Gadījumā, ja esat nolēmis PĀRDOT savu īpašumu, lūdzu, pievērsiet uzmanību šādai informācijai:

1.- Pārbaudiet dokumentus un īpašuma likumību

1. Pārbaudiet īpašuma aprakstu īpašumtiesību dokumentos (“Escritura”) 

Īpašuma dokumentu pārbaude: Pārbaudiet īpašuma dokumentos, vai īpašums ir pareizi aprakstīts. Īpašuma dokumentos jābūt a ideāls apraksts no īpašumā esošajām konstrukcijām.

Diezgan bieži ir gadījumi, kad īpašumi, kas ilgus gadus piederējuši dažādiem īpašniekiem, ir pārveidoti ar piebūvi (jauna telpa, slēdzot lieveni vai terasi utt.), vai ar jaunām konstrukcijām (garāža, baseins, viesis). māja).

Ja reālie izmēri un konstrukcijas nesakrīt ar aprakstu aktās    neuztraucieties!  ir procesi, kurus var veikt, un ir veidi, kā to sakārtot!. Bet tie ir jāzina tajā pašā brīdī, kad pieņemat lēmumu par pārdošanu, lai precīzi zinātu, "kas" jums jādara un "cik" būs šīs darbības.

---

Piemēram: Jums ir 120 m2 liela māja ar 50 m2 baseinu un garāžu, kas pārveidota par viesu māju. Darbos māja redzama tikai kā 120 m2, bet aktos nav minēts baseins. Un garāža aktos aprakstīta kā “garāža”, nevis “viesu māja”.

Šajā gadījumā jūsu akti ir jāatjaunina, un jums par to ir jāmaksā. 

PIEZĪME: Mēs nerunājam par mājas “iekšējo aprakstu”, tikai par īpašuma perimetru, kas pazīstams kā “apbūves izmērs” (spāņu valodā “superficie construida”).

Darbos nav jāuzrāda patiesais apraksts vai sadalījums "mājas iekšpusē". Ja esat mainījis īpašuma interjeru, mainot iekšsienas, tad aktus aktualizēt nebūs nepieciešams. Pietiks tad deklarēt jauno sadali pēc pabeigšanas pie notāra.

Piemēram, akti liecina, ka ir 4 guļamistabas, un jūs tās pārveidojat par 2, iegādājoties īpašumu. Šajā gadījumā aktus nav nepieciešams atjaunināt. Jums kā īpašniekam ir tiesības veikt īpašuma reformas (vienmēr tiek iegūta atbilstoša licence).

2. Pārbaudiet, kā īpašums ir reģistrēts Catastro birojā (pazīstams arī kā “SUMA” vai “IBI” vai “PADOMES NODOKLIS”).

Tāpat kā aktos, īpašums ir jāreģistrē “Catastro” tāds, kāds tas ir reāli. Katru gadu Katastrofu rēķini parāda reālo īpašuma lielumu. Pēc tam jums ir jāpārbauda, ​​vai Catastro ieraksti parāda īpašuma faktisko lielumu tādu, kāds tas ir “reāli”, ieskaitot jebkādas veiktās ārējās izmaiņas vai paplašinājumus.

Atcerieties, ka Catastro birojs aprēķina Domes nodokli pēc īpašuma lieluma, ņemot vērā visas būvniecības sastāvdaļas, piemēram, māju, baseinu, garāžu utt. Ja esat veicis īpašuma paplašinājumus un neesat informējis Catastro biroju, īstais brīdis to darīt ir tad, kad nolemjat pārdot.

---

  PIEZĪME: Lūdzu, sekojiet šim piemēram: Kad iegādājāties īpašumu, tajā bija 120m2 māja. Tas tika parādīts arī aktos un Catastro likumprojektā. Šī iemesla dēļ Catastro rēķini (IBI) bija 300 EUR.

Gadu pēc tam, kad esat uzbūvējis 50 m2 baseinu un 40 m2 garāžu. Jūs tos nepaziņojāt Katastro. Ja jauno baseinu un garāžu būtu deklarējis Katastro, tad rēķini par Domes nodokli būtu palielināti no 300 EUR uz 350 EUR (aptuveni), par 50 EUR vairāk sakarā ar jaunajām būvēm.

Tagad, ja jūs nolemjat pārdot savu īpašumu, jums ir jāatjaunina Katastrofu birojā reģistrētā informācija. Pēc tam varat informēt Katastrofu biroju par jūsu veiktajiem pagarinājumiem, un pēc tam viņi var lūgt jums samaksāt 50 EUR (aptuveni) starpību par nedeklarētajiem pagarinājumiem līdz 4 gadiem atpakaļ.

 JAUTĀJUMS: Esmu pagarinājis savu īpašumu laikā, kad esmu bijis īpašnieks, vai, vienkārši, mani darbi un Katastrofu birojs nesakrīt ar mana īpašuma reālo lielumu. Kā to sakārtot?

3.- Pārbaudiet būvniecības juridisko situāciju:

Lai pārdotu īpašumu, obligāti jāsaņem pierādījums par īpašuma likumību. DIVI dokumenti var jums palīdzēt šādā veidā:

• Dzīvošanas sertifikāts (CH)
• Nav pārkāpuma sertifikāta (CNUI)

A)   Dzīvošanas apliecība vai nodarbošanās licence ir “obligāta”, pārdodot/pērkot īpašumu Spānijā?

ATBILDE: Tas ir atkarīgs no īpašuma veida

In "Jauni" īpašumi, būvētājam ir pienākums iesniegt šo dokumentu pircējam pēc pārdošanas procesa pabeigšanas.

Bet, lūdzu, ņemiet to vērā sadaļā “Tālākpārdošana”, nav likuma, kas liek pārdevējam iesniegt šo dokumentu pēc pārdošanas pabeigšanas. Spānijas likumi nosaka, ka pēc aizpildīšanas šis dokuments uz sava vārda ir jāiegūst “pircējam”, lai varētu veikt ūdens un elektrības nosaukumu maiņu.

Šobrīd jāsaka, ka administrācija var atteikties izsniegt CH pircējam pēc pabeigšanas, ja īpašumā ir veikti nesankcionēti darbi utt. no iepriekšējā īpašnieka. Tātad, ja īpašums nav ideālos juridiskos apstākļos, pastāv risks, ka pēc aizpildīšanas šis dokuments netiks apstiprināts. Un tas pircēju var atstāt ļoti sarežģītā situācijā, jo viņam var rasties problēmas ar komunālo pakalpojumu līgumu noformēšanu uz sava vārda.

Šeit ļoti svarīgi ir tas, ka CH esamība vai derīgums un pārējā informācija par CH nav norādīta aktos, bet gan vietējā rātsnamā!.

Tāpēc jūsu advokātam ir rūpīgi jāpārbauda šī lieta, izmantojot savas zināšanas un pieredzi, lai apstiprinātu tik svarīgu dokumentu kā šis.  

No tā izriet, šis sertifikāts ir BŪTISKS līdz īpašuma pārdošanai, un tā apliecinājums ir jāpārbauda jau no pirkšanas/pārdošanas procesa sākuma.

Mēs visi zinām, ka CH ir dokuments, kas parāda, ka īpašums ir būvēts, ievērojot un ievērojot Spānijas būvniecības likumus.

Šis dokuments ir nepieciešams arī ūdens un elektrības pieslēgšanai īpašumam, pirmo reizi iegādājoties īpašumu un garantētu izmaiņas līgumos un piegādi otrajiem un nākamajiem īpašniekiem.

CH bija derīga 5–10 gadus, un tā ir jāatjauno ikreiz, kad īpašums tiek pārdots vai nodots, norādot pašreizējo īpašnieku vārdus.

Claiziet tālāk, lai uzzinātu vairāk par prasību iesniegt dzīvesvietas sertifikātu tālākpārdošanas procesā:

Kas ir dzīvesvietas sertifikāts – nodarbošanās licence – Cedula de habitabilidad. Vai tas ir vajadzīgs Spānijā?

 

B) - Nav pārkāpuma sertifikāta .- To sauc "Certificado de No Infracción Urbanística(CNUI).

Šī ir Rātsnama izziņa, kas apliecina, ka īpašums ir brīvs (vai nav), no jebkādiem naudas sodiem par īpašumu, kas izriet no būvniecības vai darbības, kas veikta īpašumā bez atbilstošas ​​atļaujas.

Piemēram, galvenās mājas celtniecība, garāžas, būvniecības piebūve, baseini, darbi uz zemes, ainava utt., bez atbilstošām Rātsnama atļaujām vai licencēm.

Kāpēc, lai pārdotu īpašumu Spānijā, ir nepieciešams sertifikāts par pārkāpumu?

Tas palīdzēs jūsu pārdošanai noritēt gludi. Ja jums ir sakārtoti visi dokumenti, piemēram, sertifikāti, kas apliecina, ka jūsu īpašums ir atbrīvots no būvniecības soda naudas, tad process un pārdošana tiks izstrādāta ātrāk un vienkāršāk.

Visu īpašuma dokumentu esamība rada pārliecību par iespējamo pircēju un savu Advokātu.

Lūdzu, ņemiet vērā, ka gadījumā, ja jūsu īpašumam tiek piemērots naudas sods par būvniecību vai par kādu no piebūves, IT DARBOS NETIKS PARĀDĪTS un/vai pārējie dokumenti no īpašuma. Šo informāciju var iegūt tikai apgabala vietējā rātsnamā.

No šī brīža šis sertifikāts ir GALVENIE īpašuma pārdošanai, un tas ir jāiegūst no īpašnieka  pirms pabeigšana.

Kā Spānijā iegūt “Certificado de No Infracción Urbanística” sertifikātu, kas nav pārkāpums?

Labākais veids, kā to iegūt, ir pieteikties uz to Rātsnamā. Jūs varat lūgt to darīt savam advokātam.

Pārkāpuma apliecībā ir norādīti sodi vai naudas sodi, vai pat nojaukšanas rīkojumi, vai šādos gadījumos varu pārdot īpašumu? 

Gadījumā, ja Pārkāpuma izziņas rezultāts parāda jebkāda veida informāciju par iespējamajiem naudas sodiem, sodiem vai citiem, jums ir jāuzrāda būvniecības juristam, lai viņš norādītu, kā rīkoties. Dažreiz informācija no šī sertifikāta satur vēsturiskas soda naudas, kas jau ir nomaksātas vai kurām ir beidzies termiņš, un citos gadījumos ir nopietnas problēmas, kas var ietekmēt pārdošanas procesu.

To sakot, īpašumu var pārdot, jo Spānijas sistēma ļauj pircējiem iegādāties īpašumus ar būvniecības sodu, taču pircējiem jābūt perfekti informētiem par šo sodu detaļām un sekām, kādas viņiem var būt kā jaunajiem īpašniekiem. Ja pircēji ir pienācīgi informēti un viņi nepārprotami piekrīt iegādāties īpašumu ar šīm soda naudām, pārdošana var notikt.

 

2.- Pārbaudiet savu personīgo nodokļu situāciju – Nodokļu plānošana, pārdodot māju Spānijā

a) Kā aprēķināt kapitāla pieaugumu, pārdodot Spānijas īpašumu?

Spānijas īpašumu pārdošana rada kapitāla pieauguma saistības pārdevējiem.

Kapitāla peļņas nodoklis, kas jāmaksā, ir 19 % no pārdošanas “tīrās peļņas”.

Lai iegūtu pārdošanas “tīro peļņu”, jums jāievēro šī formula:

Pārdošanas cena – Iegādes cena – Iegādes izdevumi un nodokļi – Īpašumā veikto “strukturālo reformu” izmaksas

---

Kapitāla pieauguma aprēķina piemērs: 

• Jūs iegādājāties tālākpārdošanas īpašumu 2015. gadā par cenu 200.000 XNUMX EUR.
• Tajā brīdī jūs samaksājāt 24.000 12 EUR, kas ir 10% no izdevumiem: 2% transferta nodoklis + XNUMX% notāra, zemesgrāmatas, advokāta honorāri utt.
• Pēc tam veicāt iekšējās reformas par 17.000 XNUMX EUR (grīdas apstrādes maiņa, baseina remonts un jauni logi).
• Dažus gadus vēlāk jūs uzcēlāt garāžu par vērtību 20.000 XNUMX EUR

Tad jūs nolēmāt pārdot tagad par cenu 260.000 XNUMX EUR.

Kas ir kapitāla pieauguma deatdalījās no šī pārdošana?

PIEZĪME: Pirms aprēķinu veikšanas mums ir jāinformē, ka Spānijas administrācija apsvērs visus iepriekš minētos jēdzienus, lai samazinātu nodokli, izņemot "iekšējās reformas" 17.000 XNUMX EUR vērtībā. Iemesls tam ir tāpēc, ka “iekšējās” reformas, kas nav “strukturālas” reformas, netiek ņemtas vērā nodokļu atvieglojumos.

Mēs izmantojam formulu:

260.000 (Pārdošanas cena) - 200.000 (Iegādes cena) - 24.000 (Izdevumi un nodokļi par iegādi) - 20.000 (Jauna garāža) =

16.000 EUR

Tā ir “tīrā peļņa”, kas jāiegūst no pārdošanas

Tā kā kapitāla pieauguma likme ir 19%, tad kapitāla pieauguma nodokļa summa būs:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

---

b) Kā maksāt kapitāla pieaugumu, pārdodot Spānijas īpašumu

1.- Aprēķiniet Spānijas kapitāla pieaugumu Spānijas iedzīvotājiem

Tā kā jūs neesat nodokļu rezidents Spānijā, kapitāla pieauguma maksāšanas veids ir šāds:

– PĒC TIRDZNIECĪBAS PABEIGŠANAS: 3 % IETURĒJUMS

: Pabeidzot pārdošanu, Spānijas administrācija piespiež pircēju ieturēt 3 % no pārdošanas cenas vērtības. Tātad jūs nesaņemat pilnu norunāto cenu. Pircējs patur 3% no kopējās cenas un viņam ir pienākums tos iemaksāt nodokļu inspekcijā. Tas tiek darīts "tajā pašā dienā pēc pārdošanas pabeigšanas".

PIEZĪME: Pēc iepriekš minētā piemēra, ja pārdošanas cena bija 260.000 260.000 EUR, pircēja ieturējums būtu 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

– PIRMS 6 MĒNEŠUS PĒC PĀRDOŠANAS PABEIGŠANAS: KAPITĀLA PIEAUGUMA DEKLARĀCIJA (19%):

Pēc pārdošanas pabeigšanas jums ir 6 mēneši, lai Spānijas nodokļu dienestam iesniegtu “Kapitāla pieauguma deklarāciju”. Šajā deklarācijā jums (vai jūsu advokātam) ir jāaprēķina nodoklis, ievērojot iepriekš minēto piemēru. Šajā gadījumā jums ir jāmaksā summa 3.040 EUR.

PIEZĪME: Kā paskaidrots šeit, no šī darījuma iegūtā CG ir 3.040 EUR. Tā kā jūs tikāt paturēts ar lielāku summu (7.800 XNUMX EUR), tad jums ir "kredīts" Spānijas administrācijā par starpību.

Tātad, ja Spānijas administrācija no jums ietur 7.800 EUR par CG Tax, jo nodokļa gala rezultāts ir tikai 3.040 EUR, tad Spānijas administrācijai ir "jāatmaksā" starpība: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Kā pieprasīt šo atmaksu? Jūsu advokātam šis fakts ir jāiekļauj tajā pašā Kapitāla pieauguma deklarācijā, kas jāiesniedz nodokļu dienestam.

2.- Aprēķiniet Spānijas kapitāla pieaugumu kā Spānijas nodokļu rezidentus 

Gadījumā, ja jūs uzskatāt par “Spānijas nodokļu rezidentu” (tas nozīmē, ka maksājat ienākuma nodokli Spānijā kā Spānijas rezidents), tad pēc kapitāla pieauguma aprēķināšanas jums būs šādas nodokļa priekšrocības:

• NAV KAPITĀLA PIEAUGUMA PAR PASTĀVĪGU DZĪVOJUMU: Ja jūsu pārdotais īpašums ir jūsu pastāvīgā dzīvesvieta (jūs to esat izmantojis vairāk nekā 3 gadus kā savu “pastāvīgo māju”), tad jums būs šādas priekšrocības:
  • Ja esat jaunāks par 65 gadiem: Jūs nemaksājat CG par iegūtajām pārdošanas summām, kas “reinvestētas” jauna īpašuma iegādē, ko izmantot kā savu pastāvīgo dzīvesvietu. Jums ir 2 gadi, lai praktizētu šo "reinvestēšanu" (pagājuši 2 gadi, neieguldot šīs summas, jums tiks piemērots nodoklis pilnā apmērā).
  • Ja esat vecāks par 65 gadiem: Jūs nemaksājat CG par izpārdošanā iegūtajām summām. Un tas pat tad, ja jūs "neieguldāt atkārtoti" jaunā īpašumā.
• NAV 3 % SAGLABĀŠANAS: Pabeidzot pārdošanu, jūs saņemat no pircēja pilnu cenas summu bez ieturējuma.

Parasti īpašnieki jauc “Spānijas nodokļu rezidenci” ar “Spānijas rezidenci”.

Citiem vārdiem sakot, cilvēki domā, ka ar Spānijas Valsts policijā iegūto “Spānijas uzturēšanās karti” jeb “Dzīvesvietas apliecību” pietiek, lai pierādītu, ka viņi ir “Spānijas iedzīvotāji nodokļu nomaksai”, un diemžēl tas tā nav.

"Spānijas uzturēšanās karte”(Vai“Spānijas dzīvesvietas sertifikāts“), nav derīgs dokuments, lai mainītu jūsu nodokļu atlīdzību kā “nodokļu rezidents”.

Spānijas uzturēšanās karte (vai apliecība) kalpo tikai tam, lai apliecinātu, ka jūs “dzīvojat” Spānijā, lai atvieglotu policijai labāku kontroli pār iedzīvotājiem noteiktā teritorijā.

Kas ir Spānijas nodokļu apliecība, tā ir tāda pati kā “TIE”? 

Lai kļūtu par Spānijas rezidentu nodokļu maksāšanai, un pēc tam sāciet maksāt savus nodokļus Spānijā kā parasts Spānijas pilsonis, jums ir jāiegūst SPĀNIJAS IEDZĪVOTĀJA NODOKĻU SERTIFIKĀCIJA izsniedz Spānijas nodokļu dienests vai Spānijas muita, un tad jūs sāksit maksāt nodokļus Spānijā, nevis savā izcelsmes valstī.

Un arī, tiklīdz jums būs jādeklarē savas valsts nodokļu dienestam, ka esat Spānijas nodokļu rezidents un ka nevēlaties turpināt savas valsts nodokļu rezidences statusu,

Tāpēc, lūdzu, sazinieties ar savu nodokļu konsultantu par nodokļiem, ko jūs pašlaik maksājat, jo, pat ja neesat Spānijas iedzīvotājs, jums ir jādeklarē un jāmaksā IENĀKUMA NODOKLIS NEREZIDENTIEM.

– SECINĀJUMI

Tātad, kad esat izskaidrojis visu iepriekš minēto, kad esat nolēmis PĀRDOT savu Spānijas īpašumu, lūdzu, ņemiet vērā to, ka jums ir nepieciešams iegūt/uzrādīt sekojošo dokumenti pirms pārdošanas:

1. Īpašuma īpašumtiesību dokumenti (Rakstīšana): Ja iespējams, tad ORIĢINĀLĀS. Ar pareizu un aktualizētu konstrukciju aprakstu.
2. Padomes nodokļu likumprojekts (IBI — SUMA) .- Ar pareizu konstrukciju aprakstu.
3. Ūdens un elektrības rēķini.- jaunākie.
4. Dzīvošanas apliecība ko sauc arī par "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Nav pārkāpuma apliecības .- To sauc "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Īpašnieku kopienas sertifikāts (ja tā ir), kas parāda, ka esat informēts par Kopienas maksām.
7. Oriģinālās NIE un oriģinālās pases
8. Energoefektivitātes sertifikātu

NODOKĻI : Jums ir jāuzrāda šādi nodokļu dokumenti:

Modeļi 210 vai 214 no iepriekšējiem 3 gadiem. Ja nav Spānijas nodokļu iedzīvotājs

modelis 100 no 3 iepriekšējiem gadiem. Ja Spānijas nodokļu iedzīvotājs