Hva er sertifikat for bosetting – Lisens for okkupasjon – Cedula de habitabilidad. Er det nødvendig i Spania?
Hva er Cédula de habitabilidad - sertifikat for bolig - okkupasjonslisens
Dette er et dokument som gjenopptar bekreftelsen fra Rådhuset om at eiendommen er klar for beboelse, og den brukes når eiendommen er ferdigstilt med den endelige verkslisensen (Certificado Final de Obra) og innskrevet i matrikkelen med New Buildings Declaration (Declaración de Obra Nueva).DON
Du trenger dette dokumentet for å få tillatelse fra Rådhuset til å bo i huset. Før du får det, er det du har en konstruksjon, men ikke et "hus".
Dette dokumentet vil være nødvendig for å få den individuelle forsyningen av HOVEDverktøyene på ditt navn og med "forbruk".
Dette dokumentet er da ekstremt viktig for å få strøm- og vannkontraktene på enkeltpersoners navn i FØRSTE TILKOBLING. Før byggherren får bostedsbeviset kan det være vann- og strømforsyning i konstruksjonen, som normalt at byggherren skaffer seg denne forsyningen for å utføre arbeidene (til bompenger, maskiner etc.). Men forsyningen hentet fra byggherren er en forsyning for "verk", men ikke for "husforbruk".
Noen ganger blir kjøpere eller promotører stående i eiendommene sine med strøm- og vannforsyning for bruk i flere år, fordi byggherren ikke har skaffet seg riktig CH(habitat-sertifikat). De har vann og elektrisitet, men i svært dårlig stand og dyrere enn vanlig forsyning for et hus.
For å garantere deg som kjøper eller pådriver at byggherren får riktig CH, vil det være et sterkt råd å legge igjen en del av betalingen av prisen når CH er anskaffet. Det vil tvinge byggherren til å jobbe riktig og gjøre sitt beste for å få dette dokumentet så raskt som mulig.
Som forklart er CH spesielt viktig for å koble eiendommen til nettvann og strøm i FØRSTE GANG. Noen ganger, og avhengig av området, er det ikke nødvendig å ENDRE leveringskontraktene til de nye eiernes navn, men det er mye etterspurt for den FØRSTE tilkoblingen av eiendommen til strømnettet.
Er dette dokumentet nødvendig for å kjøpe et hus i Spania? Kan jeg kjøpe et hus i Spania uten boligsertifikat?
Før juli 2008
Før juli 2008 det var ikke nødvendig å skaffe et boligsertifikat for å gjennomføre et salg. Selgere ble ikke bedt om å presentere CH for nye eiere. Så notarius publicus, matrikkelansvarlige, banker, advokater osv. ba ikke CH om å fullføre salget. Dette dokumentet var derfor ikke obligatorisk før juli 2008.
Hvorfor var ikke dette dokumentet obligatorisk for å fullføre salg? – Fordi målet med dette dokumentet, som forklart ovenfor, er å "koble" eiendommen til vann og strøm for første gang, og, når den er tilkoblet, å "endre" de eksisterende kontraktene til de nye eiernes navn.
Faktisk, for VIDERESALG, i løpet av flere tiår har spanske kjøpere og selgere koblet eiendommene sine til vann og elektrisk, og endret leveringskontraktene uten dette dokumentet. Spesielt i rustikke landområder ba ikke elektriske og vannselskaper om dette dokumentet for å endre leveringskontraktene.
Så, NYE eiendommer, og VIDERESALG ble kjøpt og solgt, og salg ble fullført på notarkontoret, og registrert i tinglysingskontoret, uten CH. Dermed solgte utbyggere sine nybygde hus til kjøpere uten dette dokumentet. Også selgere (i videresalg) solgte eiendommene sine til kjøpere uten.
I noen områder, selv leverandørselskaper etterspurte ikke dette dokumentet å kontrahere. I de fleste tilfellene kunne kjøpere kontrahere vann og elektrisk ved en telefonsamtale, eller endre navnet på kontraktene til deres navn, og CH ble aldri forespurt. Selv i dag er dette mulig i bestemte områder.
Problemet kom med NYE eiendommer, som nye leiligheter, urbaniseringer, etc, og for eksplosjonen av den spanske krisen. Som forklart, før juli 2008 var det ikke nødvendig for utbyggere å gi sine kjøpere CH for å fullføre salget. Så det var veldig vanlig å selge eiendommer "på konstruksjon". For eksempel, i en urbanisasjon med 500 hus, kunne byggherren selge i blokker på for eksempel 100 hus, når de var ferdigstilt, uten å vente med å fullføre ALL urbaniseringsinfrastrukturen.
CH er det siste dokumentet som er oppnådd etter fullføringen av byggearbeidene til bygningen. Så som før 2008 var det ikke nødvendig å presentere CH ved ferdigstillelse, byggherrer bygde og solgte eiendommene sine før de var "helt ferdige". Med dette scenariet kjøpte kjøpere de nye eiendommene sine klare til å brukes, men noen ganger uten å "fullføre" andre faser eller blokker fra urbaniseringen, eller noen urbaniseringsinfrastruktur. Kjøpere ble koblet til forsyninger med "byggeforsyning" til slutt, med håp om at byggherren, når den var ferdig med resten av urbaniseringen, eller resten av urbaniseringsarbeidene, da ville gi dem "nettforsyning".
Dette var scenariet før den spanske eiendomskrisen i årene 2008-2011.
Etter 2008
Men med krisen ble det gjentatt i markedet at utbyggere plutselig gikk konkurs, og selskapene deres var i store økonomiske problemer fordi bankene stengte. Også markedet stoppet opp, og store urbanisasjoner ble plutselig usolgt. Så utbyggere ble blokkert med en dramatisk posisjon der de ikke kunne fullføre urbaniseringene eller byggingen som allerede var startet, fordi de ikke kunne finne nok kreditt til å gjøre det fra bankene. I tillegg til dette kunne de ikke få privat finansiering fra salgene sine fordi markedet ble stoppet, og de kunne ikke selge eiendommene sine.
Som et resultat av dette scenariet, kjøpere som tidligere hadde fullført sine salg og kjøpt enheter fra byggherren fra urbanisasjoner som ikke var fullførte, fant de seg på "byggeforsyning"-verktøyskontrakter, og de så hvordan byggherren rett og slett forsvant, og etterlot urbaniseringskomplekset uferdig. Ettersom urbanisasjonens globale arbeid ikke var fullført, var CH umulig å få tak i, og kjøpere og familier satt igjen med "byggeforsyning" i lang tid.
Dette problemet skjedde ikke i VIDERESALG der selgere og kjøpere av GAMLE eiendommer, som virkelig var koblet til vann og elektrisk, med svært få unntak kunne få kontraktene inn i den nye eierens navn, etter salget, uten noen form. av problemer. Dermed var det virkelig vanlig i markedet å IKKE søke CH på videresalg (urbant og rustikk), hvis eiendommene allerede var tilkoblet vann og strøm, og når CH ikke var nødvendig for å endre bruken til den nye eierens navn. .
Men i juli 2008 trådte en ny lov i kraft for hele det spanske territoriet. En av intensjonene med denne loven var å unngå situasjoner for kjøpere av nye eiendommer i urbaniseringer, komplekser, bygninger osv. Denne loven sa at utbyggere ikke kan fullføre salget av NYE eiendommer uten CH. Og beordret til notarius publicus, land registret kontorer, etc, for å be CH å fullføre salget av nye eiendommer. Men denne loven tvang notarius publicus og tinglysingsmenn til å be om at CH skulle fullføre kjøp KUN FOR NYE EIENDOMMER.
For eksempel sa denne loven ikke noe om VIDERESALG. Så for å fullføre et salg av et videresalg, var det derfor ikke nødvendig å levere dette dokumentet.
Denne loven bidro til å unngå fremtidige problemer med kjøpere som kjøpte NYE eiendommer, men da de ikke nevnte noe i forhold til VIDERESALG, skaper stor forvirring i markedet.
Som forklart ovenfor, solgte kjøpere og selgere og videresolgte eiendommene sine uten CH. Videresalg kjøpere ble endret sine vann- og strømregninger uten noen form for problemer, og notarius aldri ba om CH i sine transaksjoner.
Forvirringen ble skapt da, etter godkjenningen av denne loven, i årene 2009-2010, kjøpere begynte å be leverandører om å levere dette dokumentet. Selgere ble bedt om å oppgi CH, men da de konsulterte notarkontoret for å bekrefte om dette dokumentet var obligatorisk å leveres, ble de bekreftet at det ikke ble bedt om av loven. Så, notarius publicus, tinglysingskontorer, etc, krevde bare CH for NYE salg, og ikke for VIDERESALG.
Det startet en stor forvirring i den perioden mellom kjøpere som ba om dette dokumentet i RESALES, og selgere som ikke ønsket å gi det da de ikke ble tvunget til det.
Hva er konsekvensene av å kjøpe et hus uten boligsertifikat i rustikk land?
La oss snakke om VIDERESALG i RUSTIKKE Tomteeiendommer bygget på mindre enn 10.000 m2.
I løpet av lang tid visste ikke rådhusene i rustikke områder hvordan de skulle reagere når selgere, eller kjøpere, ba om at CH skulle fullføre salget.
Flere rådhus (TH) bestemte seg for å gi CH uten restriksjoner. De betraktet CH som et "administrativt" dokument for å få, eller å endre, strøm- og vannkontraktene. Siden disse rådhusene ikke betraktet dette dokumentet som et "lovlig" dokument, var det tilfeller der en eiendom kunne ha en perfekt CH, og en bot som ble bygget ulovlig.
I andre tilfeller besluttet TH å gi CH til alle eiendommer (bygget inn mer eller i mindre enn minimumstomten), alltid at ingen bøter for bygging påvirket eiendommen. Dette var den mest logiske posisjonen.
For eksempel noen andre bestemte seg for ikke å gi CH til rustikke eiendommer, hvis de ikke respekterte minimumsstørrelsen på land (hovedsakelig 10.000 2 m20). Plasseringen til disse rådhusene skapte den urettferdige og ulogiske situasjonen der ganske gamle eiendommer, til og med bygget for 40-XNUMX år siden, ble nektet å få CH fordi de ble bygget i tomter mindre enn minimum.
Forvirringen var også enda verre fordi kjøpere i de fleste tilfellene ba selgere CH om å kjøpe eiendommene deres, til og med vel vitende om at CH ikke ble forespurt i området der eiendommen lå. leverer selskaper til å endre forsyningskontraktene i deres navn.
I mellomtiden har landet Spania blitt støttet økonomisk av EU-institusjoner. Et av kravene fra EU til Spania for å motta økonomisk hjelp var å forbedre miljøvernet og redusere miljøpåvirkningen. Grunnen til dette kravet er at Spania i flere tiår ikke har fulgt EU-direktivene på denne måten. Oversatt til byggemarkedet betyr det at konstruksjoner og bygninger ble bygget i Spania uten å ta hensyn til eller respektere EU-lovene på denne måten (hovedsakelig reduksjon av energiforbruket og reduksjon av restvannet)
I løpet av 2012-2013 og 2014 ser det ut til at denne forvirringen nå tar slutt. Det ser nå ut til at flertallet av rådhusene og regionale myndigheter (inkludert kompliserte områder som Catral, Elche, Denia, Javea, osv.) har skapt en base for hva det bør kreves for å få CH, som er mer eller mindre følger for RUSTIC LAND eiendommer:
- Uavhengig av tomtens størrelse skal eiendommen være FRI for anleggsmulkter.
- At eiendommen og dens konstruksjoner er deklarert og betaler forsvarlig kommuneskatt
- Er bredt bedt om å levere en arkitektrapport av konstruksjonen.
- Eiendommen skal oppfylle miljønormen for området (energiforbruk, og restvann).
Med dette skapte den eventuelle forvirringen om rustikke landeiendommer på mindre enn 10.000 m2 uten CH var ferdige. Så, er generelt den POSITIVE posisjonen fra majoriteten av rådhusene med hensyn til den juridiske situasjonen til de tusenvis av GAMLE eiendommer BYGGET i rustikk land (og lovlig konsoliderte eiendommer), på en tomt som er mindre enn minimumsstandarden. Så, etter alle disse forvirringene og tvistene, gir rådhusene i stor utstrekning CH hvis betingelsene ovenfor er gitt.
Vi må si at det kun er få rådhus (som Crevillente) med en svært urimelig posisjon til å nekte å gi CH på en åpen måte.
Er det pliktig for selger å gi boligbevis på salgsprosessen til kjøper?
I de fleste områdene i Spania, som Baskerland, Andalucia, Madrid, etc
På disse områdene, fra et "juridisk" synspunkt, for nybygg bostedsbeviset er obligatorisk å få tak i, men det er ingen forpliktelse til videresalg . Selv om det har vært en nylig nasjonal lov publisert i 2023 for å tvinge selgere til å gi så mye informasjon som mulig til kjøperne, vurderer ikke de regionale lovene i disse områdene konseptet med boligsertifikat på kjøp-salgsprosessen.
I områder som Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz, osv., oppnås habitat- eller okkupasjonslisensen i det øyeblikket et nytt hus bygges, og kun én gang. Det betyr at disse regionene ikke vurderer renoveringen på dette sertifikatet i fremtidige salg, videresalg eller transaksjoner av eiendommen.
Er det obligatorisk å fremvise et sertifikat for bolig i Catalonia, Valencia, Murcia eller Mallorca når du selger en eiendom?
I disse regionene anser regionale lover sertifikatet for bolig eller okkupasjonslisens som en av de viktigste delene av bygge- og kjøpsprosessen i Spania.
Så vel som i resten av regionene, når byggingen av en ny bygning eller huset er ferdig, da, thuset trenger boligbeviset for å bli solgt. Navnet på dette sertifikatet for nye hus heter "Licencia de Primera Ocupación" eller "Første okkupasjonslisens".
Så for fremtiden salg eller videresalg som de eventuelle kjøperne kan gjøre senere, i områder som Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja og Murcia, fra januar 2023, det er obligatorisk å fremvise boligbevis på salgsprosessen. Årsaken til dette er godkjenningen av en ny lov som regulerer denne prosessen. Du kan lese mer detaljert vilkårene i denne loven ved å klikke i henhold til nedenfor:
