REGISTRERING AV ULOVLIGE BYGG – FUERA DE ORDENACION

Generelle aspekter

Spanske forskrifter fastslår at for at en konstruksjon skal ha tilgang til eiendomsregisteret, må notarius publicus kreve at byggelisensen leveres, og all byggedokumentasjon, inkludert den endelige arbeidsattesten osv.

Dette er hva kongelig lovresolusjon syv/2015 av 30. oktober sier (konsolidert tekst av jordloven)

Hvordan er situasjonen for de bygningene som er bygget uten byggekonsesjon?  

I disse tilfellene fastsetter den samme jordloven i sin artikkel 28.4 at de konstruksjonene, bygningene og installasjonene som det ikke lenger er hensiktsmessig å vedta tiltak for å gjenopprette urban lovlighet som innebærer riving, på grunn av utløpet av begrensningen. tilsvarende perioder, kan ha tilgang til tinglysningen.

 Hva er hensikten med et bygg «uten konsesjon» for å få tilgang til tinglysningen?  

Den prinsipielle grunnen til dette er at en konstruksjon som ikke er en del av tinglysningen ikke kan inngå i noen rettslig transaksjon. Det vil si at du ikke kan kjøpe, selge, arve, pantsette, betale skatt osv.

Med hvilken tilgang til eiendomsregisteret gjør at konstruksjonen kan være gjenstand for lovlig ferdsel, og være en del av eiendomsretten til eieren. Og videre innebærer det implisitt at nevnte eiendom ikke kan rives, rives eller på annen måte ødelegges av rettssystemet. Med hvilket eier dermed befester eiendomsretten over nevnte konstruksjon, selv om den er bygget uten konsesjon.

Hvis konstruksjon bygget uten konsesjon, går til eiendomsregisteret, er det fullt legalisert? Med andre ord, kan det anses som 100% lovlig?

Svaret er komplisert.

Som vi har sagt tidligere, innebærer adgangen til en konstruksjon uten konsesjon til tinglysningen å gjøre denne konstruksjonen juridisk synlig.

Med andre ord , når en konstruksjon bygges med byggetillatelse, informeres bystyret om at en bygging skal utføres , og det spanske rettssystemet legger merke til nevnte konstruksjon. Det informeres også når denne konstruksjonen er ferdigstilt gjennom ferdigattest av arkitektens arbeid, og dennes erklæring på notarkontor gjennom tilsvarende erklæring om nybygg. På denne måten blir en konstruksjon bygget med byggekonsesjon automatisk identifisert og anerkjent av rettssystemet.

Imidlertid er en konstruksjon som er bygget uten en byggetillatelse er ikke en del av den lovlige trafikken, fordi konstruksjonen ikke er meldt til forvaltningen . Det kan være at det er en registrering av nevnte konstruksjon med henblikk på skatter, matrikkel og Ibi, men dette betyr ikke at byråene som har ansvaret for å kontrollere og føre tilsyn med arbeidene i territoriet, med tanke på konstruksjonslovlighet, har fått kjennskap til denne juridiske konstruksjonen.

I tillegg, dersom dette var tilfellet, det vil si dersom administrasjonen var klar over at det forelå en ulovlig konstruksjon, ville den automatisk måtte handle ved å pålegge riving av nevnte konstruksjon da den ble ansett som ulovlig.

Det som skjer er at Spansk administrasjon , på grunn av det samme prinsippet om sikkerhet i den lovlige trafikken av rettslige og kommersielle handlinger, kan ikke holde på ubestemt tid til å handle mot de arbeider og konstruksjoner som er utført ulovlig.

Med dette fastsetter de forskjellige spanske regionale forskriftene alltid en maksimal frist for offentlige administrasjoner til å oppdage verk og konstruksjoner som er bygget uten lisens, og dermed kunne straffe dem gjennom administrative sanksjoner, bøter og til og med rivningsordrer. Etter denne tid uten at administrasjonen har oppdaget, eller uten å ha aksjonert mot konstruksjonen, blir den legalisert og patrimonialisert i eiers eiendeler.

"Fuera de ordenación" etter regioner

Vi skal nå snakke om to saker, Valencia og Andalusia.

Fuera de ordenación i Valencia-regionen

I det Valencianske samfunnet er regelverket basert på Lov 5/2014 av 25. juli om «Territoriumsplanlegging, byplanlegging og landskap» av det Valencianske samfunnet (bedre kjent som ” LOTUP "), som ble endret sist 2019, gjennom loven av 5. februar, som er i kraft siden 8. februar 2019.

Denne loven fastslår følgende utløpsperioder :

For å bestemme utløpstiden for administrasjonens handlinger i disse tilfellene, er det nødvendig å skille mellom to tilfeller:

• Ubebygd land, rustikk, fredet . For verk som er lokalisert på ikke-utbyggbart eller beskyttet land, det er ingen utløpsperiode .

Derfor kan forvaltningen, uavhengig av om muligheten for økonomisk sanksjonering av nevnte arbeider er utløpt, til enhver tid pålegge riving av verk bygget uten konsesjon, siden forvaltningens rett ikke foreskriver, som vi sier.

• Urbant eller urbaniserbart land: Når det gjelder urbant utbyggingsareal, er foreldelsesfristen for de konstruksjoner som ved ikrafttredelsen av LOTUP (august 2024) ikke hadde fastsatt utløpstiden i henhold til tidligere lovverk. 15 år. Tidligere foreldelsesfrist var 4 år.

Det er med andre ord mulig å erklære et verk uten konsesjon så lenge det var ferdigstilt før August 20, 2010 . Denne datoen er veldig viktig, fordi den betyr fire år før ikrafttredelsen av LOTUP, som var nettopp 20. august 2014.

Med hvilken, arbeidene på urbane eller urbaniserbare grunner som på datoen for denne lovs ikrafttredelse var foreskrevet for å ha en byggeperiode for å ha gått mer enn fire år (det vil si alle konstruksjoner ferdigstilt før august 2010), kan legaliseres av tilgang til eiendomsregisteret.

Imidlertid de konstruksjonene på utbyggbart urbant område som ble bygget uten konsesjon etter datoen 20. august 2010 , slik som for eksempel 2011, 2012, 2013, etc., foreldelsesfristen for rivningspålegg av nevnte konstruksjoner det blir 15 år .

Det samme skjer med konstruksjoner påbygget felles ubebygd mark , Som kan ha tilgang til eiendomsregisteret forutsatt at de ble bygget før 20. august 2010.

Imidlertid, og svært viktig, er de konstruksjonene på ubebygd land som ble fullført i august 2010, underlagt imprescriptibility-regimet i lov fem/2014, av LOTUP.

Og med tanke på fredet ubebygd grunn, kan kun de konstruksjoner uten konsesjon som er ferdigstilt før 1. februar 2002 deklareres.

Dette er tilfelle, fordi denne datoen sammenfaller med passeringen av fire år som var regulert i den forrige lovgivningen og med ikrafttredelsen av den Valencianske byloven 16/2003, som trådte i kraft 1. februar 2006, som kom for å fastslå upresistibility for beskyttet land.

Konseptet Fuera de ordenación i Andalusia - "DAFO"

Det samme skjer i Andalusia, selv om det ikke er noe skille mellom urbane og ikke-urbaniserbare. I begge tilfeller øker lov om byplanlegging i Andalusia 7/2022, i sin ordlyd etter siste endring 8. februar 2012, foreldelsesfristen for administrasjonens rett til å kreve riving av verkene fra 4 til 6 år . bygget uten konsesjon.

Som i det Valencianske samfunnet, er denne perioden forstått å gjelde for verk uten lisens som, på datoen for godkjenning av loven, perioden på 4 år fastsatt i den tidligere lovgivningen hadde gått. Med andre ord kan alle konstruksjoner bygget før 8. februar 2008 legaliseres.

Derfor, for de konstruksjoner som er bygget etter denne datoen, blir foreldelsesfristen 6 år.

Tolkning av "Fuera de Ordenación" i Catalonia

Det samme kan sies i Catalonia. Lovdekret 1/2010, av 3. august, som godkjenner den reviderte teksten til den katalanske byplanloven, økte foreldelsesfristen for handlingen for å gjenopprette den urbane lovligheten til bygninger fra 4 til 6 år.

Det vil si å kreve dens riving eller riving.

Men i Catalonia er den andalusiske og valencianske tolkningen av begrepet der den nye utvidede perioden på 6 år begynner å gjelde, ikke gitt. I henhold til de katalanske kriteriene vil de arbeidene som ble bygget før lovens godkjennelse, det vil si 3. august 2010, ha en foreldelsesfrist på 4 år. Og de som ble bygget senere, ville begrepet være 6.

GREIT. Det er forstått!. Så hvis jeg har en konstruksjon uten lisens der periodene som er fastsatt i lovgivningen til mitt autonome område har gått uten å bli sanksjonert, er hjemmet mitt 100 %?

Svaret er litt komplisert.

Som vi antydet i denne rapporten, gir vedtakelsen av begrepet sanksjonering/straff for en konstruksjon myndighet til å registrere nevnte konstruksjon i eiendomsregisteret. Dette betyr at:

Eieren kan "eie" verket uten lisens. Det kan pantsettes, leases, selges, arves, doneres, osv., det spanske systemet kan ikke dekretere riving lenger. 

Men selv om det spanske systemet anerkjenner slik konstruksjon som lovlig, kan den ikke gi den alle rettighetene og fordelene som en juridisk konstruksjon har. Det spanske systemet kan med andre ord ikke assimilere ulovlige konstruksjoner som ikke respekterte loven, som ikke betalte byggeavgifter, arkitekter osv. , med lovlige arbeider som gikk gjennom disse prosedyrene, ble bygget i samsvar med loven, og ble De betalte alle tilsvarende skatter og utgifter.

Av denne grunn er disse konstruksjonene som er bygget uten konsesjon, men som er registrert i eiendomsregisteret, katalogisert på en spesiell måte. De kalles "utenfor normative" ("FUERA DE ORDENACIÓN”) konstruksjoner.

Denne typen konstruksjon er underlagt visse begrensninger med hensyn til juridiske konstruksjoner:

• De er ikke tillatt mer enn reformarbeid begrenset til bevaring, sikkerhet og helse. Derfor har de ikke lov til å utføre rehabiliteringsarbeider.
• Utvidelsesarbeid av eksisterende konstruksjon er ikke tillatt.
• I tilfelle konstruksjonen blir naturlig revet (på grunn av naturlige årsaker, ruin eller katastrofe, flom osv.), kan de ikke gjenoppbygges. De kan ikke bygges opp igjen.
• De har problemer med å få bostedsbeviset. Avhengig av regionen kan rådhuset be dem om å utføre urbaniseringsarbeid (i rustikk) for å få boligsertifikatet, eller nekte totalt, eller til og med be om å rive den ulovlige delen av en bygning for å utstede boligsertifikatet.

På dette tidspunktet snakker vi om Certificate of Habitation:

• Andalucia: Ikke tillat boligsertifikat for hus eller konstruksjoner Fuera de Ordenación, men det gir det de kaller "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), der eiendommen, selv om det ikke er gitt et boligsertifikat, kan kobles til vann og strøm på lovlig måte.
• Valencia: Ikke tillat boligsertifikatet på denne typen hus, men i rustikke land har det skapt et system for legalisering der, hvis det utføres noen form for arbeid for å forbedre omkringliggende veier, fortau og installere moderne restvannsrensesystemer, autoriserer sertifikatet for bolig, og til og med muligheten til å foreta strukturelle reformer i eiendommen, og til og med gjenoppbyggingsrettigheter i tilfelle ruin.

En liten guide som skiller Hovedverkslisens  og Mindre verkslisens

Hovedverkslisens

Det er byggetillatelse innhentet fra Rådhuset for arbeider som krever teknisk kompleksitet og er økonomisk viktig. Av denne grunn skal disse arbeidene reguleres av forskrift om sikkerhet, beboelighet mv.

For å få hovedverkslisensen må et ARKITEKTPROSJEKT utarbeides av arkitekter, ingeniører osv.

Som hovedregel kreves større byggetillatelse i følgende situasjoner:

• Den overordnede rehabiliteringen av boliger.
• Arbeider som påvirker husets struktur (fundament, struktur, fasade, tak, etc.)
• Øk byggehøyde, eller volum.
• Tiltak knyttet til brannvern.
• Riving, eller underavdelinger.
• Endringer i bruken av bygget eller huset.
• Konditionering av næringslokaler.
• Nye byggearbeider.
• Verk som påvirker felleselementene i en bygning.

Mindre verkslisens

Mindre arbeider for reformer etc. krever også konsesjon. Dette er imidlertid enkle arbeider, som ikke krever et prosjekt eller spesialiserte prosjekter, og de har en mye lavere kostnad. Eksempler på disse kan være små reformer, endringer av vegger eller kledning, innredningsprosjekter, fjerning av arkitektoniske barrierer, endring av fortau, fornying av kjøkken eller bad, installasjon av varme, avløp, VVS og elektrisitet, undersøkelser, testing mv.

Et eksempel på legalisering i Valencia-regionen

Et hus bygget i rustica-land i Valencia-regionen i 1979.

Eiendommen ble plassert i et RUSTISK område på mindre enn 10.000 m2 (minimum tomtestørrelse for å ha byggerett i området). Og det ble bygget siden 1979. Så det var en ganske gammel eiendom. På grunn av det faktum at dette er en gammel eiendom, respekterer Rådhuset de eksisterende konstruksjonene som, bygget på mindre enn 10.000 m2, og "utenfor normative", anser de disse konstruksjonene som "lovlig konsolidert av tiden". For eksempel kan de nåværende oppbyggelsen ikke utvides. Så nybygg på eiendommen kan ikke bygges. Rådhuset tillater innvendige reformer på denne typen eiendommer, men ikke utvidelser, konstruksjoner av andre bygninger som garasjer, bassenger, etc.

Det kan også hende at rådhuset ikke godkjenner en lisens til å reformere "essensielle" strukturelle deler fra bygningen som fundamenter, tak osv. Rådhuset vil innrømme å "reformere" det eksisterende huset og "reparere" den eksisterende strukturen, men ikke "fjern" fra de gamle delene for å installere nye. For eksempel, i tilfelle det er en naturkatastrofe eller oversvømmelse som kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke gi rettigheter til å "gjenoppbygge" eiendommen. Så som konklusjon tillater Rådhuset interne reformer for å opprettholde konstruksjonen, men ikke strukturelle reformer fra binger, fundamenter, skifte av tak osv. På grunn av dette anbefaler vi at du instruerer forsikringsselskapet ditt om at naturkatastrofer og andre som påvirker eksisterende konstruksjoner må dekkes av den obligatoriske forsikringen for å kontrahere huset ved ferdigstillelse.

Vi har sett at området IKKE er tilknyttet hovedavløpsanlegg.

Juridiske konsekvenser av hus når de anses som "Fuera de Ordenación" i Valencia-regionen 

 Hvis de ikke blir straffet før august 2010, kan de ikke straffes senere, og kan ikke rives av det spanske systemet, og de er juridisk konsolidert innen tiden.

• Eksisterende konstruksjoner respekteres i deres størrelse, men det er ikke mulig å bygge ny konstruksjon element heller ikke å utvide den eksisterendes.
• Også på grunn av dette faktum respekterer rådhuset de eksisterende konstruksjonene, men de kan ikke forlenges. Så det kan ikke bygges nye konstruksjoner i eiendommen.
• Rådhuset tillater innvendige reformer på denne typen eiendommer. Men på grunn av det faktum at eiendommen ikke er normativ, vil ikke rådhuset godkjenne en konsesjon til å reformere "vesentlige konstruksjonsdeler" fra bygget som fundamenter, tak osv. Rådhuset vil innrømme å "reformere" eksisterende hus, og "reparere" den eksisterende strukturen, men ikke "fjerne" fra de gamle delene for å installere nye. For eksempel, i tilfelle det er en "brann" eller oversvømmelse som kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke gi rettigheter til å "gjenoppbygge" eiendommen. Så, som konklusjon, tillater Rådhuset interne reformer for å opprettholde konstruksjonen, men ikke strukturelle reformer fra biner, fundamenter, skifte av tak, etc.
• Et av vilkårene for å få vurderingen «utenfor normativ» er å bevise at eiendommen ikke har vært straffet i løpet av de 15 årene etter bygging.

Bostedsbevis 

Et annet poeng er at, avhengig av rådhuset i området og de individuelle juridiske betingelsene for konstruksjonen og/eller tomten, eiendommer i "Fuera de Ordenación" kan ha, eller ikke, sertifikatet for bolig, og avhengig av dette kan rådhuset kreve bestemte juridiske aspekter eller arbeider i eiendommen for å oppnå eller fornye dette sertifikatet.

Til din informasjon er dette et dokument utstedt av rådhuset i området der de bekrefter at eiendom oppfyller boligkravene.

Denne eiendommen har ikke fått en "Certificate of Habitation» (CH), og vi har fått bekreftet av Rådhuset at det ikke er mulig å få denne attesten for øyeblikket.

Dette dokumentet er også nødvendig for å koble vann og strøm til eiendommen og å gjøre endringene av vann- og elektriske kontrakter i ditt navn.

Urbaniseringskostnader å utvikle for å fullføre legaliseringsprosessen i Valencia-regionen

I nær fremtid, Rådhuset kan be de nåværende eierne, med tanke på å gi en bedre og mer komfortabel bruk av eiendommene sine, gjøre/betale noen arbeider for å forbedre infrastrukturen der som gater (fotgjengerfelt), fortau, offentlig lys, kloakk og så videre, og til og med gi deler av tomtene til veier, gang- eller grøntområder.

Det vil være nødvendig å se hva slags arbeider Rådhuset vil prosjektere å stille til eierne i fremtiden, og hvem som skal betale for det. I dette øyeblikket, en ny lov som nylig ble godkjent i 2019 (LOTUP) har ånden til å handle med slike grupper av hus for å utvikle noen urbaniseringsarbeider som fortsatt ikke er bekreftet av loven.

Bare for å påpeke at den dyreste kostnaden for urbanisering er tilkoblingen til kloakksystemet fra byen. Siden disse eiendommene er ganske langt unna byen, kan det aksepteres at, i stedet for å koble til hovedkloakksystemet, for å tillate eiere å installere septiktank med rensesystemer for å filtrere og rense bortkastet vann

Flertallet av eiendommene i området har ikke offisielt regulerte eller moderne septiktanker installert for å behandle restvann. Så hvis prosjektet til rådhuset blir presentert i fremtiden, den umiddelbare kostnaden vil være å installere en moderne septiktank i eiendommen.

Etter det eiendomsmegleren opplyser til oss, samsvarer ikke septiktankene med gjeldende regelverk, noe som skjer veldig ofte.

Mens urbaniseringsplanen ikke er presentert og urbaniseringen ikke er fullført, kan rådhuset skape problemer for å godkjenne strukturelle reformer på eiendommen. Eksisterende konstruksjoner respekteres i sin størrelse, men det kan være vanskelig å få lisens eller tillatelser til å bygge et nytt konstruksjonselement eller til og med utvide eksisterende.

Men hvis husene i området forbedres med urbaniseringsarbeidene som kreves via en urbaniseringsplan (kalt MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), vil de ha følgende fordeler:

• Huset vil bli ansett som en "helt lovlig" konstruksjon, så det vil ikke lenger bli ansett som "utenfor normativ", så det vil tillates gjenoppbygging av eksisterende konstruksjoner, strukturreformer, ombygging osv.
• Eiendommen vil ha boligsertifikatet