Ekspropriasjon av eiendommer i Spania-Land's Grab

En ekspropriasjon er definert som "å ta jord uten samtykke fra eieren ...".

Det er vanskelig å forestille seg en myndighetsutøvelse som kan ha en mer direkte innvirkning på en eiers eiendomsrett enn å ta en eiers grunn uten eiers samtykke.

Som fagfolk blir vi ofte konsultert av begge grunneierne i ekspropriasjonssaker. Ofte er verdsettelsesspørsmålene som oppstår ved ekspropriasjonskrav komplekse.

En forståelse av ekspropriasjonsprosessen kan være til betydelig hjelp for takstmannen, som allerede står overfor en betydelig oppgave.

Denne presentasjonen er ment å gi en generell oversikt og forståelse av ekspropriasjonsprosessen fra start til slutt. Prosessen med ekspropriasjon er forståelig nok svært teknisk og spesialisert, og for både grunneiere og eksproprierende myndigheter kan ekspertråd om kritiske strategiske spørsmål med forståelse for prosessen utgjøre forskjellen mellom et rettferdig og rettferdig resultat og en katastrofe.

Dersom ekspropriasjonen er begrunnet med formålet om «allmennnytte», kan ikke eieren gjøre innsigelse mot dette vedtaket fra forvaltningen.

Den nødvendige eller obligatoriske ekspropriasjon bruker å være en årsak til mistillit mellom borgere, fordi innebærer å tvinge dem til å overlate til administrasjonen deres eiendommer eller eiendeler. I prosessen med å bygge en vei, en bro eller et idrettsområde (offentlig infrastruktur), er det ofte nødvendig å kreve eiendomsretten til landet som tilhører enkeltpersoner. Det må tas i betraktning at forvaltningen er den eneste enheten som har nok fakultet til å tvinge opplysninger til å gi sine eiendommer. Og mot denne makten, kan ikke den spesielle gjøre motstand.

For eksempel mottar eieren en kompensasjon for den økonomiske skaden, eller et bytte for en annen eiendel. Denne kompensasjonen er kjent som "rettferdig pris" (Justiprecio), som dessverre svært ofte ikke er så "rettferdig" som ønskelig, og er det mest kamppunkt i prosessen.

Ekspropriasjon årsaker. Spanske lover

Den obligatoriske ekspropriasjonen innebærer overføring av eiendomsretten fra en bestemt til administrasjonen, som kan erverve den selv uten eierens samtykke. Det er regulert i Lov om obligatorisk ekspropriasjon, fra 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), reguleringsloven av 1957 (RD 1957), og det nye Refunded Land Act fra 20. juni 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Hovedkonsekvensen av denne forskriften er plikten til å gi eiendommen som kreves av forvaltningen, når bruksformålet er tilstrekkelig med lovene.

Lovene bekrefter at en ekspropriasjon kan besluttes av Godset, Regionsstyret (Autonomt samfunn), provinsen (Provins), øya eller lokalstyret (Ayuntamiento), og er den mest absolutte manifestasjonen av den offentlige makten, foran hvilken den enkelte ikke kan gjøre noen juridisk motstand hvis handlingen er behørig begrunnet og i henhold til lovene.

Er av denne grunn at det første trinnet i ekspropriasjonsprosessen er erklæringen av "Offentlig verktøy" fra eiendommen eller retten til å ekspropriere. Faktisk er det helt uunnværlig å erklære den rettigheten eller eiendommen som "offentlig nytte".

Dette kravet om «Allmenn nytte» er så viktig at organismen som skal utføre ekspropriasjonen må være «offentlig». Det betyr, for eksempel, i AVE-prosjektet i regionen, at ekspropriasjonsinstitusjonen er departementet for offentlig infrastruktur (Ministerio de Obras Públicas), og ikke RENFE verken ADIF.

Hvilke gjenstander kan eksproprieres?

Selv om ekspropriasjonene i de fleste tilfellene dreier seg om eiendomsrett til fast eiendom, kan det være gjenstand for ekspropriasjon av alle slags eiendeler som kunstverk, biler, fartøyer, obligasjoner, aksjer og andre rettigheter som under bestemte omstendigheter kan være nødvendig for "Public Utility".

Ekspropriasjonsprosess

Det første trinnet er erklæringen om "Public Utility". Denne erklæringen må alltid avgis gjennom en rettsakt, eller i en avtale fra Ministerrådet (Consejo de Ministros), bortsett fra i de tilfellene hvor boet eller eiendelen er absolutt "essensielt" for de offentlige prosjektene som skal utvikles av Eiendom.

I disse siste tilfellene anses "offentligheten" som implisitt, og administrasjonen trenger bare å publisere eiendelene eller eiendommene som skal eksproprieres i den offentlige offisielle bulletinen (Boletín Oficial del Estado – BOE), i provinsens offisielle bulletin (Boletín Oficial) de la Provincia), og en av de mest populære avisene i provinsen.

Etter denne publikasjonen vil den starte et tidsintervall på 15 dager av offentlig informasjon. Det vil overlate til berørte opplysninger å gjøre eventuell motstand og å rette opp uregelmessigheter i informasjonen.

Etter disse 15 dagene er det ytterligere 20 dager der administrasjonen studerer hver og en av motstanden eller uregelmessighetene som er oppnådd. Etter dette tidspunktet erklærer administrasjonen "nødvendighet av okkupasjon" (necesidad de occupación), som må publiseres og varsles individuelt til alle berørte.

Faktisk er det svært viktig individuell varsling til de involverte opplysningene. Ellers kan ikke ekspropriasjonen være "lovlig". Mot denne varslingen kan den enkelte ikke gjøre motstand, men kan anse erklæringen om "offentlig nytte" for eiendommene deres, og eller erklæringen om "nødvendigheten av okkupasjon", som ugyldig i den administrative prosessen og i domstolene og domstolene.

En av de mest populære årsakene til motstand mot ekspropriasjonsprosessen er feil i folkeopplysningsprosessen på 15 dager.

Når de mottar varselet, har opplysninger 10 dager på seg til å gjøre innsigelse mot varselet. Denne motstanden vil bli plassert direkte i den administrative prosessen, ikke i domstolene, og administrasjonen vil ha 20 dager på seg til å avgjøre. I mellomtiden vil ekspropriasjonsprosessen være i beredskap med en grense på 30 dager.

Den "rettferdige prisen" - Justiprecio

Når ekspropriasjonen er bekreftet, vil den berørte ha rett til å motta en kompensasjon, som er kjent som "Fair Price" eller "Justiprecio". Størrelsen på denne kompensasjonen er beregnet med en tidligere vurdering av eiendelene og rettighetene som skal eksproprieres, og kan avtales "vennlig" mellom partene i løpet av 15 dager.

Hvis dette beløpet er avtalt, vil prosessen være ferdig.

For eksempel, hvis delene ikke kommer til et punkt for enighet med den prisen, må en ny prosess åpnes der administrasjonen overlater 20 dager til eierne til å presentere sine vurderinger over eiendomsvurderingen og foreslå en pris (Hoja de Aprecio ).

Administrasjonen kan da godta eller avslå dette forslaget. Hvis den godtar, vil prosessen være fullført.

For eksempel, hvis administrasjonen nekter å akseptere den foreslåtte prisen på delen, vil de foreta en ny verdivurdering (Hoja de Aprecio) som vil gi eieren beskjed om å studere den i en periode på 15 dager.

Hvis han godtar, vil prosessen være fullført.

For eksempel, hvis eieren ikke aksepterer den siste prisen som ble tilbudt av administrasjonen, vil saken bli tatt til provinsen Ekspropriasjonsdomstoler (Jurado Provincial de Expropiación), som til slutt vil være den som bestemmer om rettferdig pris.

Disse domstolene er i hovedstaden i provinsen (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz), og de er dannet av en president og fire assistenter, som en offentlig funksjonær, en representant fra Farmers Association (Cámara) Agraria), og en notarius. Deres funksjon er å studere forslagene til pris fra delene, og gi den riktige avgjørelsen. I teorien bør de ta maksimalt 8 dager på å ta avgjørelsen (av min erfaring vet jeg at de tar, noen ganger ett eller to år!).

Ekspropriasjonsdomstolenes avgjørelse kan avslås og sendes til en høyere domstol. Ved forsinkelse av avgjørelsen fra Ekspropriasjonsnemndene i mer enn 6 måneder, kan renter knyttes til erstatningsbeløpet. Og hvis det er en prisbeslutning, men administrasjonen ikke betaler i mer enn 2 år, må eiendommen en ny vurdering tas over eiendommen for å kontrollere verdien etter den tid, dette kalles "retasación".

Etter presentasjonen av "retasación", start prosessen på nytt for å oppnå en ny "rettferdig pris". Når den nye prisen er innhentet og betalt, kan eiendommen okkuperes av administrasjonen i en begrenset periode. Noen ganger bestemmer administrasjonen seg for å bytte prisen for å betale for eiendom ekspropriert med en annen eiendom.

Tilbakeføringsrett

Ekspropriasjonsprosessen kan forlenges i flere år inntil begge deler kommer til enighet om «Fair Price», selv om det ikke betyr at ekspropriasjonsprosessen stopper der. På denne måten introduserte Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), "tilbakefallsretten". Denne rettigheten gir eieren mulighet til å gjenopprette eiendommen helt eller delvis med tilsvarende refusjon av mottatt kompensasjon, dersom prosjektet som forårsaket ekspropriasjonen ikke går videre.

Dette er tilfellene:

• Administrasjonen vedtar å ikke gå videre med prosjektet
• Etter to år fra okkupasjonen av eiendommen fra administrasjonen uten å gjøre noe arbeid i eiendommen.

• Prosjektet ble utviklet, men funksjonen som oppfyller eiendommen nå er ikke av "Public Utility". For eksempel, i tilfellet med AVE, ble landet tatt for å lage en togstasjon, og nå denne stasjonen ikke brukes i det hele tatt, eieren, eller hans arvinger, kan bruke retten til å gjenerverve eiendommen og betale kompensasjonen mottatt for ekspropriasjonen (som vil bli oppdatert til den tid).– Dersom grunnen ikke tjener til den tidligere vurderte bruken, men kan brukes

  til annen "offentlig bruk".

Det er bare to unntak fra denne regelen, der tilbakeføringsretten ikke kan virke:

– Dersom tomten ikke tjener til den tidligere vurderte bruken, men kan brukes

til annen "offentlig bruk".

– Dersom tomten brukes til allmennnytte i mer enn 10 år.