Byggeprosess når du bygger et hus i Spania for din egen
Når du har byggetillatelsen, du må avtale tjenestene til en byggherre eller konstruktør, for å utføre prosjektet og bygge huset.
Denne byggherren må følge instruksjonene fra arkitekt for å utføre konstruksjonen som strengt planlagt.
Arkitekten
På dette punktet, er svært viktig å ta hensyn til arbeidet til arkitekten. Når tjenestene til en spansk arkitekt er kontrahert for å lage byggeprosjektet, vil han fullføre arbeidet når prosjektet er oppnådd. Men du kan også avtale hans tjenester til "kontroll" arbeidene utført av byggherren, og for å garantere at alle trinnene i konstruksjonen er utført som prosjektet spesifiserer. På spansk er dette "Control de Obra", eller "Supervisión Técnica de la Obra". Selvfølgelig vil honorarene fra arkitekten være høyere hvis arkitekten påtar seg dette arbeidet, men garantiene for konstruksjonen vil være høyere, fordi byggherrens arbeid vil bli periodisk inspisert av arkitekten.
Det er svært viktig at arkitekten må være registrert i den offisielle arkitekthøgskolen i regionen.
Deretter må du utpeke en arkitekt, og avtale en kontrakt med ham som spesifiserer nøyaktig hva han er ansvarlig for, tidsplaner og kostnader for bygningene. Arkitekthonoraret inkluderer utarbeidelse av "memoria de calidades" (Kvalitetsspesifikasjonsliste over materialer). Det må være detaljert, inkludert for eksempel formelen for betongen, type materialer og størrelsen på rør, planer osv.
Arkitekten vil instruere en rigger, en kvalifisert arkitektingeniør, som vil føre tilsyn med bygningen, utføre inspeksjoner på stedet og sikre at bygningen er bygget i henhold til de nødvendige standardene. Han vil utstede arkitektens sertifikater som er nødvendige for å få spansken Certificado de Fin de Obra (Ferdigstillelse – eller endelig verkslisens) og Licencia de Primera Ocupación (kalt First Occupation License eller Certificate of Habitation).
Du må utarbeide en nøyaktig spesifikasjon for bygningen, og deretter finne en pålitelig byggherre. Din arkitekt kan ta ansvar for dette, og for tilsyn. Du må avtale en ferdigstillelsesdato, med en straffeklausul i din favør for sen gjennomføring. Dette må innarbeides i en juridisk bindende kontrakt som skal signeres med byggherren.
«Seguro Decenal» eller «Ti års forsikring
Også i dette punktet er det veldig viktig for deg å vurdere hva som kalles SEGURO DECENAL eller TI ÅRS FORSIKRING.
Når du kjøper utenfor plan fra en spansk byggherre eller utbygger, eller du bygger en ny eiendom (noe som dette er tilfellet nå), må byggherren eller utbyggeren, sammen med arkitekten, garantere deg at de vesentlige og viktigste delene av byggingen vil være sikker i minst ti år.
For å bekrefte dette ansvaret, tvinger det spanske regelverket til utviklere av nye bygninger til å forsikre de viktigste delene av konstruksjonen, da fundamenter, innvendig struktur, hyller osv. Andre mangler som påvirker boligens beboelighet dekkes i 3 år . Andre mindre mangler dekkes i 1 år. I de to siste tilfellene er det ikke nødvendig med forsikring, men hvis en byggherre kan tilby dette som en tilleggsgaranti, vil det selvsagt være bedre.
Det er også en ekstra garanti for konstruksjonen, fordi det samme forsikringsselskapet vil tvinge byggherren til å bestå bestemte kvalitetsinspeksjoner, for å kontrollere kvaliteten på materialene og arbeidene som er laget i eiendommen, for å gi den riktige politikken.
Spansk tiårsforsikring (eller "Seguro Decenal") er obligatorisk og obligatorisk når arrangøren er et selskap med aktivitet for å bygge hus for salg.
Men det er frivillig når utvikleren er en bestemt, vanligvis eieren av tomten. Dette kalles i Spania "Autopromoter", oversatt som "Self-promoter» eller «selvutvikler". Dette er tilfellet der en bestemt kjøper et land i Spania med den hensikt å bygge et hus for ham, men han har ikke aktiviteten til å kjøpe for salg. I disse tilfellene gir spanske lover disse opplysningene muligheten til ikke å søke om denne forsikringen, fordi den spanske regjeringen forstår at hvis en person bygger noe for å bo inne, vil han ta den nødvendige omsorgen for å bygge på en trygg og sikker måte . Så den enkelte kan velge om han vil spare kostnader ved å unngå å betale denne forsikringen; eller for eksempel å tegne denne forsikringen for å ha en bedre beskyttelse mot konstruksjonsproblemer og defekter.
Men hvis du som selvpromotør bestemmer deg for å ikke søke om denne forsikringen, hvis du i fremtiden bestemte deg for å selge huset til andre kjøpere, tvinger spanske lover deg til å informere eventuelle kjøpere om at konstruksjonen ikke er dekket av denne garantien , og de må uttrykkelig akseptere dette som en vesentlig betingelse fra salget. Fra en eventuell kjøpers synspunkt vil det alltid være et bedre alternativ å kjøpe en eiendom med denne forsikringen. Så de må være behørig informert, og de må bekrefte, at eiendommen ikke er forsikret på denne måten.
Byggherren
Som arrangør av konstruksjonen må du avtale en byggherre for å utføre konstruksjonen i henhold til prosjektet og følge instruksjonene laget av arkitekten. En av de viktigste elementene ved å bygge en eiendom er byggekontrakt med byggherren. Byggherren vil alltid prøve å beskytte sine interesser, og hvis du ikke er erfaren med denne typen kontrakter, kan eiendommen din ende opp med å bli av lavere kvalitet enn forventet, eller ta dobbelt så lang tid som lovet eller enda verre.
For å beskytte deg selv, sørg alltid for at advokaten din utarbeider kontrakten eller direkte forhandler kontrakten foreslått av byggherren.
De viktigste elementene i kontrakten er å sørge for at kontrakten tar hensyn til:
- Fullt navn og CIF-nummer (Skattenummeret til selskapet) av byggefirmaet, og eieren er inkludert.
- At konstruksjonen utføres så detaljert som mulig etter planer og bygningsbeskrivelse gitt av arkitekten, samt med detaljert material- og kvalitetliste (“minnesmerke").
- At tilleggsutstyr (som garasje eller basseng osv.) er inkludert i prisen
- At en start- og avslutningsdato er inkludert i kontrakten, med tanke på også straff for sen ferdigstillelse.
- Betalingsbetingelser (nye eiendommer betaler mer enn 20-30 % før byggestartsdatoen og fester alle de øvrige betalingene til ulike stadier av bygget. Det kan også anbefales å beholde 5-10 % av prisen for å reparere eventuelle mangler etter at bygget er ferdigstilt).
- At det skal gis attester fra arkitekt, elektriker og rådhus ved siste betaling.
- Skatter involvert i transaksjonen, som forklarer og beskriver hvor mye som er for IVA (MVA) og stempelavgift (“Dokumenterte juridiske handlinger“), Notarius, tinglysingsgebyrer, etc.
Andre aspekter vi anbefaler å bli enige med byggherren:
- For å sikre at byggherren vil organisere de siste trinnene i prosessen angående dokumentasjon. Det betyr at byggherren selv vil skaffe Sertifikat for sluttarbeider (Certificado Final de Obras), eller Erklæring om nybyggeller Horisontal inndeling (Declaración de Obra Nueva o de División Horisontal), og det viktigste er Yrkeslisens - Bostedsbevis (Beleggsattest). Disse elementene er ekstremt viktige i rustikk land, der det ikke er vanlig å finne nok elektriske eller vannpunkter for tilkobling av strømforsyning.
- For å garantere det, når du har betalt den endelige betalingen for prisen på konstruksjonen, vil du ha vann og elmåleren tilkoblet, og med kontraktene signert på dine private navn.
Hvorfor er det viktig å få fra byggherren sertifikatet for bolig, tilkobling til vann, elektrisk osv.?
Fordi det er veldig vanlig at byggherren forlater saken når han har fullført konstruksjonen, eller når han får Final Works License – CFO (Certificado Final de Obra), og New Building Declaration-DON (Declaración de Obra Nueva).
Med disse sertifiseringene erklærer byggherren at det nye bygget er ferdig (med finansdirektør), og at konstruksjonen er ferdig og allerede erklært i matrikkelen (DON).
Men på dette stadiet er den endelige administrative erklæringen om bygningen ikke fullstendig. Det hviler for å oppnå Certificate of Habitation - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Dette dokumentet er veldig viktig fordi du trenger det for å overføre forsyningen av vann og elektriske kontrakter fra "Works"-forsyning til "Hjem"-bruk.
Vi skal forklare dette konseptet på en bedre måte:
Med en streng tolkning av kontrakten med byggherren, avslutter han tjenesten i det øyeblikket eiendommen er fysisk ferdig, og fremstår som et "hus" i matrikkelen (Registro de la Propiedad). Dette er oppnådd med de to dokumentene nevnt ovenfor:
- Final Works License (Certificado Final de Obra), som er et dokument der arkitekten som projiserte konstruksjonen bekrefter at bygningen allerede er ferdig, med samsvar med både prosjekt- og byggelisens;
- Nybyggerklæring-DON (Declaración de Obra Nueva), som er prosessen med inskripsjon av det nye bygget i matrikkelen (Registro de la Propiedad) over den eksisterende tomten.
I dette øyeblikket har du som arrangør huset komplett og behørig innskrevet i matrikkelen. I tillegg er det strøm og vann på eiendommen. Så du kan tro at eiendommen er klar til å leve inne... MEN... IKKE. Til din informasjon, eiendommen er ikke klar ennå, for at du skal kunne bo der, er eiendommen ikke et "hus" ennå, det er en "konstruksjon" fordi for å være et "hus" trenger du følgende elementer:
- SERTIFIKAT FOR HABITASJON/YRKESLISENS ("CÉDULA DE HABITABILIDAD eller LICENCIA DE OCUPACIÓN: Dette er bekreftelsen fra Rådhuset på at eiendommen er klar for beboelse, og den er påført når eiendommen er ferdigstilt med Sluttverkslisens (Certificado Final de Obra), og innskrevet i matrikkelen med New Building Declaration-DON (Declaración de Obra Nueva).Du trenger dette dokumentet for å få tillatelse fra Rådhuset til å bo i huset. Før du får det, er det du har en konstruksjon, men ikke et "hus".Dette dokumentet vil være nødvendig for å få den individuelle forsyningen av hovedverktøyene på navnet ditt, og med forbruksbruk for et "hus" .
- SERTIFIKAT OM ELEKTRISK TILKOBLING (Boletín de Electricidad) : Før byggherren får boligbeviset, kan det være vann- og strømforsyning i konstruksjonen, fordi det er normalt at byggherren skaffer seg denne forsyningen for å utføre arbeidene til huset (for bompenger, maskiner osv.). Men forsyningen hentet fra byggherren er en forsyning for "verk", men ikke for "hus" bruk. Noen ganger blir kjøpere eller promotører stående i eiendommene sine med elektrisitet og vann "forsyning til bruk" i mange år, fordi byggherren ikke oppnådde riktig CH (habitatbevis). De har vann og strøm, men i svært dårlige forhold, og dyrere enn vanlig forsyning for et hus. Så for å sikre at du som kjøper eller promotør får riktig CH fra byggherrens side, vil det være å anbefale å la en del av betalingen av prisen avtalt med byggherren betales når CH er oppnådd. På denne måten vil dette tvinge byggherren til å jobbe riktig og gjøre sitt beste for å få dette dokumentet så raskt som mulig.
Så, som forklart ovenfor, wJeg anbefaler deg på det sterkeste, som promotør eller kjøper, å få garantier for at byggherren vil overlate eiendommen til deg som beboelig med CH, med riktig vann- og strømforsyning (som et "hus") og med sikkerhet som du vil ikke ha noen problemer med dette i fremtiden.
Byggherren kjenner området, han kjenner arkitekten, også Rådhuset, og han vil skaffe disse dokumentene tre ganger raskere og billigere enn deg. Og hvis han ønsker å bli kontrakt med deg, må han bare skaffe disse elementene. Hvis han nekter å gjøre det, vil det være et rimelig argument å se til en annen.
Promotorlån for å finansiere byggearbeidene til det spanske huset
Det er svært vanlig at du som pådriver må søke om boliglån for å betale byggingen av eiendommen. I dette tilfellet er det et spesifikt boliglån som tilbys av banken for å få nok økonomisk til å bygge eiendommen.
Dette kalles: Promoter Mortgage, eller Self-Promoter Mortage (Préstamo o Hipoteca Promotor o Auto-Promotor).
Situasjonen er følgende: Du har tomten, og en første idé om huset prosjektert med arkitekten, og du har nå funnet byggherren for å bygge. Men du trenger penger, og du må be om lån for å bygge huset. Deretter går du til banken din og spør om muligheter for økonomisk. Etter å ha studert din personlige og økonomiske situasjon for å bekrefte at du vil være en god kunde for å betale tilbake boliglånsbetalingene, så aksepterer hvis banken og tilbyr deg å låne deg pengene til prosjektet. Men banken vil ikke gi deg hele beløpet for byggekostnadene i begynnelsen, de vil gi deg midlene trinnvis. Hvilke trinn?, de som stammer fra den samme utviklingen av konstruksjonen.
For eksempel: Avbildning at du trenger € 100.000 for å fullføre arbeidene. Banken vil gi deg 20 % for å kjøpe tomten, og for å lage fundamentene, 20 % når strukturen er ferdig; 30 % når taket er ferdig osv., og resten når arkitekten foretar «sertifisering av sluttarbeidslisens» eller Licencia de Final de Obra.
Banken din vil be arkitekten din om en oppdatering av bygningene om å utstede en sertifisering som bekrefter at arbeidet er tilfredsstillende fullført.
Deretter tar du med deg den sertifiseringen til banken, og de vil låne deg tilsvarende prosentandel for det trinnet i forhold til det globale. Banken din kan be deg om å ha tomten på navnet ditt før for å gi deg godkjenning av boliglånet, og å erklære huset "på bygging" i tinglysingen. Dette er fordi, noen ganger, tilbyr byggherren deg en av tomtene som står på hans navn til deg for å bygge der, og tomten beholder i byggherrens navn til den er ferdig.
Så, for at du skal gi en bedre garanti til banken, kan de be om å få endret tomten til ditt navn, og informere tinglysingen om at det bygges et hus i det landet. Hvis dette er tilfelle, må du gå til notarius, og få skjøtene på landet inn i ditt navn. Med skjøtene på grunnen i ditt navn, må du gå til tinglysingen sammen med Byggeprosjektet, og Byggelisensen. På denne måten vil matrikkelen ha huset "i bygging" over den grunnen.
Siste trinn – Juridiske og skattemessige dokumenter for å fullføre konstruksjonen
Final Works License – Licencia o Certificado Final de Obra
Som forklart før, når arbeidet er ferdig, er det nødvendig at noen bekrefter at jobben er fullført. Dette er arkitektens arbeid. Han har plikt til å gå til bygningen og inspisere at arbeidene er helt ferdige og følge instruksjonene og spesifikasjonene som er gitt i begge, hans prosjekt og den innhentede byggetillatelsen. Dette gjøres gjennom Certificado Final de Obra.
Men i mellomtiden er konstruksjonen ikke deklarert i matrikkelen. Så det er en prosess for å registrere konstruksjonen i matrikkelen, som kalles: Declaración de Obra Nueva. Denne prosessen vil få konstruksjonen deklarert i matrikkelen.
New Works Declaration – Declaración de Obra Nueva (DON)Dette er en prosess som gjøres foran en spansk notarius publicus, som vil utarbeide skjøtene til huset over den eksisterende tomten eller tomten.
For å forberede DON for nye hus, vil det være nødvendig å få Certificate of Habitation (CH) fra de spanske forskriftene godkjent i 2007 (Ley del Suelo de 2007) Land Law. Før 2007 kunne nye hus skrives inn i matrikkelen uten CH.
Som et resultat av DON produserer notaren skjøtene fra huset, og de er behørig registrert på tinglysingskontoret.
Så for å fullføre registreringen av en eiendom, er følgende dokumenter nødvendig:
- Byggeprosjektet fra arkitekten din.
- Byggelisensen
- Final Works License – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra
- Ny bygningserklæring-DON (Declaración de Obra Nueva).
- Ti års forsikring (Seguro Decenal) – Dette er frivillig
Utgifter og skatterPå dette punktet er det veldig viktig å skille to konsepts som er de mest brukte på markedet når noen kjøper en individuell tomt for bygging:
1.- Å kjøpe det endelige bygget fra en promotør eller en utvikler. Deretter får du posisjonen til en normal "kjøper" utenfor planen. Det betyr at byggherren overtar posisjonen som promotøren, og han tilbyr eiendommen til deg når arbeidet er fullført.
På den måten betaler du til byggherren prisen trinnvis så lenge arbeidsprosessen skrider frem. Og du får eiendommen til bygningen når arbeidet er ferdig.
Etter dette konseptet:
- Byggherren er «Promotoren»: Det betyr at byggelisensen står på «hans» navn, og ikke på «ditt».
- Du har ikke eiendomsretten til tomten. Det holder i hendene på byggherren til slutten av byggeprosessen.
- I tilfelle bygningen mislykkes, kan du ikke få tilbake beløpene som er betalt på prosessen med å få tomten eller de eksisterende konstruksjonene som er bygget. Det du har er en "gjeld" mot byggherren.
- Byggherren er tvunget til å inngå en "Byggegaranti" for å sikre at beløpene som betales på grunn av prisen er sikret på en garantert bankkonto. Så i tilfelle prosjektet mislykkes kan du enkelt gjenopprette dem direkte fra banken.
- Byggherren er tvunget til å tegne «Tiårsforsikringen» for å dekke de strukturelle defektene fra bygget i løpet av 10 år.
Så når eiendommen er ferdig, betaler du den endelige prisen for eiendommen, samt hvis du kjøpte en eiendom utenfor plan med følgende utgifter:
- 10 % mva over totalprisen på salget.
- Notarius og tinglysingsgebyr for salget.
- 1-2 % stempelavgift over salgsprisen.
2.- Å innta stillingen som selvpromoter
I dette tilfellet er det DU, og ikke byggherren, som inntar stillingen som arrangør av byggeprosjektet.
Etter dette konseptet:
- DU er "Promotor": Det betyr at byggelisensen er på "ditt" navn.
- Du har eiendomsretten til tomten. Det holder i dine hender til du bestemmer deg for å selge det.
- I tilfelle bygningen svikter, eller du har en rettslig tvist med byggherren, vil du alltid beholde tomten og de eksisterende konstruksjonene som er bygget.
- Byggherren er IKKE tvunget til å tegne en "Byggegaranti" for å sikre at beløpene som betales på grunn av prisen er sikret på en garantert bankkonto.
- Byggherren er IKKE tvunget til å tegne "Ti års forsikring" for å dekke strukturelle defekter fra bygget i løpet av 10 år. Det kan inngås frivillig dersom du ønsker det.
Det betyr at du overtar stillingen som arrangør, så du må betale følgende utgifter:
- Prisen på tomten (Husk at du må kjøpe tomten først)
- Honorarene for prosjektet til arkitekten
- Gebyrene for den endelige verkslisensen til arkitekten
- Byggherrens avgifter og materialer
- Notarius honorar for erverv av land
- Notarius honorarer for Declaración de Obra Nueva-DON
- Matrikkelgebyrene for erklæringen om bygningen "i konstruksjon"
- Matrikkelavgiftene for inskripsjonen av DON
Skatter for:
- Byggelisens: 3-5 % over byggebudsjettet. Dette budsjettet er fastsatt i det samme prosjektet laget av arkitekten din
- Bostedsbevis: rundt € 200-1.000 XNUMX (avhengig av området).
- Skatter på jorda:
- Hvis landet tilhører en bestemt, og ikke til et selskap, da, 6-10 % overføringsskatt, over prisen på landet. Dette skal betales når skjøtene på landet er overført til ditt navn.
- Hvis tomten tilhører et selskap, 21 % merverdiavgift.
- 1-2 % stempelavgift, over totalprisen på konstruksjonen. Dette er budsjettet til huset når det er deklarert for DON. Og det er påkrevd når du bringer skjøtene til DON til matrikkelen å skrive huset over landet.
- mva (IVA) for honorar til byggherren, arkitekten og for materialer.
- Arkitekt: 21 % mva
- Byggherre: 10 % mva
- Materialer:
- Hvis du har kjøpt materialer direkte selv: 21 % mva.
- Dersom byggherren leverer materialer: 10 % mva
Som du kanskje legger merke til, er forskjellene mellom "kjøperen utenfor planen" og "selvpromotøren" svært høye, så beslutningen om å ta i bruk den ene eller den andre krever en detaljert undersøkelse for å vurdere direkte med din juridiske rådgiver.
Registrering i Matrikkelen ("Catastro") for Council Tax eller "IBI"
I posisjonen til selvpromoteren kalles Catastro over landet "rustikk". Landet betaler med andre ord kommuneskatten som "land".
"Catastro" er institusjonen som vurderer eiendommene for kart, tegninger, planer og for kommunale skatteformål.
Mens "Eiendomsregistrering " (matrikkelkontoret), og "skriving” (notarielle skjøter på eiendommen) kan godt bekrefte eierskapet til en eiendom, og vilkårene for denne eierskap, som hvem som eier eiendommen, i hvilken prosentandel, hvis er der begrensninger eller gebyrer (som boliglån, offentlige auksjoner, domstolstvister osv.), "Catastro” vil gi deg en bedre forståelse av eiendommens grenser (vanligvis i visuell form) og, størrelse og beskrivelse av eiendommen.
Men når du fullfører byggingen av et hus over det landet, må du informere Catastro (Råds skattemyndighet), at over det landet nå er det et "hus", med bestemte spesifikasjoner. Hvis du ikke gjør det, kan du få fremtidige problemer.
Det er områder i Spania (som Andalucía og Murcia) hvor notarius, når de erklærer et nytt hus over et eksisterende land, sender skjøtene til Catastro for å informere om endringen. Så når du har skjøtene til DON i matrikkelen, er jobben ferdig på denne måten. Men i andre områder, som Valencia-regionen, må du ta med en kopi av finansdirektøren og byggelisensen til Catastro når du presenterer skjøtene til eiendommen med DON til landregisteret, for å informere dem om at, over landet er det nå et hus. Hvis du ikke gjør det, vil de kontakte deg i nær fremtid for å gi dem disse dokumentene.
Når konstruksjonen er behørig innskrevet i Catastro, er jobben ferdig, og snart (det tar noen ganger rundt 1 eller 2 år), vil du begynne å motta regningene fra Council Tax-IBI BILLS.
