I kjøps- og salgsprosessen for eiendom er det svært viktig å ta hensyn til det ansvar selgere og byggherrer påtar seg ved salg av eiendom til kjøpere.
Det er veldig normalt å finne eiendommer i markedet som selges med mangler, hvor kjøperen ikke vet så godt hvordan han skal opptre, og heller ikke hvilke rettigheter som følger av loven når de finner problemer eller konstruktive mangler som ikke er oppdaget før. salget.
Det er viktig å fastslå hvilke rettigheter og plikter som er fra selgerne, og fra byggherrene, samt fra kjøperne som kjøper eiendommer i Spania. Det er derfor vi har laget denne rapporten for å klargjøre konsepter og prosedyrer ved bekreftelse av visuelle eller skjulte feil.
FEIL:Først, la oss identifisere hva vi forstår med "defekter". Vi forstår mangler eller konstruktive mangler enhver form for mangel som vi finner i en konstruksjon og som reduserer kvaliteten. Denne mangelen må føre til at eieren ikke kan nyte og bruke eiendommen på vanlig måte.
I tillegg kan vi identifisere at en defekt eller en konstruktiv defekt kan betraktes som "alvorlig"Eller"grav"i tilfelle at, dersom kjøperen hadde oppdaget det før salget, ville han ha avvist kjøpet, eller vært et resultat av å forhandle prisen med selgeren.
TO TYPER DEFEKTER: Visuelle og skjulte
Synlige feil er de som lett kan oppdages ved hjelp av en visuell inspeksjon, enten i byggeprosessen av bygget, eller gjennom en visuell inspeksjon av kjøper. Det vil si at de lett kan oppdages av alle uten å bygge kunnskap eller forberedelse.
Disse synlige manglene er ikke selgerens ansvar. Selger har derfor ikke noe ansvar for synlige mangler som kunne blitt oppdaget på denne måten av kjøper, spesielt dersom de ikke påvirker eller varierer prisen på eiendommen.
Skjulte feil, for eksempel er de som ikke har vært mulig å oppdage av byggeprosessen, fordi de ikke er lett synlige. Ved nybygg er disse manglene ikke oppdaget av de ulike fagpersonene, som arkitekter, kontrollører etc. under byggeprosessen.
Ikke alle defekter kan avledes i ansvar. For at dette skal være tilfelle, må effekten oppfylle disse vilkårene:
- At det ikke var lett å oppdage
- At kjøperen ikke visste om det
- At den eksisterte før kjøpet ble fullført
Som et eksempel skal vi liste opp hvilke som er de mest gjentatte skjulte defektene i kasuistikken:
- Skader som påvirker bygningens struktur. Dette er arbeidsfeil som i vesentlig grad påvirker bygningens stabilitet og struktur.
- Problemer med lekkasjer, vanntetting, som forårsaker lekkasjer i huset.
- Problemer med bosetting av bygninger. Når en bygning først er konstruert, kan den presentere noen sprekker, sprekker osv. som oppstår på grunn av dårlig bosetting av bygningen, og forårsaket av en dårlig kjeller.
ANSVAR
Når man vurderer ansvar for skjulte mangler, er det nødvendig å skille mellom hus bygget i nybygg, og salgsboliger.
I nye boliger er garantien og kjøperens rett til å kreve skjulte mangler delt inn i tre typer:
- ETT ÅR: Problemer med etterbehandling som innvendige fortau, eksteriør, snekring, nye hvitevarer etc. ETT ÅR fra byggedato, eller SEKS MÅNEDER fra dato for kjøp/fullføring.
- TRE ÅR: For feil som er produsert på eiendommen og som direkte påvirker og forringer deres beboelighet. I dette tilfellet er det snakk om problemer som påvirker hygiene, helse, vanntetthet, helse mv. Disse tilfellene av mangler må forlate eiendommen på en slik måte at det er umulig å bo inne. Så vær oppmerksom på at "sekundære mangler" som ikke hindrer å bruke eiendommen til å bo i, ikke dekkes.
- Og for problemer som påvirker strukturen til bygningen som fundament, søyler, bjelker, gulv, etc., TI ÅR. Disse manglene må være slik at de må kompromittere bygningens stabilitet.
I nybygde eiendommer, er det obligatorisk i Spania å sende inn en AVVIKLINGSFORSIKRING (eller TI ÅRS FORSIKRING) som dekker bygningens strukturelle skader i 10 år. Disse manglene er dekket på en slik måte at dersom noen av disse manglene viser seg, må kjøperen melde fra til sin forsikring, slik at de kan kreve og benytte den tiårsforsikring som tidligere er gitt av arrangøren eller konstruktøren av bygget. På denne måten er kjøpere garantert, som forbrukere av nybyggede boliger, som er behørig dekket i TI ÅR for disse feilene.
Her er det nødvendig å si at når det gjelder husene i "AUTOPROMOCIÓN” (Selvpromoter), å tegne tiårsforsikringen er ikke obligatorisk, men frivillig. En konstruksjon er i egenpromovering når den endelige forbrukeren av bygget er samme eier av tomten, og leier ut byggherren kun med det formål å bygge huset. På denne måten overtar eieren av tomten stillingen som "promotør" av arbeidene, og han er den som utfører ansettelse av forskjellige fagfolk som arkitekter, byggherrer, etc.
I disse tilfellene, gitt at boligen ikke skal selges i markedet på jakt etter kjøpere, men kun vil bli brukt av samme eier, tillater den spanske loven arrangøren å leie tiårsforsikring eller ikke. Dersom eieren velger å ikke tegne nevnte forsikring, hvis han bestemmer seg for å selge eiendommen i løpet av garantiperioden på 10 år, må han informere de eventuelle kjøperne om at huset ikke har en slik forsikring, og kjøperne må uttrykkelig akseptere denne situasjonen.
Dette når det gjelder de NYE egenskapene…., men hva skjer i VIDERESALG? Har selgere noe ansvar for skjulte feil?
Svaret er bekreftende. Selgere som selger videresalgsboliger er også ansvarlige for skjulte mangler som disse eiendommene kan ha. Dette ansvaret handler om de skjulte mangler som eksisterer ved eiendommen og som, under SEKS MÅNEDER, vil selgeren være ansvarlig for enhver type defekter nevnt ovenfor, og som kan oppdages før seks måneder fra fullføringen av salget.
For å utøve kjøperens rett til å kreve ansvar for skjulte mangler, er følgende nødvendig:
1.- Mangelen må oppdages.
2.- Selger må varsles skriftlig, vanligvis med bekreftet post, som gjør ham oppmerksom på manglene, forklarer hva årsakene kan være, og hva som er måten å reparere problemet på.
3.- I tilfelle selger ikke anerkjenner sitt ansvar, må kjøper innhente en skriftlig rapport fra en uavhengig fagmann, om mulig en sakkyndig, som fastslår problemet, mangelen, og som er reparasjonskostnadene i en offisiell rapport.
Hvis selgeren har mottatt rapporten fra en uavhengig fagmann som fastslår årsakene til problemet, reparasjonen og kostnadene som dette medfører, og ikke tar ansvar for reparasjonen, må kjøperen rådføres av en advokat for å se hvilke juridiske måter som finnes for å løse problemet.
Normalt må det sies at Nemndas krav som stammer fra skjulte mangler av små vederlag, vanligvis er dyre og lange. Derfor er det alltid tilrådelig å prøve å få til et utenrettslig forlik med selgeren.
For alvorlige saker, hvor det er et reelt problem som påvirker beboelighet, eller strukturen til bygningen, vil det være nødvendig å forsvare kjøperens posisjon på best mulig måte, alltid vurdere muligheten for å gå til domstolene hvis ikke finne en avtale med selger.
