Dette er en liten guide om typen eiendommer i VEGA BAJA. Et område som dekker eiendommer plassert i Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, med tanke på de viktigste juridiske aspektene for formidling, laget av våre advokater.
Hvis du er interessert i å kjøpe eller selge en eiendom plassert i Vega Baja, vil TLACORP hjelpe deg med å ta en endelig kjøps- eller salgsbeslutning.
Området Costa Blanca Sør er dekket av våre kontorer i Torrevieja-Ciudad Quesada, perfekt forbundet med motorveien. Besøk våre kontorer i Torrevieja vil ikke ta for lang tid fra Rojales, Ciudad Quesada eller Algorfa, og, hvis avtalt, kan en av våre advokater besøke den samme eiendommen og møte deg der, slik at du unngår å flytte til kontoret vårt.
Dette området dekker et bredt spekter av eiendommer, som går fra rustikk, til leiligheter, bungalower, urbanisasjoner, etc. La oss beskrive de viktigste juridiske aspektene ved hver av disse eiendommene:
Dette området dekker et bredt spekter av eiendommer, som går fra rustikk til leiligheter, bungalower, urbaniseringer, golfbaner osv. La oss detaljere de viktigste juridiske aspektene ved hver av disse eiendommene:
Dette området dekker et bredt spekter av eiendommer, som går fra rustikk, til leiligheter, bungalower, urbanisasjoner, etc. La oss beskrive de viktigste juridiske aspektene ved hver av disse eiendommene:
– Gamle urbanisasjoner og tradisjonelle feriehusbygninger: Dette er området som dekker Ciudad Quesada (den gamle delen), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, etc.
Typen konstruksjoner og eiendommer der bruker å være andreboliger, eller fritidsboliger, og boligeiendommer.
A) Den tradisjonelle typen bolig områder eies i utgangspunktet av spanske, hovedsakelig fra Elche, Alicante, Madrid og Nord-Spania, og utlendinger som kommer fra innlandet i Nord-Europa. Samlet sett i områder som Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar og Rojales. Disse typer eiendommer pleide å være bungalower og leiligheter, nær stranden, og bygget vanligvis før "den spanske boomen" (før 2000).
I en formidling, med en beslutning om å kjøpe, og ut av de vanlige juridiske søkene som skal gjøres i denne typen eiendommer, er det viktige punkter å sjekke nedenfor:
– Juridisk og administrativ studere konstruksjonens historie. Å vite hvordan eiendommen ble bygget, og hvordan den ble utviklet. Det er viktig å finne ut om eiendommen ble utvidet, eller om terrassen var overbygd, eller om verandaen nå er et kjøkken, eller om undersiden nå er et rom. Dette vil hjelpe å vite om de tidligere eierne har utført alle disse arbeidene med de riktige lisensene, eller for eksempel om det er noen bot eller straff som slutter på disse eiendommene forårsaket av mislighold av riktig tillatelse.
Også, for å vite om det er noen endring av den opprinnelige strukturen, vil det bidra til å identifisere om skjøtene er riktig oppdatert med den nåværende situasjonen til bygningen.
I tillegg til dette kan Rådhuset nekte å fornye boligsertifikatet dersom eiendommen får byggegebyr, og de nye eierne kan få fremtidige problemer med å fornye brukskontrakter.
– Vann- og strømkontrakter: Siden dette er gamle eiendommer, kan leverandørselskapene be kjøperne om å oppdatere installasjonen for å endre kontraktene etter ferdigstillelse. Dette kan føre til utgifter som elektriker, eller rørleggerhonorarer, for å inspisere eiendommen, og andre som re-kabling, som, hvis kjent før ferdigstillelse, kan inngå i den kommersielle avtalen om pris med leverandøren.
– Plusvalia: Hvis eiendommen er gammel, og eies av de samme eierne over lengre tid, vil denne skatten være høy. Denne kommuneskatten må betales av leverandørene, men å vite dette fra begynnelsen vil bidra til å ta de nødvendige garantiene som skal betales av leverandøren.
– Eierfellesskap: Det vil være svært viktig å vite, ikke bare om leverandøren er oppdatert i utbetalingene til fellesskapet, men til store eller viktige delbetalinger i reformen eller vedlikeholdet av fellesområdene (terrasser, fasader, parkeringsplasser osv.) ), som ikke alltid vises i sertifiseringene fra eierfellesskapet.
B) Nye områder fra Algorfa, Ciudad Quesada New, La Marquesa, og andre nye urbaniserte områder: Dette området vurderer nye urbanisasjoner skapt med den spanske boomen, noen ganger i store urbanisasjoner, som den fra La Marquesa i Rojales.
De viktige juridiske aspektene du må vurdere når du kjøper denne typen eiendommer er følgende:
– Eiendommen skal være perfekt innskrevet i matrikkelen, som «ferdigbygget hus». Det betyr at eiendommen er registrert, og byggherren leverte sluttverkslisensen, tiårsforsikringen (forsikring som dekker bygningens strukturelle defekter i løpet av 10 år) og boligsertifikatet.
– Fellesskapsområder: Samfunnsområder som golfbaner, kommersielle områder, basseng, hager osv. må være ferdigstilt eller i ferd med å være.
Det er også veldig viktig å "lese" fellesskapets regler for for eksempel å se om naboen din kan drive en bedrift som kan forstyrre deg, eller om hunder er tillatt osv.
– Fellesavgifter: Slike eiendommer kan ha høye utgifter til vedlikehold. Det er veldig viktig å kjenne dem i de første trinnene av formidlingen.
– Begrensninger og bruksrettigheter: Disse områdene pleide å ha stor infrastruktur med strøm, vann, kloakk, søppeloppsamling, som kan påvirke eiendommen din.
Andre viktige punkter å vurdere når du kjøper i området:
- Urbaniseringskostnader og arbeider: Det er noen områder, totalt sett der eiendommen kan ha ventende urbaniseringskostnader og/eller urbaniseringsarbeider som skal fullføres, og på eierens regning!. Så vær så snill, vær forsiktig med dette.
- Bostedsbevis: Selv om eiendommer er bygget med riktig byggelisens, er det noen komplikasjoner til tider for å få det NYE sertifikatet for bolig.
Som forklart over, i URBAN-områder fra Costa Blanca Sør er det svært viktig å sjekke at urbanisasjonen der eiendommen ligger har all urbaniseringsinfrastruktur fullført, slik som: veier, fortau, asfalt, tilkobling til kloakkanlegg, vann, elektrisk. Urbaniseringsinfrastrukturen til disse områdene ble utviklet for tid siden, og noen ganger oppfyller den ikke de moderne standardene. Så det er ganske vanlig å finne eiendommer der eierne må "gi" deler av tomtene sine for å få større veier, eller for å "betale" noen urbaniseringsinfrastrukturer som tilknytning til kloakk, fotgjengerområder osv. Du inviteres til vite mer om dette punktet i vår spesialiserte seksjon: Halvkonsoliderte urbanisasjoner.
Eiendommer i rustikke områder og landskap: Spesielle hensyn må tas i områder fra Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente mv.
Området Vega Baja er et område med en viss risiko for flom. Faktisk har det de siste årene vært noen oversvømmelser på grunn av virkningen av hardt regn i elvene Segura og Vinolopó. Så det er veldig viktig at konstruksjonen er hevet fra land i minst 1,5 m høyde. Installasjon av et gjerde som kan unngå eventuelle vanninntrengninger kan også redusere virkningen av flom i området.
Også Catral, Dolores, Redovan og Crevillente område er et område hvor det var hundrevis av eiendommer bygget uten konsesjon. I rustikke landområder er det svært vanlig å finne eiendommer uten lisens, da eiere av området bygget husene sine på landsbygda som et "andre hjem" eller et "feriehus" for helgene. Så de var ikke oppmerksomme på å oppfylle de spanske lovene. Noen av disse husene kan legaliseres hvis de ble bygget med bestemt tid og etter bestemt prosedyre. De kan til og med få et sertifikat for bolig, hvis noen vesentlige betingelser er oppfylt.
Men det er andre konstruksjoner som ble bygget i årene 2002-2006, hovedsakelig i Catral-området, men også i området Crevillente, Redovan, Orihuela og Callosa del Segura, som har noen problemer med å legaliseres, på grunn av at de ble bøtelagt, selv med pålegg om riving, fra regionregjeringens side.
Disse egenskapene er laget ved hjelp av det vi kaller: HORISONTAL INNDELING. Dette er en måte å skape "urbaniseringer" i et område der en urbanisering ikke er mulig. I slike "små urbanisasjoner" har eierne 100 % av konstruksjonene, men arealene som er bestemt til hage, basseng, etc, er "delt" med resten av naboene, fordi det anses som "fellesareal". For mer informasjon om dette problemet, besøk vår spesialiserte seksjon Horisontal inndeling i rustikke landområder.
Det har vært flere forsøk fra de lokale rådhusene for å legalisere denne typen eiendommer i denne situasjonen (mellom 1.500 – 2.000 eiendommer i området), men for øyeblikket er det ingen formell plan klar for å legalisere dem (Informasjon fra mars 2020 ).
For øyeblikket, selv om det er gitt administrative pålegg om riving på disse eiendommene, respekterer rådhuset de eksisterende konstruksjonene, men oppbyggingen kan ikke forlenges. Så det kan ikke bygges nye konstruksjoner på eiendommen. Det er tillatt inne i reformer på denne typen eiendommer, men ikke utvidelser, konstruksjoner av andre bygninger som garasjer, bassenger osv.
Men fordi disse eiendommene ikke er normative, vil ikke rådhuset godkjenne en konsesjon til å reformere vesentlige konstruksjonsdeler fra bygningen som fundamenter, tak osv. Rådhuset vil innrømme å "reformere" det eksisterende huset og "reparere" den eksisterende strukturen, men ikke "fjern" fra de gamle delene for å installere nye. For eksempel, i tilfelle det er en naturkatastrofe eller oversvømmelse som kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke gi rettigheter til å "gjenoppbygge" eiendommen. Så som konklusjon tillater Rådhuset interne reformer for å opprettholde konstruksjonen, men ikke strukturelle reformer fra binger, fundamenter, skifte av tak osv. På grunn av dette anbefaler vi at du instruerer forsikringsselskapet ditt om at naturkatastrofer og andre som påvirker eksisterende konstruksjoner må dekkes av den obligatoriske forsikringen for å kontrahere huset ved ferdigstillelse.
Husk også at området er i en "middels høy" risiko for flom, så viktigheten av å ha en forsikring for å dekke denne risikoen er avgjørende.
Konsekvenser av hus som anses "utenfor normative":
- Hvis konstruksjonene ikke har blitt straffet på 15 år, er det ikke mulig å bli straffet senere, eller revet av det spanske systemet. Det er juridisk konsolidert av tiden.
- Eksisterende konstruksjoner respekteres i sin størrelse, men det er ikke mulig å bygge et nytt konstruksjonselement eller til og med utvide de eksisterende.
- På grunn av dette respekterer rådhuset de eksisterende konstruksjonene, men kan ikke utvides. Så nybygg i eiendommen kan ikke bygges.
- Rådhuset tillater innvendige reformer på denne typen eiendommer. Men på grunn av det faktum at eiendommen ikke er normativ, vil ikke rådhuset godkjenne en konsesjon til å reformere "vesentlige konstruksjonsdeler" fra bygget som fundamenter, tak osv. Rådhuset vil innrømme å "reformere" eksisterende hus, og "reparere" den eksisterende strukturen, men ikke "fjerne" fra de gamle delene for å installere nye. For eksempel, i tilfelle det er en "brann" eller oversvømmelse som kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke gi rettigheter til å "gjenoppbygge" eiendommen. Så, som konklusjon, tillater Rådhuset interne reformer for å opprettholde konstruksjonen, men ikke strukturelle reformer fra binger, fundamenter, skifte av tak, etc.
- Eiendommen får vederlaget «utenfor normativ» når den ikke har blitt straffet i løpet av 15 år etter bygging. For dette trengs en attest fra Rådhuset for å bekrefte dette punktet. Det kalles "Sertifikat for ikke-overtredelse", og vi har allerede søkt om dette sertifikatet, men rådhuset kan i gjennomsnitt ta 4-8 uker å produsere det dokumentet.
- Eiendommen har ikke «Bostedsbevis”. Til din orientering er dette et dokument utstedt av Rådhuset hvor de bekrefter at eiendommen oppfyller boligkravene. Dette dokumentet er også nødvendig for å koble vann og strøm på eiendommen og for å gjøre endringer i vann- og strømkontraktene i ditt navn. Dette er forklart nedenfor.
ER DET MULIG Å LEGALISERE DISSE EIENDOMMENE?
Sagt dette, er det en REGIONAL BYGGELOV godkjent i 2019, som "åpner" muligheten for rådhus i området til å legalisere disse eiendommene. Denne loven er utstedt i Valencias regionale regjering, og gir de lokale rådhusene i området muligheten til å utvikle "urbaniseringsplaner" i området for å "konvertere" disse ikke-anerkjente urbaniseringene til perfekte og fullførte urbaniseringer.
Etter nyere normativ må denne typen "husgrupper" forbedres i urbanisert infrastruktur for å gi eiere en bedre og mer komfortabel bruk av eiendommene sine. Så det er store muligheter i nær fremtid Rådhuset kan be eierne om å utføre/betale noen arbeider for å forbedre infrastrukturen fortau, offentlig lys, infrastruktur for drikkevann, tilkobling til offentlig kloakk og så videre.
Bare for å påpeke at den dyreste kostnaden ved urbanisering er tilkobling til avløpsnett fra byen. Siden disse eiendommene er ganske langt unna byen, i andre områder hvor denne typen urbanisering har blitt godkjent, er det for øyeblikket akseptert at i stedet for å koble til hovedkloakksystemet, for å tillate eiere å installere septiktank for å håndtere bortkastet vann.
Vanligvis er septikatanker i området ikke offisielt installerte med EC (European Community)-sertifisering. Så vi tenker at Rådhuset i fremtiden kan be om å installere en moderne septiktank tilpasset nye forskrifter.
Vær oppmerksom på at det spanske systemet krever at leverandørene kun gir sertifikatet for bolig til salg av nye eiendommer. Så, i tilfelle av en byggherre som selger en ny eiendom til en bestemt, vil notarius kreve at byggherren gir sertifikatet for bolig for å fullføre kjøpet. Men denne forpliktelsen er ikke pålagt for selgeren ved videresalg, som dette tilfellet.
Siden disse egenskapene nå er "ute av normative", da, det er ingen sertifisering av bolig utstedt på disse eiendommene. For å få dette dokumentet vil det være nødvendig å fullføre urbaniseringsarbeidene for hele urbaniseringen, og legalisere de eksisterende husene.
Men hvis husene i området forbedres med urbaniseringsarbeidene som kreves av fremtidige normative, vil de ha følgende fordeler:
- Huset vil bli betraktet som et "helt lovlig" hus, så det vil ikke lenger anses som "utenfor normativt", så det vil tillates gjenoppbygging av eksisterende konstruksjoner, strukturreformer osv.
- Eiendommen vil ha boligsertifikatet
Det vil være nødvendig å se hva slags arbeider Rådhuset vil prosjektere å stille til eierne, og hvem som skal betale for det. I dette øyeblikket, dette er ikke bekreftet ennå.
For mer informasjon om formidling, besøk vår Eiendomsrettsseksjonen.
TLACORP står til din fulle disposisjon, på vårt kontor i CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, med spesielle avgifter, for eiendommer plassert i dette området.
Bare kontakt oss for tilbud
