[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]I tilfelle du har bestemt deg for å kjøpe eller selge en eiendom i Spania, vær oppmerksom på følgende informasjon:

1.- KONTROLLER EIENDOMSBESKRIVELSEN EIENDOMSDOKUMENTER

HVORDAN ER EIENDOMMEN REGISTRERT OG BESKRIVET PÅ SKJØTE: Sjekk i skjøtene at eiendommen er forsvarlig beskrevet og tinglyst. Eiendomsskjøte skal angi a perfekt beskrivelse av størrelsen, grensene og resten av konstruksjonselementene som eksisterer på eiendommen.

Det er ganske vanlig å finne at eiendommer som har vært eid av forskjellige eiere i mange år, har blitt modifisert/utvidet i størrelse og/eller avhengighet (nye rom, stenging av veranda eller terrasse, garasje, bassenger osv.).

Hvis den nåværende overflaten til de eksisterende konstruksjonene ikke stemmer overens med beskrivelsen i skjøtene, må vi vite årsaken til denne uoverensstemmelsen! . I mange tilfeller er det prosesser som kan tas for å rette opp disse avvikene, og måter å sortere dem ut på. Men i andre tilfeller viser disse forskjellene et juridisk problem som påvirker eiendommen som du trenger å vite for å bli bekreftet fra de tidligste trinnene i kjøps-/salgsprosessen.

---

   Et eksempel: Et hus på 120 m2 med 50 m2 basseng og en garasje omgjort til "gjestehus". I skjøtene fremstår huset kun som 120 m2, men ikke bassenget, og garasjen er en "garasje" ikke et "gjestehus".

   Konsekvens: Skjøte skal ajourføres og kjøper skal informeres om at «gjesteboligen» lovlig anses som «garasje».

  NOTAT: Vi vurderer ikke den "interne beskrivelsen" av huset (antall rom, toaletter osv.), det vi vurderer er den "bygde størrelsen" (på spansk, "superficie construída"). Det er ikke nødvendig skjøter for å vise den nøyaktige beskrivelsen eller fordelingen av hver indre avhengighet inne i huset. Hvis du har endret interiøret i eiendommen ved å endre innvendige vegger, vil det ikke være nødvendig å oppdatere skjøtene, det er nok bare å "erklære" den nye interne fordelingen ved fullføring av salget.

dvs.: Skjøter viser at det er "4" soverom og du konverterte dem til "2". I dette tilfellet er det ikke nødvendig å oppdatere skjøtene. Som eier står du fritt til å modifisere/reformere interne avhengigheter inne i eiendommen (alltid å få den riktige reformlisensen).

---

EIENDOM I CATASTRO (også kjent som "SUMA" eller "IBI", eller "RÅDESSKATT"): På samme måte som i skjøtene skal eiendommen tinglyses i «Catastro» med nøyaktig og aktuell størrelse og overflate.

Hvert år viser Catastro-regninger – «Council Tax» (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) størrelsen på eiendommen ved hjelp av Catastro-poster. Størrelsen på konstruksjonene som vurderes i dette lovforslaget er svært viktig, siden den brukes til å beregne den årlige «IBI» eller «Council Tax». Så det er viktig å sjekke om Catastro-postene viser riktig og oppdatert størrelse på den eksisterende konstruksjonen på eiendommen, inkludert eventuelle modifikasjoner eller utvidelser som er utført.

Så vær oppmerksom på at "Catastro-kontor" beregner kommuneskatten i forhold til størrelsen på konstruksjonene, og tar hensyn til alle konstruksjonskomponenter som huset, bassenget, garasjen osv.

Så i tilfelle eiendommen har blitt modifisert med utvidelser osv., må dette vurderes og verifiseres som en vesentlig del av eiendomstransaksjonsprosessen.

---

   An eksempel: Ved kjøp av eiendom ble eksisterende konstruksjoner laget totalt 120 m2, for et hus. Dette er det som også ble vist i skjøtene og i Catastro-lovforslaget (IBI). Av denne grunn var Catastro-regningene (IBI) 300 EUR.

Noen år senere bygde eieren et basseng på 50 m2 og en garasje på 40 m2. I tilfelle eieren ikke erklærte disse nye konstruksjonselementene til Catastro, er Catastro-regninger -IBI underbetalt. Grunnen til dette er, som forklart i denne delen, at Catastro-regninger beregnes med tanke på størrelsen på konstruksjonene (i form av "større bygget størrelse" = "høyere skatt"). Så, sannsynligvis, hvis eieren hadde deklarert disse elementene, ville IBI-regningen være høyere enn 300 EUR. Så i tilfelle kjøperen ikke ivaretar dette punktet, og sorterer under kjøpsprosessen, kan han være ansvarlig overfor Catastro for denne uerklærte konstruksjonen i tilfelle Catastro-inspeksjoner.

---

2.- ANDRE DOKUMENTER FOR Å BEKRIFTE LOVLIGHETEN AV EIENDOMMEN:

Vanligvis, for å bekrefte den juridiske situasjonen til en eiendom, er det nødvendig å innhente følgende dokumenter:

• Skjøte på eiendommen: For å bekrefte hvordan eiendommen er kjøpt, juridiske grenser og juridiske kostnader/gjeld som kan påvirke eiendommen
• Catastro (IBI-Council Skatteregning)
• Strømregninger: Vann, elektrisk, gass
• Energiytelsessertifikat: For å bekrefte nivået på energiforbruket fra bygningen
• Eierfellesskapssertifikat: For å bevise at nåværende eiere er oppdatert på fellesavgifter
• etc,

Studiet av dokumentene ovenfor er standardisert i Spania av agenter og advokater.

Men som spesialisert innen bygg og eiendom, legger vårt firma spesiell vekt på å studere og vurdere andre dokumenter, som ikke alltid tas i betraktning av andre fagfolk som ikke er så spesialiserte i bygg som TLA.

• Boligbevis/yrkeslisens/yrkeslisens (CH/LO): Dette dokumentet er innhentet fra Rådhuset når byggearbeidene er ferdige, for å bekrefte at eiendommen oppfyller de juridiske vilkårene for beboelse. Dette dokumentet er også nødvendig for å koble vann og elektrisitet til eiendommen og for å gjøre endringene av vann- og strømkontraktene i ditt navn.

For å få dette sertifikatet er "obligatorisk" når du selger/kjøper eiendommer i Spania?:

Det avhenger av type eiendom: I "Nye" eiendommer har byggherren plikt til å levere dette dokumentet til kjøperen når salgsprosessen er fullført.

Men vær oppmerksom på at i "Videresalg" er det ingen lov som tvinger leverandøren til å levere dette dokumentet når salget er fullført. Spanske lover sier at det er "kjøperen" som må skaffe dette dokumentet etter ferdigstillelse for å fortsette med endringene av vann- og elektriske navn.

På dette tidspunktet må vi si at administrasjonen kan nekte å gi CH til kjøperen etter ferdigstillelse i tilfelle eiendommen har blitt påført uautoriserte arbeider osv. fra forrige eier. Så hvis eiendommen ikke er i perfekte juridiske forhold, kan det være en risiko for ikke å få godkjenning av dette dokumentet etter ferdigstillelse. Og dette kan etterlate kjøperen i en svært komplisert situasjon, da han da kan få problemer med å få brukskontraktene på sitt navn.

Et veldig viktig poeng her er at eksistensen eller gyldigheten av CH det ikke vises i gjerningene!. Så advokaten din må inspisere denne saken nøye ved å bruke sin ekspertise og erfaring for å bekrefte et så viktig dokument som dette.  

Fra som konklusjon er dette sertifikatet ESSENTIAL til salg av eiendommen, og dens bekreftelse skal inspiseres helt fra begynnelsen av kjøps-/salgsprosessen.

• Non Infraction Certificate (CNUI): Dette er et sertifikat utstedt av rådhuset som bekrefter at det ikke er bøter for bygging, verken andre overtredelser eller pålegg om riving som berører eiendommen. Dette sertifikatet bekrefter om eiendommen er utsatt for noen form for byggestraff som pålegg om riving osv. Hvis eiendommen ble bygget eller utvidet uten riktig byggelisens, kan den spanske administrasjonen ha rett til å handle mot den bygningen. Men disse rettighetene til administrasjonen har en tidsbegrensning. Disse rettighetene utløper innen 15 år etter ferdigstillelse av arbeid fra eiendommen eller fra eventuelle utvidelser som er utført der. For å få dette dokumentet anbefales det spesielt ved kjøp av "villaer", eller "tomannsbolig" eiendommer, eller ved kjøp av eiendommer i rustikk land.

 

• Cedula Urbanistica: Dette er et dokument hentet fra rådhuset som bekrefter ulike aspekter fra eiendommen, som:
  • Det «urbanistiske» hensynet til tomten og området. For eksempel, hvis tomten anses som "rustikk", eller "urbaniserbar", eller "beskyttet", eller påvirket av offentlig eiendom, etc.
  • Hvis urbaniseringen av området er fullført, eller hvis det er noen andre områder eller urbaniseringsinfrastruktur å fullføre
  • Den nøyaktige "byggeretten" til tomten (maksimal bygning/konstruksjon tillatt i tomten) osv.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]