Kopīpašuma izbeigšana vai kondomīnijas izbeigšana Spānijas īpašumos

 ikona-grāmatzīme Dzīvokļu kopīpašuma (EK) izbeigšana (jeb "Kopīpašuma atcelšana") ir īpašumtiesību nodošana uz īpašumu, kuru nevar dalīt, ja viens no kopīpašniekiem iegūst pilnas īpašumtiesības uz īpašumu pārējam īpašumam. līdzīpašniekiem, un tas daudzos gadījumos beidzas ar kompensāciju (naudā vai bez). 

Kādos gadījumos mēs atrodam “Kondominīnu” vai “Kopīpašumu” uz īpašumu?

• Ja 2 vai vairāk personas nolemj iegādāties īpašumu kopā, un kopīpašuma procentuālo daļu
• Mantojuma gadījumā, ja tiek apstiprināts, ka saskaņā ar likumu vai testamentu īpašumtiesības uz noteiktu īpašumu tiek dalītas proporcionāli mantiniekiem.
• Citiem Tiesa vai tiesas process 

Parasti ir divi veidi, kā turpināt līdzīpašumtiesību pārtraukšanu: 

1.- Ar tiesas līgumu, kurā to izskata Tribunāls, kurā tiek apstiprināts, ka īpašums nonāks tikai vienam no kopīpašniekiem.

2 piemēri:

a) šķiršanās; Laulības šķiršanas gadījumā, ja ir Tiesas spriedums, kas nosaka, ka precēta pāra īpašums nonāk tikai vienam no viņiem.

b) Oficiāla līdzpastāvības izbeigšana tiesās. Varētu būt arī cits tiesas process, kurā tiek lemts par kopīpašnieku atcelšanu.

Abos gadījumos Tiesas spriedums ir uzrādīts Spānijas sistēmā un tiek izmantots, lai uzsāktu procesu, kurā tikai viens no kopīpašniekiem iegūs 100 % īpašuma.

2.- Līgums starp pusēm: Vienas daļas pārdošana otrai pusei

Vienmēr ir iespējams, ka kāds no kopīpašniekiem nolemj savu daļu pirkt vai pārdot otram.

Kāda ir kopīpašuma izbeigšanas galvenā priekšrocība?

Galvenais šī darījuma aspekts ir tieši saistīts ar nodokļiem, jo, lai gan viens no kopīpašniekiem kopīpašuma daļu “iegūst” no pārējiem, no nodokļu viedokļa šis darījums netiek aplikts ar nodokli kā "pārdošana".

Atkarībā no Spānijas reģiona “izpārdošana” tiek aplikta ar nodokli no 6-10 % no pārdošanas cenas. Bet EK tiek aplikta ar nodokli tikai 0,5-1,5% (atkarībā no reģioniem)

Šis ir tipisks darījums, kas tiek veikts šķiršanās vai atšķiršanas gadījumā.

Piemērs:

“A” un “B” ir precējušies un iegādājas dzīvokli par 150.000 2 EUR Malagā. Pēc 75.000 gadiem viņi nolemj šķirties un vienojas, ka dzīvokli iegūst “A”. “A” maksā XNUMX XNUMX EUR “B” par savas daļas iegādi.

Uzskatot par EK, šī darījuma nodokļi būs nevis 8% (Andalūzijas Transfer Tax=6.000 EUR), bet 1,5% = 1.125 EUR.

Secinājums: “A”+”B” ietaupa 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR, jo šis darījums tiek uzskatīts par EK, nevis pārdošanu. 

Tātad EK ir ideāls variants gadījumā šķiršanās.

SVARĪGI!: Bet, ja īpašums tiek iekasēts ar a hipotēka, lai gan īpašumu pilnībā var iegūt otra puse (“A”, piemēra gadījumā), banka var nepiekrist atstāt “B” ārpus hipotēkas. Ja tas notiek,  lai gan zemesgrāmatā “B” ir ārpus īpašuma, ja banka nepiekritīs dzēst savu hipotēkas atbildību, tad “B” turpinās būt par to atbildīgā persona un līdz ar to arī turpmāk būs par to parādnieks. hipotēka bankai.

Lai izvairītos no šīs nevēlamās situācijas, pirms pieņemt lēmumu par īpašuma atstāšanu kādam no līdzīpašniekiem, ir svarīgi iepriekš konsultēties ar savu banku, lai noskaidrotu, kāda būtu tās puses hipotēkas pozīcija, kas īpašumu pamet. Tādā veidā ir piemēroti, pirmkārt, parakstīt par kopīpašuma dzēšanu, pēc tam turpināt jaunās hipotēkas noformēšanu.

Pakārtotību aplikšanai ar nodokļiem nosaka kompensācijas “naudas raksturs”. Citiem vārdiem sakot, lai tiktu uzskatīts par kondomīnijas izzušanu, tātad, kompensējot ar precēm, tiek saprasts, ka tas ir “barters” (pazīstams arī kā “SWAP”) un tad darījums tiek uzskatīts par “pārdošanu”. ”, un aplikts ar nodokli kā “pārdošana”.

Kā tas ir, ja nav jāmaksā, lai "nopirktu" otru daļu, vai nav tiesas/tiesas sprieduma? Vai varētu būt iespējams, ka viena no pusēm savu daļu “atdod” vai “ziedo” otrai?

Tas ir iespējams, taču tas netiks uzskatīts par “Kopīpašuma izzušanu”, tāpēc tam nebūs šī jēdziena nodokļu privilēģijas. Tas tiks uzskatīts par "ziedojumu".

Un gadījumā, “Ziedojums”, tad mums būs jāregulē Ziedojumu nodoklis, kas ir reģionālais nodoklis, tātad atšķirīgi regulējams atkarībā no reģioniem.

Valensijas reģiona gadījumā Ziedojumam tiek piešķirts labums, kas sastāv no beznodokļu līdz 100.000 XNUMX EUR no starp vecākiem un dēliem ziedotās summas. Taču šī nodokļu atmaksa netiek piemērota ziedojumiem laulāto starpā. Tātad, ja daļa no īpašuma īpašnieka tiek ziedota otram, kas ir laulātie, varētu rasties lielas nodokļu summas, kas jāmaksā.

Ziedojumu nodoklis ir vēl lielāks, ja kopīpašnieki nav precējušies.

Tāpēc ir ļoti svarīgi saņemt atbilstošu juridisko konsultāciju, pieņemot lēmumu dzēst vai likvidēt Kondomīniju vai Kopīpašumu.

Kā paskaidroja EK, ja nav maksājuma, to var uzskatīt par “ziedojumu”: Ļoti svarīgs aspekts no EK puses ir tas, ka ir jābūt “samaksai” vai “kompensācijai” otrai pusei. Citiem vārdiem sakot, tam, kurš pamet īpašumu, ir "jāmaksā" vai "kompensē" tas, kurš iegūst īpašumu. Ja nav samaksas, darījums var tikt uzskatīts par "dāvanu" un tad darījums var tikt aplikts ar nodokli kā "ziedojums". Un tas ir patiešām svarīgi, lai to uzskatītu par "ziedojumu" ar nodokli pat augstāku par mantojumu. “Ziedojumu nodoklis” ir tāds pats kā “mantojuma nodoklis”, un laulāto ziedojumiem netiek piešķirts tikpat liels kā samazinājums un atvieglojumi par mantojumu. 

EK, ja maksājums tiek veikts ar citu aktīvu, var uzskatīt par "pārdošanu": Ir ļoti svarīgi zināt, ka tad, ja kompensācija no ieguvējas puses tiek veikta, izmantojot citu aktīvu, tad darījumu var uzskatīt par “SWAP” un pēc tam aplikt ar nodokli kā “pārdošanu”.

Iekš Valensijas kopiena, šī iespēja sniedz būtisku fiskālu priekšrocību, tāpēc ar nodokli saistītais nodoklis (Juridical Documented Act Tax) ir piešķīris 1,5% vairāk notariālo izdevumu, un, ja preces daļas īpašums tiek nodots apmaiņā pret kompensāciju, fiskāli priekšroka tiek dota šim variantam, nevis pirkšanas iespējai, tātad uz pēdējo attiecas 10 % nodokļa attiecinājums (citos reģionos šis nodoklis varbūt 8-10 %).

Visbeidzot, nodokļu uzlikšanas gadījumā NEREZIDENTI, gadījumā nav “pārmērīga sprieduma”, nav nekādu 3 %, kas jāsaglabā no partnera, kurš daļu nodod otram.

Bet, dzīvokļu izmiršanas gadījumā ar pārmērīgu spriedumu un kompensāciju naudā, saskaņā ar Nerezidentu ienākuma nodokļa likuma konsolidētā teksta 25.2. no pārsnieguma vērtības ir jāpraktizē 3 % ieturējums par šī nodokļa likvidāciju, ar nosacījumu, ka ir notikusi ēkas īpašuma pārveidošana un vērtības atjaunošana.

Ja kāds saņem vairāk nekā piederošā atbilstošā daļa, pastāv “pārmērīga sprieduma pieņemšana”. Piemēram, ja īpašums pieder 65% “A” un 35 % – “B”, un, veicot likvidāciju, “B” saņem 65 %. Saņemtā vērtība, kas pārsniedz "B" sākotnēji piederošos 35%, tiks uzskatīta par "pārsniegumu".

Avoti:

– Karaļa 24. gada 1889. jūlija dekrēts.

– Vispārējā fiskālā vadība.

– Karaliskā likumdošanas dekrēts 1/1993, 24. septembris.

– Nerezidentu nodokļu likums.