Nodokļi par Spānijas īpašumu pārdošanu. Kapitāla pieaugums

Ja esat nolēmis PĀRDOT savu Spānijas īpašumu, lūdzu, pievērsiet uzmanību šādiem jēdzieniem, kas palīdzēs jums uzzināt par kapitāla pieauguma nodokli, kas jums jāmaksā, pārdodot:

1.- IEGĀDES CENA: Šī ir kopējā īpašuma cena, kas samaksāta pārdevējam pēc īpašuma iegādes pabeigšanas.

2.- IEGĀDES IZDEVUMI: Tie ir kopējie izdevumi un nodokļi, ko maksājāt papildus cenai: notāra nodevas, zemesgrāmatas nodevas, pārveduma nodoklis, advokāta honorāri utt.

3.- PIEMĒROTAS REFORMAS KAPITĀLA PIEAUGUMA SAMAZINĀŠANAI: Lūdzam ņemt vērā, ka kapitāla pieauguma samazināšanai ne vienmēr tiek pieņemti izdevumi par īpašumā veiktajām reformām. Tikai reformas, kas tiek uzskatītas par “strukturālām”, ir jēdzieni, kas var samazināt šo nodokli.

Parasti īpašumā veiktie darbi un reformas būs atskaitāmas, ja tās ir daļa no īpašuma strukturālās reformas, uz kurām parasti attiecas “Mayor Worls License”, nevis citiem darbiem, kas neietekmē būves strukturālās daļas ( “Gala darbu licence”).

“Mēra darbu licences” gadījumā Spānijas administrācija izmanto kā atskaitāmas summas, kas norādītas arhitekta projektā, kas tiek izmantots šāda veida licenču piemērošanai. Šajos Arhitektu projektos tiek izmantota veicamo darbu ekonomiskā izpēte, kas uzskatāmas par darbu kopējām izmaksām. Summa, kas norādīta kā kopējās izmaksas, ir tās, kuras var uzskatīt par atskaitāmām atbilstoši kapitāla pieaugumam.

Lai labāk izprastu, kuri darbi atbilst katram konkrētajam gadījumam (lielākie un mazākie darbi), lūdzu, skatiet tālāk norādīto:

Lielo darbu licence

Tā ir Rātsnama būvatļauja tehniski sarežģītiem un ekonomiski nozīmīgiem darbiem. Šī iemesla dēļ šie darbi ir jāreglamentē ar noteikumiem par drošību, apdzīvojamību utt.

Lai iegūtu Lielo darbu licenci, arhitektiem, inženieriem utt. ir jāsagatavo ARHITEKTA PROJEKTS.

Parasti liela būvatļauja ir nepieciešama šādos gadījumos:

• Vispārējā mājokļa sanācija.
• Darbi, kas ietekmē mājas konstrukciju (pamati, konstrukcija, fasāde, jumts utt.)
• Palieliniet ēkas augstumu vai apjomu.
• Darbības, kas saistītas ar ugunsdrošību.
• Nojaukšana vai sadalīšana.
• Izmaiņas ēkas vai mājas lietošanā.
• Komerctelpu kondicionēšana.
• Jauni būvniecības darbi.
• Darbi, kas ietekmē kopējos ēkas elementus.

Nelielu darbu licence

Nelieliem darbiem reformām utt., arī nepieciešama licence. Taču tie ir vienkārši darbi, kuriem nav nepieciešams ne projekts, ne specializēti projekti, un tiem ir daudz zemākas izmaksas. To piemēri var būt nelielas reformas, sienu vai apšuvuma maiņa, iekšējās apdares projekti, arhitektonisko barjeru likvidēšana, bruģa maiņa, virtuves vai vannas istabu atjaunošana, apkures, kanalizācijas, santehnikas un elektrības ierīkošana, apsekojumi, degustācijas u.c.

4.- KAPITĀLA PIEAUGUMA ATTURĒŠANA: Pārdodot īpašumu, ja pārdevējs nav nodokļu rezidents Spānijā, tiek ieturēta summa no 3 % no cenas, par kuru panākta vienošanās par pārdošanu, kas pārdevējam netiek maksāta. Pircējam ir pienākums “paturēt” 3 % no cenas un noguldīt tos Spānijas nodokļu inspekcijā kā “priekšsamaksu” no kapitāla pieauguma, kas jāsamaksā no pārdevēja.

KAPITĀLA PIEAUGUMA APRĒĶINS

Spānijas īpašumu pārdošana rada kapitāla pieauguma saistības pārdevējiem.

Kapitāla peļņas nodoklis, kas jāmaksā, ir 19 % no pārdošanas “tīrās peļņas”.

Lai iegūtu pārdošanas “tīro peļņu”, jums jāievēro šī formula:

Pārdošanas cena – Iegādes cena – Iegādes izdevumi un nodokļi – Īpašumā veikto “strukturālo reformu” izmaksas

---

Kapitāla pieauguma aprēķina piemērs: 

• Jūs iegādājāties tālākpārdošanas īpašumu 2015. gadā par cenu 200.000 XNUMX EUR.
• Tajā brīdī jūs samaksājāt 24.000 12 EUR, kas ir 10% no izdevumiem: 2% transferta nodoklis + XNUMX% notāra, zemesgrāmatas, advokāta honorāri utt.
• Pēc tam veicāt iekšējās reformas par 17.000 XNUMX EUR (grīdas apstrādes maiņa, baseina remonts un jauni logi).
• Dažus gadus vēlāk jūs uzcēlāt garāžu par vērtību 20.000 XNUMX EUR

Tad jūs nolēmāt pārdot tagad par cenu 260.000 XNUMX EUR.

Kas ir kapitāla pieauguma deatdalījās no šī pārdošana?

PIEZĪME: Pirms aprēķinu veikšanas mums ir jāinformē, ka Spānijas administrācija apsvērs visus iepriekš minētos jēdzienus, lai samazinātu nodokli, izņemot "iekšējās reformas" 17.000 XNUMX EUR vērtībā. Iemesls tam ir tāpēc, ka “iekšējās” reformas, kas nav “strukturālas” reformas, netiek ņemtas vērā nodokļu atvieglojumos.

Mēs izmantojam formulu:

260.000 (Pārdošanas cena) - 200.000 (Iegādes cena) - 24.000 (Izdevumi un nodokļi par iegādi) - 20.000 (Jauna garāža) =

16.000 EUR

Tā ir “tīrā peļņa”, kas jāiegūst no pārdošanas

Tā kā kapitāla pieauguma likme ir 19%, tad kapitāla pieauguma nodokļa summa būs:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

KAPITĀLA PIEAUGUMA APMAKSĀŠANAS VEIDS

1.- SPĀNIJAS NENODOKĻU REZIDENTIEM

Tā kā jūs neesat nodokļu rezidents Spānijā, kapitāla pieauguma maksāšanas veids ir šāds:

• PĒC PĀRDOŠANAS PĀRDOŠANAS: 3 % IETURĒJUMS: Pabeidzot pārdošanu, Spānijas administrācija piespiež pircēju ieturēt 3 % no pārdošanas cenas vērtības. Tātad jūs nesaņemat pilnu norunāto cenu. Pircējs patur 3% no kopējās cenas un viņam ir pienākums tos iemaksāt nodokļu inspekcijā. Tas tiek darīts "tajā pašā dienā pēc pārdošanas pabeigšanas".

PIEZĪME: Pēc iepriekš minētā piemēra, ja pārdošanas cena bija 260.000 260.000 EUR, pircēja ieturējums būtu 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• PIRMS 4 MĒNEŠIEM PĒC PĀRDOŠANAS PĀRDOŠANAS: KAPITĀLA PIEAUGUMA DEKLARĀCIJA 19% attiecas gan uz ES, gan ārpus ES pilsoņiem): pēc pārdošanas pabeigšanas jums ir 6 mēneši, lai Spānijas nodokļu dienestam iesniegtu “Kapitāla pieauguma deklarāciju”. Šajā deklarācijā jums (vai jūsu advokātam) ir jāaprēķina nodoklis, ievērojot iepriekš minēto piemēru. Šajā gadījumā jums ir jāmaksā summa 3.040 EUR.

PIEZĪME: Kā paskaidrots šeit, no šī darījuma iegūtā CG ir 3.040 EUR. Tā kā jūs tikāt paturēts ar lielāku summu (7.800 XNUMX EUR), tad jums ir "kredīts" Spānijas administrācijā par starpību.

Tātad, ja Spānijas administrācija no jums ietur 7.800 EUR par CG Tax, jo nodokļa gala rezultāts ir tikai 3.040 EUR, tad Spānijas administrācijai ir "jāatmaksā" starpība: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Kā pieprasīt šo atmaksu? Jūsu advokātam šis fakts ir jāiekļauj tajā pašā Kapitāla pieauguma deklarācijā, kas jāiesniedz nodokļu dienestam.

2.- KAPITĀLA PIEAUGUMS SPĀNIJAS NODOKĻU REZIDENTU GADĪJUMĀ: 

Gadījumā, ja jūs uzskatāt par “Spānijas nodokļu rezidentu” (tas nozīmē, ka maksājat ienākuma nodokli Spānijā kā Spānijas rezidents), tad pēc kapitāla pieauguma aprēķināšanas jums būs šādas nodokļa priekšrocības:

• NAV KAPITĀLA PIEAUGUMA PAR PASTĀVĪGU DZĪVOJUMU: Ja jūsu pārdotais īpašums ir jūsu pastāvīgā dzīvesvieta (jūs to izmantojāt vairāk nekā 3 gadus kā savu “pastāvīgo māju”), tad jums būs šādas priekšrocības:
  • Ja esat jaunāks par 65 gadiem: Jūs nemaksājat CG par iegūtajām pārdošanas summām, kas “reinvestētas” jauna īpašuma iegādē, ko izmantot kā savu pastāvīgo dzīvesvietu. Jums ir 2 gadi, lai praktizētu šo "reinvestēšanu" (pagājuši 2 gadi, neieguldot šīs summas, jums tiks piemērots nodoklis pilnā apmērā).
  • Ja esat vecāks par 65 gadiem: Jūs nemaksājat CG par izpārdošanā iegūtajām summām. Un tas pat tad, ja jūs "neieguldāt atkārtoti" jaunā īpašumā.
• NAV 3 % SAGLABĀŠANAS: Pabeidzot pārdošanu, jūs saņemat no pircēja pilnu cenas summu bez ieturējuma.

PIEZĪME: parasti īpašnieki sajauc “Spānijas nodokļu rezidenci” ar “Spānijas rezidenci”..

Citiem vārdiem sakot, cilvēki domā, ka ar Spānijas Valsts policijā iegūto “Spānijas uzturēšanās karti” jeb “Dzīvesvietas apliecību” pietiek, lai pierādītu, ka viņi ir “Spānijas iedzīvotāji nodokļu nomaksai”, un diemžēl tas tā nav.

"Spānijas uzturēšanās karte”(Vai“Spānijas dzīvesvietas sertifikāts“), nav derīgs dokuments, lai mainītu jūsu nodokļu atlīdzību kā “nodokļu rezidents”.

Spānijas uzturēšanās karte (vai apliecība) kalpo tikai tam, lai apliecinātu, ka jūs “dzīvojat” Spānijā, lai atvieglotu policijai labāku kontroli pār iedzīvotājiem noteiktā teritorijā.

Lai kļūtu par Spānijas rezidentu nodokļu maksāšanai, un pēc tam sāciet maksāt savus nodokļus Spānijā kā parasts Spānijas pilsonis, jums ir jāiegūst SPĀNIJAS IEDZĪVOTĀJA NODOKĻU SERTIFIKĀCIJA izsniedz Spānijas nodokļu dienests vai Spānijas muita, un tad jūs sāksit maksāt nodokļus Spānijā, nevis savā izcelsmes valstī.

Un arī, tiklīdz jums būs jādeklarē savas valsts nodokļu dienestam, ka esat Spānijas nodokļu rezidents un ka nevēlaties turpināt savas valsts nodokļu rezidences statusu,

Tāpēc, lūdzu, sazinieties ar savu nodokļu konsultantu par nodokļiem, ko jūs pašlaik maksājat, jo, pat ja neesat Spānijas iedzīvotājs, jums ir jādeklarē un jāmaksā IENĀKUMA NODOKLIS NEREZIDENTIEM.

DAŽI JAUTĀJUMI PAR 3 % SAGLABĀŠANU NEREZIDENTU PĀRDOŠANAS GADĪJUMĀ

Kāpēc praktizēt 3% ieturējumu no pārdevēja?

Jo tas ir garantija Spānijas administrācijai, ka nodokļi, kas izriet no pārdevēja iegūtā kapitāla pieauguma, tiks samaksāti Spānijā.

 Kas notiek, ja 3% ieturējums netiek izmaksāts?

Gadījumā, ja pircējs nerealizē ieturēšanu, Spānijas administrācija var izpildīt parādu par minēto maksājumu par pārdošanas objektu vai īpašumu.

Ar kuru gadījumā, ja pircējs neveic maksājumu un neietur pārdevēju, viņš var ciest iespējamos parāda izpildes procesus un viņa gadījumā iegādātās mantas arestu.

Kas pārdevējam ir jādara, kad ir piemērots 3% ieturējums?

Nodokļu deklarācija, paraugs 210, jums būs jāuzrāda četru mēnešu laikā no pārdošanas parakstīšanas dienas.

Šajā gadījumā, ja ir ieturēta mazāka par summu, kas izriet no kapitāla pieauguma aprēķina, tas ir, ja no pārdevēja ir ieturēti 10,000 15,000 eiro un kapitāla pieauguma aprēķina rezultāts ir 5,000 210 eiro. . , jums būs jāiemaksā atlikušie XNUMX eiro ar modeļa XNUMX prezentāciju četru mēnešu laikā pēc pārdošanas datuma.

Pretējā gadījumā, ja pārdevējs ir ieturējis summu, kas ir lielāka par summu, kas izriet no kapitāla pieauguma nodokļa samaksas, viņam ir tiesības pieprasīt šo summu atmaksāt. Tas jāiesniedz četru mēnešu laikā no pārdošanas datuma.

Šajā brīdī ir svarīgi, tas ir, ja Spānijas administrācijai ir tiesības atgriezt 3 % vai daļu no minētā ieturējuma, tas prasīs, lai pārdevējs iepriekš būtu izpildījis nodokļu saistības. viņam bija pienākums kā īpašniekam Spānijā savā nerezidenta jēdzienā. Tas ir, otrās rezidences IRPFNR ikgadējā nosacītā ienākuma nodokļa uzrādīšanai, kas ir jāmaksā visiem nekustamā īpašuma īpašniekiem Spānijā kā nerezidentiem. Parasti šis pienākums būs nepieciešams četrus gadus. Citiem vārdiem sakot, Spānijas administrācija nepieprasīs nosacīto ienākuma nodokļu noregulēšanu, kas nav samaksāts ilgāk par pēdējiem četriem gadiem pirms pārdošanas datuma.

Cik ilgā laikā Spānijas administrācijai ir jāatdod ieturētie 3% pārsniegumi?

Administrācijai ir 6 mēneši, lai atgrieztu veikto ieturējumu. Pēc 6 mēnešiem administrācijai būs jāatdod minētā summa kopā ar nokavējuma procentiem.

Īpaša uzmanība jāpievērš atgriešanas termiņam, jo ​​Spānijas administrācija dažos gadījumos var aizņemt vairāk nekā gadu, lai veiktu atgriešanu.

Tāpat jāņem vērā, ka administrācijai ir līdz ČETRI GADI un viens mēnesis, sākot no pārdošanas datuma (5.pants no likuma parauga 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707), lai praktizētu atgriešanu vai atlīdzināšanu. Tāpēc gadījumā, ja atmaksas saņemšanai nepieciešams vairāk nekā gads, jums būs jāalgo speciālista pakalpojumi, lai paralizētu atmaksas tiesību beigu termiņus.

Vai Spānijā ir pienākums praktizēt 3% ieturēšanu, ja tiek ziedoti īpašumi?

Ja tiek ziedoti īpašumi, kas atrodas Spānijā, jo tie ir bez maksas, par tiem nav jāmaksā, tas ir, nav atlīdzības, nav pienākuma ieturēt 3% no īpašuma vērtības. ziedojumu vai ievadot tajā, izmantojot 211. modeli.

Vai kopīpašuma izbeigšanas vai kopīpašuma izbeigšanas gadījumā ir obligāti jāietur 3%?

Ne normāli . Citiem vārdiem sakot, kopīpašuma izbeigšana ir neitrāla dispozitīva darbība, kas nevienai no pusēm neizraisa īpašuma nodošanu. Līdz ar to netiek uzskatīts, ka ir peļņa.

Tomēr , gadījumā, ja kādam no kopīpašniekiem tiek piešķirta daļa, kas lielāka par viņam piederošo , šajā gadījumā tiks uzskatīts, ka minētā daļa kopīpašniekam veido kapitāla pieaugumu, ar kuru saglabāšana ir jāpraktizē. 3% no minētās liekās daļas .

Citiem vārdiem sakot, piemēram, iedomāsimies, ka ir gadījums, kad “A” un “B” ir īpašums Spānijā, kurā 65% tiek dalīti ar “A” un 35% pret “B”. Tādā gadījumā, ja notiek kopīpašuma likvidācija, kurā tiek konstatēts, ka katrs patur 50% no īpašuma, tiks uzskatīts, ka “B” ir ieguvis par 15% vairāk nekā iemaksājis. Tas ir, iemaksājot 35% vērtību, kas iegūta 50% apmērā, ar kuru šie 15% pārpalikumi tiks uzskatīti par kapitāla pieaugumu, un "A" būs spiests paturēt 3% no šo 15% vērtības. "B".

Tādā pašā veidā iedomāsimies, ka ir vēl viens piemērs, kurā ”B” papildus saviem 35% īpašuma saņem arī 50,000 3 eiro skaidras naudas sarunu. Tādā pašā veidā uz minēto atlīdzību naudā tiktu piemērots XNUMX% ieturējums, jo tā ir viens no “B” esošajiem aktīviem.

CITI NODOKĻI PĀRDEVĒJIEM-PLUSVALÍA

Galvenokārt PLUSVALÍA ir nodoklis par tās zemes vērtības pieaugumu, kurā atrodas jūsu īpašums, sākot no pirkšanas un pārdošanas laika. Tas ir vienīgais nodoklis, kuru mēs nevaram aprēķināt iepriekš pārdošanai, jo tas ir atkarīgs no konkrētiem Rātsnama kritērijiem.

Šādos gadījumos pietiek ar ieturējumu no pircēja pārdevējam, lai segtu šī nodokļa samaksu. Kopumā, kad pārdevējs pēc pārdošanas atstāj valsti.

SAZINIES AR MUMS!