Īre ar pirkuma līgumu (RTB)

Runājot par nekustamā īpašuma mājokļu tirgu, tas ir, pirmās/pastāvīgās dzīvesvietas pirkšanu un pārdošanu, mēs runājām par “latentais pieprasījums”, kas pastāv Spānijā attiecībā uz tiem ārzemniekiem no citām valstīm, kuri vēlas ierasties Spānijā uz pastāvīgu dzīvi.

Fakts, kas ir nemainīgs pēdējās divās desmitgadēs, ir ārzemnieku ierašanās, kuri par savu pastāvīgo dzīvesvietu izvēlējušies Spāniju un kurus mēs parasti identificējam kā “emigranti"Vai"expats”. Tto emigrantu skaits un skaits, kuri par savu dzīvesvietu izvēlējušies Spāniju šajās pēdējās divās desmitgadēs, vienmēr ir bijis nemainīgs un pat pieaudzis krīzes vai pēckrīzes periodos, piemēram, Spānijā 2008. gadā, un 2011. gads.

Vairāk nekā 15 gadus strādājot nekustamo īpašumu nozarē, mūsu uzņēmums ir pārliecinājies, ka tieši šajā jomā periodos uzreiz pēc krīzes ir pieaudzis to emigrantu skaits, kuri interesējas par īpašumu iegādi Spānijā.

Un savas pieredzes rezultātā esam novērojuši, ka pirmās iegādes, kas tika noslēgtas tajos brīžos, ir bijušas īpaši sarežģītas nestabilitātes un nenoteiktības kontekstā gan no finansēšanas viedokļa, gan iespējamās evolūcijas. mājokļu tirgus.

Proti, pircējs, kurš uzdrošinās ieguldīt Spānijā pastāvīgās dzīvesvietas iegādē, ir iegrimis nedrošībā, ko rada domas, vai esam jau krīzes beigu fāzē, vai vēl ir ceļš lejup. ("Vai es pirkšu par labu cenu?").

Taču šāda veida pircējos interese par pirkumu ir nepārprotama. Viņiem arī ir skaidrs brīdis. Viņi vēlas pirkt tagad. Viņi zina, ka ir pienācis laiks, bet viņiem nav skaidrs, vai cena un pārdošanas nosacījumi būs vispiemērotākie, līdz izzudīs vai izklīdīs pēckrīzes nedrošības klimats.

Šajā brīdī kā risinājums tiek piedāvāts nomas instruments ar pirkuma iespēju.

Īre ar iespēju pirkt (RTB) Par ko ir runa?

Īre ar pirkšanas iespēju, ir līgums, kurā pircējs vēlas iegādāties īpašumu pastāvīgai dzīvošanai un vēlas to nekavējoties ieņemt un lietot, bet vēlas atlikt galīgā pirkuma lēmuma pieņemšanu uz vēlāku laiku.

Un turklāt bLietotājs vēlas, lai īpašuma lietošanas laikā pārdevējs nevarētu piedāvāt īpašumu tirgū, tādējādi paturot pircējam ekskluzīvu pirkuma iespēju uz visu līguma darbības laiku. Šeit ir būtiskākā atšķirība starp šo līgumu un “parasto īres līgumu”, kur saimnieks var pārdot īpašumu kādam citam, pat ja ir noslēgts īres līgums.

Tāpēc RTB līgumā ir iesaistīti divi galvenie jēdzieni:

– Tas ir pirkuma līgums ar “pirkšanas iespēju”.

Tas ir, pircējs vēlas iegādāties māju, bet pieprasa, lai māja būtu viņa rīcībā, līdz viņš apstiprinās savu lēmumu. Citiem vārdiem sakot, viņš vēlas, lai pirkuma iespēja būtu viņa ekskluzivitāte. Tātad, abpusēji ar ekskluzivitātes tiesībām uz īpašuma pirkšanas iespēju, pircējs maksā pārdevējam summu, lai kompensētu viņam laiku, kad māja ir rezervēta pircējam, un ārpus pārdošanas tirgus.

Kad līgumā noteiktais termiņš vai nosacījums ir izpildīts, pienāk brīdis, kad pircējam jāpieņem lēmums par īpašuma pirkšanas tiesību realizāciju. Šobrīd ir divi scenāriji:

• Pircējs var izmantot savas pirkuma tiesības, un tādā gadījumā pabeidziet pirkumu. Tādējādi pircējs pārdevējam samaksātu pārējo cenu, un pārdošanas darījums tiktu pabeigts.
• Pircējs vēlas atteikties no pirkuma, tāpēc viņš uzņemas zaudēt summu, ko viņš samaksājis saskaņā ar "iespējas pirkt" , atstājot šo summu pārdevēja kontā, kurš to ieskaita savā kontā, ņemot vērā laiku, kad viņam māja ir rezervēta pircējam. .

– Tas ir īres līgums.

Pircējs vēlas nekavējoties ieņemt māju, bet kā paskaidrots iepriekš, viņš dod priekšroku formalizēšanu un galīgo pirkuma lēmumu atstāt vēlākam laikam. Ar kuru tiek piedāvāts pieņemt skaitli “īrnieks” vai “īrnieks”, līdz viņš nolemj līgumā noteiktajā laikā izmantot pirkuma iespēju vai atteikties no tās.

Tādā veidā pircējs, tagad īrnieks/īrnieks, līguma darbības laikā vienojas ar pārdevēju, tagad namīpašnieku/īrnieku, par īres nosacījumiem un īres samaksu.

Un tādā pašā veidā kā attiecībā uz pirkuma iespējas izmantošanu, kad ir pienācis maksimālais izmantošanas termiņš, pircējam vai nomniekam/īrniekam ir vairākas iespējas:

• Lai izpildītu pirkšanas iespēju un pabeigtu pārdošanu. Šajā gadījumā nomas darījums tiek atcelts, tagad pārvērsts par pārdošanu.
• Pircējs izmanto pirkšanas iespēju. Šajā gadījumā tiek anulēts arī īres līgums. Acīmredzot, ja abas puses vienojas, īres līgumu var pagarināt, vai arī izveidot jaunu īres līgumu, un tad līgums būs tikai par īri.

Svarīgi jautājumi:

1.- Kas notiek ar pirkuma opcijā samaksāto summu?

Vai tas tiek uzskatīts par daļu no cenas? Citiem vārdiem sakot, vai opciju var atlaist no gala cenas, kas jāmaksā par īpašumu?

Atbilde ir ļoti vienkārša. Par to vienosies abas puses. Tas nozīmē, ka summa, kas samaksāta par opciju, tiks atskaitīta no cenas, ja abas puses tam piekrīt. Šajā gadījumā par pirkuma iespēju samaksātā summa tiek diskontēta no pārējās cenas, kas jāmaksā par īpašumu.

Šī ir tirgū visplašāk izmantotā iespēja.

Tomēr īpašnieks var arī pieprasīt, lai par pirkuma iespēju samaksātā summa netiktu diskontēta no cenas, kas jāmaksā par īpašumu. Tas nozīmē, ka šī summa vienkārši sedz laiku, kad īpašums ir bijis ārpus tirgus, un tas neatspoguļo daļu no cenas. Ar kuru šajā gadījumā pirkuma opcijas maksājums netiks diskontēts no cenas, kas jāmaksā īpašniekam par pārdošanu.

Acīmredzot šī ir pircējam daudz kaitīgāka iespēja, un praksē tā netiek tik plaši izmantota.

Neatkarīgi no tā, kāda no opcijām būtu skaidri jāiekļauj līgumā, lai noskaidrotu opcijas maksājuma likteni.

2.- Kas notiek ar summām, kas samaksātas par īri?

Vai tie tiek atskaitīti no galīgās cenas, kas jāmaksā par pārdošanu?

Atbilde ir tāda pati kā iepriekš. Tas ir, partijām būs jāvienojas, piekrītot līguma nosacījumiem, ja nomas maksa tiek atlaista no gala cenas vai netiek, pirkuma lēmuma apstiprināšanas gadījumā.

3.- Aģentu komisijas/atlīdzības. Kad viņiem maksā?

Šeit atkal būs tas, par ko puses ir vienojušās ar nekustamo īpašumu aģentūru.

Tomēr no juridiskā viedokļa, ja vien puses nav vienojušās par pretējo, mēs saprotam, ka aģenta komisija/maksas ir jāsamaksā pirkuma iespējas līguma parakstīšanas brīdī. Iemesls tam ir tas, ka šis līgums ietver pirkuma līguma noslēgšanu starp pircēju un pārdevēju. Un tas, lai gan minētā līguma izpilde tiek aizkavēta uz vēlāku laiku.

Kā mēs sakām, kad tiek noslēgts RTB līgums, starp pusēm ir panākta “vienošanās”, un tas ir noticis ar aģenta iejaukšanos. Tāpēc aģenta komisijas/nodevas ir jāmaksā, noformējot RTB.

Var uzskatīt par negodīgu nosacīt aģenta komisijas maksas samaksu, spēkā esošam pirkuma lēmumam, kas paliks pircēja ziņā un ārpus aģenta rokās/kontroles.

4.- Kā tiek formalizēts RTB?

Parasti tas ir privāts līgums, kas nav jāapstiprina notariāli.

Tāpēc visizplatītākā prakse ir privāta līguma sagatavošana starp pusēm bez notāra. Lai gan, kā redzēsim, ir būtiski, lai līgumu sastāda specializēts jurists.

Lielākai īrnieka drošībai līgums var noformēt pie notāra un reģistrēt īpašumu reģistrā. Pirkuma opcijas līguma noformēšana zemesgrāmatu nodaļā radīs sekojošus izdevumus:

• Notāra un zemesgrāmatu izdevumi
• Advokātu/advokātu honorāri
• Nodokļi

Ņemiet vērā, ka zemesgrāmatu nodaļā tiek pieņemti reģistrēt tikai RTB līgumus, kuru termiņš nepārsniedz 4 gadus.

Tāpēc visizplatītākā prakse ir privāta līguma sagatavošana starp pusēm bez notāra. Lai gan, kā redzēsim, ir būtiski, lai līgumu sastāda specializēts jurists.

5.- Nodokļi, kas saistīti ar pirkuma iespēju:

a) Ja saimnieks ir uzņēmums: Iedomāsimies, ka celtnieku uzņēmums ar plašu māju klāstu, kuras nevar pārdot, nolemj noformēt RTB līgumus. Šajā gadījumā līgums tiks aplikts ar PVN, ja tā būs pirmā mājas nodošana. The PVN likme būs 10%, ja vien mums nav darīšana ar aizsargātu mājokli (samazināts PVN 4%). Citiem vārdiem sakot, privātpersonai būs jāsaskaras ar šo nodokli, ko kā galapatērētājs nevarēs atskaitīt.

Ja līgums ir reģistrēts zemesgrāmatu nodaļā, tad ir jāmaksā Zīmognodeva (0,5%-2% atkarībā no reģiona).

papildus vienojoties par ikmēneša īres maksu, ir spējuši izveidot pirkuma iespēju, kas pazīstama kā a “premium” vai “pirkuma iespēja” (maksa par iespēju, ka klientam būs jāiegādājas māja, noteiktā laika periodā). Arī šāda summa tiks aplikta ar PVN (jo saskaņā ar Nodokļu ģenerāldirektorātu tā ir uzskatāma par pakalpojumu sniegšanu) ar vispārējo likmi 21%.

Ja nomnieks nolemj veikt pirkuma noformēšanu vēlāk, pārskaitījums tiks aplikts ar PVN (10% vai 4%). Gadījumā, ja potenciālais pircējs nolems neizvēlēties pirkumu, būs iespēja lauzt līgumu un izvēlēties noformēt citu nomas līgumu bez iespējas, kas netiks aplikts ar PVN. Atcerieties, ka privātpersona nevarēs atgūt vai atskaitīt šo nodokli.

b) Ja saimnieks ir fiziska persona

Šajā gadījumā RTB līgums (tas tiek uzskatīts par otro pārskaitījumu) ir darījums, uz kuru attieksies Transfer Tax (ITP), nomnieks ir nodokļu maksātājs.

Kas attiecas uz pirkuma opciju (prēmiju), arī to apliks ar pārvedumu nodokli (INP), jo ar šo nodokli apliekami arī “solījumi un iespējas”.

Jūsu darbs IR Klientu apkalpošana nodokļu bāze tiks izveidota ar cena, kas samaksāta par iespēju iegādāties. Gadījumā, ja par šo iespēju nav panākta vienošanās, vai tas ir mazāks par 5% no īpašuma kopējās cenas . Piemērojamā likme atšķirsies atkarībā no autonomā apgabala, jo tā ir cedēta nodeva (parasti no 6% līdz 10%).

---

PIEMĒRS

“A” ir konkrēts saimnieks, kurš slēdz RTB līgumu ar “B” ar prēmijas summu 7.500 eiro. Īpašuma cena būs 250.000 XNUMX eiro.

5% no īpašuma cenas ir 250.000 5 x 12.500 % = XNUMX XNUMX eiro.

 Tātad, tā kā par 5% augstāka nekā norunātā prēmija, nodokļa bāze šim variantam būs 12.500 XNUMX eiro. 

 Tā kā saimnieks ir konkrēts, tad prēmija tiks aplikta ar Transfer Tax – ITP . Šis nodoklis Valensijas un Katalonijas reģionā ir 10 %. 

Tātad, 12.500 10 x 1.250 % TPO = XNUMX XNUMX eiro no ITP.

---

Un vēlāk, mājas nodošanas brīdī, gadījumā, ja to realizēs pircējs, darījums arī atkal tiks aplikts ar (INP) Nodošanas nodokli. Kā paskaidrots iepriekš šajā sadaļā, lūdzu, ņemiet vērā, ka pirkšanas iespēja, kurai seko pārdošana, nozīmē, ka mēs saskaramies ar divu likumīgu darījumu noslēgšanu (saistītu, bet neatkarīgu), tādējādi notiek divi dažādi ar nodokli apliekami notikumi, kas loģiski palielinās darījuma aplikšana ar nodokļiem.

Pēdējā gadījumā (noma ar pirkuma iespēju starp privātpersonām) ir nepieciešams precizēt darījuma aplikšanu ar iedzīvotāju ienākuma nodokli no iznomātāja/pārdevēja viedokļa, jo iekasējot “opciju pirkt” būs „guvums” pārdevējam/īpašniekam.

Kad ir pienācis maksimālais pirkuma iespējas izmantošanas termiņš un gadījumā, ja pircējs izmanto šo opciju, no darījuma izrietošie izdevumi un nodokļi būs parastie pārdošanas izdevumi un nodokļi, tas ir, ITP (“Īpašuma nodošana”). Nodoklis ”), notāra honorāri, reģistrācija, juristi utt.

No otras puses, jāņem vērā, ka, izmantojot pirkšanas iespēju, tātad, pirkums beidzot ir pabeigts, no pirkuma izrietošie nodokļi netiek samazināti ar iepriekš samaksātajiem nodokļiem par opcijas iegādi. Tā ir plaši izplatīta neskaidrība, kas praksē ir ļoti izplatīta. Iemesls ir tāds, ka izvēles tiesības un nākotnes pārdošana fiskāli tiek uzskatīti par autonomiem un atsevišķiem ar nodokli apliekamiem darījumiem.

Cita lieta ir tā, ka “pirkšanas iespējas” summu var vienoties par atņemšanu no turpmākajā pārdošanā maksājamās cenas. Citiem vārdiem sakot, puses var vienoties, ka gadījumā, ja pārdošana beidzot notiek, visas samaksātās summas, ieskaitot iespēju to iegādāties, tiek diskontētas no īpašuma cenas (tāpat kā tiek diskontēts depozīts).

6.- Kādas ir biežākās problēmas, kas parasti rodas RTB darījumos?

Kad RTB līgums ir parakstīts, parasti ir divu veidu konflikti, kas parasti atkārtojas šāda veida darījumos:

– Strīdi par īpašuma fizisko stāvokli. Proti, tāpat kā pārējos īres līgumos, daudzkārt īrnieks, pārņemot māju savā valdījumā, saskaras ar dažādiem būvniecības defektiem vai problēmām, kas var izraisīt konfliktu ar īpašnieku.

Līdz ar to abām pusēm būs nepieciešams līgumā maksimāli precizēt apstākļus, kādos īpašums atrodas, lai izvairītos no šāda veida konfliktiem līguma darbības laikā.

– Īpašuma juridiskās problēmas. Lai gan atšķirībā no fiziskajām problēmām, kurās var atrast īpašumu, no kurām var viegli izvairīties, pienācīgi pārbaudot īpašumu pirms īpašuma ieņemšanas, praksē tas nenotiek ar iespējamām juridiskām problēmām, kas var ietekmēt īpašumu. .

Kā mēs esam ziņojuši šajā rakstā, RTB līguma rediģēšana var šķist vairāk vai mazāk vienkārša un vienkārša. Tas ir, to var darīt privāti, neejot caur notāru, tāpēc var radīt iespaidu, ka tas ir viegls līgums: īres līgums, vienkārši ieviešot pirkuma iespēju.

Tādā veidā daudzos gadījumos, lai ietaupītu izdevumus, puses tiek iesaistītas darījumos, kuros šāda veida līgumus rediģē nekvalificēti profesionāļi vai pat nespecializēti juristi. Iemesls tam ir tāpēc, ka acīmredzot šis ir “viegli rediģējams līgums”. Tātad, tāpēc neveltīt nepieciešamo laiku, un apsvērumi, ko šis darījums ietver.

Kā mēs sakām, tas nav "īpašs" īres līgums... tas ir pirkšanas/pārdošanas līgums ar īpašiem nosacījumiem.

Tāpēc daudzos jo daudzos gadījumos mēs atklājam, ka pircēji ir noslēguši līgumattiecības ar īpašnieku, ir samaksājuši ievērojamu naudas summu kā pirkuma iespēju, kādu laiku dzīvojuši īpašumā kā īrnieki un ierodas izmantot pirkuma iespēju, pirms došanās parakstīt notariālos aktus, vai, diemžēl, pat vēlāk konstatē, ka īpašumu skar juridiskas problēmas, piemēram, problēmas elektrības, ūdens ierīkošanā, pilsētas problēmas, pilsētas pārkāpumi, sodi , problēmas, atjaunojot apdzīvojamības sertifikātu, vai, vēl ļaunāk, ka nav apdzīvojamības sertifikāta, neatbilstība pilsētvides normatīvajiem aktiem, bez licences vai būvatļaujas veikta ēku paplašināšana vai pārveidošana u.c.

Šāda veida juridiskas problēmas atklāšana pēc RTB parakstīšanas ir ļoti bīstama.

Tāpēc mēs kā juristi iesakām īpašuma juridisko izpēti veikt līguma noformēšanas procesā, nevis pēc tam.

Juridiskā kratīšana īpašumā jāveic RTB līguma noformēšanas laikā, un līgums jāsagatavo, lai iegūtu nepieciešamo juridisko informāciju, lai apstiprinātu, ka īpašums atbilst tiesību un būvniecības normatīvajiem aktiem.

Tāpēc, ja esat iesaistīts RTB līgumā kā pircējs, pieprasiet līgumu:

– Jāraksta juristam, kura specializācija ir īpašuma tiesības. Tas ir, kurš ir apguvis normatīvos aktus par līgumu sastādīšanu un atvasinātajiem pušu līgumsaistībām un tiesībām.

Tas palīdzēs jums sagatavot līgumu ar maksimālajām garantijām.

– Raksta jurists, kurš ir arī speciālists Būvniecības un pilsētplānošanas tiesībās.

Ne visi Īpašuma juristi ir būvniecības tiesību speciālisti. Būt būvniecības tiesību ekspertam ir būtiski, lai spētu izpētīt visus būtiskos īpašuma juridiskos aspektus, robežas, būvniecības licences un atļaujas, būvniecības vēsturi (tas ir, kā tā ir celta, kā tā ir reformēta vai paplašināta) , ja tas atbilst visiem vietējiem pilsētas noteikumiem, ja urbanizācijā ir jāmaksā pilsētas nodevas vai ja zemes gabals ir jāsamazina, lai daļu no tā atdotu iespējamiem urbanizācijas darbiem utt.

TLA – JURISTI – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN