GENERELLE ASPEKTER AV DEN NYE BOLIGLOVEN I SPANIA – MAI 2023

Lov 12/2023, av 24. mai, for rett til bolig (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Klikk her for å se loven .

I.- GENERELLE ASPEKTER

De Lov om rett til bolig trådte i kraft 26. mai 2023 etter å ha blitt publisert i den offisielle statstidende (BOE). Til tross for kritikken fra eiendomssektoren, fører loven med seg forskrifter om fraflytting, heftelser i ledige boliger, tak på husleieoppdateringer og nye skatteinsentiver for eiere.

Referanseindeks vil bli opprettet som erstatter KPI i inntektsberegningen. Hovedkontroversen dreier seg om figuren til den "store gaffelen" og om å overlate opprettelsen av anspente leieområder i hendene på de autonome samfunnene (CCAA), noe som vil innebære kontroll over leiemarkedet.

STATENS INTERVENSJONISTISKE ART

Denne loven blir den første statlige forskriften som regulerer retten til bolig siden grunnlovens vedtak.

Det er en klart intervensjonistisk lov fra sentralstaten om regionene og de autonome samfunnene, siden den begrenser og betinger makt på eiendoms- og bynivå som til dags dato tilsvarte de forskjellige regionene. Dermed etablerer loven jurisdiksjonsregler som skal anvendes av de autonome samfunnene, som har full jurisdiksjon i boligsaker.

Den forutsetter også en klar inngripen fra de offentlige maktene i den private sfære siden den griper inn i, begrenser og betinger de private rettsforholdene mellom individer knyttet til både kontraktsretten og eiendomsretten.

HVA ER MÅLENE MED DENNE LOVEN?

Formålet med denne loven er:

• Regulere rettigheter og plikter til innbyggere i forhold til bolig
• Legge til rette for tilgang til anstendige og tilstrekkelige boliger for mennesker med økonomiske vanskeligheter, garantere funksjonalitet og sikkerhet til boliger
• Definer statlig boligplanlegging og programmering
• Regulere det juridiske regimet til offentlige boligparker
• Fremme utviklingen av boligtypologier som passer til de ulike formene for sameksistens
• Forbedre beskyttelsen i blant annet boligkjøp og leievirksomhet.

HVILKE TILTAK INNFØRER LOVEN?

Noen av de bemerkelsesverdige tiltakene i loven som vil tre i kraft umiddelbart er:

• Plikt for eiere og mellommenn til å gi opplysninger om boligene og deres eiere
• Opprettelsen av en ny referanseindeks for å oppdatere inntekt
• Muligheten for å skattlegge tomme hus.

Andre tiltak, som taket på husleie og belastede områder, vil imidlertid være underlagt erklæringen fra CCAA og vil kreve ytterligere prosedyrer og betingelser.

Oppsummert søker loven for rett til bolig å regulere ulike aspekter knyttet til bolig, fra innbyggernes rettigheter til opprettelsen av offentlige parker med rimelige boliger.

Selv om det har skapt kontrovers, markerer det en milepæl ettersom det er den første statlige loven som regulerer denne konstitusjonelle rettigheten, med en markert intervensjonistisk karakter.

HVILKE TILTAK GJELDER?

Tiltakene i boligloven som allerede er i kraft er følgende:

1. Begrensning for oppdatering av leieinntekter : Siden mars 2022 har forbrukerprisindeksen (KPI) sluttet å være den såkalte "referanseindeksen ved oppdatering av leiepriser".

Frem til 31. desember 2023 kan ikke årlig husleieøkning i eksisterende leieavtaler overstige 2 %. I 2024 økes denne grensen til 3 %.

Fra og med 2025 vil en ny Rental Index bli tatt i bruk, som vil bli publisert hvert år av den spanske offentlige administrasjonen.

2. Minimumsinformasjon ved boligkjøp og utleie: Formidlere skal gi detaljert informasjon om eiendommene og deres eiere i kjøps- og utleievirksomhet. Dette inkluderer økonomiske forhold, okkupasjonslisens eller beboelsesattest, vesentlige egenskaper ved boligen og bygningen, samt identifikasjon av selger eller utleier. Manglende overholdelse kan føre til økonomiske sanksjoner.

Vi kan finne detaljert informasjon om plikten til å informere kjøperen eller leietakeren i vår spesialartikkel VIRKNINGER AV LOVEN OM RETT TIL BOLIG PÅ PROSESSEN FOR KJØP OG SALG I SPANIA .

3. Ekstraordinære forlengelser av leiekontrakter for utsatte: Det etableres obligatorisk ett års forlengelse for leiekontrakter når leietaker viser en sosial og økonomisk sårbar situasjon, og utleier er en stor boligeier.
4. IBI-tillegg for tomme boliger : Det iverksettes tilleggsavgift på eiendomsskatten (IBI) for boliger som står ubebodd i minst to år. Dette tillegget kan gå inntil 150 % og gjelder eiendommer med minimum fire boliger per eier, med mindre det foreligger berettigede årsaker til midlertidig ledighet.

Disse tiltakene søker å regulere boligmarkedet, kontrollere leieprisene, forbedre transparensen i transaksjoner og oppmuntre til okkupasjon av ubebodde boliger.

"BESKYTTET BOLIG" ELLER "INCETIVERT"

I tillegg til de tidligere nevnte tiltakene inneholder boligloven andre bestemmelser knyttet til «beskyttet» eller «incentivisert» boligregime, elektroniske utbetalinger av leieinntekter, tallet på den store boligeieren, utgifter til eiendomsforvaltning og endringer i utkastelser. , tvangsauksjoner og eiendomsauksjoner.

Når det gjelder «Vernede boliger» er det slått fast at disse boligene vil være underlagt et permanent offentlig vern, med unntak av berettigede unntak. I tillegg vil salget eller utleien kreve forhåndsgodkjenning fra det tilsvarende autonome fellesskapet.

Når det gjelder "incentiverte rimelige boliger", har de offentlige maktene lov til å fremme eksistensen av disse boligene og anvende prisgrenser for å garantere tilgang for mennesker med økonomiske vanskeligheter.

BETALINGEN AV LEIEN "CONTANT" ELLER "CONTANT" ER OVER

Plikten er etablert at Utbetalinger av leieinntekter skjer hovedsakelig via elektroniske midler , bortsett fra i tilfeller hvor en av partene ikke har tilgang til disse midlene, i så fall vil betaling i kontanter tillates i den leide boligen. .

HVEM regnes som en «STOR EIER» AV HUS?

Figuren til storhuseieren er definert som en fysisk eller juridisk person som eier mer enn 10 urbane eiendommer eller en oppført areal på mer enn 1,500 m2 til boligbruk .

Denne definisjonen kan imidlertid tilpasses i erklæringene til stressede boligmarkedsmiljøer , som tillater inkludering av eiere av 5 eller flere byeiendommer i disse områdene , underlagt erklæringen fra den kompetente administrasjonen, det vil si de autonome samfunnene.

HVEM SKAL BETALE EIENDOMSMEGELGEBYRENE?

Utleieren.

Det fastslås at utgifter til eiendomsforvaltning og formalisering av kontrakten må dekkes av utleier.

UTVIKLING. STØRRE BESKYTTELSE AV LEIETAKER I EN SITUASJON MED SÅRBARHET

Loven introduserer betydelige endringer i utkastelsesprosedyrer, tvangsauksjoner og eiendomsauksjoner i sårbare situasjoner:

• Beskyttelsen utvides til beboeren av boligen i en sårbar situasjon i utkastelses- og utleggssaker.
• Det etableres et system med suspensjon av utkastelsessaker for en periode på 2 måneder for fysiske personer og 4 måneder for juridiske personer.
• Det stilles også tilleggskrav til realitetsbehandling av kravet i tilfeller hvor saksøker er en stor boligeier og boligen er beboerens vanlige bolig i en økonomisk sårbar situasjon.
• Ved eiendomsauksjoner er utøveren pålagt å påvise om beboeren er i en økonomisk sårbar situasjon og at det er fulgt en forliks- eller meklingsprosess mellom partene.

Disse tiltakene søker å gi økt beskyttelse til beboere i boliger i sårbare situasjoner og regulerer ulike aspekter knyttet til subsidierte boliger og eiendomsmarkedet generelt.

ERKLÆRING OM "SPENSJONERT" BOLIGMARKEDSOMRÅDE

Boligloven vurderer tiltak som venter på deklarering av stressede boligmarkedsområder. Disse tiltakene vil bli tatt i bruk når et område er deklarert som sådant og det er utarbeidet en konkret plan for å rette opp de observerte ubalansene. Noen av disse tiltakene er følgende:

• Gjeldende kontrakter i områder som er erklært under stress vil opprettholde økningsgrensene fastsatt på et generelt nivå: 2 % i 2023, 3 % i 2024 og fra 2025 den nye leiereferanseindeksen.
• I stressede områder kan leietakere be om en ekstraordinær forlengelse på inntil 3 år etter at den første avtaleperioden er inngått, så lenge visse krav er oppfylt. Utleier vil være forpliktet til å akseptere denne utvidelsen, med mindre andre vilkår er avtalt eller boligen er nødvendig for personlig bruk.
• I de nye kontraktene som er signert i områder som er erklært stresset, vil det gjelde spesifikke betingelser avhengig av om utleier er en liten eier eller en stor eier. Ved småeiere kan avtalt leie ikke overstige forrige kontrakts siste leie, pluss en maksimal økning på 10 % i konkrete tilfeller. For store eiere vil leien være begrenset av den tidligere kontrakten eller av den maksimale prisgrensen fastsatt i henhold til referanseprisindeksene.
• I stressede områder kan partene avtale at enkelte generelle utgifter knyttet til vedlikehold av eiendommen er leietakers ansvar. Men hvis denne klausulen ikke hadde vært inkludert i den forrige kontrakten, vil den ikke reflekteres i den nye kontrakten.
• Det vil bli etablert en ny referanseindeks for årlig oppdatering av boligleiekontrakter, som vil bli definert av National Institute of Statistics (INE) før 31. desember 2024. Denne nye indeksen vil fungere som en referansegrense for å unngå uforholdsmessige økninger i leie av leiekontraktene.
• Skattefradragene for utleiere trer i kraft 1. januar 2024. Skattereduksjoner etableres både for netto leieavkastning generelt og for spesifikke situasjoner, som for eksempel leiereduksjon i kontrakter i stressede områder eller utleie til ungdom i disse områdene. Disse skattereduksjonene vil kun bli brukt i områder som er erklært som stressede boligmarkeder.

Det er viktig å fremheve at disse tiltakene er betinget av deklarering av stressede boligmarkedsområder og godkjenning av tilhørende konkrete planer.

SKATTEINSENTIVER

Andre sluttbestemmelse. Skatteinsentiver som gjelder i personskatten for leie av fast eiendom til bolig.

Med virkning for husleiekontrakter inngått fra ikrafttredelsen av denne loven, er følgende modifikasjoner innført i lov 35/2006 av 28. november om personlig inntektsskatt og endringsdelen av lovene om selskapsskatt, ikke-bosatt inntekt og rikdom:

En. Avsnitt 2 i artikkel 23 blir endret, som er formulert som følger:

«2. Ved utleie av fast eiendom til bolig, vil den positive nettoavkastningen beregnet i samsvar med bestemmelsene i forrige avsnitt reduseres:

a) Med 90 prosent når samme utleier har formalisert ny leiekontrakt på en bolig beliggende i en område med et stresset boligmarked , hvor startleien er redusert med mer enn 5 prosent i forhold til siste leie i forrige leiekontrakt for samme bolig, når den årlige oppdateringsklausulen i den tidligere kontrakten er tatt i bruk, hvis det er aktuelt.

b) Med 70 prosent når kravene angitt i bokstav a) ovenfor ikke er oppfylt, oppstår noen av følgende omstendigheter:

1.º At skattyter hadde leid boligen første gang, forutsatt at den ligger i et stresset boligmarkedsområde og leietaker er mellom 18 og 35 år. Når det er flere leietakere av samme bolig, vil denne reduksjonen gjelde den del av nettoavkastningen som forholdsmessig tilsvarer de leietakere som oppfyller kravene i dette brevet.

2. Når leietaker er en offentlig forvaltning eller en ideell enhet som den spesielle ordningen regulert i avdeling II i lov 49/2002 av 23. desember om skatteregimet for ideelle enheter gjelder. og skatteinsentiver for patronage, som tildeler boliger til sosial utleie med en månedlig inntekt som er lavere enn den som er fastsatt i utleiestøtteprogrammet til den statlige boligplanen, eller til overnatting for personer i en økonomisk sårbar situasjon som nevnt i lov 19/2021, 20. desember, som fastsetter den minste vitale inntekten, eller når boligen er dekket av et offentlig bolig- eller kvalifiseringsprogram i kraft av hvilket den kompetente administrasjonen fastsetter en begrensning på leieinntekter.

c) Med 60 prosent når boligen, som ikke oppfylte kravene i de tidligere brevene, hadde vært gjenstand for en rehabiliteringstiltak i vilkårene gitt i § 1 i artikkel 41 i skatteforskriften som ville ha opphørt om to år. før datoen for leieavtalen.

d) I 50 prosent , i alle andre tilfeller.

De angitte kravene skal være oppfylt ved leieavtalens inngåelse, reduksjonen gjelder så lenge de fortsatt er oppfylt.

Disse reduksjonene vil kun gjelde for den netto positive avkastningen som er beregnet av skattyter i en egentakst levert før det er igangsatt en dataverifisering, begrenset verifikasjon eller inspeksjonsprosedyre som i sin hensikt inkluderer verifisering av slike rapporter. .

I intet tilfelle vil reduksjonene være gjeldende med hensyn til den delen av den positive nettoinntekten som stammer fra inntekter som ikke er inkludert eller fra utgifter som er feilaktig trukket fra i skatteyters egenvurdering og som er regulert i noen av prosedyrene nevnt i forrige avsnitt , selv når disse forholdene er erklært eller akseptert av skattyter under behandlingen av prosedyren. Reduksjonene vil heller ikke være gjeldende i forhold til de leiekontraktene som ikke overholder bestemmelsene i paragraf 6 i artikkel 17 i byleieloven.

De positiv nettoinntekt fra eiendomskapital avledet fra inngåtte husleiekontrakter før ikrafttredelsen av lov 12/2023 , av 24. mai, for rett til bolig, vil være underlagt reduksjonen fastsatt i § 2 i artikkel 23 i denne loven i sin nåværende ordlyd fra og med 31. desember 2021.»

IBI TILLEGG

Når det gjelder eiendommer til boligbruk som er varig ubebodde, kan kommunene kreve et tillegg av IBI på inntil 50 prosent av skattens nettobeløp.

For disse formålene, eiendommen som forblir ubebodd, kontinuerlig og uten berettiget grunn, for en periode på mer enn to år , i samsvar med kravene, bevismidlene og fremgangsmåten fastsatt i skatteforordningen, vil anses som en permanent ubebodd eiendom, og tilhøre eiere av fire eller flere eiendommer til boligbruk.

Påslaget kan være opptil 100 prosent av skattens nettobeløp når stillingsperioden er mer enn tre år , og kan moduleres basert på ledighetsperioden.

I tillegg kan kommunene øke tilsvarende påslagsprosent i henhold til nevnte ved opptil 50 ekstra prosentpoeng når det gjelder eiendommer tilhørende eiere av to eller flere eiendommer til boligbruk som er ubebodd i samme kommuneområde.

I alle fall følgende årsaker vil bli ansett som berettiget:

• midlertidig overføring av arbeids- eller opplæringsgrunner,
• adresseendring på grunn av avhengighet eller helsemessige årsaker eller sosial nødssituasjon,
• eiendommer beregnet for andre bolighusbruk med maksimalt fire års sammenhengende ledighet,
• eiendommer som er gjenstand for arbeid eller rehabiliteringstiltak, eller andre forhold som gjør deres faktiske yrke umulig,
• at boligen er gjenstand for søksmål eller sak under pågående rettslig eller administrativ avgjørelse som hindrer bruk og avhending av den eller at det er fast eiendom hvis eiere under markedsmessige forhold tilbyr for salg, med maksimalt ett år i denne situasjonen, eller til leie, med maksimalt seks måneder i denne situasjonen.

Tillegget, som vil kreves av skattyterne av denne skatten, vil påløpe 31. desember og vil bli avgjort årlig av kommunene, når ledigheten av eiendommen er bekreftet på den datoen, sammen med forvaltningsloven som den er godkjent av. erklært. .

Den kommunale erklæringen som permanent ubebodd eiendom vil kreve forhåndshøring av den avgiftspliktige og akkreditering av bystyret av indikasjoner på ledig stilling, som skal reguleres i nevnte forordning, innenfor hvilken kan fremgå de som er knyttet til dataene i kommuneregisteret, samt forbruk av forsyningstjenester.»

JORDRESERVE

Tildele tilstrekkelig og tilstrekkelig areal for produktiv bruk og for boligbruk, og reservere i alle fall en del av boliger som er underlagt et offentlig vernregime som i det minste tillater fastsettelse av maksimumspris for salg, utleie eller andre former for tilgang til bolig, som overflateretten eller den administrative konsesjonen.

Denne reserven vil bli bestemt av lovgivningen om territoriell planlegging og byplanlegging eller, i samsvar med den, av planleggingsinstrumentene, den vil garantere en fordeling av beliggenheten som respekterer prinsippet om sosial samhørighet og vil som et minimum omfatte arealet som er nødvendig for å utføre de 40 prosentene av det byggbare boligarealet som er gitt av byplanlegging på landlige områder som vil bli inkludert i nye urbaniseringstiltak og 20 prosent på urbanisert land som må gjennomgå urbaniseringsreform eller fornyelseshandlinger.

TLACORP 2023