Hvordan bygge et hus i rustikk land i Spania – Ikke-urbaniserbart land
Generelle aspekter
TLA-advokater har i mer enn 15 år jobbet med transaksjoner og saker om eiendommer i rustikke landområder i hele det spanske territoriet. Fra Catalonia (Tarragona og Barcelona), Valencia-regionen (Castellón, Valencia og Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora-dalen), og Malaga.
Som et resultat av vår brede erfaring, og anerkjennelsen av ulike regionale normativer, har vi utarbeidet en guide å følge for de som har til hensikt å kjøpe en tomt/land i rustikke landområder i Spania, med prosjektet å bygge et hus på den.
Hvis du kjøper land eller eiendom i landet, for eksempel et våningshus (cortijo), er det viktig å finne ut om det er plassert i en område der urbanisering er tillatt (i dette tilfellet kalles det en "finca urbana", eller "suelo urbano") eller der urbanisering og boligutvikling ikke er tillatt ("finca rustica" eller "suelo rustico").
Land i Spania er klassifisert i flere typer:
1. Uban-land – “Bygrunn"
Dette er et land der det er autorisert til å bygge med bestemte spesifikasjoner som finnes i "Utviklingsplanene" for byen eller området (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), eller i spesifikke urbaniseringssoner kalt "Delplaner" (Fly Parciales), Osv.
Dette landet bruker å ha alle fasiliteter og behov for å bo der i høy befolkningstetthet, som riktig vann- og elektrisitetsforsyning, tilkobling til kloakknett, parker og grøntområder, sport, utdanning, sykehus, etc.
Urban Land eller "Suelo Urbano” er den vi bruker til å finne i byer, landsbyer eller urbanisasjoner, og pleide å ha riktig tilgang via veier, med fortau, fotgjengerområder, gater, kommersielle områder, helsesentre, skoler, sykehus, idretter, etc.
2. Ikke urbaniserbart land – ” Suelo no Urbanizable"
“Ingen urbaniserbar” er en type land hvor det er ikke mulig å utvikle industri-, bolig- eller kommersielle landområder, fordi er bestemt til å bestemme beskyttet bruk, hovedsakelig knyttet til skog, landbruk og andre. Så i denne typen land er annen bruk som bolig, industri eller kommersiell svært begrenset, begrenset og ikke alltid tillatt.
Inne i området "Ikke urbaniserbart" finner vi en klassifisering i undertyper av land, avhengig av tillatt bruk og beskyttelsesnivået:
- Beskyttet land (på spansk "Suelo No Urbanizable Protegido"): Dette er land der konstruksjoner og andre typer aktiviteter av bestemte grunner (vanligvis knyttet til natur, skog osv.) er begrenset for å "beskytte" en bestemt verdi.
- Ikke-beskyttet land (på spansk "Suelo No Urbanizable Comun"): Dette er et land hvor hovedbruken er landbruk og jordbruk, og hvor andre bruksområder (som boliger, kommersielle osv.) kan tillates, med respekt for bestemte betingelser.
"Rustikk land” er navnet som vanligvis blir adoptert til Suelo No Urbanizable Comun i Spania. Med andre ord: områder hvor urbanisasjoner ikke kan utvikles, som er bestemt til landbruksbruk, er det tillatt annen bruk som bygging av boligeiendommer, eller industrier, etc, alltid med respekt for bestemte normer og betingelser.
3.- Urbaniserbart land – “Suelo Urbaniserbar":
Dette er den typen land hvor det kan utvikles i fremtiden med urbaniseringer, næringsområder, industriparker osv. i fremtiden. Så i tilfelle et offentlig eller privat byggeprosjekt blir godkjent, kan området urbaniseres.
Trinn å følge for å bygge et bolighus i rustikk land
Snakker nå om «rustikk land», dette er et land hvor hovedbruken som er tillatt er å «landbruke», eller brukes av bønder til å utvikle en jordbruksaktivitet.
Men i dette landet er det unntaksvis tillatt å bygge nye konstruksjoner med boligbruk. Disse konstruksjonene må være i en svært lav konstruksjonstetthet, og prøver å unngå å skape bygde områder med høy tetthet som kan skape "urbaniseringer faktisk".
Så det er veldig vanlig å finne at bare når tomten har en minimumsstørrelse (5.000 m2, 10.000 m2, eller 20.000 m2 osv.), er du autorisert til å bygge der en konstruksjon, også kalt "cortijo", "villa", " masía”, chalé”, “chalet”, “hacienda”, etc.
I den spanske landlige eller landsbygda områder er ganske vanlig å finne hus bygget over tomter med mindre størrelser enn det som kreves for å ha byggerett (hus bygget i tomter med mindre enn 10.000 m2 for eksempel) Dette er fordi disse bygningene ble bygget før de nye forskriftene trådte i kraft, eller rett og slett at de ble bygget uten å respektere lovene, så de anses nå som konstruksjoner "Fuera de Ordenación” (utenfor gjeldende normativ). Dette er tilfellet for eiendommer bygget for lenge siden, som nå ikke oppfyller gjeldende normativ. Denne typen eiendommer kan være helt lovlige nå, men underlagt noen bruksbegrensninger (det viktigste er at huset før resten av eksisterende konstruksjoner på eiendommen respekteres av administrasjonen, men de kan ikke utvides, og det er det ikke autorisert til å bygge nye konstruksjoner på den tomten).
Så hvis intensjonen din er å utvikle et prosjekt for å bygge et hus i "rustikk land" områder, bør du først sjekke inn den juridiske myndigheten (hovedsakelig rådhuset, rådet = "Ayuntamiento"), som er spesifikasjonene, kravene og begrensninger, som du kan ha for å bygge der.