La oss forestille oss et selskap som er opprettet for promotering og bygging av et hus. Huset og tomten er da eiendeler til selskapet.
Mens huset bygges, bestemmer noen seg for å kjøpe huset med 100 % av kjøpet av eiendomsaksjene i selskapet. Med andre ord, "erverve" selskapet gjennom kjøp av 100% av eiendomsaksjene.
På denne måten "kjøper" kjøperne selskapet direkte, selv om det indirekte er å kjøpe eiendommen.
– I tilfelle ervervet av eiendommen skjedde direkte, ville det betales merverdiavgift i tilfelle eiendommen var knyttet til selgers forretningsmidler.
– Ervervet av eiendommen ville imidlertid betale ITP (Transfer Tax) dersom denne eiendommen ikke ble berørt av selgers forretningsmidler.
Men i tilfelle vi har å gjøre med kjøp av selskapet gjennom kjøp av alle aksjene, betaler det moms eller ITP? .
Det kommer an på….
Merverdiavgiftsloven sier uttrykkelig at erverv av nevnte aksjer eller andeler er UNNTATT, forutsatt at den "reelle viljen" eller intensjonen med nevnte erverv ikke hadde vært å "unngå" betaling av skatten som var generert i antakelsen om den direkte erverv av eiendommen.
Dermed er det en REGEL FOR ANTI-BEDRUDELSE i det spanske skattesystemet som uttrykkelig sier følgende (artikkel 108 i lov 24/1988, av 28. juli om aksjemarkedet, gjeldende artikkel 314 i den konsoliderte teksten til markedsloven for verdipapirer, godkjent av kongelig lovdekret 4/2015 23. oktober (heretter TRLMV):
"1. Overføring av verdipapirer/aksjer vil være Fritatt fra merverdiavgift og avgift på eiendomsoverføringer og dokumenterte rettsakter (overføringsskatt og stempelavgift).
Men loven sier også:
Overføringene som vil bli beskattet av MVA eller ITP når det gjennom slike overføringer den "reelle hensikten" ville vært å unndra disse skattebetalingene.
Uten at det berører bestemmelsene i foregående ledd, skal det forstås, med mindre annet er bevist, at handlingen er utført med "hensikt å unngå" moms- eller ITP-betalinger i følgende tilfeller:
- Når kontroll over en enhet oppnås hvis eiendeler består av minst 50 prosent av eiendommer lokalisert i Spania, som ikke er relatert/påvirket til forretnings- eller yrkesaktiviteter, eller når, når nevnte kontroll er oppnådd, deltakerkvoten i den øker.
- Når kontroll oppnås over en enhet hvis eiendeler inkluderer aksjer som gjør at den kan utøve kontroll over en annen enhet hvis eiendeler består av minst 50 prosent av eiendommer lokalisert i Spania som ikke er relatert/påvirket til forretnings- eller yrkesaktiviteter , eller når, når nevnte kontroll er oppnådd, deltakerkvoten i den øker.
- Når de overførte aksjene er mottatt ved innskudd av fast eiendom gjort i anledning stiftelse av selskaper eller økning av aksjekapitalen, forutsatt at slike eiendeler påvirkes ikke av forretningsmessige eller profesjonelle aktiviteter og at det ikke hadde gått en periode på tre år mellom bidragsdatoen og overføringen. "
Når noen av de ovennevnte tilfellene oppstår, vil den spanske administrasjonen umiddelbart bruke Anti-bedrageri regel, og vil vurdere nevnte tilfeller underlagt den tilsvarende momsen eller ITP-AJD-avgiften. Det vil være kjøperen som har "byrden" til å bevise at hans sanne motivasjon aldri var å unngå betaling av slike skatter.
I eksemplet med denne artikkelen, salget av aksjene ville bety at partene faktisk overdrar en eiendom, men hva gjør de med den hensikt å svindle? – Den virkelige plikten til å betale merverdiavgift (fordi det i dette tilfellet vil være merverdiavgift som første overføring), vil avhenge av om vi har å gjøre med et svindelforsøk eller ikke.
Nøkkelen til å ikke betale moms eller ITP: Eiendommen må være "påvirket" av en økonomisk aktivitet i selskapet, enten i dette tilfellet promotering eller bygging av hus, eller kjøp/salg av land, eller leie, etc.
Derfor oppfyller ikke overføring av verdipapirer/aksjer hvor det erverves kontroll over et selskap hvis eiendeler består av mer enn 50 prosent av fast eiendom knyttet til en økonomisk virksomhet, kravene for at Anti-Fraud-regelen skal gjelde.
Dermed vil overføring av slike aksjer være unntatt fra merverdiavgift og skatt på eiendomsoverføringer og dokumenterte juridiske handlinger (ITP-overføringsskatt), med mindre den spanske administrasjonen bekrefter at det med slik overføring har vært ment å unndra betaling av skattene som ville blitt pålagt ved overføring av eiendommene som eies av enhetene som disse verdiene representerer.
- Konklusjon:
Denne transaksjonen kunne trolig ikke beskattes med merverdiavgift og aksjene kan derfor selges uten beskatning, siden det er åpenbart at eiendommen som bygges påvirkes av selskapets økonomiske aktivitet, men det gjenstår å avgjøre om det er svindel eller ikke, for vi burde vite de fullstendige transaksjonsdetaljene.
- For eksempel forstår vi at hvis konstruksjonen av selskapsstrukturen for å bygge en enkelt eiendom og selge aksjene har blitt utført med kjennskap til fra begynnelsen av intensjonen om å selge nevnte aksjer og med en direkte avtale med en kjøper fra det øyeblikket den begynner byggingen , så vil en inspektør sannsynligvis fastslå at det foreligger en hensikt om skatteunndragelse.
- Hvis vi derimot har startet bygging med den hensikt å selge og bygge om flere boliger, men i mellomtiden har det dukket opp en boligkjøper som foretrekker å bli i selskapet uansett årsak, så kan det godt hevdes at det ikke er noen MVA i overføringen (verken TPO), så transaksjonen ville være fritatt for avgifter.
Som du kan se, kan tolkningene være mange og alle akseptable, så igjen anbefaler vi på det sterkeste at du går til ekte spanske eksperter på området før du utfører en eiendomstransaksjon.
