ANSVARLIG ERKLÆRING - CEDULA DE HABITABILIDAD - LICENCIA DE OCUPACION 2021

NY NORMATIV VALENCIAN REGION 

– FRAMHÅNG PROSESSEN FOR Å SELGE NYBYGG

Occupancy License (på spansk "Licencia de Ocupación” ) – også kalt “Beboelsessertifikat” eller “Sertifikat om samsvar” – er en bemyndigelse til å okkupere et hus/leilighet, og bekrefter at byggingen er utført i henhold til gjeldende forskrifter og at konstruksjonen derfor kan brukes som «boligbolig».

Det er et veldig viktig dokument siden, uten det, juridisk sett, kan en bygning ikke brukes som et "hus".

På grunn av dens spesielle betydning krever vann- og elektrisitetsleverandører ofte dette dokumentet for å autorisere levering av tjenester, eller for å endre eierskapet til kontrakter på navnet på de nye eierne.

Det finnes to typer brukslisens avhengig av om de brukes til nybygde hus, eller til brukt/videresalg.

– FØRSTE OKKUPASJONSLISEN – NYE BYGG

Dette er den som utstedes så snart byggearbeidene er ferdige, i nybygde hus, eller i de som har gjennomgått en omfattende reform og som har medført en endring av strukturen.

Det vil si at det vil være pådriverne som, når byggearbeidene er ferdige, utsteder sertifikatet som beviser at arbeidene er fullført. For å gjøre dette bruker de å presentere passende dokumentasjon for bystyret, og få lisensen til å okkupere nevnte konstruksjon med alle boligforholdene for å anses som et "hus".

Når brukstillatelsen er oppnådd, vil bruk av bygningen som "hus" bli autorisert.

Denne lisensen utstedes på nybygde hus, så vel som på de hus som har gjennomgått en omfattende reform og som har ført til en betydelig endring av strukturen som reform av tak, struktur, fundamenter, fasade, utvidelser av eksisterende konstruksjoner eller bygninger. nye på eiendommen mv.

– LISENS FOR ANDRE OKKUPASJON

Disse tillatelsene gis når utløpsperioden for førstegangsbevillingene er utløpt, og når det er overføring av huset, eller når det er ment å endre vann- og elektrisitetsforsyningen til et annet navn enn førstebedriftsinnehaveren.

Dette er også konsesjonene som utstedes i de gamle husene som aldri har hatt førstegangsbevilling.

Historisk sett har prosessen med å skaffe beboelseslisenser vært en kilde til forvirring, konflikt og til og med endeløse rettslige prosedyrer mellom byggere, enkeltpersoner, kjøpere og selgere av hus i Spania.

Denne artikkelen fokuserer utelukkende på det nye normativet i Valencia-regionen om FØRSTE OKKUPASJONSLISENSER (LO) i nye bygninger.

Byggherrer og utbyggere har i mange år krevd en effektivisering av prosessene for å skaffe LO, siden de i mange ganger var i situasjoner der selv konstruksjonen ferdig og klar til innflytting ikke kunne selges eller okkuperes av nye kjøpere før denne yrkeslisensen ble oppnådd.

TIDLIGERE PROSEDYRE

Historisk sett har prosedyren for å få okkupasjonslisensen gått gjennom en lang og komplisert prosess. Så snart LO ble forespurt fra bystyret av arrangøren, ble det åpnet en prosess der administrasjonen, etter å ha studert dokumentasjonen, og etter å ha løst eventuelle dokument- eller prosedyremangler, endte med en direkte inspeksjon av en av byrådsteknikerne å verifisere at byggingen var fullført i samsvar med byggeprosjektet, og at konstruksjonen stemte overens med den daværende byggetillatelsen.

Med andre ord, prosessen var avhengig av hastigheten eller tregheten til den lokale administrasjonen for å administrere lisensutstedelsesfilen, samt tilgjengeligheten av teknikerne til å utføre anleggsbesøk / inspeksjoner for å sjekke om byggherren hadde bygget og fullført arbeidene i perfekt overensstemmelse med byggetillatelse oppnådd, uten å hoppe over vilkårene fastsatt der.

Det var derfor en kontrollmekanisme etablert av administrasjonen for å oppdage eventuelle konstruksjonshull hos byggherrene, overvåke og sikre at de til enhver tid fullfører byggingen av hus i samsvar med lisensen og den godkjente konstruksjonen. prosjekter.

Imidlertid kan prosedyrene for å oppnå nevnte brukslisens ta måneder, og til og med år, noe som gjorde at de husene som var klare til å bli okkupert, ikke kunne selges av byggherrene eller brukes av kjøperne, før ingen svar fra administrasjonen.

ENDRING AV REGLER: UTSEENDEET AV DEN "ANSVARLIGE ERKLÆRINGEN" - På spansk "Erklæring Ansvarlig” – “DR”

For å lette og fremskynde salg og okkupasjon av hus av byggherrer, for noen år siden, i mange regioner og autonome samfunn i Spania (inkludert Valencia, Madrid, Catalonia, Balearene, Murcia og Andalusia), ble det etablert et system der oppnåelsen av den første okkupasjonslisensen ble fremskyndet ved å opprette et dokument kalt "Ansvarlig erklæring".

Ved hjelp av denne mekanismen ble okkupasjonen av eiendommen av de nye eierne tillatt mens den endelige "okkupasjonslisensen" ble utstedt av administrasjonen når byggearbeidene var fullført og dokumentet om ansvarlig erklæring ble presentert for bystyret.

Ved hjelp av dette dokumentet presenterer arrangøren av arbeidene selv all dokumentasjon for bystyret, og signerer under sitt ansvar at de utførte arbeidene er fullført i samsvar med den tidligere oppnådde byggelisensen, og påtar seg under eget ansvar enhver usannhet eller feil i den oppgitte dokumentasjonen.

På denne måten ble det tatt et skritt videre i prosessen med å få den første okkupasjonslisensen siden, med bare fremleggelse av den ansvarlige erklæringen, okkupasjon av husene av kjøpere ble tillatt og autorisert, og dermed unødvendig og unødvendig venting.

Denne prosessen eliminerte imidlertid ikke utstedelsen av den endelige okkupasjonslisensen av administrasjonen. Så, når den ansvarlige erklæringen ble mottatt, hadde byrådet en viss tid til å utføre de nødvendige verifikasjoner og kontroller, og til å verifisere at utsagnene fra byggherren eller utbyggeren var sanne. Og i tilfelle byrådet oppdaget et problem eller en mangel i nevnte prosedyre, hadde det fakultetet til å kansellere utstedelsen av den endelige brukslisensen, og utbyggeren eller byggherren var selv direkte ansvarlig for eventuelle skader forårsaket av feilene eller feilene i prosessen.

Denne prosedyren innebar en forskyvning av byggegarantien fra forvaltningen til utbygger. På denne måten var utbygger, ved direkte å påta seg ansvaret for tilpasningen av huset til regelverk, den som personlig ga rettssikkerheten i prosessen, og tillot en rask oppdatering av husene som ble bygget.

Men som vi sier, i henhold til den forrige prosedyren, var det fortsatt to faser:

– Den første var presentasjonen av den ansvarlige erklæringen

– Den andre var utstedelsen av den endelige bevillingsbevillingen av bystyret.

Og dette har gitt opphav til at mange kommuner i mange år har betraktet den ansvarlige erklæringen som en ren «forespørsel» eller «søknad» av okkupasjonsbevillingen, uten å gi den reguleringsvirkningene av samme okkupasjonsbevilling.

Med andre ord, den ansvarlige erklæringen ble ikke ansett som en "bevilgningsrett" for å okkupere huset, inntil den endelige brukslisensen gitt av administrasjonen ble oppnådd etter de aktuelle inspeksjonene.

Resultatet av dette er at selv med opprettelsen av DR, måtte utbyggere og kjøpere vente til LOs godkjennelse fra administrasjonen til begge, selge og okkupere konstruksjonene.

NY PROSEDYRE FOR JANUAR 2021 – VALENCIAN COMMUNITY

I januar-februar 2021 har en ny reguleringsprosess blitt generert for å få okkupasjonslisenser i Valencia.

Gjennom de nye forskriftene som er gjenstand for denne artikkelen, har regjeringen i det Valencianske samfunnet etablert et nytt system i hele regionen, der den ansvarlige erklæringen er utstyrt med samme effektivitet og samme "aktiveringstittel" som Occupancy-lisensen når tillater salg og okkupasjon av husene.

På denne måten, når den ansvarlige erklæringen er presentert, blir dens virkninger assimilert med virkningene av okkupasjonslisensen, og dermed eliminerer venteprosessen for å få den påfølgende okkupasjonslisensen.

Med andre ord, bare presentasjonen av «Ansvarlig erklæring» til bystyret vurderes "tilstrekkelig tittel" å gi byggherren/utbyggeren fullmakt til å selge huset, samt dets okkupasjon av kjøperne. Så snart arbeider er fullført, kan arrangøren, ved å levere den ansvarlige erklæringen til rådhuset, kreve og tvinge kjøperen til å fullføre kjøpsprosessen, samt betaling av resten av prisen.

På samme måte kan kjøper gjennom ansvarlig erklæring direkte kontrahere vann-, elektrisitets- osv. tjenester ved bruk av ansvarlig erklæring innhentet av utbygger.

I prinsippet er omfanget av denne forskriften for alle bystyrene i Valencia, bortsett fra de som uttrykkelig fortsetter å følge den tidligere forskriften.

Det kan med andre ord være slik at det er kommuner som vedtar denne nye forskriften, som ansvarlig erklæring vil ha samme virkninger som et oppgjør av førstegangsbedrift. Det kan imidlertid være slik at det er andre kommuner som foretrekker å fortsette å forholde seg til det tidligere regelverket, og som nekter å gjøre den ansvarlige erklæringen virksom, som krever at konstruksjonene får tidligere bruksbevilling, gjennom besøk på tilsyn med direkte arbeid. av bystyret.

KONTROLLMETODE OG KONSTRUKSJONSGARANTI.

Som vi sier i denne artikkelen, betyr å gjøre RD fullt ut effektiv å overføre den konstruktive garantien fra administrasjonen til promotørene for å effektivisere prosessen. Den samme regelen etablerer imidlertid nye kontroll- og inspeksjonsmekanismer som kommer for å supplere de tidligere prosessene, og alltid beholder makten til å besøke og fysisk inspisere arbeidet for et senere tidspunkt.

VÅRE KOMMENTARER TIL DENNE LOVEN:

Fra vårt kontor stiller vi oss selv følgende spørsmål.

Hva skjer i tilfelle en byggherre får den ansvarlige erklæringen som bruksbevilling, kjøper til å skjøte og fullføre salget av eiendommen, og at byrådet senere, ved en etterfølgende befaring, oppdager mangler, og til og med vedtar ugyldighet av beboelsesbevillingen, på grunn av uoverstigelige byggefeil? –

I disse tilfellene vil det oppstå en mangel på beskyttelse overfor forbrukeren, som i tillit til systemets rettssikkerhet kjøper og anskaffer eiendommen, betaler prisen, okkuperer huset, og på et senere tidspunkt administrasjonen kansellerer det ved å pålegge et ansvar på et byggefirma, som, selv om det er presentert som direkte ansvarlig både sivilt og strafferettslig, etterlater i en vanskelig krevende stilling til kjøperen og forbrukeren.

Det vil si at denne kjøperen, eller denne forbrukeren, må kjempe for å bli kompensert av utbyggeren, eller byggefirmaet, i domstoler og rettslige prosedyrer som ingen ønsker.

Svaret fra den valencianske administrasjonen i denne forbindelse er at denne forskriften har blitt fremmet ikke bare av det valencianske samfunnet, men også av dets egne harmonisering av europeisk lovgivning som i årevis har krevd at den spanske administrasjonen skal være mye raskere i disse sakene og prosessene, samt større tillit og ansvar til byggeagenter i Spania.

Derfor, gjennom denne nye forordningen, er det som gjøres å anvende og utvikle mekanismer og prosedyrer som allerede brukes i andre medlemsland i Det europeiske fellesskap, for å oppnå mer smidige og enkle mekanismer for konstruksjon og eiendomsaktivitet i Spania.