I mange år nå har vi opplevd en rekke lovreformer, og vesentlige endringer i måten prosessen med å få boliglån i Spania har utviklet seg historisk. Spanske banker har vært utsatt for stort stress når det gjelder å juridisk bekrefte stillingene og forholdene de har jobbet under, samt kravene de har blitt forespurt fra innbyggere, og som et resultat av dette har det blitt utstedt batteri av lover, reformer, forskrifter, dommer, straffer osv., som har vært en revolusjon i den spanske boliglånsprosessen.
Et av de siste kravene i den nye boliglånsloven trer i kraft 16. juni 2019. Det vil si at neste uke vil det bli generert en betydelig endring i formen og prosessen for å få boliglån i Spania.
Hva er den endringen? Det er veldig enkelt, inntil ikrafttredelsen av denne loven, banker, vanligvis, avtalt de spesielle betingelsene for boliglån direkte med kundene. Det vil si at klienten gikk til banken for å be om boliglån, banken studerte saken og i tilfelle banken godkjente boliglånet ble slik godkjenning utformet gjennom et dokument som samme bank presenterte for klienten, men at det ble normalt ikke underskrevet før dagen for notarutnevnelsen for å undertegne skjøtet på kjøpet. Så aksepten fra klienten om boliglånsbetingelsene ble gjort i samme handling og notarius møte for undertegning av skjøtene for salget (vi kaller dette vanligvis "fullføring"). I det øyeblikket ble klienten, som et ledd før signering av pantebrevet, presentert for å signere den private dokumentasjonen for pantelånet, med alle pantevilkårene, og presentert som et vesentlig skritt før signering av pantebrevet og skjøtene til salget.
Imidlertid har denne måten å "godkjenne boliglån" ført til tilfeller der banken, etter å ha avtalt med klienten de spesifikke vilkårene for godkjenning av boliglånet, slike vilkår ikke ble formelt akseptert før den ble underskrevet hos notarius publicus samme dag salget. Hvorpå, i tilfelle banken gjorde endringer i siste liten, kan klienten være i stand til ikke å ha blitt informert før det øyeblikket han er på det siste møtet for ferdigstillelse foran notarius publicus.
I andre tilfeller skjedde det noen ganger at banken rett og slett ikke informerte kundene sine i detalj om lånebetingelsene, ble informert i siste øyeblikk og under presset at hvis disse betingelsene ikke ble akseptert, ville kjøpet og salget ikke ta plass.
Dette har blitt betraktet som et overpress for innbyggerne, som ble stående i forsvarsløse mot banken for denne siste øyeblikksinformasjonen, så generelt tvunget til å akseptere de pålagte betingelsene hvis de ikke ønsket å tape salget.
Derfor har denne desinformasjonen med hensyn til innbyggere blitt ansett som forsvarsløshet, og ansett som maktmisbruk av banken med hensyn til sine kunder.
For å løse dette, er det loven reiser at klienten signerer MED NOTARbanken med aksept av lånebetingelsene med tilstrekkelig tid før slutten av kjøpsprosessen.
Fristen som er fastsatt er 10 dager.
Hvordan det fungerer ?: By notarial skjøte. Det vil si at som et trinn før undertegning av pantebrevet (og følgelig salg), må bank og klient møte til notarius publicus (klienten kan gå personlig eller representert av sin advokat), med en frist på 10 dager i forhånd, for å formalisere skjøtet om aksept av lånebetingelsene.
På denne måten unngås det presset som kan utøves på kunden, siden kunden ved ikke å akseptere vilkårene som banken har satt, ikke utsettes for presset om å akseptere disse betingelsene i samme møte for underskrift av kjøpebrevene.
Derfor har prosessen frem til nå vært følgende:
– Kunden ber om boliglånet, og banken godtar det
– Dato og underskrift på kjøps- og pantebrev etableres
– Samme dag som signaturen er etablert hos notarius, signerer klienten pantebrev og salgsskjøte. Aksept av vilkårene til banken gjøres ved privat dokument (som er knyttet til innholdet i samme pantebrev).
Så, klienten signerer to gjerninger: Salgsskjøter, og pantebrevet.
Den nye panteloven som fastslår følgende:
– Kunden ber om boliglån. Banken godkjenner det
– Banken avtaler med klienten hos notarius for å signere en vedtaksskjøter av vilkårene for pantet med et minimum av 10 dager før datoen fastsatt for signering av endelig pantelån og salg. Klienten bistår til denne utnevnelsen ved personlig tilstedeværelse eller ved fullmakt fra sin advokat.
– Klienten bistår (personlig eller gjennom fullmakt) datoen da klienten signerer kjøpsskjøter samt pantebrev.
Så, klienten signerer TRE notarius publicus:
1.- Akseptbrev på pantelånet
2.- Kjøpsskjøter + pantebrevet.
På denne måten tilbys bedre garantier til innbyggerne i deres rett til å bli informert i detalj og fritt til å bekrefte deres beslutning om å få boliglånet.
Derfor, som en oppsummering, er bankene forpliktet til at deres klienter minst 10 dager i forveien må bistå på notarkontoret for å signere personlig eller ved fullmakt, skjøtene for aksept av boliglånet.
Hvordan påvirker dette utenlandske kjøpere? Som vi ser, har kjøpsprosessen for boliglån til nå tillatt ikke-bosatte i Spania som kjøpte eiendom i Spania, at de bare på én dag hadde råd til begge deler: kjøpet av eiendommen og dens boliglån. Det vil si at i ONE kunne de fullføre akten til kjøpe eiendommenog å få boliglån.
Men gjennom denne reformen er det en annen tidligere handling å gjøre. Så det begynner å bli nødvendig at den ikke-bosatte kunden, eller som ikke bor i Spania, må reise til Spania før fullføring av kjøpsprosessen for å formalisere aksept av bankens vilkår. Dette forutsetter at de som ikke bor i Spania, må reise på reise før de er ferdige for å signere disse boliglånsbetingelsene for en notarius publicus.
Med dette er det viktig at for alle som kjøper bolig i Spania, og som søker om boliglån i en spansk bank, må du huske på at du kanskje må flytte til Spania, ikke bare for å formalisere kjøpsprosessen på slutten av prosessen, men også, ca. 10 dager før slutten av prosessen.
Det er klart, hvis den utenlandske kjøperen, eller ikke-bosatt, bestemmer seg for eller foretrekker å ikke komme til Spania på forhånd, vil han måtte gi sin advokat, eller sin juridiske representant, de nødvendige fullmakter (fullmakt) for å gjøre det.
LØSNING: Så en løsning for klienten for å unngå denne ekstra forskyvningen vil være at han innvilger en POA til sin advokat.
Siden fullmakter i Spania er protokollert på en annen måte enn i andre land, og også fullmakter gitt i utlandet trenger legaliseringer som tar litt tid, anbefaler vi alle de som kjøper en eiendom i Spania med et spansk boliglån, eller som har intensjon om å gjøre det, å vurdere dette nye kravet om personlig besøk til Spania før fullføring med deres advokater, for å gi den beste løsningen, inkludert hvis det er mulig å gi fullmakter til deres advokater eller juridiske representanter.
På denne måten vil de som ikke kan komme så langt i Spania, deres advokater kunne signere alle typer dokumenter som banken deres krever for å formalisere kjøps- og panteprosessen.
