāru vai pirmspensijas ārzemnieku pirkšanas operāciju apjoms ir saglabājies augsts pat krīzes laikā.
Priekšlaicīgi pensionāri vai pensionāri galvenokārt no tādām Eiropas valstīm kā Apvienotā Karaliste, Francija, Beļģija, Šveice, Vācija utt. tiek uzskatīti par “slēptu pieprasījumu”. Proti: Viņiem vienmēr ir nodoms ierasties Spānijā, lai pavadītu viņa pensijas laiku, ko motivē labi laika apstākļi, dzīves kvalitāte, sakari, drošība un sabiedrības veselība.
Tomēr pēdējos gados šāda veida pieprasītāji ir piedzīvojuši pirktspējas samazināšanos, ko izraisījis mājokļu cenu pieaugums Spānijā.
Tāpēc un šīs pašreizējās sanitārās krīzes rezultātā šāda veida pircēji piedzīvos reālu pirkšanas iespēju parādīšanos par ļoti zemām un interesantām cenām apgabalos un īpašumos, kuriem vēl pirms gada viņiem vienkārši nebūtu bijis pieejams.
Šāda veida pircēji, kas parasti ir lielā vecumā, papildus cenai vai dzīves kvalitātes līmenim ņem vērā palīdzības līmenis Spānijas sabiedrības veselībai.
- Tāpēc ir vērts padomāt vai aizdomāties, kādu reakciju tas izraisa šāda tipa klientiem, kā Spānijas sistēma ir pārvaldījusi koronavīrusa krīzi.?
No mūsu, spāņiem, kuri ir bijuši šīs veselības krīzes pārvarēšanas priekšgalā, skatījumā, mums jāsaka, ka ir nostiprināts Spānijas sabiedrības veselības tēls.
Galvenā uzmanības un reakcijas pret vīrusu neveiksme ir bijusi nevis Spānijā esošā infrastruktūra un cilvēkresursi (pārpildīti tikai atsevišķos apgabalos un īslaicīgi), bet gan sekundārie elementi, kas galvenokārt bija aprīkojuma trūkums.
Vienkāršas lietas, piemēram, maskas, respiratori vai piemērots apģērbs.
Tomēr, kā mēs sakām, pārējais aprīkojums un infrastruktūra, jo īpaši ārstu, medmāsu un veselības aprūpes darbinieku cilvēku komanda, ir bijusi uzdevuma augstumos, demonstrējot savu efektivitāti un reakciju uz šāda apjoma ietekmi pat situācijās, kad aprīkojuma nav un atbilstošu aizsardzību.
(Kā spāņi mēs visi esam patiesi lepni AR SAVU SANITĀRU KLIENTU)
Citiem vārdiem sakot,, ir pierādīts, ka Spānijas valsts veselības sistēma darbojas un ka tai ir plaušas un infrastruktūra šāda veida klientu apkalpošanai.
Papildus sabiedrības veselībai, ir augstas kvalitātes privātā veselība Spānijā ar cenām, kas ir daudz zemākas nekā privātā veselība šo pircēju izcelsmes valstīs, piemēram, Francijā, Vācijā, Apvienotajā Karalistē u.c., kas kopā ar mūsu sabiedrības veselības efektivitāti liek abiem sasniegt ļoti augstas kvalitātes tēls šāda veida pircējos, galvenokārt Eiropas izcelsmes.
No otras puses, attiecībā uz citām pasaules valstīm, Spānijas sabiedrības veselības sistēma ir izrādījusies daudz efektīvāka un ar daudz lielākām aizsardzības garantijām nekā tā, kas pastāv tādās valstīs kā ASV un Apvienotā Karaliste., kur valsts veselības aprūpe ir ļoti vienkārša un kur dominē privātā veselības aprūpe.
Iepriekš minētā rezultātā, lielāka interese par pirmās dzīvesvietas iegādi Spānijā ir sagaidāma tādās valstīs kā Apvienotā Karaliste, Amerikas Savienotās Valstis un citas Latīņamerikas valstis, piemēram, Meksika, Venecuēla, Argentīna, Brazīlija utt., šo valstu pilsoņi, kuriem Spānijas sabiedrības veselība viņiem būs vairāk aizsargāta un rūpīgāka nekā viņu izcelsmes valstu veselība.
Visbeidzot, lai pievienotu vēl vienu punktu, ko šāda veida pircēji-klienti tagad ņem vērā, pieņemot lēmumu par pirkumu, ir ekonomiskās dzīves un pakalpojumu izmaksas. Tieši šīs krīzes dēļ mēs dažus gadus būsim liecinieki Spānijā ievērojams cenu samazinājums gan pārtikai un produktiem, gan pakalpojumiem. Līdz ar to šis samazinājums veicinās šāda veida klientu ekonomisko dzīves dārdzību, kas atvieglos viņu lēmumu par pirkumu Spānijā.
Tāpēc mēs secinām, ka gan īpašumu pārdošanas cenas samazinājums, gan konsekventas valsts veselības sistēmas un kvalitatīva privātā veselības pakalpojuma apliecinājums noteikti liks orientēties uz klienta pirkuma nodomiem. starptautiskās pirmās dzīvesvietas mājās.
Attiecībā uz OTRĀ DZĪVNIEKA, kā norāda vietējais tirgus, vidēja līmeņa ārvalstu pircējs nav paredzēts veikt tādu pašu iegādes apjomu, kādu esam piedzīvojuši pēdējos gados.
Īpaši kopš 2015. gada esam piedzīvojuši starptautisku pircēju otrā mājokļa iegādes apjoma pieaugumu, ko veicinājis ekonomiskais uzlabojums, kas izriet no iepriekšējos gados piedzīvotā ekonomikas uzplaukuma, kā arī cerība gūt atdevi no šiem īpašumiem. izmantojot nomu, īpaši tūristu nomu.
Acīmredzot mēs redzēsim perspektīvu zudumu vai samazināšanos attiecībā uz tūristu nomas iespējām, jo vismaz 2020. un 2021. gadā ceļojumu un komunikāciju līmenis ietekmēs tūrisma nozari, līdz ar to tos, kuri vēlas ieguldīt ar nolūku īrēt tūristu vajadzībām.
Tomēr un attiecībā uz LIETOTS, kā jau minējām attiecībā uz pirmo dzīvesvietu, lieliskas iespējas noteikti pavērsies gan pilsētās ar augstu tūrisma potenciālu, gan galvenajās Spānijas pilsētās, kuras laba apdrošināšana piesaistīs starptautisko noguldītāju-investoru uzmanību.
3.- NOMAS TIRGUS – Pastāvīgā īre – Tūristu – Sezona
Runājot par īres tirgu, mēs nošķirsim pirmās dzīvesvietas un otrās mājas īri.
Attiecībā uz PIRMĀS DZĪVOKLIS ĪRE, pēdējos gados esam bijuši liecinieki īres cenu pieaugumam, kas balstās uz īpašnieka cerībām iegūt lielāku atdevi tūristu nomas sektorā, ko īpaši motivē tādu platformu kā Airbnb u.c. parādīšanās.
Tas ir radījis reālu problēmu starp spāņiem, īpaši jauniešiem, pastāvīgu īres piedāvājumu trūkumu, jo īpaši lielākajās Spānijas pilsētās, kā rezultātā Spānijas administrācijas ir reaģējušas, radot ierobežojošus noteikumus par izmantošanu. īpašumu kā tūristu īri, lai veicinātu pirmās dzīvesvietas īri un tādā veidā censtos izvairīties no pirmās dzīvesvietas īres cenu pieauguma.
Viena no galvenajām koronavīrusa sekām Spānijā ir tieši tā kopējais tūristu aktivitātes zaudējums, Paredzams, ka tas pieaugs tikai nākamajā 2021. gada vasarā.
Tādēļ, Daudzi māju īpašnieki noteikti jau domā, ko darīt ar tām mājām, kuras līdz šim tika izmantotas tūrismam, un ka, meklējot ienesīgumu, viņi būs spiesti tos izmantot savas pirmās dzīvesvietas īrēšanai. Ar kuru, drīzumā mēs piedzīvosim pirmās dzīvesvietas mājokļu piedāvājuma pieaugumu Spānijā. Gan lielajās pilsētās, gan piekrastes rajonos.
Un attiecībā uz OTRĀ DZĪVOTĀJA NĪRE, lai gan tūristu noma, tas ir, “uz dienām” vai “nedēļām”, domājam, ka to ietekmēs veselības krīze, mēs domājam, ka "sezonāls" nebūs...
Vēsturiski tradicionālā tūristu noma Spānijā ir bijusi "sezonas noma”. Tas ir, īres maksa pa mēnešiem vai gadalaikiem: vasara, rudens, ziema, pavasaris utt.
Tikai digitālo platformu, piemēram, Airbnb, revolūcija, kas ir ļāvusi samazināt uzturēšanās laiku un gandrīz uzņēmīgi pārvaldīt privātās nomas aktivitātes, mainīja šo sistēmu, samazinot nakšņošanas skaitu uz vienu viesi.
Tādēļ, sagaidāms īstermiņa nomas operāciju apjoma samazinājums, taču noteikti būs "sezonas nomas" atsitiens.
Jāsaka arī, ka “tūristiskās īres” darbība ir ārkārtīgi ierobežota reģionos vai vietējā administrācijā un pat aizliegta noteiktās teritorijās. Tas pāriet no ļoti sarežģītiem dokumentiem, prasībām utt. Taču tas nav tas pats, kas “sezonas nomas maksa”.
Sezonas īres noma ir pilnībā brīva no ļoti stingriem "tūrisma īres" ierobežojumiem. Tas ir pilnīgi bez maksas. Piemēram, lai īrētu īpašumu kā “sezonālu”, nav nepieciešams ne reģistrēt īpašumu īpašos reģistros, ne iegūt apliecību par dzīvošanu, un īpašumu var īrēt “pa istabām” (Valensijas reģionā mājas nevar īrēt pa atsevišķām istabām tūristu nomā).
Tāpēc mēs sagaidām, ka būs vairāk īres darījumu, izmantojot formulu “sezona”, nevis “tūristu”.
Pēc mūsu skaidrojuma, spāņu un ārzemju ģimenes turpinās atvaļinājumu, un tās turpinās vēlēties ierasties Spānijas pludmalēs vai Spānijas pilsētās, lai pavadītu atvaļinājumu.
Profesionālā pieprasījuma apjoms samazināsies, bet īres aktivitāte nepazudīs. Un, organizējot brīvdienas, tūristus noteiks:
- Vairāk ierobežotas kustības, un līdz ar to vairāk laika katrā vietā.
- Drošības un higiēnas nosacījumi
- Viņi izvairīsies no pūļiem vai pārpildītām vietām
Tāpēc šāda veida tūristi, izvēloties naktsmītnes, izvēlēsies tādas, kurās viņiem tiek garantēta drošība un dezinfekcija pret pandēmiju. Un šī drošības un dezinfekcijas garantija dzīvokļos būs daudz lielāka nekā viesnīcās.
Tas tā ir, jo viesnīcas, kurās parasti ir liela viesu plūsma, sākotnēji var radīt nedrošību starp tām, garantējot atbilstošu aizsardzību. Un tas nenotiek, nakšņojot dzīvoklī, kur viesu un nakšņošanas plūsma būs mazāka nekā viesnīcās, jo to var īrēt uz nedēļām vai mēnešiem viena un tā pati ģimene.
Neskatoties uz visu iepriekš minēto, mēs domājam, ka “sezonas īres darbība” būs lieliska iespēja tiem īpašniekiem, kuri īpaši piekrastes/tūrisma zonās, kur pieprasījums pēc pirmās dzīvesvietas ir zems.
4.- KAS JĀDARA ĪPAŠNIEKAM, KAS VĒLAS PĀRDOT SAVU ĪPAŠUMU KRĪZES LAIKĀ?
Līdz pagājušajam mēnesim pārdevējs noteica noteikumus bullish pirkšanas tirgū. Lielais pieprasījums pēc pārdošanas darījumiem pēdējos gados mudināja pārdevējus ieņemt varas pozīcijas sarunās par pārdošanas nosacījumiem.
Tomēr no šī brīža tirgus ir mainījies...
Tagad pircējs ir tas, kurš galu galā ieņems varas pozīcijas sarunās ar pārdevēju.
Tā rezultātā pircējs, apspriežot pirkuma nosacījumus ar pārdevēju, būs daudz prasīgāks ne tikai attiecībā uz cenu, bet arī attiecībā uz īpašuma dokumentācija.
Citiem vārdiem sakot, ja pēdējos gados pircējs nav bijis tik stingrs, prasot īpašumiem juridiskus ierobežojumus, turpmāk pircējs noteikti prasīs, lai pārdevējs ievērotu visus likuma nosacījumus un prasības. par to īpašumiem, piemēram, pilsētvides apstākļiem, izmantošanas licencēm vai apdzīvotības sertifikātiem, efektīviem ūdens un elektrības pieslēgumiem, septiskām tvertnēm utt.
Lai to visu izdarītu, tiem īpašniekiem, kuri plāno nodot savus īpašumus pārdošanā, iesakām veikt detalizētu un padziļinātu dokumentācijas un juridisko situāciju izpēti, kādās atrodas viņu īpašums, lai veicinātu to pārdošanu.
Pētījumu veica TLA-Abogados 2020. gada aprīlī
