KONSTRUKSJON AV HUS PÅ RUSTIKK LAND I ANDALUSIA – oppdatert 2023

Kan du bygge boliger på rustikk land i Andalusia?

Svaret er ja.

Andalusisk lovgivning tillater bygging av boliger på rustikk land, og den gjør det gjennom figuren som kalles "ekstraordinære handlinger på rustikk land". Denne forskriften er basert på Dekret 550/2022, av 29. november, som godkjenner den generelle reguleringen av lov 7/2021, av 1. desember, som fremmer bærekraften til Andalusias territorium - Klikk her for å se .

Denne forskriften tillater bygging av hus på landlig grunn i Andalusia. For dette passer byggeaktiviteten til denne typen boliger dem inn i det den kaller "ekstraordinære handlinger" på rustikk land.

Hva er "ekstraordinære handlinger på rustikk land"? Artikkel 30

Dette er handlinger av offentlig og sosial interesse Det bidra til planlegging og utvikling av bygdemiljøet, eller som må ligge på denne typen land fordi plasseringen på urbant land er uforenlig.

I samsvar med lovens artikkel 22.2 kan ekstraordinære handlinger være rettet mot gjennomføring av legater, så vel som industrielle, tertiære eller turistbruk og alt annet som må implementeres i denne typen land, inkludert arbeider, konstruksjoner, bygninger, veier, infrastruktur og tekniske tjenester som er nødvendige for utviklingen.

Kan boligbygg på rustikk grunn vurderes da?

I henhold til bestemmelsene i samme artikkel, bygninger beregnet til bolig kan godkjennes i fellesskap, og proporsjonalitet og sammenheng mellom dem og ekstraordinære handlinger må garanteres.

Dette er betingelsene og kravene:

1. Generelt en bolig kan autoriseres ved handling når det er nødvendig for dens økonomiske utvikling og er rettferdiggjort av funksjoner som overvåking, bistand, ledelse eller kontroll. Unntaksvis kan et større antall tillates for handlinger som motiverer et annet behov og som også overholder følgende betingelser.
2. At huset og den ekstraordinære handlingen skjer på samme eiendom .
3. At utførelse av huset forutsetter en økonomisk forsvarlig investering og amortiserbar i et bestemt løp i forhold til inntekten som handlingen genererer.
4. At koblingen mellom boligen og den ekstraordinære handlingen opprettholdes . For disse formål vil vilkårene fastsatt i artikkel 29.3 og 4 5 gjelde. Når gjeldende sektorbestemmelser fastsetter krav som betinger gjennomføringen av den ekstraordinære handlingen, må overholdelse av disse akkrediteres i forhåndsgodkjenningsprosessen.

Kan rustikke eneboliger bygges ikke knyttet til de ekstraordinære handlingene?

Svaret er JA.

I samsvar med artikkel 22.2 i loven kan isolerte eneboliger godkjennes på landlig grunn som ikke er knyttet til vanlige eller ekstraordinære handlinger, forutsatt at de ikke fører til dannelse av nye bosetninger i samsvar med bestemmelsene i artikkel 24 eller hindre normal utvikling av den ordinære bruken av rustikk land.

Hjem vil kreve autorisasjon før lisensen , i samsvar med artikkel 32, og må også overholde følgende parametere og betingelser:

1. Ikke mer enn én isolert enebolig per tomt eller horisontale inndelinger vil være tillatt, bortsett fra de med cortijo, hacienda eller lignende typologi, ferdigstilt før ikrafttredelsen av lov 19/1975 av 2. mai , som beviser eksistensen av en flerfamiliebruk per den datoen.
2. Tomten skal ha et minimumsareal på 2.5 hektar og tillate tegning av en sirkel med en radius på 50 meter innvendig. Minimumsarealet når tomten ligger på skogsmark vil være på 5 hektar .
3. Huset skal ligge ved a avstand på mer enn 100 meter fra enhver annen bygning for boligbruk .
4. Overflaten som er okkupert av bygningen beregnet for bolig skal ikke overstige én prosent av tomten . I resten av overflaten vil trærne, topografien og de naturlige forholdene i landet i hovedsak opprettholdes, med mindre endringen er nødvendig for gjennomføring av ordinære handlinger.
5. Landbruksflaten fra konstruksjonene, ved rydding eller fylling, som er nødvendig for utførelse av bygget, vil ikke overstige tretti prosent av overflaten den opptar.
6. Maksimal byggbar overflate vil ikke overstige én prosent av eiendommens overflate og maksimal høyde vil være to etasjer , tellende det samme i samsvar med bestemmelsene i byplanverkene.
7. Bygget vil ha de typologiske forholdene til en isolert enebolig, med respekt for en minimumsavstand på 25 meter til tomtegrenser .
8. De grunnleggende tjenestene hjemmet krever, skal sikres selvstendig og gjerne gjennom egenforbruksanlegg med fornybare energikilder. Unntaksvis vil forsyningen tillates gjennom infrastrukturnettene når de har tilsvarende sektorautorisasjon og for dette kreves kun tilkoblingsarbeidene.
9.  Bygget vil bli plassert utenfor flomsonene og når det utføres på skogsmark, må trygghetsforholdene for befolkningen være garantert i tilfelle brann og overholde vilkårene fastsatt i skoglovgivningen.

Krav om forhåndshøring til tilstøtende naboer

Dekretet slår fast at utviklingen av ekstraordinære handlinger, og blant dem bygging av boliger på landsbygda, kan ikke hindre utviklingen av "vanlige" handlinger på dette landet. De "vanlige" handlingene på landlig grunn er landbruk, husdyrhold, skogbruk osv. i området, spesielt i naboer og tilstøtende.

For dette formål etablerer artikkel 22 en prosedyre der nabobeboerne for godkjenning av boligbyggeprosjekter i området vil kreve en FORHØRING slik at de kan hevde sine rettigheter i tilfelle slik bygging hindrer eller begrenser normal utvikling av deres ordinære aktiviteter.

Hva er prosedyren for å få autorisasjon for bygging av rustikke boliger? – TIDLIGERE GODKJENNING AV BYRÅDET.

Innenfor godkjenningsprosessen for ekstraordinære handlinger vil det i tillegg til Forhåndsgodkjenning av de tilstøtende områdene også kreves en fullmakt fra bystyret, som vil være før tildeling av konsesjon.

I denne forstand inkluderer artikkel 32 Prosedyre for godkjenning av ekstraordinære handlinger . Den samme forskriften fastslår at, for å begrense ekstraordinære handlinger, en godkjenning fra bystyret kreves før konsesjon som kvalifiserer landet der de har tenkt å etablere seg og som alternativt:

• a) Erklær handlingen til " offentlig eller sosial interesse ”, i tilfellene av artikkel 30.2.b).
• b) Gjenkjenne dens uforenlighet med bymiljøet , i tilfellene av artikkel 30.3.
• c) Tillat gjennomføring av en ikke-relatert bolig , i samsvar med artikkel 31.

Selve artikkelen viser prosedyrer som må følges for å få forhåndsgodkjenning fra bystyret :

• a) Forespørsel fra den fremmende personen eller enheten ledsaget av handlingsprosjektet, i samsvar med artikkel 33. Hvis forespørselen ikke oppfyller kravene, vil søkeren bli bedt om å rette opp mangelen eller følge de obligatoriske dokumentene innen ti dager, med en indikasjon på at hvis du ikke gjør det, vil forespørselen din anses som trukket tilbake etter en resolusjon som erklærer det slik
• b) Når søknaden er akseptert for behandling, etter en teknisk og juridisk rapport, vil handlingsprosjektet bli forelagt offentlig informasjon i en periode på ikke mindre enn én måned, i samsvar med bestemmelsene i artikkel 8.

Samtidig, og i samme periode, vil det bli avholdt en høring for de offentlige forvaltningene som beskytter berørte offentlige interesser og innehaverne av eiendomsretten til de tilstøtende landområdene som kan bli berørt av handlingen, ifølge dataene som fremgår av sertifiseringene . matrikkelen og Matrikkelen anmodet om dette formålet.

• c) Når handlingen påvirker eller har en overlokal forekomst i samsvar med bestemmelsene i artikkel 71, vil det bli bedt om en bindende rapport om handlingsprosjektet under den offentlige informasjonsprosessen fra avdelingen med ansvar for territoriell planlegging, som vil bli utstedt innen to måneder, som fastsatt i artikkel 72.
• d) Vedtaket av prosedyren, godkjenning eller avslag på handlingsprosjektet, tilsvarer det kompetente kommunale organet for den endelige godkjenningen av byplanleggingsinstrumentene, i samsvar med bestemmelsene i den lokale myndighetslovgivningen.
• e) Den tilsvarende avtalen vil bli publisert i provinsens offisielle tidsskrift og på bystyrets nettside, hvor det godkjente handlingsprosjektet også vil bli publisert.

SISTE FOR SVAR: 6 MÅNEDER OG NEGATIV STILLHET.- Etter perioden med seks måneder fra registreringen av søknaden i det elektroniske registeret til det kompetente organet for dens behandling uten varsel til den interesserte part om løsningen av prosedyren, vil det bli forstått som nektet autorisasjonen .

FORHÅNDSGODKJENNING KAN BESKES SAMMEN MED SØKNADEN FOR ARBEIDSLISENS

Den eller den som fremmer aksjonen kan be om felles behandling av forhåndsgodkjenningen og byggetillatelsen, og må levere aksjonsprosjektet og tilhørende byggeprosjekt sammen med søknaden.

Hvordan behandles det ekstraordinære handlingsprosjektet?

Artikkel 33 i 2022-dekretet fastslår i denne forbindelse at handlingsprosjektet for gjennomføring av en ekstraordinær handling vil inneholde følgende bestemmelser:

1. Identifikasjon av den offentlige administrasjonen, enheten eller personen som fremmer handlingen.
2. Detaljert beskrivelse av handlingen, som vil inkludere:

• a) Situasjon, plassering og avgrensning av landområdene som er gjenstand for kvalifiseringen.
• b) Fysisk og juridisk karakterisering av landet.
• c) Sosioøkonomiske kjennetegn ved handlingen.
• d) Kjennetegn ved bygningene, konstruksjonene, verkene, veiene, infrastrukturene og tekniske tjenester som er nødvendige for utviklingen av dem, inkludert de utvendige som er nødvendige for at virksomheten og eksisterende konstruksjoner, infrastrukturer og offentlige tjenester skal fungere på riktig måte i dens territoriale innfallsområde. .
• e) Begrunnelse, der det er hensiktsmessig, av vilkårene for gjennomføring av et boligbygg, i samsvar med artikkel 30.4.
• f) Term for oppstart og avslutning av arbeidene med fastsettelse, der det er hensiktsmessig, i hvilke faser utførelsen er delt inn i.

Begrunnelse, begrunnelse og definisjon, i henhold til handlingens egenskaper, av følgende ytterpunkter:

• a) Offentlig eller sosial interesse eller uforenlighet med å lokalisere handlingen på byland, etter behov, i samsvar med artikkel 30.
• b) Opprinnelse eller behov for implementering på landlig grunn og begrunnelse for den spesifikke plasseringen som foreslås.
• c) Tiltakets forenelighet med landdistriktsregimet og med den territorielle og urbane planleggingen av søknaden.
• d) Begrunnelse for overholdelse av berørte sektorbestemmelser, ledsaget av dokumentasjonen som kreves av den.
• e) Overholdelse av tiltakene for å hindre dannelsen av nye tettsteder.
• f) Analyse av territoriell, landskap og miljøforekomst og definisjon av korrigerende tiltak for konsekvensene som kan genereres.
• g) Tiltakets økonomisk-finansielle levedyktighet.
• h) Hvis aktuelt, varigheten av den urbane kvalifiseringen av landet.

Hvilke forpliktelser påtar arrangøren av den ekstraordinære aktiviteten (i dette tilfellet konstruksjon)?

Artikkel 33, i punkt 4, lister uttrykkelig opp forpliktelsene som påtar seg av arrangøren av aktiviteten, og som er følgende:

• a) De som tilsvarer de juridiske pliktene til landdistriktsregimet.
• b) Forpliktelse til å opprettholde kobling mellom bygningene og den rustikke arealbruken som begrunner deres autorisasjon og å tilbakeføre landet til sin naturlige tilstand i tilfellene fastsatt i forskriften.
• c) Betaling av erstatningsstønad på bygdeland , i samsvar med artikkel 22.5 i loven.
• d) Søknad om byplankonsesjon , i samsvar med det godkjente handlingsprosjektet, innen en maksimal periode på ett år fra vedtaket av prosedyren for forhåndsgodkjenning.

De utløpet av nevnte periode vil avgjøre utløpet av autorisasjonen , som vil bli erklært etter å ha hørt interessenten.

Derfor, som vi kan se , den interesserte har ETT ÅR fra innvilgelse av forhåndsfullmakt til å be om byggetillatelse. Selv om det, som vi har sett i lovartiklene, tillates felles fremleggelse av anmodningen om forhåndshøring og byggetillatelsen.

Er tillatelsen til å utføre byggevirksomheten vilkårsbetinget?

Artikkel 34 regulerer varigheten av landkvalifisering som følger:

– Generelt er begrepet ubegrenset. Med andre ord, når forhåndsgodkjenningen og lisensen er gitt, er kvalifiseringen av tomten til å utføre byggeaktiviteten ikke underlagt et vilkår.

– Men, og dette er viktig, slår forskriften fast at dersom virksomheten som skal utføres opphører i en sammenhengende periode på FEM ÅR på rad, vil det føre til at autorisasjonen mister gyldighet.

Det vil si at hvis eiendommen er forlatt, eller bruken har opphørt i en sammenhengende periode på minst 5 år, i dette tilfellet vil administrasjonen tilbakekalle autorisasjonen, og tomten må gå tilbake til sin opprinnelige tilstand, noe som vil bety riving av bygget bygninger.

– Ekstraordinære handlinger som tillater bruk eller aktiviteter med en begrenset varighet i tid, de som krever en administrativ konsesjon på offentlig eiendom og de som er autorisert på land inkludert i transformasjonsområder som er fastsatt i territorielle og byplanleggingsinstrumenter.

Autorisasjonen i disse tilfellene vil fastsette varigheten av kvalifikasjonen under hensyntagen til tiden som er avgjørende for avskrivningen av investeringen og, der det er hensiktsmessig, varigheten av den tilsvarende administrative konsesjonen, og gir mulighet for å fornye den på forespørsel fra de interesserte, før den er fullført.

Utløpet av perioden vil føre til tap av gyldigheten av autorisasjonen, og tvinge enhetene og promotørene eller de som trer inn i sine forpliktelser til å gjenopprette landet til dets naturlige tilstand uten rett til kompensasjon.

Ovennevnte vilkår vil bli registrert i konsesjonen som gir fullmakt til gjennomføring av handlingen og i Eiendomsregisteret, i samsvar med bestemmelsene i pantelovgivningen.

Kompensasjonsbetaling

Byggeprosjektet av et rustikk hus anses å ha en "ekstraordinær" bruk av tomten, og av denne grunn vurderer forskriften at denne virksomheten må betales kompensasjon, i tillegg til betaling av avgifter og avledede skatter. om tildeling av arbeidstillatelse.

Artikkel 35 er den som inkluderer vilkårene og betingelsene for kompensasjonsbetaling :

• Det er en fordel av ikke-skattemessig karakter
• Betaling er forvaltet og gjort til kommunen
• Nevnte beløp vil bli tildelt Kommunal jordarv
• Beløpet er ti prosent (10 %) av det materielle utførelsesbudsjettet til verkene skal utføres, unntatt kostnad tilsvarende maskiner og utstyr, uten hinder av de reduksjoner som kan foretas på det etter bestemmelsene i kommunevedtektene.
• Men beløpet ved eneboliger blir uansett femten prosent. (15%).
• Handlinger i eksisterende bygg som ikke innebærer bruksendring vil ikke bli gjenstand for erstatning .

Loven fastslår at beløpet for kompensasjonsbetaling for ekstraordinære handlinger kan reduseres i kommunale vedtekter i henhold til følgende kriterier, som kan være kumulative:

• a) Volumet av investeringer for implementering av produktiv bruk.
• b) Virkningen av handlingen på lokal økonomi og sysselsetting.
• c) Bidrag til vern av historisk arv og miljø.
• d) Innbygging av energianlegg fra fornybare kilder.
• e) Ytterligere tiltak enn de som er strengt nødvendige for integrering av miljøet og landskapet av handlingen.

Er det plikt til å betale erstatningen når det foretas tilbygg av lovlig oppførte bygg?

Svaret er JA.

Forskriften fastslår at størrelsen på den kompenserende fordelen i byggehandlinger, bestående av utvidelse av en lovlig bygning, vil bli beregnet utelukkende under hensyntagen til budsjettet for den materielle utførelse av utvidelsesarbeidene og vil påløpe uten at det berører behovet for å behandle en ny forhåndsgodkjenning i samsvar med artikkel 25.3.

Det vil si at utvidelsen av lovlig bygde rustikke hjem vil kreve:

• Tilstøtende forhåndsgodkjenning
• Forhåndsfullmakt fra bystyret
• Utbetaling av kompensasjonsytelsen for 10 eller 15% av arbeidets budsjett.

KONSTRUKTIVE HANDLINGER PÅ DET UTSPREDTE LANDLIGGENDE HABITATET

Hva menes med «diseminert rural habitat»?

Artikkel 23 i loven fastslår at, i samsvar med artikkel 14.2 i loven, områdene for utbredt landlig habitat utgjøre et territorielt område hvor en sett med bygninger uten bystruktur og knyttet i sin opprinnelse til landbruks- og husdyraktivitet er lokalisert. bygdemiljø, hvis særtrekk bør bevares.

Det spredte landlige habitatet utgjør en bosetting av ikke-urban karakter på rustikk grunn og for å bevare disse egenskapene, kan ikke planleggingsinstrumentene avgrense områder, eller foreslå en planlegging for dem, som innebærer en tetthet større enn tre boliger pr. .

Hvilken type forestillinger er tillatt i det "utbredte landlige habitatet"?

I følge artikkel 36 er handlingene som kan utføres på det utbredte landlige habitatet:

1. I områdene som er avgrenset som landlig habitat formidlet av de generelle byplanleggingsinstrumentene eller ved spesielle planer, kan det gjennomføres byplanleggingstiltak som bidrar til bevaring, vedlikehold og forbedring, og som er forenlig med verneregimet for kategorien rustikk jord. hvor de befinner seg.

Dette vil skje gjennom byreguleringsinstrumenter kalt «Spesialplaner».

2. Eierne av grunnen og bygningene som inngår i disse områdene har plikt til å betale for anskaffelsen av landet som er bestemt til offentlige legater og arbeidene for å forbedre infrastrukturen og tjenestene gitt i byplanleggingsinstrumentet som pålegger dem.
3. De særskilte planene som skal regulere hvilke handlinger som kan gjennomføres i disse «utbredte områdene», vil i tillegg til de urbaniseringsforhold, infrastruktur mv. som er nødvendig for utviklingen av disse handlingene i samsvar med loven, etablere anleggsforholdene. av boliger i området.

Og for dette må nye konstruksjoner overholde følgende betingelser:

1. a) De typologiske, estetiske og konstruktive karakteristikkene vil stemme overens med bygdelandskapet og tettstedets tradisjonelle konstruksjoner.
2. b) Tradisjonelle verdier skal bevares, med prioritering av tiltak for rehabilitering, renovering og fornyelse av eksisterende bygninger.
3. c) Generelt sett maksimal høyde av bygninger vil være to etasjer .
4. d) One nytt hus per tomt vil bli bygget og maksimalt byggbart areal vil være gjennomsnittet for området.
5. e) De vil ikke bli autorisert når implementeringen innebærer overskridelse av tettheten fastsatt i artikkel 23.3.

Hvilken bruk kan gjøres og er tillatt i "spredte landlige habitater"?

Artikkel 39 fastslår at de tillatte bruksområdene i det spredte landlige habitatet generelt vil være følgende:

1. a) Boligbruk med typologier som er typiske for rustikk land.
2. b) Nødvendig bruk av anlegg.
3. c) Vanlig bruk av bygdeareal som ikke endrer områdets egenskaper.
4. d) Tertiær bruk komplementær til boligbruk.
5. e) Turistbruk i eksisterende bygg.

Hvilken bruk er forbudt?

Artikkel 40.

• a) Bygninger, typologier og karakteristiske bruksområder for bymark.
• b) Underinndelinger og handlinger som endrer morfologien til kjernen.
• c) Urbaniseringsarbeider, unntatt de som er nødvendige for å utføre infrastrukturer eller tildelinger fastsatt i sektorbestemmelsene eller i planleggingsinstrumentet, og de som bidrar til bevaring, vedlikehold og forbedring av habitatforholdene.

Hvilken type urban infrastruktur kan utføres i det spredte landlige habitatet?

Artikkel 41.

1. Implantasjon av nybygg
2. Bevaring, vedlikehold og forbedring av eksisterende
3. Utførelse av legater og felles infrastruktur for levering av basistjenester og telekommunikasjon, forutsatt at de er begrunnet i bevaring, vedlikehold og forbedring av de avgrensede områdene.

I tillegg kan byplanleggingshandlinger som tar sikte på å skaffe legater utføres, og teknikkene fastsatt i artikkel 114 i loven for å skaffe generelle og lokale systemer kan brukes, gjennom usystematisk ledelse modalitet .

Tiltakene gitt i planleggingsinstrumentene vil være underlagt tilsvarende kommunal forebyggende kontroll og gjennomføring av ordinære og ekstraordinære handlinger som ikke er fastsatt i disse, tilpasses de vilkår og prosedyrer som er fastsatt i forskriften.

Håndteringen av usystematisk utførelse kan være (art. 42):

1. a) Offentlig , gjennom betaling av kvoter eller, der det er hensiktsmessig, gjennom ileggelse av spesielle bidrag, i henhold til bestemmelsene i lovens artikkel 109 og følgende.
2. b) Privat , i tilfelle det er et initiativ på mer enn 50 % av jordeiendommen til det spredte landlige habitatet, gjennom konstitusjonen av en samarbeidende enhet med det formål å påta seg de tilsvarende utgiftene i et regime med rettferdig fordeling av avgifter, som gjelder i på lignende måte det som er angitt i artikkel 241 til 249.

Eierne av gårder som inngår i omfanget av spredd landlig habitat vil bli obligatorisk innlemmet i samarbeidsenheten dersom de ikke har tiltrådt innenfor perioden fastsatt i artikkel 132.7.

Med andre ord vil eierne av denne typen eiendommer i fellesskap betale utgiftene til infrastrukturarbeidene som skal bygges ut i det "utbredte området" ved lov, eller ved "spesielle planer" for urbaniseringer.

Så vær så snill, vær forsiktig med det når du kjøper eiendommer i diseminated.

TLACORP mai 2023