ENDRINGER I BOLIGLOVEN SOM PÅVIRKER KJØPSPROSESSEN BOLIGEIENDOMMER I SPANIA – ET NYTT SCENARIO FOR KJØP AV EIENDOMMER I SPANIA

 Lov 12/2023 av 24. mai para el derecho de la Vivienda . Klikk her for å se loven 

Denne loven innfører blant annet et grunnleggende fremskritt i beskyttelsen av rettighetene til kjøpere og leietakere av boligboliger mot utbyggere og eiendomsbesittere.

Loven erklærer levering av åpenhet i prosessen med å gi alle typer informasjon som påvirker eiendommen som obligatoriske krav i eiendomskjøps- og salgsprosessene.

På denne måten fastslår loven i sin artikkel 30 at de grunnleggende prinsippene for erververe, kjøpere eller leietakere av eiendommer er å motta informasjon om egenskapene til eiendommene, deres tjenester og fasiliteter og de juridiske og økonomiske forholdene for eiendommene. deres anskaffelse, leasing, overdragelse eller bruk, og at dette er:

• Komplett
• Målet
• Sannferdig
• Tydelig, forståelig og tilgjengelig

Hvem skal overholde denne opplysningsplikten overfor kjøper og/eller leietaker?

Denne "opplysningsplikten" er etablert som en forpliktelse for alle agenter som, som opererer i boligbyggings- og rehabiliteringssektoren og yting av eiendomstjenester, har fullmakt til å overføre, leie ut og overdra eiendommer i eget navn eller på vegne av andre, som for eksempel:

• Promotorer og utbyggere
• Eiere, selgere og andre innehavere av reelle rettigheter
• Eiendomsmeglere
• Eiendomsadministratorer

Alle disse agentene og fagfolkene må overholde og garantere at de under utøvelsen av sin virksomhet overholder deres forpliktelse til å gi fullstendig, objektiv, sannferdig, klar, forståelig og tilgjengelig informasjon til kjøpere og/eller leietakere i samsvar med bestemmelsene i denne lov. husstand.

I tillegg til informasjonsplikten skal agenter overholde forbruker- og brukerforsvarslovgivningen ved forhold mellom forbrukere eller brukere og forretningsmenn, der reklamen de utfører er underlagt den generelle lovgivningen som regulerer den.

Enhver reklamehandling med utilstrekkelig, mangelfull eller villedende informasjon er forbudt.

Hvilken type informasjon bør eiere, utbyggere, eiendomsmeglere og eiendomsforvaltere gi til kjøpere og/eller leietakere?

 Det må være "fullstendig" informasjon. Altså enhver form for kommunikasjon rettet mot boligsøkere, brukere eller allmennheten for å direkte eller indirekte fremme overdragelse, utleie og enhver annen form for eiendomsoppdrag.

Informasjonen som "som et minimum” skal gis til kjøper eller fremtidig leietaker er etter art. 31, følgende:

- Identifikasjon av selger eller utleier og, der det er hensiktsmessig, av den fysiske eller juridiske personen som er involvert, innenfor rammen av en profesjonell eller forretningsmessig aktivitet, for formidling i driften. Det vil si at eieren må identifiseres, og, der det er hensiktsmessig, den eiendomsmegler involvert i operasjonen.

- Pris og økonomiske forhold for transaksjonen: Totalpris og konsepter inkludert i denne (møbler, inventar etc.), samt finansierings- eller betalingsbetingelser som eventuelt kan etableres.

– Vesentlige egenskaper ved boligen og bygningen, inkludert:

1. -  Bostedsbevis, eller sertifikat for beboelighet, eller okkupasjonslisens.

2. - Akkreditering av boligens brukbare og bebygde areal, differensiere ved horisontal deling det private arealet fra det felles, og uten mulighet til å beregne for disse formål boligens overflater med lavere høyde enn det som kreves i forskriftsbestemmelser.

Eier eller agent kan med andre ord ikke annonsere eller tilby som «nytteflate» eller «bebygget overflate» de deler av huset som ikke oppfyller minstehøyden forskriftsmessig for husets beboelige areal.

3. -  Bygningens alder og, der det er hensiktsmessig, av de viktigste reformene eller handlingene som er utført på den. Det vil si at det skal gis en historikk over reformene som er gjennomført på eiendommen.

4. -  Tjenester og fasiliteter tilgjengelig for eiendommen, både individuelle og felles, som vann, elektrisitet, sanitæranlegg, avløp, septiktankOsv

5. - Sertifikat for energieffektivitet av huset.

6. - Tilgjengelighetsforhold for bolig og bygg. Det vil si dersom huset har fasiliteter og adkomst for personer med begrenset eller nedsatt bevegelsesevne.

7. - Status for okkupasjon eller tilgjengelighet av boligen. Det vil si om huset er bebodd eller ledig.

- Juridisk informasjon om eiendommen: registret identifikasjon av eiendommen, med referanse av gebyrer, heftelser og vilkår av enhver art, og andelen av deltakelse i fellesarealene fastsatt i skjøtet.

– I tilfellet huset er vernet eller i verneområder, uttrykkelig indikasjon på slike forhold og underkastelse av det juridiske beskyttelsesregimet som gjelder for det.

– Når det gjelder bygninger som offisielt har arkitektonisk vern fordi de er en del av et erklært miljø eller på grunn av deres spesielle arkitektoniske eller historiske verdi, vil det bli gitt informasjon om grad av beskyttelse og vilkår og begrensninger for reform- eller rehabiliteringstiltak.

- Eventuell annen informasjon som kan være relevant for den som er interessert i å kjøpe eller leasing av eiendommen, inkludert aspekter ved en territoriell, urbanistisk, fysisk-teknisk, aktivabeskyttelse eller administrativ natur knyttet til det.

Viktig!

Unnlatelse av å gi denne informasjonen vil bli forstått som et brudd på informasjonsplikten fra eier og/eller agent.

I tillegg, generelt sett, blir informasjon som utelater viktige data eller inneholder dem på en måte som kan villede mottakere eller gi økonomiske eller juridiske konsekvenser som ikke er tillatt, forstått som ufullstendig, utilstrekkelig eller mangelfull, for å forstyrre den fredelige nytelsen av huset i vanlige bruksbetingelser.

Informasjon om asbest i eiendommen eller bygget

På samme vilkår som fastsatt i forrige avsnitt kan den som er interessert i å kjøpe eller leie en eiendom be om informasjon om påvisning av asbest eller andre stoffer som er farlige eller helseskadelige.

Informasjon om "stresssone"

De lokale myndighetene vil angi hvilke områder som anses som «zonas tensionadas» (stressede områder), der det er stor etterspørsel etter eiendommer og lavt tilbud.

Når eiendommen som skal leies ut som vanlig bolig ligger i et område med en stresset boligmarkedet, eieren og eventuelt den som griper inn i formidlingen av driften må angi dette forholdet og informere , før formaliseringen av leiekontrakten, og i alle fall i kontraktsdokumentet, av beløpet for siste leie av den vanlige boligleie som hadde vært i kraft de siste fem årene i samme eiendom, samt verdien som kan tilsvare den basert på gjeldende boligleieprisreferanseindeks.

Når skal denne informasjonen gis?

Loven slår fast at plikten til å gi denne informasjonen skal oppfylles FØR formalisering av transaksjonen og levering av ethvert beløp på konto.

Denne juridiske forpliktelsen etablerer en betydelig endring i den tradisjonelle prosessen med å kjøpe, selge og leie fast eiendom i Spania. Til dags dato har det vært vanlig praksis i det spanske eiendomsmarkedet at informasjonen som skal gis til kjøper eller leietakere, skjer ETTER levering av et signal eller betaling på grunn av kjøps- eller leietransaksjonen.

Imidlertid loven inkluderer plikt for eiere til å gi denne informasjonen til kjøpere eller leietakere på det tidspunktet de bestemmer seg for å legge ut eiendommene sine for salg eller leie.

På denne måten loven forsøker å rette opp de tilfellene der kjøpere eller fremtidige leietakere leverte pengebeløp "blindt", og uten å bli gitt vesentlig informasjon om eiendommene. Dette ga opphav til kompliserte situasjoner der kjøpere, eller leietakere, oppdaget juridiske mangler ved eiendommen, allerede etter å ha levert og i hendene på agenter og/eller selgere visse pengebeløp.

Derfor kreves det en vesentlig endring i prosedyren i aktiviteten med å kjøpe, selge og leie fast eiendom. Det vil være nødvendig for eiere eller selgere, i det øyeblikket de velger sin beslutning om å selge eller leie eiendommen, å ta de nødvendige skritt for å innhente denne dokumentasjonen, enten selv eller assistert av eiendomsmeglere og/eller advokater. å representere dem i prosessen.

Certificate of Habitability eller Occupation License (CH)

Loven etablerer som en forpliktelse fra eierens side til å fremlegge sertifikatet for levedyktighet eller yrkeslisens FØR kjøper eller leietaker foretar noen form for levering på grunn av prisen.

Av denne grunn bekreftes trenden som de siste årene har vært praktisert i salgsprosedyren om at eieren må fremlegge Certificate of Habitability eller Occupation License til kjøper og/eller leietaker.

Spørsmålet oppstår da om de husene som ikke har et boligsertifikat.

I disse tilfellene kan følgende antakelser forekomme:

• At huset er i stand til å få CH. I disse tilfellene må eieren utføre de nødvendige handlingene for å skaffe dette dokumentet, og leie inn tjenestene til teknikerne og advokatene som er nødvendige for det.
• At huset ikke er i stand til å få CH. Det er mange hus på markedet som har vanskeligheter med å få CH eller Occupation License, i de fleste tilfeller fordi disse husene ikke overholder urbane forskrifter. I disse tilfellene vil det være nødvendig for eieren å kontakte arkitekter og/eller advokater for å veilede og råde dem til å studere måtene å få tak i dette dokumentet.

I disse tilfellene med mangel på sertifikat for beboelse, må det som loven sier er "Hus" tas i betraktning.

Loven definerer "et bolighus" som:

"Bygning eller del av en bygning av privat karakter og beregnet for opphold og beboelse av mennesker, som oppfyller minimumsvilkårene for beboelse som er lovpålagt, å kunne ha tilgang til fellesarealer og tjenester i bygningen den er plassert i, alt dette i samsvar med gjeldende lovgivning og med by- og territoriell planlegging».

Med andre ord slår den fast at for at en konstruksjon skal bli "Bolig", krever den

• At det er en "bygning" av et privat område. De delene av huset eller leiligheten som ikke utelukkende tilhører huset, som fellesarealer eller som tilhører eierfellesskapet, kan med andre ord ikke anses som bebygd eller bruksareal.
• At målet for konstruksjonen er "bolig" og "bolig". Ved mange anledninger finner vi ikke bygninger, eller deler av dem, som er bygget som "varehus”, “landbrukslagre”, garasjer, ubeboelige kjellere, Derfor er det loven sier at disse delene eller konstruksjonene ikke kan beregnes som det konstruerte arealet av boligen.
• At de oppfyller minimumsbetingelsene for beboelighet som er lovpålagt. Derfor kreves det at det foreligger bekreftelse fra selger eller eier på at eiendommen oppfyller lovkrav og beboelsesvilkår. Den beste måten å bevise dette på vil være ved å gi et fornyet og gyldig sertifikat for beboelighet eller yrkeslisens.
• I samsvar med gjeldende lovgivning og med by- og territoriell planlegging. Med noen få ord, at huset overholder både lokale og territorielle byplanleggings- og byggeforskrifter.

Selgerens eller eierens plikt til å fremlegge sertifikatet for levedyktighet eller yrkeslisens fornyet og i kraft.

Dette kravet rydder opp i den forvirringen som har vært i eiendomsmarkedet i årevis, og som refererte til eierens plikt til å vise at han selger en beboelig eiendom. I årevis har agenter og fagfolk i sektoren vært vitne til en konfrontasjon med eiendomseiere til salgs som bokstavelig talt nektet å gi de informative dokumentene til eiendommen deres for å garantere lovligheten av det samme til kjøperne. Blant dem, og vi vil nesten si den viktigste, Certificate of Habitability eller Occupation License.

Motstanden opprettholdt av eierne var basert på slike argumenter som:

• «Det er kjøperen som må få boligbeviset og ikke jeg»
• "Jeg har gått til rådhuset og de har fortalt meg at jeg ikke skal fornye beboelsessertifikatet fordi det er kjøperen som må fornye det"
• Notarius har fortalt meg at det fornyede boligbeviset ikke er nødvendig for å selge en eiendom

… og en lang liste med argumenter som ble brukt for å unngå kostnadene og innsatsen for å skaffe denne typen dokumentasjon, så viktig for å bekrefte lovligheten av en eiendom overfor kjøperen.

Denne situasjonen ga opphav til konflikter mellom eierne, kjøperne, og alle de profesjonelle som deltar i kjøp, salg og leietransaksjoner i Spania.

Nå, med denne nye loven, bekreftes det av juridisk forpliktelse at den er det selgeren or eieren som må levere dette dokumentet fra det første øyeblikket de bestemmer seg for å leie eller selge eiendommen sin.

Vil dette hindre kjøperen i å få CH-en etter anskaffelse?

NEI

Selgeren må levere CH fornyet for å bekrefte at eiendommen oppfyller lovene, men avhengig av den lokale normative kjøperen kan bli bedt om å renovere den og endre den på sitt navn etter oppkjøpet for å fullføre endringen av vann, elektrisk og andre (som turist leie lisens).

Informasjon om vernet bolig og byinformasjon.

Som tilfellet er med innflyttingslisensen eller bruksbeviset, har det vært vanlig praksis i det spanske eiendomsmarkedet at eieren legger ut eiendommen sin for salg eller leie med en total manglende dokumentasjon og til og med kunnskap om rettstilstand og planlegging av eiendommen, og overlater søk og gjenkjenning av nevnte dokumentasjon i hendene på kjøperen eller leietakeren.

Denne posisjonen har antatt, inntil denne loven trer i kraft, en grunn for usikkerhet og rettsusikkerhet av kjøp og salg av eiendom i Spania.

Med denne nye loven er selger forpliktet til, først, utføre en analyse og juridisk studie av huset før den kommer på markedet. Nevnte juridiske studie innebærer å gi alle typer informasjon som påvirker den, og som er basert på følgende:

• Er huset vernet eller har det et verneregime?
• Er det påvirket av noen form for offentlig tilstand eller begrensning (påvirkning av kyster, skogbruk, offentlig eiendom, ekspropriasjon, etc?
• Hvilken type land er eiendommen på, urban, rustikk, utbyggingsbar?
• Er huset reformert?
• Hva er de nøyaktige grensene og størrelsen på huset?
• Har den noen form for urban begrensning eller tilstand (bybrudd, semi-konsolidert urbanisering, bolig utenfor planlegging?

Det at eieren innhenter eller tvinges til å innhente denne informasjonen vil gi større trygghet ved eiendomstransaksjoner i Spania, og vil tillate at tvister som har funnet sted på det spanske markedet kan unngås om hvem som skal gi denne informasjonen, og fremfor alt om "det var" eller det var obligatorisk å gi den, og hvem som må gjøre det i henhold til lov.

Spesiell referanse til informasjonen som skal gis av eiendomsadministratorer

Etablerer den sjette tilleggsbestemmelsen:

3. Eiendomsforvaltere må i utviklingen av sin faglige virksomhet opptre med effektivitet, aktsomhet, faglig ansvarlighet og uavhengighet, underlagt gjeldende lovgivning og de etiske regler etablert i sektoren, med særlig hensyn til vernet av forbrukerrettigheter etablert av de autonome samfunnene og i denne loven.

Denne lovens forskrift kommer til å anerkjenne eiendomsforvalteres plikt til å beskytte forbrukernes rettigheter i henhold til denne loven. Det det kommer til å si er at når de forstår som "forbrukere" kjøpere og fremtidige leietakere av eiendommene de forvalter, må de beskytte rettighetene sine.

Eiendomsinformasjonen som finnes i samfunnet i henhold til lover og fellesskapsavtaler er avgjørende for at kjøperen skal få denne informasjonen i tide.

Dette punktet er svært viktig i spansk eiendomspraksis, siden vi i flere tiår har møtt situasjoner der eiendomsforvaltere hindret informasjonsflyten til eiendomskjøpere, med påstand om at de ikke var autorisert til å dele denne informasjonen. Denne oppførselen genererte en høy grad av usikkerhet i eiendomstransaksjoner, siden kjøperen ble tvunget til å inngå en investering i et hus som han ikke visste om det kunne ha skjulte problemer i hendene på eierne og deres administratorer.

Med som igjen kommer denne loven for å klargjøre plikt pålagt eiendomsforvaltere til å levere denne viktige informasjonen for kjøper og fremtidig leietaker.

IBI-påslag – Eiendomsskatt for ubebodde eiendommer

Når det gjelder eiendommer til boligbruk som er permanent ubebodd , kan kommunene kreve et tillegg av IBI på inntil 50 prosent av skattens nettobeløp.

For disse formål vil det bli ansett som en ubebodd eiendom. permanent ledig , kontinuerlig og uten berettiget grunn, i en periode på mer enn to år , i samsvar med kravene, bevismidlene og prosedyren fastsatt av skatteforordningen, og tilhører eiere av fire eller flere eiendommer til boligbruk.

Tillegget kan være opp til 100 prosent av skattens nettobeløp når stillingsperioden er mer enn tre år , og kan moduleres basert på ledighetsperioden.

I tillegg kan kommunene øke tilsvarende påslagsprosent i henhold til forannevnte med inntil 50 ekstra prosentpoeng når det gjelder eiendommer som tilhører eiere av to eller flere eiendommer til boligbruk som står ubebodd i samme kommuneområde.

 Påvirker IBI-tillegget andre boliger eid av ikke-bosatte utlendinger?

 Svaret er nei. Loven slår fast at for andre boligeiendommer vil stillingsperioden bli FIRE ÅR.

I alle fall følgende årsaker vil bli ansett som berettiget (det vil ikke gi grunn til å anse eiendommen som ubebodd og vil unngå tilleggsavgiften) :

• Den midlertidige overføringen på grunn av arbeid eller opplæring av eieren
• Adresseendring på grunn av avhengighet eller helsemessige årsaker eller sosial nødsituasjon
• Eiendommer beregnet på andre bolig boligbruk med en maksimalt fire år av kontinuerlig ledig stilling
• Eiendommer som er gjenstand for arbeid eller rehabiliteringstiltak, eller andre omstendigheter som gjør deres faktiske yrke umulig
• dets bruk og avhending eller at det er fast eiendom hvis eiere under markedsmessige forhold tilbyr for salg, med maksimalt ett år i denne situasjonen, eller til leie, med maksimalt seks måneder i denne situasjonen.
• Når det gjelder eiendommer eid av en offentlig forvaltning, vil det også anses som berettiget grunn dersom eiendommen er gjenstand for salgsprosedyre eller satt i drift ved leiekontrakt.

Tillegget som vil kreves av skattebetalerne av denne skatten, påløper 31. desember og blir avgjøres årlig av kommunene, når ledigheten til eiendommen er bekreftet på den datoen, sammen med den administrative handlingen som den er erklært ved.

Den kommunale erklæringen som varig ubebodd eiendom vil kreve at forutgående høring av den avgiftspliktige og akkreditering av bystyret av indikasjoner på ledig stilling, som skal reguleres i nevnte forordning, innenfor hvilke kan forekomme de som er knyttet til dataene i kommuneregisteret, samt forbruk av forsyningstjenester.

Hva denne forskriften har til hensikt er å plassere tomme hus på markedet, og dermed unngå spekulasjon, som vil fremme tilbudet av produkter i eiendomsmarkedet.

 Et nytt scenario for eiendomsmeglere

Plikten til forhåndsopplysninger som kreves av eiere og eiendomsmeglere beskytter kjøperen som forbruker. Imidlertid er det representerer virkelig en risiko for eiendomsmeglere siden de vil være forpliktet til å gi informasjonen til eieren av eiendommen før man kan avslutte transaksjonen med kjøper eller leietaker.

Denne typen forhåndsinformasjon kan føre til situasjoner der kjøper tar kontakt med selger direkte, øker risikoen for at eiendomstransaksjonen inngås direkte mellom dem, ondsinnet unngå betaling for byråets tjenester.

Dette er allerede en vanlig kjensgjerning og dessverre i eiendomsmarkedet, der mange ganger partene, med det formål å spare penger i sine transaksjoner, ser bort fra det gode arbeidet som gjøres av eiendomsmeglere som er å kontakte kjøpere og selgere i marked.

Den vesentlige oppgaven som utføres av eiendomsmeglere, som er så viktig for eiendomsmarkedet, kan bli påvirket av denne plikten til å gi forhåndsopplysninger om eiendommen og eieren, til kjøpere som evt. fristet til å kontakte eierne direkte for å unngå å betale provisjoner eller gebyrer fra eiendomsmeglerfirmaet.

Med som vil det være viktig og anbefalt for eiendomsmeglere å gjennomgå sine mandatkontrakter for både eiere og kjøpere eller fremtidige leietakere, for å lovlig beskytte betalingen av sine profesjonelle honorarer, inkludert, om nødvendig, høy straffer ved brudd. for partene som inngår sine avtaler direkte og uten å gå gjennom god service av eiendomsmeglere .

I tillegg vil det også kreve at eiendomsmeglere innhenter nødvendige tillatelser fra eierne til å dele privat informasjon i samsvar med de personlige lov om databeskyttelse.

Det er grunnen til at det kreves fremgang i profesjonalisering av eiendomsmegleren sektor, som sikkert må ha større spesialisering i sektoren, utvide sine ferdigheter utover den strengt kommersielle oppgaven med å kontakte kjøper og selger.

Uten tvil vil denne nye forskriften øke profesjonaliteten til eiendomsmeglerne.

TLACORP 2023