Kāpēc, iegādājoties īpašumu Spānijā, ir jāizmanto jurists? Notārs un jurists/advokāts pērk īpašumu Spānijā.
Spānijas pirkšanas process ir ļoti līdzīgs citām valstīm. Ārvalstu investori Spānijas sistēmā atradīs daudz līdzību ar savām mītnes valstīm.
Bet tomēr arī mēs varam atrast daudz atšķirību.
Visievērojamākā atšķirība ir pozīcija un funkcijas no advokāts un notārs funkcijas.
I.- DAŽI PIEMĒRI CITĀS EIROPAS VALSTĪS:
A) BRITU PROCESS: Lielbritānijas pirkšanas un nodošanas procesā notārs vispār nav iesaistīts īpašuma pārdošanas procesā. Darījumā pārdevējam un pircējam palīdz savs advokāts, katrs ar savu juristu. Tad pircēja advokāts un pārdevēja advokāts ir tie, kas no pirmajiem soļiem līdz pat pabeigšanai kontrolē pārdošanas procesu, veicot un paziņojot īpašuma nosaukuma maiņu, cenas, nodokļu samaksu, utt Abi advokāti ir tie, kas slēdz līgumus, rūpējas, lai katra puse pildītu savas saistības, nodokļu nomaksu, viņi organizē un saņem maksājumus un pabeidz īpašuma reģistrāciju jaunajam īpašniekam utt.
Kā secinājums: Notārs nepiedalās Lielbritānijas pārvadāšanas sistēmā nekustamo īpašumu pirkšanas un pārdošanas jomā, un ir divi juristi/advokāti, viens no pircēja, bet otrs – pārdevējs, kuri piedalās visos procesa posmos.
B) KONTINENTĀLĀS EIROPAS PROCESS: Franču, beļģu, šveiciešu, holandiešu, vācu un citas: šajās valstīs īpašuma pirkšanas/pārdošanas procesā notāra klātbūtne ir būtiska. Notārs dara visu. Atšķirībā no Lielbritānijas sistēmas kontinentālajā sistēmā abas puses, pircējs un pārdevējs, izmanto notāru kā darījuma starpnieku no paša sākuma līdz beigām, un viņš veic sekojošo:
- Pušu tuvināšana un darījuma noformēšana ar līgumu.
- Katras puses saistību izpildes kontrole.
- Veic īpašuma juridisko, administratīvo un nodokļu izpēti.
- Īpašuma urbanistiskā un būvizpēte.
- Viņš veic un saņem visus maksājumus no pārdošanas.
- Aizpildiet pārdošanas aktus.
- Pabeigt reģistrāciju zemesgrāmatā jaunā īpašnieka vārdā.
- Ziņojiet un maksājiet nodokļus no pirkšanas un pārdošanas
- Veikt ūdens piegādes, elektrības, vietējo nodokļu u.c. piegādes līgumu maiņu.
Secinājums: JURISMA funkcija pirkšanas/pārdošanas procesā šajās valstīs ir nulle. Advokāts nav iesaistīts šajā procesā, izņemot gadījumus, kad notiek tiesvedība, kas izriet no pamatotas tiesvedības.
II.- SPĀNIJAS PROCESS
Var teikt, ka spāņu valodas iegādes process ir sajaukums starp divām aplūkotajām sistēmām: “British” un “Continental”.
Spānijas pārvadāšanas procesā notārs ir patiešām svarīgs, taču ar to nepietiek, lai veiktu pirkumu ar pilnu garantiju un drošību. Spānijas notāra klātbūtne pirkuma procesā ir būtiska, jo, tāpat kā citās valstīs, piemēram, Francijā, Beļģijā, Holandē u.c., pārdošanu nevar reģistrēt zemesgrāmatā bez notariālo aktu (jeb "escrituras") noformēšanas. ”).
Notārs pārbauda arī būtisku informāciju, piemēram:
– pušu spēja pirkt vai pārdot. Tas ir, ja pircējam ir juridiskas tiesības pirkt un pārdevējam pārdot.
– Īpašuma ierobežojumu un nodevu izpēte.
– Īpašuma dokumentu, piemēram, būvatļauju un licenču izpēte utt.
– Maksājuma veida pārbaude utt.
Taču atšķirībā no “Continental” notāriem spāņi neveic vairāk par minētajām funkcijām. Tā teikt par Spānijas notāru funkcijām:
- JURIDISKĀ UN URBĀNISKĀ PĒTĪJUMS: Notārs neveic īpašuma būvniecības/pilsētas izpēti kā konsultatīvu plānošanu. Informācija par īpašumu ir pieejama dažādos avotos, piemēram, kadastrs vai rātsnams, pilsētbūvniecības un plānošanas attīstības departamenti, vietējās un reģionālās nodaļas, ar kurām Spānijas notārs pirkuma procesa laikā nekonsultējas un nepārbauda.
- Notārs nepārbauda, vai īpašumam ir kādi sodi vai soda naudas par būvniecību, vai, piemēram, nojaukšanas rīkojums.
- Notārs veic īpašuma reģistrācijas pārbaudi, bet, Spānijā, lielākā daļa tbūvsodi un naudas sodi netiek ierakstīti īpašumā/zemesgrāmatā.
- Iespējamo nākotnes attīstības projektu izpēte vai pārbaude netiek veikta var ietekmēt īpašumu (piemēram, atsavināšana vai nākotnes maģistrāle, vai pat urbanizācijas projekts utt.).
Diemžēl Spānijā ir gadījumi, kad pircējs ir pabeidzis pirkumu bez specializēta jurista palīdzības, ar perfektu notariālu formālu procesu un lieliski ierakstīts kadastrā un zemesgrāmatā. Tātad formāli ideāls. Un tad, pēc pirkuma procesa viņš atklāja, ka trūkst licences vai nodarbošanās sertifikāta (“dzīvošanas sertifikāts”), vai pat viņam bija atsavināšanas rīkojums, piemēram, automaģistrāles projektam, vai ka īpašumam ir urbanizācijas nodevas, vai daļa no zemesgabals jānodod vai jāzaudē administrācijai koplietošanas ceļa pagarināšanai utt .
Šis notāra veiktās plānošanas izpētes trūkums rada īpašas problēmas šādos īpašumos:
- Īpašības urbanizācijas apstākļos: Piemēram, celtnieks nepabeidza pilsētvides attīstību un urbanizācijas infrastruktūru, un pēc tam ir urbanizācijas darbi bez pabeigšanas, kas jāpabeidz, un dažkārt jāapmaksā īpašnieki.
- Īpašumi, mājas vai villas lauku rajonos vai LAUKOS: Šie īpašumi parasti atrodas lauku teritorijā un ārpus pilsētām. Šiem īpašumiem, parasti villām vai brīvdienu mājām, var rasties tādas problēmas kā:
* Licences vai būvniecības trūkums no galvenā mājokļa
* Būvlicences vai licences iespējamai pagarināšanai trūkums galvenās ēkas vai tās piederumu (baseins, garāža utt.).
* Zemes gabala robežu identificēšanas vai noteikšanas problēmas vai zeme utt.
* Urbānistikas un celtniecības sodi, naudas sodi, vai nojaukšanas rīkojumi utt.
- Villas un dzīvokļi vecos mājokļos ar nopietnām infrastruktūras problēmām vai gaidot projekta izstrādi vai uzlabojumu utt.
Iepriekš minēto informāciju notārs Spānijā neiegūs.
Diemžēl Spānijā juridiskā, administratīvā un plānošanas informācija, kas ietekmē īpašumu, nav apkopota vienā informācijas punktā, kā tam vajadzētu būt zemesgrāmatai. Spānijā informācija zemesgrāmatā, lai arī būtiska, nav pilnīga.
Spānijas Īpašuma/zemes reģistrā esošā informācija NAV apkopo VISU nepieciešamo informāciju, kas ietekmē īpašumu.
- LĪGUMI UN MAKSĀJUMI: Notārs sagatavo īpašuma maksājumus, kā arī neizvēlas un sagatavo pārdošanas līgumus. Tātad pircējs pirkuma maksu notāram nemaksā. Spānijā cenas vai tās daļas maksājumus maksā juristiem, nekustamā īpašuma aģentūrai vai pārdevējam.
Mūsu firmā klienti dažkārt pieprasa notāra bankas kontu pirkuma maksas apmaksai, un ir pārsteigti, kad informējam, ka Spānijā notārs nesaņem maksājumus un maksājumi jāveic tieši pārdevējam. , viņa advokātam, vai nekustamā īpašuma aģentiem
- REĢISTRĀCIJA UN ĪPAŠNIEKA MAIŅA ZEMESGRĀMATĀ: Notāram pēc pirkuma procesa pabeigšanas, parakstot notariālos pārdošanas aktus, nav pienākuma veikt darījuma reģistrāciju zemesgrāmatā. Tāpēc ir notāri, kas šo saimniekošanu veic, un ir citi, kas to neapzinās. Un pat pie notāriem, kas veic reģistrācijas pakalpojumu, nenāciet reģistrēt pirkumu, ja pircējs to nepārprotami nepieprasa!.
Kā juristi esam redzējuši daudzas situācijas, kad pārdevēji atklājuši, ka pat viņu akti nav reģistrēti Zemesgrāmatā. Pirkuma brīdī esošie īpašnieki vērsās pie notāra, un pēc pirkuma pabeigšanas, būdami pārliecināti, ka notārs veiks nepieciešamās darbības, lai pabeigtu reģistrācijas darbības, viņi neuzdeva notāram veikt reģistrāciju zemesgrāmata. Tātad, notārs to nekad nav izdarījis!. Līdz ar to gadu gaitā konstatējuši, ka īpašumi joprojām atradās iepriekšējo īpašnieku vārdā, jo viņš notāram nav devis rīkojumu, un jūsu procesā viņiem nepalīdzēja jurists.
- ŪDENS UN ELEKTROENERĢIJAS LĪGUMU UN CITU PAŠVALDĪBAS NODOKĻU ĪPAŠNIEKA MAIŅA: notārs NEATTIECAS no ūdensapgādes līgumu, elektrības un citu, piemēram, īpašuma nodokļa vai pašvaldības, īpašumtiesību maiņas.
Tāpat notārs nekārto šo pakalpojumu apmaksas atrašanās vietu pircēja bankas kontā ar tiešo debetu.
- ĪPAŠNIEKA MAIŅA UZ KADASTRU/PADOMES NODOKLI: notārs NEVEIC kadastra pušu īpašumtiesību maiņu. Viņi sazinās ar Kadastru, bet neievēro, ka tas tiek darīts, un uzdod Kadastram nodot nodokļa samaksas rīkojumu ar tiešo debetu uz īpašnieka bankas kontu.
- DZĪVOŠANAS SERTIFIKĀTS Kā paskaidrots citās šīs vietnes sadaļās, pircējam savā vietā ir jāiegūst apdzīvojuma sertifikāts, ko sauc arī par “Dzīvesvietas sertifikātu”. No jaunajiem īpašumiem (tieši no būvniekiem pirktajiem) notārs nepieprasa pārdevējiem izsniegt derīgu apliecību par dzīvošanu.
NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA AĢENTI: Papildus iepriekšminētajam, ar nekustamo īpašumu saistītā darbība Spānijā nav reglamentēta. Īpašumu piedāvāšana pārdošanai tirgū ir “bezmaksas”. Atšķirībā no citām valstīm, kur aģentu profesija tiek stingri kontrolēta un regulēta, Spānijā tas tā nav.
Tātad, Spānijā nav nekādas garantijas, lai apstiprinātu, ka nekustamā īpašuma aģents reaģē profesionāli, vai vienkārši, ka viņiem ir minimālā juridiskā atzīšana, lai zinātu par tirgū piedāvāto īpašumu likumību.
Tāpēc mēs iesakām izvēlēties pazīstamu un labi pārbaudītu aģentu. Lai to izdarītu, pieprasiet uzņēmuma akreditācijas datus un pārbaudiet aģenta reputāciju forumos un sociālajos medijos.
Tātad, kāpēc izmantot juristu SPĀNIJA, LAI IEGĀDĀTU IR ATBILSTĪGS LĒMUMS?
Kā minēts iepriekš, lai iegūtu pilnīgu priekšstatu un iegūtu informāciju par pirkšanas procesu, šī informācija ir jāiegūst no dažādiem vietējiem, reģionāliem avotiem, zemesgrāmatām, plānošanas nodaļām, kā arī jākonsultējas ar arhitektiem un citiem speciālistiem utt. TO VISU NEBŪS IZDARĪTS SPĀNIJAS NOTĀRS.
Lai to izdarītu, jums būs jāsaņem jurista pakalpojumi, kas var iegūt visu informāciju no dažādiem avotiem un pārbaudīt visus nepieciešamos juridiskos un administratīvos punktus.
Turklāt diemžēl šis process ir diezgan sarežģīts, tāpēc NE VISI JURISTI IR DERĪGI, LAI PALĪDZĒTU ĪPAŠUMA DARĪJUMOS. Tātad jums ir nepieciešams jurists, kurš ne tikai runā jūsu valodā, bet arī pārzina nekustamā īpašuma tiesības būt būvniecības un pilsētplānošanas tiesību speciālistam, un rēķināties savā komandā ar arhitektiem un citiem profesionāļiem un tehniķiem, lai viņam būtu pietiekamas spējas un prasmes iegūt visu nepieciešamo informāciju un pabeigt visus ar īpašuma iegādi saistītos aspektus.
Tāpēc šajā posmā, kad pirkuma lēmums ir pieņemts, TLA, mūsu firma, iesaka:
- Noslēdziet līgumu ar advokātu. Ir uzņēmumi vai aģenti, kas sevi piesaka kā juristus un sniedz “juridiskos pakalpojumus”, vai piedāvā sevi kā “juridiskos padomdevējus”, un patiesībā viņi nav juristi. Dažreiz viņi pat nav spāņi!.
- Noslēdziet līgumu ar Spānijā reģistrētu advokātu. Neļaujieties kārdinājumam izmantot juristus savā valstī. Tikai valsts juristi zina pirkšanas sistēmu un Spānijas pirkšanas procesu.
- Advokātam jārunā jūsu valodā. Izvairieties no advokātu kompānijām, kas nerunā jūsu valodā.
- Pārbaudiet, vai jurists ir Pilsētu un būvniecības tiesību speciālists. Viņam/viņai jābūt nekustamo īpašumu tiesību ekspertam, kā arī jāsaprot pilsētplānošana un būvniecība.
Un, kad esat izvēlējies sev tīkamo īpašumu…
SAZINIES AR MUMS!
